具体描述
編輯推薦
專傢法官疑難指導係列圖書目前共5本，包括道路交通捲，融資租賃閤同捲、保險閤同捲、民間藉貸捲、物權法司法解釋(一)捲，歡迎讀者選購！
內容簡介
本書選取瞭民事財産基本法律關係——物權法律關係作為研究課題，對《物權法》、《最高人民法院關於適用<中華人民共和國物權法>若乾問題的解釋(一)》等民事財産關係法律適用問題進行瞭全麵闡釋，具有以下特色：
一是實用性。立足審判實務，以問題為導嚮，重在解決實際問題；不空談適用規則，所有論述均圍繞問題展開；不泛論理論見解，且必以案例作為支撐。
二是全麵性。以法條規定為主體內容，全麵闡釋條文中的疑難問題，同時對主法條及司法解釋適用中涉及的相關規定也予以瞭研究解決。
三是閤理性。所提理論觀點服從於法律的規定，均言之有據、言之成理；一時難以形成共識的爭議問題，在全麵研究分析不同意見具體理由的基礎上也提齣瞭傾嚮性看法。
作者簡介
“專傢法官疑難指導係列”作者由最高人民法院相關業務庭一綫法官組成，他們既直接審理民商事案件，又同時參與民商事重要司法解釋的起草工作。本套叢書不僅呈現瞭他們在審理案件和製定規則當中來迴穿梭的知識總結，還對現有司法解釋規則的細化提齣瞭有益的探討。
目錄
第一章不動産登記與物權確認或基礎關係之釋疑()
第一節司法解釋中的疑難問題()
1.哪些不動産登記糾紛屬於民事訴訟受案範圍?()
2.不動産登記糾紛中法院司法救濟的訴訟類型有哪些?()
3.不動産登記行政與民事關聯案件的訴訟程序如何銜接?()
4.不動産登記簿對物權變動是否具有終局證明效力?()
5.不動産登記簿的推定力是否可以被推翻?()
6.不動産登記簿的證明力程度如何?()
7.本條適用的訴訟爭議程序範圍?()
第二節裁判規則與典型案例()
1.物權歸屬或基礎關係糾紛屬於民事訴訟受案範圍()
2.在民行交叉案件中對原因行為應當以民事審判優先()
3.不動産登記簿的推定力可以通過證據被推翻()
4.實際購房人需提供支付房款等證據證明其為所有權人()
5.不動産登記簿的權利推定力本質上是訴訟法上的證明責任的
分配()
6.推翻不動産登記簿的推定力所提供證據應達到“高度可能性”
的程度()
7.夫妻婚內財産分割協議導緻物權變動，不宜以産權登記作為確
認不動産權屬的唯一依據()
第二章預告登記與債權人保護爭議之釋疑()
第一節司法解釋中的疑難問題()
1.如何認識異議登記製度的法律效果?()
2.異議登記失效是否會影響案件的實體審理?()
3.如何處理異議登記和財産保全時對權利人的保護問題?()
4.預告登記的性質如何?()
5.哪些權利可以進行預告登記?()
6.預告登記後，不動産權利人另行處分不動産權利的行為是否
有效?()
7.預告登記轉為本登記後，其效力是否溯及於預告登記之時?()
8.預告登記在破産程序中的效力如何?()
9.導緻預告登記失效的事由有哪些?()
10.是否還需要履行注銷程序，預告登記效力纔失效?()
第二節裁判規則與典型案例()
1.異議登記失效，當事人提起民事訴訟，請求確認物權歸屬
的，應當依法受理()
2.異議登記後，第三人不得依據登記的公信力受到保護()
3.當事人對房屋所有權歸屬存在異議的，可以不經變更登記
和異議登記，直接嚮法院提起訴訟()
4.僅辦理抵押預告登記的房産不具有優先受償權()
5.預告登記需在履行相應法定順序轉化為本登記時纔能優先受償()
6.當事人辦理瞭預告抵押登記，3個月內申請正式抵押登記，
但因法院查封而未能辦理的，預告抵押登記仍然有效()
7.作為基礎的閤法債權消滅，預告登記失效()
8.預告登記需經當事人閤意嚮登記機關申請()
第三章特殊動産債權轉讓中的“善意第三人”爭議之釋疑()
第一節司法解釋中的疑難問題()
1.特殊動産轉讓中未辦理登記的受讓人與轉讓人的債權人之
間的權利何者優先?()
2.轉讓人的債權人的範圍如何界定?()
3.“善意第三人”範圍如何界定?()
第二節裁判規則與典型案例()
1.特殊動産轉讓中“善意第三人”應限於受讓物權之人，不
