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編輯推薦

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內容簡介

　　《房屋徵收拆遷糾紛一站式解決》很好地將“瞭解法”、“理解法”、“運用法”三者有機結閤起來，不但“授人與魚”，更加注重“授人與漁”。每本書的“法律依據”欄目讓讀者“瞭解法”，“案例評析”欄目助讀者“理解法”、“運用法”，實用法律文書、實用工具(圖、錶)部分更具實用性，共同形成瞭“實現法律”的有機體係。
　　叢書特邀瞭知名學者、知名律師擔任叢書總主編、總編審，注重學術研究、法律解釋、法律實務的相互補充、相互協調，可謂是法律研究、法律實務的聯袂而至、珠聯璧閤。

作者簡介

　　劉宏輝，北京市京師律師事務所管委會委員、高級閤夥人、文化品牌委員會主任以及房地産交易部主任。央視《法律講堂》、《熱綫12》、《夜綫》等節目評論員律師，北京電視颱《法治中國60分》、《非常看法》、《第三調解室》等節目特約評論員，貴州衛視《現場》節目主持人。專業研究房地産、礦産與投融資領域相關法律事務，是國內房地産界多起重大影響力集體維權案件代理律師，經過十餘年的法律實務經驗的積纍，將談判技能運用於重大疑難案件的解決，形成務實、高效的辦案風格和解決糾紛的新思路，被媒體稱為“劉談判”。

　　馬方良，具備中美法學教育背景，師承美國侵權法泰鬥VincentR.Johnson,對國際工程總承包(EPC)、海外投資與並購領域有專業研究，為博澤基金海外項目、迪拜某國際工程、某上市公司馬來西亞國際工程提供全程法律服務；按照“新絲路計劃”帶領法律服務團隊為貿促會、新疆建設兵團、中糧集團等十幾傢央企的EPC項目提供全程法律服務；同時擔任中央人民廣播電颱《香港之聲》特邀嘉賓，主講大陸與英美港颱法律比較區分。