應將一般債權人包括在內()
2.特殊動産經閤意與交付方發生物權變動，僅登記事實不發
生物權變動()
3.特殊動産中“善意第三人”並非《物權法》第106條中的
“善意取得人”()
4.特殊動産登記變更所有權是對抗要件而非閤同生效要件()
5.特殊動産的物權的取得並非以是否支付對價為標準，需經
閤意與交付方發生物權變動()
第四章非基於法律行為的物權變動之釋疑()
第一節司法解釋中的疑難問題()
1.什麼類型的法律文書會發生物權變動的效力?()
2.強製執行裁定書是否是《物權法》第28條所稱法律文書?()
3.仲裁裁決是否屬於《物權法》第28條所稱法律文書?()
4.調解書是否屬於《物權法》第28條所稱法律文書?()
5.非基於法律行為的物權變動在未經交付或未經登記時是否
受到《物權法》保護?()
第二節裁判規則與典型案例()
1.確認債權的法律文書不能導緻物權變動()
2.形成性的判決書能夠導緻物權變動()
3.給付性的法律文書不能導緻物權變動()
4.執行程序中的拍賣成交裁定書能夠導緻物權變動()
5.形成性的民事調解書能夠導緻物權變動()
6.以物抵債協議書不能導緻物權變動()
7.離婚時分割財産的民事調解書能夠導緻物權變動()
8.非基於法律行為的物權變動未經公示的不發生再處分的效力()
第五章按份共有人優先購買權之釋疑()
第一節司法解釋中的疑難問題()
1.按份共有人是否適用於無償轉讓的情形?()
2.按份共有人行使優先購買權時，“同等條件”如何確定?()
3.按份共有人優先購買權的行使期間如何確定?()
4.按份共有人優先購買權的效力如何?()
5.在按份共有人內部的份額轉讓時是否可以行使優先購買權?()
6.齣現多個按份共有人行使優先購買權的問題時應該如何解決?()
第二節裁判規則與典型案例()
1.無償轉讓情形中不存在按份共有人優先購買權的行使()
2.侵害按份共有人優先購買權的閤同有效()
3.按份共有人內部的共有份額轉讓不産生優先購買權()
4.同等條件需要綜閤各種因素判斷()
5.按份共有人的優先購買權具有對抗效力()
6.共有物的轉讓不産生按份共有人優先購買權()
第六章物權善意取得製度之釋疑()
第一節司法解釋中的疑難問題()
1.如何認定受讓人受讓不動産或動産時的“善意”?()
2.在不動産善意取得中，受讓人在何種情形下為非善意?()
3.如何認定動産受讓人的重大過失?()
4.如何判斷善意取得中受讓人的善意時點?()
5.如何判斷觀念交付下受讓人的善意時點?()
6.如何認定善意取得中的“閤理價格”?()
7.機動車等特殊動産的善意取得是否須經登記?()
8.哪些情形下不適用善意取得製度?()
9.如何確定本解釋的適用()
第二節裁判規則與典型案例()
1.受讓人不知轉讓人無處分權且無重大過失的，應認定其為善意()
2.受讓人未實際查看房屋占有、實際居住情況的，可以認定存在
重大過失()
3.受讓人實際查看房屋狀況的，可認定其盡瞭必要之注意義務()
4.受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤的，不構成善意()
5.真實權利人應當承擔受讓人為非善意的證明責任()
6.交易的對象、場所或者時機等不符閤交易習慣的，受讓人具有
重大過失()
7.不動産善意取得中的善意以完成登記時為判斷時點()
8.動産善意取得中的善意以完成交付為判斷時點()
9.當事人以指示交付替代現實交付的，也可善意取得動産物權()
10.質權的善意取得以交付為要件()
11.不動産閤理價格應參考轉讓時交易地市場價格認定()
12.機動車善意取得以交付為要件()
13.轉讓閤同無效的，受讓人仍可善意取得物權()
14.轉讓閤同存在惡意串通而無效的，受讓人不可主張善意取得
精彩書摘
第一章不動産登記與物權確認或基礎關係之釋疑不動産登記與物權確認或基礎關係之釋疑01第一章
第一節司法解釋中的疑難問題
哪些不動産登記糾紛屬於民事訴訟受案範圍?
解答：《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國物權法〉若乾問題的解釋(一)》(以下稱《物權法司法解釋(一)》)第1條規定：“因不動産物權的歸屬，以及作為不動産物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等産生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經在行政訴訟中申請一並解決上述民事爭議，且人民法院一並審理的除外。”
該條對審查基礎關係或確認權屬屬於民事訴訟受案範圍的內容進行瞭規定。
《物權法》作為國傢調整財産歸屬和利用關係的基本法律，對不動産登記的程序、登記的效力等問題作瞭原則性規定。《物權法》第14條規定不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動産登記簿時發生效力。該條確定瞭不動産物權登記生效主義的原則。同時《物權法》第16條又規定不動産登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動産登記簿由登記機構管理。也就是說，為瞭使不動産物權變動發生效力，在這個過程中必然會涉及和不動産登記機構有關的相關行政法律關係，而這樣就很容易導緻在因不動産登記所涉及的民事法律關係中，由於不動産物權基於登記而生效，使登記行為被捲入訴訟，從而呈現齣民事糾紛與行政糾紛交織的現象。此時便會産生疑問，即法院在受理當事人對不動産登記糾紛時，是否能以登記的公定力為由，要求當事人先提起行政訴訟，中止民事案件的審理，或者乾脆就對該民事案件不予受理。民事訴訟受案範圍是指由受民法調整的民事主體間的財産關係和人身關係所引起的糾紛，針對這一涉及公權力機關在內的民事法律糾紛，哪些不動産登記糾紛能夠納入到民事訴訟受案的範圍內而由法院直接受理審查值得探討。
對於哪些不動産登記糾紛屬於民事訴訟受案範圍，首先需要解決的是對不動産登記這一行為的性質界定。
(一)我國不動産登記製度
我國《物權法》第14條規定不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動産登記簿時發生效力。可見我國采取的是債權形式主義，即指物權變動除瞭雙方意思錶示之外，還必須具備一定的形式，通過履行登記或者交付的法定方式來完成，即公示為物權變動的成立或者生效要件。一方麵，它對物權變動和債權變動進行區分，認為當事人之間生效的債權閤同僅能引起債權變動的法律效果，另一方麵，要想發生物權變動的法律效果，還需將生效的債權閤同結閤交付或者登記手續進行辦理。債權形式主義在區彆於僅以債權閤意即引起物權變動的意思主義同時，也區彆於除瞭債權閤意之外仍需一個單獨的物權閤意存在的物權形式主義，它認為債權閤同就是物權移轉的內在動因和根本原因。除瞭《物權法》第14條對物權變動模式作瞭原則性規定以外，該法第127條、第158條對土地承包經營權和地役權作瞭例外規定，采取登記對抗主義，即土地承包閤同成立時，土地承包經營權同時發生物權變動的效力;地役權閤同成立，地役權即發生物權變動的效力;土地承包經營權和地役權雖無須登記便可生效，但未經登記，不得對抗善意第三人。總的來說，根據我國法律規定，我國不動産物權變動模式以債權形式主義為主，意思主義為輔;以登記生效為原則，登記對抗為例外。
在厘清我國現有的不動産物權變動模式之後，就需要對在登記過程中起到非常重要作用的不動産登記機構這一問題進行現行法律法規的梳理。《物權法》第10條規定，不動産登記，由不動産所在地的登記機構辦理。在《不動産登記暫行條例》頒布以前，我國不動産登記機關比較分散，根據《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》及相關法律法規，主要由不動産所在地的縣級以上人民政府的相關不動産管理部門負責，其中涉及林業主管部門、房産管理部門、土地主管部門等多個部門，分彆對各類不動産進行登記管理，這種分散登記的方式在實際操作的過程中産生諸多問題。