目錄

第一編拆遷法律製度
第一章拆遷法律製度概述
第一節拆遷製度的立法沿革
一、從新中國成立到1991年之間的拆遷立法狀況
二、1991年的《城市房屋拆遷管理條例》
三、2001年的《城市房屋拆遷管理條例》
四、2011年的《國有土地上房屋徵收與補償條例》
第二節房屋拆遷的常見概念
一、什麼是拆遷？
二、什麼是徵收？
三、什麼是徵用？
四、什麼是劃撥土地和齣讓土地？
五、什麼是産權調換？
六、什麼是行政訴訟？
七、什麼是行政復議？
第三節國有土地上房屋徵收流程
一、房屋徵收決定程序流程圖
二、房屋徵收補償程序流程圖
第二章國有土地上房屋徵收的主體
第一節徵收人
一、房屋徵收與補償主體--市、縣級人民政府
二、房屋徵收與補償的組織實施主體--房屋徵收部門
三、市、縣級人民政府其他相關部門
第二節被徵收人
第三節其他相關主體
一、房屋徵收實施單位
二、其他服務類主體
第三章房屋徵收的前期準備
第一節房屋徵收的前提條件
一、須是為瞭公共利益需要進行房屋徵收活動
二、須取得有關項目的預審批
三、製定徵收補償方案並經過充分論證和徵求公眾意見
四、按照有關規定進行社會穩定風險評估
五、徵收補償費用足額到位、專戶儲存、專款專用
第二節房屋徵收的其他附加條件
第四章徵收決定
第一節作齣徵收決定的程序
一、確定房屋徵收範圍
二、擬定徵收補償方案
三、論證徵收補償方案與聽證
四、對徵收補償方案徵求公眾意見
五、修改徵收補償方案
六、社會穩定風險評估
七、政府常務會議討論決定的事項
八、落實徵收補償費用
九、公告與進場
十、宣傳解釋工作
第二節徵收決定作齣過程中被徵收人的權利和義務
一、被徵收人享有的權利
二、被徵收人必須履行的義務
第三節房屋徵收決定的內容
第四節徵收決定的實施
一、房屋徵收實施單位的法律地位和重要性
二、徵收實施單位的資質
三、房屋徵收實施單位的職責範圍
四、對"不以營利為目的"的理解
五、徵收實施單位管理製度的完善
六、房屋徵收部門的監督
第五章被徵收房屋的價格評估
第一節徵收評估的法律依據
第二節徵收房屋評估程序
一、選定評估機構
二、簽訂閤同
三、實地評估
四、業內評估
五、公示解釋
六、提交報告
七、申請復核
八、對結果有異議可申請鑒定
第三節房屋評估機構
一、房屋評估機構的選擇
二、房地産估價師的資質
三、房屋徵收評估委托閤同
第四節房屋徵收評估方法及原則
第五節徵收房屋評估中的幾個特殊問題
一、關於"房屋評估值"和"補償費"
二、土地使用權價值評估
第六章徵收補償
第一節徵收補償的原則、當事人和範圍
一、徵收補償的原則
二、徵收補償的當事人
三、徵收補償範圍
第二節房屋徵收補償的方式
一、貨幣補償
二、産權調換
三、貨幣補償和産權調換相結閤
四、被徵收人補償方式的選擇權
第三節房屋徵收補償安置協議
一、房屋徵收補償協議簽訂主體
二、房屋徵收補償安置協議主要內容
三、房屋徵收補償協議的性質
第四節房屋徵收補償標準
一、房屋徵收補償標準的具體規定
二、《徵收條例》規定的補償標準應當注意的問題
三、《徵收條例》關於補償標準的不足之處
第五節房屋徵收補償決定
一、作齣補償決定的情形
二、作齣補償決定的主體和依據
三、作齣徵收補償決定的程序
第六節特殊房屋徵收補償
一、産權不明房屋的補償
二、租賃房屋的補償
三、使用權公房的補償
四、文物古跡、寺廟的徵收補償
五、違法建築、臨時建築的徵收補償
第七章房屋徵收中的強製執行
第一節強製執行申請應當遵循的程序
第二節強製執行的申請
一、申請條件
二、申請主體
三、申請材料
第三節強製執行申請管轄法院
第四節強製執行申請的執行
一、執行主體
二、強製執行的審查
三、不予強製執行的情形
第八章房屋徵收與補償的救濟
第一節行政復議
一、房屋徵收中可以申請行政復議的事項
二、行政復議申請的時限
第二節行政訴訟
一、房屋徵收案件的受案範圍
二、提起行政訴訟的時限
第三節徵收機關的救濟途徑
第九章房屋徵收與補償中的法律責任
第一節政府及房屋徵收部門的法律責任
一、承擔法律責任的主體
二、違法行為的種類
三、法律責任形式
第二節暴力強拆的法律責任
一、非行政主體的法律責任
二、行政主體的法律責任
第三節暴力抗拆的法律責任
一、法律責任主體
二、違法行為種類
三、法律責任形式
第四節評估機構的法律責任
一、規製的對象
二、違法行為種類
三、法律責任
第二編拆遷常見案例評析
第一章國有土地上房屋徵收與補償案例分析
1.拆遷安置房屋産權登記錯誤該如何處理？
2.公房拆遷使用瞭彆人的公積金貸款購房應該如何認定産權？
3.承租違法建築的承租人能否得到補償？
4.對拆遷安置補償房不滿可以要求調換或補償嗎？
5.公房共居人依據在冊戶籍但未實際居住能否獲得拆遷補償？
6.拆遷前贈與的房屋，拆遷後當事人能否撤銷贈與？
7.婚前房屋婚後拆遷獲得的拆遷安置房屋算夫妻共同財産嗎？
8.政府部門未按拆遷補償協議進行置換補償該如何訴訟？
9.拆遷中被徵收人對房屋評估報告不滿該如何處理？
10.房屋拆遷安置補償閤同在什麼情況下無效？
11.拆遷安置補償閤同中約定的條款確實無法履行怎麼辦？
12.被拆遷人認為拆遷許可不閤法怎麼辦？
13.承租人死亡後公房拆遷，拆遷利益應該如何分配？
14.拆遷中對特殊利益群體如何保護？
15.被拆遷人在簽訂拆遷安置補償協議後拒不騰房怎麼辦？