2015年3月1日起生效的《不動産登記暫行條例》第6條錶明國土資源部門是我國不動産登記工作的主管部門和行政主導部門。2014年1月，國土資源部地籍司正式設立不動産登記局，該機構負責不動産統一登記的整閤工作，負責集體土地所有權，構築物所有權，森林、林木所有權，耕地，林地，草地等土地承包經營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權等不動産權利的統一登記，開啓瞭我國不動産登記機構統一的進程，改變以往不動産登記多頭管理的局麵。可見，在我國，不動産登記機關目前所采取的仍然是區彆於國外例如以法院作為登記機構的做法，將之定性為行政機關。因為行政機關的介入，當事人在對引起不動産物權變動的基礎原因而産生糾紛提起民事訴訟時，往往會涉及基於該基礎原因而引起的登記機構對不動産登記錯誤的行政行為，這就為針對不動産登記糾紛所引起的民事訴訟與行政訴訟交叉錯亂現象埋下瞭伏筆。
(二)不動産登記的性質及其在不動産物權變動中的作用
針對在審判實踐中存在的因涉及不動産登記産生的民事訴訟與行政訴訟交叉的情形，究其根本原因在於對不動産登記的性質及其在不動産物權變動中的作用認識不清所緻。我國《不動産登記暫行條例》第2條規定，本條例所稱不動産登記，是指不動産登記機構依法將不動産權利歸屬和其他法定事項記載於不動産登記簿的行為。由上文可知，我國對不動産采取以登記生效主義為原則，登記對抗主義為例外的物權變動模式，物權變動需要雙方當事人的債權閤意和到登記機關進行登記兩個生效要件，引起不動産登記的原因行為很明顯是來自於平等民事主體之間的意思自治的閤意，係屬於民事糾紛領域無爭議，但因我國將不動産登記機構歸入行政機構之下，對不動産登記這一行為如何定性就尤為重要。
目前我國理論界對不動産登記這一行為的性質仍有爭議，主要有以下三個見解。第一種，有人從民法學的角度認為，不動産登記行為並非齣於行政管理目的，登記係基於當事人的登記請求權這一私法權利而産生，産生的也是物權變動的私法效果， 應該屬於民事行為的一部分;另有人認為，不動産登記是一種行政行為，不動産登記行為是一項必須由不動産登記機關行使的公權力行為，是國傢行政權力的一部分，體現瞭一定的強製性。登記並非源於當事人的自願委托而是來源於國傢行政權，申請人必須依法嚮登記機關申請登記，否則其不動産的相關權利便得不到法律的有效保護，並且不動産登記行為是對不動産物權的確認與宣告，是根據客觀事實和法律規定決定的行為，必須要嚴格按照法律規定和有關規範進行。第三種觀點認為不應當將登記行為作為一個整體來認定其性質，登記並非是不可分割，其在不同階段有不同的性質，在申請登記的環節屬於民事法律性質的行為，由當事人根據自己的意思錶示決定是否申請登記以及登記的內容為何，而在登記審查的環節就具有行政法律的性質。
“私法自治”是民法的基本原則。基於私法自治，民事權利的取得或消滅應依當事人的意思錶示而發生，原則上無須國傢的協助或批準。但是，基於一些特殊的考慮，如維護交易的安全、公開當事人從事之法律行為的效力、促使民事主體謹慎地行為等，法律也會要求當事人必須以特定之方式從事某些民事活動，並將民事活動的效力係於該特定方式。程嘯：《不動産登記法研究》，法律齣版社2011年版，第38頁。不動産作為國民安身立命的物質基礎，具有極其重要的地位和作用，不動産物權作為一項排他性、絕對性權利，象徵著物權人享有對其閤法財産進行占有、使用、收益、處分的權利。因此，不動産交易需要一種既能確證權力正當性又能保持社會記憶的公示形式，而登記機關對物權狀態進行記載並製作錶明權屬和不動産客體狀況的證書，更明確的對外公示記載瞭不動産的物權類型，可以說比占有更容易錶徵標的物上的物權，登記因此作為不動産物權公示手段登上“舞颱”。從《物權法》關於不動産登記的規定來看，不動産登記在性質上是不動産物權的公示方式，其目的在於保護不動産物權變動中第三人的交易安全。登記的首要意義在於物權變動的公示及公信，相對人及利害關係人均可查閱登記簿冊，並且任何人均可相信登記的權利而為交易。也就是說，《物權法》之所以規定不動産應當辦理登記，完全是物權公示原則的要求，而《物權法》之所以要堅持物權公示原則，則是因為物權的變動可能影響第三人的交易安全，並非是要授權登記機構代錶人民政府對不動産物權關係進行適當乾預，更不是公法滲透到私法的錶現。王利明：《物權法研究(修訂版)》(上捲)，中國人民大學齣版社2007年版，第173頁。
不動産物權變動的核心在於以當事人意思錶示為核心的法律行為，不動産登記並非憑空而生，沒有當事人之間變動不動産物權的意思錶示和當事人的主動申請，就不可能引起後續的不動産申請登記等一係列程序問題。對不動産進行登記是不動産物權的公示方式，物權變動的權源仍在於雙方當事人之間效果意思追求的結果，登記行為不是權利創設行為，“要件”也不等於“原因”。通過對不動産變動狀況和權屬等相關客體狀況進行公示，産生登記的公信力，市場上善意第三人基於對登記狀況的閤理信賴進行後續的交易活動，也即是保護第三人的交易安全，維護市場的穩定。但是應當認識到的是，雖然法律規定瞭不動産物權的登記生效主義，賦予登記一定的公信力，對於一些特殊的不動産和法律另有規定的情形，登記並非是任何不動産物權變動的生效要件。如土地承包經營權和地役權物權變動以體現雙方當事人意思錶示閤意的閤同成立之時而生效;非基於法律行為的物權變動，如依據人民法院導緻物權變動的法律文書、政府的徵收決定等，其生效於裁判文書、徵收決定發生效力之時，而非對不動産進行登記之時生效。登記行為隻是一種公示行為，而不是對相對人和第三人之間的特定權利的確權或裁決，登記行為不是權利創設行為，切不可將公示的手段誤以為權利本身。姚輝：《不動産登記機構賠償責任》，載《法學》2009年第5期。
通過以上可知不動産物權變動乃來自於雙方當事人之間的閤意，登記隻是物權變動的一種公示手段，確保公信力，為證權行為而非設權行為，關鍵之點在於保障民事主體充分的意思自治以符閤民法的基本精神。因不動産登記旨在保護私益、經由私人自治行為而發生，其主要處理的是平等民事主體之間的關係，這是傳統私法的領域。而根據《不動産登記暫行條例》第4—5條規定，我國承擔不動産登記的機構即以國土資源部下設的不動産登記局在性質上是國傢行政機關，其履行的法定職責和遵循的不動産登記程序使得不動産登記具有行政行為的特點，不動産登記在現階段仍為行政機關的一項行政行為。並且，不動産登記行為與行政法上的具體行政行為不同，不動産登記行為並非一般意義上的行政行為，而是一種羈束行政行為，行政機關不具有自由裁量權，登記機關隻要經當事人申請並且具備法定條件就必須予以登記;登記機關在登記的過程中處於被動登記，需經當事人申請，不得自行決定登記，更無權直接實施登記行為，登記機關不具有單方意誌性;經登記所産生的證明力和推定力是根據《物權法》等民事實體法和《不動産登記暫行條例》等登記法的特彆規定，並不具有行政行為的效力先定性;最後，雖然法律規定瞭不動産物權變動的登記生效主義，但法律並不強製當事人必須進行登記，登記機關自然也無權強製當事人進行登記。
不動産登記這一行政行為與一般所說的具體行政行為有質的不同，是一種準法律行為的行政行為。一般認為，法律行為的行政行為是依照行政機關的意思錶示直接産生法律效力的行為，是“行政廳錶示效果意思的行為，其法律效果依行政廳的效果意思而定”[日]室井力：《日本現代行政法》，吳徽譯，中國政法大學齣版社1995年版，第82頁。。準法律行為的行政行為則“隻以單一的判斷、認識與觀念等受動的精神作用為要素”[日]和田英夫：《現代行政法》，中國廣播電視齣版社1993年8月版，第191頁。，本身並不直接為相對人設定任何行政法上的權利義務。楊建順：《日本行政法通論》，中國法製齣版社1998年版，第367頁。一方麵，在登記行為的過程中行政機關並無其意思錶示，而隻對登記內容所包括的客觀事實進行認知與判斷。不動産物權登記的內容是對申請人的不動産物權享有與處置情況進行核實、登錄，如在辦理初始土地登記過程中，登記機關通過對土地的麵積、等級、用途等情況進行書麵或實地審核並對此在土地簿冊上作齣記錄。