16.被徵收人遭遇非法強拆怎麼辦？
17.開發商逾期交付拆遷安置房被徵收人應當獲得哪些損失補償？
18.如何認定"如遇房屋拆遷閤同終止不補償"條款的效力？
19.如何區分經營性用房和住宅用房？
20.有承租關係的拆遷，停産停業損失應該補給誰？
21.對拆遷行政裁決申請不予受理怎麼辦？
22.如何挑開拆遷黑幕申請信息公開？
23.在拆遷過程中如何利用談判最大限度地維護自身閤法利益？
第二章農村房屋拆遷常見案例分析
24.宅基地上建房拆遷安置利益如何進行析産？
25.老房翻建後如何解決拆遷補償的分割？
26.小産權房拆遷補償應當歸誰？
27.在拆遷中未成年人是否享有宅基地和房屋相應補償份額？
28.農村齣嫁女在拆遷時能否得到宅基地的補償？
29.無證房或證件不全的房屋是否都是違法建築？
30.行政強拆與司法強拆分彆在什麼情況下適用？
第三編房屋徵收常見問題專傢解答
第一章房屋徵收程序常見問題
1.如何審查徵收決定的閤法性？
2.如何區彆公益徵收與商業徵收？
3.被徵收人如何申請聽證？
4.徵收暫停辦理期限？暫停辦理的事項有哪些？
5.分傢析産時遇徵收，房屋管理部門是否可以拒絕變更房屋
産權證？
6.土地使用權屆滿後徵收，是否隻補房，不補地？
7.徵收房屋的一般流程是什麼？
8.徵收房屋涉及的常用法律法規有哪些？
第二章徵收補償常見問題
9.徵收補償的安置原則是什麼？
10.徵收補償的範圍是什麼？
11.徵收補償的方式有哪些？
12.訂立徵收安置補償協議的注意事項有哪些？
13.誰應該獲得徵收補償？
14.買賣房屋後尚未進行産權登記即遇徵收，應當如何確定被徵
收人？
15.我該和誰簽徵收安置補償協議？
16.徵收補償協議一般包括哪些內容？
17.達不成徵收補償協議怎麼辦？
18.達成徵收補償協議後，徵收人能否變更安置房的設計結構？
19.達成徵收補償協議後，徵收人拒不履行怎麼辦？
20.達成徵收補償協議後，被徵收人拒絕騰房怎麼辦？
21.在什麼情況下可以撤銷徵收補償協議？
22.在什麼情況下徵收補償協議無效？
23.徵收補償協議的約定條款無法履行怎麼辦？
24.怎樣確定徵收補償費用的支付期限？
25.在什麼情況下可以作齣徵收補償決定？
26.無償劃撥土地上與有償使用土地的徵收補償安置的標準是否
一樣？
27.自行解決住宿的被徵收人是否可以要求額外補償？
28.徵收補償協議丟失怎麼辦？
29.什麼樣的房屋可能不予補償？
30.無證房或證件不全的房屋是否就是違法建築？
31.如何認定違法建築，認定違法建築的標準是什麼？
32.自建房屋如何補償？
33.對於翻建的房屋應該如何補償？
第三章徵收評估常見問題
34.因拆遷導緻的買賣小産權房後悔，補償應該給誰？
35.房屋徵收時，戶口已經遷齣還能分到徵收補償款嗎？
36.評估機構如何選定？
37.徵收房屋的麵積如何計算？
38.徵收測量的流程是什麼，如何操作？
39.徵收房屋評估有什麼標準？
40.被徵收人對估價報告有異議怎麼辦？
41.如何進行拆遷評估？
42.徵收一般由幾個評估機構進行評估，評估結果並不一樣怎麼辦?
43.什麼是市場法評估？
44.什麼是收益法評估？
45.什麼是假設開發法評估?
46.停産停業損失由誰來評估？
47.可不可以要求評估人員迴避？
48.怎樣審查房地産評估機構的資質？
第四章徵收訴訟常見問題
49.被徵收人申請徵收行政裁決需要提供哪些材料？
50.在什麼情況下房屋拆遷管理部門可以不受理行政裁決的申請？
51.行政裁決搬遷期限是幾天？
52.申請徵收復議需要哪些文件？
53.徵收訴訟中哪些事項需要公證？
54.遭遇徵收，我該怎麼搜集證據？
55.徵收錄像公證應該怎麼做？
56.在徵收中可以申請公開哪些政府信息？
57.如何在徵收中申請政府信息公開？
58.徵收裁決申請被受理後，按照什麼程序進行？
59.徵收中行政訴訟的時效是多長？
第五章強製徵收常見問題
60.在什麼情況下徵收機關可以申請強製徵收？
61.徵收中被斷水斷電斷氣怎麼辦？
62.未達成協議，未經過裁決，房屋被非法拆除怎麼辦？
63.徵收人恐嚇被徵收人應當如何適用刑法追究刑事責任？
64.房屋遭遇偷拆報案後公安機關不立案怎麼辦？
65.徵收人申請強拆需要嚮法院提供什麼材料？
66.法院在哪種情況下可以裁定不予執行強製徵收？
67.強製徵收現場如何依法維權？
第六章農村房屋徵收常見問題
68.徵地補償如何計算？
69.徵地安置方案公告的基本內容是什麼？
70.被徵收房屋的土地性質都有哪些？
71.農村房屋拆遷的補償範圍是什麼？
72.農村房屋拆遷一般補償如何計算?
73.北京宅基地上建房拆遷如何補償?
74.北京宅基地上房屋拆遷的主管部門是誰？
75.小産權房遭遇徵收，如何確定補償標準和方式？
第七章經營性用房徵收常見問題
76.哪些企業可以作為閤法的被徵收人？
77.被徵收人是企業可以獲得哪些補償？
78.企業徵收過程中的稅收登記如何辦理？
79.企業徵收過程中的職工如何安置？
80.企業徵收有哪些經營損失？
81.什麼是企業徵收的"兩停"損失？
82.企業徵收的停産停業損失的計算公式是什麼？
83.在廠房、商鋪徵收的過程中，營業執照起到什麼作用？
84.律師如何幫企業設計具體索賠要求？
85.如何區分被徵收房屋是住宅用房還是經營性用房？
86.住改非，徵收時如何認定房屋性質？

第八章房屋徵收中如何保護承租人的利益
87.徵收中承租人是否有權參與簽訂徵收補償安置協議？
88.承租公房遭遇徵收，如何確定補償權利人？
89.徵收中承租人可以要求哪些損失賠償？
90.承租人是否有資格獲得停産停業損失？
91.北京對於承租人的停産停業損失如何補償？
92.在徵收中承租人如何應對被徵收人對徵收補償的截留？
93.在徵收時齣租人是否可以以未支付租金為由要求解除閤同？
94.在徵收時齣租人能否以閤同無法繼續履行為由解除租賃閤同？
95.房屋徵收中經過轉租，次承租人能獲得補償嗎?
96.房屋被認定為違章建築，怎樣保護房屋承租人的權益？
第九章拆遷補償利益傢庭分配
97.離婚時拆遷安置房如何分割？
98.徵收補償中哪些可以算作夫妻共同財産？
99.被徵收人死亡，拆遷款如何繼承？
100.拆遷安置房可以買賣嗎？
第四編實用法律文書
一、行政訴訟代理授權委托書
二、推選訴訟代錶人函
三、聽證申請書
四、閱捲申請書
五、人身、財産安全保護申請書
六、查處違法施工申請書
七、查處違反規劃申請書
八、中止審理申請書
九、信息公開申請書
十、管轄權異議申請書
十一、行政起訴狀
十二、民事起訴狀
十三、房屋徵收與補償安置方案
十四、房屋徵收委托書
十五、房屋徵收補償安置協議
十六、社會穩定風險評估報告
十七、房屋徵收補償決定書
十八、徵收決定公告範本
十九、房屋徵收決定書範本
第五編實用工具
一、房屋徵收決定程序流程圖
二、房屋徵收補償程序流程圖
三、行政訴訟流程圖
四、行政復議流程圖
五、被拆遷人維權流程圖
六、律師辦理房屋拆遷案件操作流程圖
七、城市房屋拆遷補償標準計算錶（範例）
後記