又如在辦理抵押物登記時，登記機關對抵押物的狀況、權利歸屬情況進行核查，將其登記在相應簿冊上，此時登記行為即告完成。由此可看齣，登記機關在做齣上述行為時履行的是客觀的核實與記載職責，未作齣意思錶示。因此，登記行為隻代錶登記機關對特定事實的認知與判斷，並非直接設定行政法上的權利與義務。另一方麵，登記行為的效果是基於法律的明文規定而非行政主體的意思錶示。從設立不動産物權登記製度的目的來看，保證國傢對不動産物權的變動進行必要的監控是其追求的目標，國傢並不乾預民事主體就不動産物權的處置如何作齣意思錶示，而完全將其委之於主體雙方的意思自治;從登記的實質意義來看，該行為錶明的是國傢對民事權利主體所享有的不動産物權的一種確認。閻爾寶：《不動産物權登記、行政許可與國傢賠償責任》，載《行政法學研究》1993年第2期。不動産物權登記産生何種法律效果是由法律法規直接作齣規定的，行政機關的意思錶示不具有決定意義。因此，登記行為的效果完全屬於法定效果。
綜上，我們認為不動産登記在性質上具有復閤型，其既具有不動産物權設立、變更、轉讓和消滅的私法效力，也有不動産登記在程序上的公法色彩。由此而引發的訴訟應當根據訴訟標的來區分民事或行政訴訟程序。
(三)我國不動産登記審查原則
本次司法解釋針對不動産登記問題區分瞭對涉及不動産歸屬和基礎關係適用民事訴訟和針對其他涉及當事人和登記機構之間的爭議屬於行政訴訟，也是基於對我國目前的不動産登記審查原則的考慮。
對不動産登記機構在登記時所負的義務，一般存在形式審查和實質審查兩種原則。實質審查指實質審查義務，就是指登記機關必須就申請人所提供的材料的真實性負擔實質調查和驗收的義務。此種義務絕對不限於對《物權法》第12條所規定的當事人申請登記所提供的權屬證書、閤同書、法院判決或者徵收決定以及標明不動産位置、麵積等其他必要材料進行簡單審查，對申請登記所必備的形式要件、登記手續是否完備、權利取得的方式、權利界限、與他人權利的關係等事項，必須進行審查並核實，無問題方可登記。也就是說，不動産登記機關對申請人提供的登記材料的真實性、閤法性和有效性應作全麵審查，其還必須就該材料的真實性窮盡各種調查手段，包括必須到不動産所在地進行實地勘驗。實際上，登記機關對經過其實質審查之後記載在不動産登記簿的內容負擔一種嚴格的擔保責任。從交易風險防範的角度來看，不動産登記中采用實質審查標準可有效防止錯誤登記，有利於維護不動産交易的安全。而形式審查義務，就是指登記機關僅就當事人所提交的書麵材料進行審查，包括身份證記載的主體和閤同主體的一緻性，申請書所錶述的不動産狀況和相關權屬文書記載的一緻性等，而不審查當事人所說的物權的現實狀況，也不審查當事人物權設立、移轉時的意思錶示是否真實。如果材料本身沒有瑕疵，而不問材料實質上是否存在虛假問題，就可以依據材料所顯示的內容進行登記。通說認為，我國目前的不動産登記審查原則，是形式審查為主，實質審查為輔。這點和世界上多數國傢和地區的做法一緻。孫憲忠：《不動産登記基本範疇解析》，載《法學傢》2014年第6期。
登記機關原則上承擔形式審查義務，主要理由在於：從可行性方麵考察，登記機關根本無法對所有基於不動産物權變動的申請進行實質審查。從目前現狀來看，登記機關實際上是以發證為中心建立登記流程，並沒有采取實際勘驗的方式，更沒有就引起物權變動的具體閤同效力進行實質性的調查。在當事人以自己的意思錶示發生物權變動時，一般情況下形式審查也是足夠的。登記機構無權、也無必要審查登記簿上記載的權利狀態和主體身份，也沒有辦法審查當事人內心的真實意願，登記機構隻能對主體、客體、權利的書麵材料予以審查，無法查驗當事人的內心真實意思。同上。從法理齣發，不動産登記行為的典型特徵是其具有記載性，登記機關即使具有調查詢問權限，其調查的結論也隻能作為其對申請人申請登記的權利狀態閤理懷疑的證據， 而並不是對物權變動的基礎法律關係的有效性作齣判斷。登記本身僅具有“權利正確性推定規則”，如果登記機關承擔的是實質審查義務，則其背後的法理是要求登記機關保證“登記簿記載的內容完全真實”，而不僅僅是推定權利正確，這顯然與登記僅作為物權變動的公示方式的法理基礎相違背。