前言/序言

　　《法律糾紛一站式解決係列叢書》--從“紙麵上的法律”到“現實中的法律”（代序）
　　確認和保障權利是法律重要價值之一，我國曆來十分重視法律製度的建設。目前，中國特色社會主義法律體係已經形成，立法工作的階段性目標已經實現。縱觀中國特色社會主義法律體係，公民權利的保障是其重要的價值和目標。改革開放以來，一大批關係民生的法律都經曆瞭從製定到完善的過程。
　　然而，“徒法不足以自行”，隻有將“紙麵上的法律”轉變為“現實中的法律”，纔能充分實現法律的價值。而要將“紙麵上的法律”轉變為“現實中的法律”需要以下前後相連的三個步驟：首先需要“瞭解法”。即知道我們享用哪些法定權利，以及這些權利受哪些具體法律規範的保護。其次，需要“理解法”。我國屬“大陸法係”，與西方的“判例法”有顯著的區彆，對權利的保障體現在抽象的法律條文當中。有時，公民雖然對具體的條文有所瞭解，但仍然無法正確理解和運用有關法律條文保護自身權利，這樣的問題同樣會齣現在法律專業人士麵前，這就是法律解釋問題。因此，掌握科學的法律解釋方法是正確理解法律的關鍵。最後，需要“運用法”。法律是個實踐性很強的領域，權利保障隻有在實踐中纔能得以實現。同時，權利救濟具有很強的程序性，這就需要公民利用法律保障自身閤法權益時要明確行使權利的法律方式方法，在權利受到侵害時要瞭解權利救濟的法律途徑，掌握科學、閤法的法律運用方法。總之，“瞭解法”、“理解法”、“運用法”是法律賦予各項權利最終得以實現的必要路徑，這不但是普通民眾在利用法律維護自身權利時的需要，法官、律師等法律專業人士在維護司法公正的過程中同樣需要。
　　《法律糾紛一站式解決係列叢書》很好地將“瞭解法”、“理解法”、“運用法”三者有機結閤起來，不但“授人與魚”，更加注重“授人與漁”。每本書的“法律依據”欄目讓讀者“瞭解法”，“案例評析”欄目助讀者“理解法”、“運用法”，實用法律文書、實用工具(圖、錶)部分更具實用性，共同形成瞭“實現法律”的有機體係。
　　叢書特邀瞭知名學者、著名律師擔任叢書總主編、總編審，注重學術研究、法律解釋、法律實務的相互補充、相互協調，可謂是法律研究、法律實務的聯袂而至、珠聯璧閤。
　　經過叢書作者和編輯的共同努力，經過廣大讀者的品鑒，相信《法律糾紛一站式解決係列叢書》能夠成為法律實務類書籍的一個品牌。
　　司法部律師公證司司長周院生

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