物權法采取登記作為不動産物權公示的方法，一方麵是為瞭維護交易安全，但同時也是為瞭促使交易便捷，減少交易成本。采取瞭登記機關負擔實質審查義務之後，登記機關實質上必須承擔嚴格責任，即無論其主觀上是否具有過錯，其都必須就登記過程中所發生的一切錯誤承擔責任。在登記錯誤的免責事由上，登記申請人的惡意行為並不能夠免除登記機關的錯誤，在實質登記模式下，登記機關作為專業的服務機關，實際上扮演瞭民法上的“專傢”角色，其免責事由當然必須受到嚴格限製，而且還要對擴大的後果損害承擔責任，這些顯然與登記機關的責任負擔相矛盾。
此外，從現行法律、行政法規來看，目前我國不動産登記的審查方式主要是對申請人提交的材料進行審查、就有關的事項詢問申請人。其中，《物權法》第12條第1款第1項規定“查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料”，《不動産登記暫行條例》第18條規定：“不動産登記機構受理不動産登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：(一)不動産界址、空間界限、麵積等材料與申請登記的不動産狀況是否一緻;(二)有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一緻;(三)登記申請是否違反法律、行政法規規定。”《房屋登記辦法》第33條規定：“申請房屋所有權轉移登記，應當提交下列材料：(一)登記申請書;(二)申請人身份證明;(三)房屋所有權證書或者房地産權證書;(四)證明房屋所有權發生轉移的材料;(五)其他必要材料。前款第(四)項材料，可以是買賣閤同、互換閤同、贈與閤同、受遺贈證明、繼承證明、分割協議、閤並協議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權發生轉移的材料。”從以上法律、行政法規可以看齣，登記機構的審查範圍主要包括登記機構應審查相關當事人的身份、不動産物權權屬現狀等事實以及不動産物權變動的原因行為的形式審查。而針對實質審查，《物權法》第12條第2款規定：“申請登記的不動産的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。”《不動産登記暫行條例》第19條規定：“屬於下列情形之一的，不動産登記機構可以對申請登記的不動産進行實地查看：(一)房屋等建築物、構築物所有權首次登記;(二)在建建築物抵押權登記;(三)因不動産滅失導緻的注銷登記;(四)不動産登記機構認為需要實地查看的其他情形。對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關係的登記申請，不動産登記機構可以嚮申請人、利害關係人或者有關單位進行調查。”從以上法律法規可以看齣，登記機構對當事人進行審查的職權隻是在有限的範圍內纔可以行使，實質審查最多僅是一個輔助方式。
因此，在形式審查為主、實質審查為輔的審查模式之下，登記機構並未實質參與到不動産物權變動之中，自然也不能決定物權的取得、變更、轉讓和消滅。對於登記機構在登記過程中是否履行法定程序和法定義務並在必要情況下是否依法進行調查核實做齣予以登記的判斷行為而提起的不動産登記行為糾紛，是當事人與不動産登記機構之間的糾紛，屬於行政訴訟範圍。對於不動産物權變動的原因行為或權屬確認，並非不動産登記行政案件的審理範圍，而屬於民事訴訟範圍。
(四)不動産登記糾紛與相關訴訟糾紛的邊界
1�蔽ピ夾形�與違法行政行為的區分。對於不動産登記的性質在認識上的錯誤，首先與人們觀察事物的方法和角度有關：就日常觀察而言，不動産登記是當事人嚮登記機關申請辦理登記至登記機關辦理完畢登記手續的全過程，據此，不動産登記很容易被單純認為是登記機關實施的行政行為。但如采用法律觀察的抽象方法，以法律關係作為觀察角度，則不動産登記應區分為性質完全不同的兩種行為：一是當事人“辦理”不動産登記的行為(指當事人申請並協助登記機關辦理登記的活動)， 其性質為履行不動産買賣、投資、贈與或者抵押等閤同義務的民事行為，此種行為基於當事人之間的民事法律關係而産生;二是登記機關辦理不動産登記的行為(指登記機關接受當事人申請並依據登記規則完成相關登記程序的活動)， 其性質為行政機關依據有關登記的行政規範所實施的行政行為，此種行為在登記機關和申請辦理登記的當事人之間産生行政管理關係。 由此可見，與其說不動産登記具有“兩麵性”，一麵是民事行為，另一麵是行政行為，不如更為準確地說，當事人實施的“辦理”不動産登記的行為與登記機關實施的“辦理”不動産登記的行為，是兩種完全不同的行為，而非同一行為的“兩麵”。因此，如當事人一方不按閤同約定“辦理”不動産物權登記，或者不動産物權登記因一方的不予協助而無法完成等，其行為構成違約，由此引發的糾紛屬本司法解釋第1條所規定的“因作為不動産物權登記基礎的買賣等閤同所産生的民事爭議”， 如果登記機關怠於“辦理”或者違法“辦理”不動産物權登記，則其行為構成行政不作為或者違法行政行為，由此引發的糾紛屬行政糾紛。
2�鋇羌腔�礎行為效力與登記行為效力的區分。鑒於當事人之間簽訂的買賣、抵押等閤同是登記機關據以辦理不動産過戶抵押權設立等物權變動登記的基本法律文件(基礎)，而登記機關辦理登記所産生的物權變動的效果正是當事人履行閤同義務的效果，因此，在某些情況下，當事人所提齣的行政訴訟請求有可能係以民事爭議的解決作為依據。 例如，當事人訴請確認不動産過戶登記行為無效，理由是作為登記基礎的不動産買賣閤同應屬無效或者應予撤銷，而在另一些情況下，當事人所提齣的民事訴訟請求也有可能包含對登記機關的登記行為效力的否認。例如，當事人訴請確認買賣閤同無效，同時請求確認不動産過戶登記無效，從邏輯上講，據以辦理登記的不動産買賣閤同無效，則登記的基礎喪失，登記的效力當然自始不發生。 因此，閤同的效力與登記行為的效力之間存在直接的牽連。但是，基於兩個原因， 閤同效力的認定與登記機關的登記行為的效力認定必須分開， 分彆納入民事訴訟和行政訴訟中予以裁判：(1)二者所涉法律關係主體即訴訟主體不同：因閤同效力認定産生的糾紛，原、被告應為閤同雙方當事人，因登記機關的登記行為效力認定所産生的糾紛，原告為申請辦理登記的當事人，被告為登記機關;(2)二者所適用的法律不同：閤同效力認定的實體法依據是民法規範， 其程序法依據是《民事訴訟法》， 登記行為效力認定的實體法依據是有關登記的行政法規，其程序法依據是《行政訴訟法》。據此，本司法解釋第1條最為重要的意義便在於正確地將登記的基礎行為(閤同或其他法律行為)與登記機關的登記行為相區分。凡涉及閤同效力認定，應由民庭審理，凡涉及登記行為效力認定，應由行政庭審理。事實上，如據以登記的閤同已經被司法確認為無效或者被撤銷，則登記因基礎喪失而當然無效，當事人應直接請求登記機關撤銷登記， 如其請求被拒絕， 當事人應以行政機關不作為為由提起行政訴訟，無須請求確認登記行為無效。相反，在據以登記的閤同的無效尚未被司法確認的情況下， 登記機關有權拒絕當事人以此為理由而提齣的撤銷登記的請求， 對於當事人在行政訴訟中據之提齣的確認登記無效的請求， 如當事人已另行提起請求確認閤同無效的民事訴訟，法院應根據《行政訴訟法》第61條第2款的規定中止行政訴訟。 如當事人並未另行提起該種民事訴訟，則法院應駁迴其行政訴訟請求。與此同時，民事法庭隻應審理因閤同效力而發生的糾紛，並根據事實和法律作齣閤同無效或者被撤銷的判決，但無須也無權對登記行為的效力作齣任何裁判。
……
用户评价
很快，赞
评分还没有看
评分实用法律书
评分还没有看
评分还没有看
评分京东活动时买的，非常划算，希望京东常搞！
评分不错的商品，支持。
评分实用法律书
评分很快，赞
相关图书
本站所有內容均為互聯網搜索引擎提供的公開搜索信息，本站不存儲任何數據與內容，任何內容與數據均與本站無關，如有需要請聯繫相關搜索引擎包括但不限於百度，google,bing,sogou 等
© 2025 tushu.tinynews.org All Rights Reserved. 求知書站 版权所有