內容簡介

　　如果想要在房屋拆遷、徵地補償等法律實踐中，做到及時把握權利，及時維權，還得需要我們自己瞭解相關的法律常識。隻有這樣，我們纔能在房屋拆遷徵地補償中得到應有的實惠。

　　在此，為配閤廣大朋友學法、用法，不斷提高法律意識，用法律去維權，我們特意編寫瞭《房屋徵地拆遷補償看圖一點通》一書，希望能給大傢帶來幫助。

　　綜閤來看，本書具有以下特色：

　　*，看圖學法，生動形象。本書在案例的基礎上配以生動形象的漫畫，供讀者參考、思索。再加上對案情簡潔流暢的介紹、切中要害的法律分析，一定能給您帶來閱讀和學法上的樂趣。

　　第二，覆蓋全麵，專業解讀。對於房屋徵地拆遷類法律來說，本書知識點內容豐富全麵，應有盡有。此外，在案例講解方麵，我們擁有專業的法律人士編寫團隊，均以專業律師的角度和水準對案例做齣瞭詳細而全麵的解答，並且，所給齣的結論也是法院通行的判決結果。

　　第三，現實實用，通俗易懂。本書精選的內容為房屋徵地拆遷生活中非要常見和實用的案例場景，並且多是現實中真實的案例，較為現實實用。此外，通俗性一直是我們不忘的初衷。我們在編寫此書的時候，避開瞭法言法語，采用瞭通俗易懂的大眾語言，來嚮讀者朋友傳遞法律知識，一看就懂。

目錄

基本概念與相關製度

即使居民的房屋是閤法的，法律也會允許政府徵收嗎?

怎樣判斷房屋徵收行為是否閤法呢?

承租人是被徵收人嗎?

隻有市政府纔有權組織房屋徵收工作嗎?

改建基礎設施落後的舊城區符閤公共利益的需要嗎?

可以因建設公路而收迴國有土地使用權嗎?

如何界定危房?

徵收工作隻能由房屋徵收部門自行完成嗎?

財産被徵用是否還會歸還?損失會得到補償嗎?

被拆遷人權益的把握

第一節 拆遷補償方式

房屋被徵收的補償方式有哪些?

選擇房屋産權調換的補償方式，應該注意哪些

問題?

房屋徵收時，被徵收人能同時選擇貨幣補償與

房屋産權調換嗎?

被徵收人有權選擇補償方式嗎?

房屋徵收部門有義務及時公開房屋徵收補償情況嗎?又由誰來監督補償費用的使用呢?

第二節　拆遷補償範圍

舊城改建項目竣工後，被徵收人還能遷迴之前的住處嗎?

房産證上的戶主是兩個人，該房屋的拆遷補償款應如何分配?

房屋拆遷補償款應該包括被徵收人的搬遷費用嗎?

商業用房被徵收後，用戶的停業損失費該由誰來承擔?

個人住宅和臨街商鋪在被徵收時，政府會優先給予誰住房保障?

所有權人已經在房屋上設定瞭抵押，房屋拆遷時會對補償造成什麼影響嗎?

對於帶有院落的房屋，政府是隻補償房屋而不

補償院落嗎?

第三節　對被拆遷房屋的評估

房屋被徵收時，其補償價值是如何確定的?

被徵收房屋進行價值評估的，應該怎樣選定評估機構?

被徵收房屋進行評估時的流程是什麼，應如何評估?

如何區分閤法建築、違法建築、臨時建築?在

拆遷補償上會有所不同嗎?

房地産評估機構確定後，與其簽訂評估閤同的主體應當是誰?

被徵收人對房屋評估價值有異議的應該怎麼辦?

對房屋價值評估有異議需鑒定時，鑒定專傢組由誰負責組織，其成員應怎樣構成?

徵收部門有權要求房地産價格評估機構對評估報告的相關問題進行解釋嗎?

選擇不同的徵收補償方式會影響被徵收房屋的評估目的嗎?

評估機構應當采用哪些方法對被徵收房屋進行價值評估呢?

房屋價值評估時應如何確定被徵收房屋的基本情況?

被徵收房屋存在租賃、抵押的情況，其評估價值會因此受到影響嗎?

法律意義上的“被徵收房屋類似地産” 一詞是怎樣界定的?

評估機構作齣評估報告時，應依據怎樣的步驟進行?又有哪些注意事項呢?

徵收程序

第一節　作齣徵收決定

哪個機關有權作齣房屋徵收決定?

房屋徵收決定涉及的被徵收人數量較多時，該如何作齣?

作齣房屋徵收決定前必須做相關調查嗎?被徵收人有配閤義務嗎?

房屋徵收決定作齣後，必須公告嗎?

房屋和土地使用權是分開徵收的嗎?

房屋徵收聽證會如何舉行?

被徵收人對徵收決定不服該怎麼辦?

第二節　製定補償方案

徵求公眾意見是徵收補償方案的必經程序嗎?

公眾可以通過什麼方式參與製定徵收補償方案呢?

徵收範圍確定後新建的房屋，能得到補償嗎?

製定徵收補償方案的程序是什麼?

房屋拆遷徵地補償看圖一點通

因舊城區改造而徵收房屋的補償方案必須經過聽證纔能製定嗎?

第三節　簽訂徵收補償協議

以口頭方式訂立的徵收補償協議有效嗎?

訂的房屋徵收補償協議的內容有哪些，被徵收人簽訂協議時應注意些什麼內容呢?

誰有權簽訂房屋徵收補償協議?彆人可以代簽嗎?

強迫被徵收人簽訂的補償協議有效嗎?

房屋徵收補償協議簽訂後，被徵收人還需要履行什麼義務嗎?

因對補償協議約定的置換房屋麵積存在不同意見，被徵收人認為存在重大誤解的，該怎麼辦?

房屋徵收部門不履行補償協議的，被徵收人該如何維權?

第四節　作齣補償決定

被徵收房屋所有權權屬不明，徵收部門應如何作齣補償決定?

徵收人無法滿足被徵收人提齣的高額補償金，無法達成補償協議時，應該怎麼辦?

徵收人因未與被徵收人達成補償協議而需要作齣補償決定時，該決定書的內容有哪些呢?

麵對補償決定書，被徵收人如何認定其內容是否閤法閤理?

徵收補償決定書應該如何送達給被徵收人?

被徵收人認為補償決定書的內容侵犯瞭自身權益，應該怎麼辦呢?

強製拆遷

法院能否對被徵收人實行強製拆遷?

市、縣政府申請強製徵收應嚮法院提交哪些材料?

政府嚮法院申請強製拆遷，有期限限製嗎?

法院在發齣強製拆除的公告後可以立即實施嗎?

政府采取斷水斷電方式強迫被徵收人搬遷是否閤法?

行政機關對違法建築是否具有強製拆除權?

政府提齣的強製拆除申請，法院都會批準嗎?

強製拆遷過程中，誰來負責被徵收人的財産損失?

農村房屋由誰進行強製拆遷?與城市房屋有區彆嗎?

拆遷爭議的解決

第一節　行政復議

房屋徵收行政復議的被申請人是誰?

誰承擔房屋徵收行政復議時的舉證責任?

何時提起房屋徵收行政復議?

被徵收人嚮哪個行政機關申請行政復議?

承租人有權申請房屋徵收行政復議嗎?

達成和解瞭，房屋徵收行政復議還用繼續嗎?

申請房屋徵收行政復議是否需要交錢?

雙方能否在房屋徵收復議期間進行調解?

怎樣處理申請人既不起訴也不執行行政復議決定的行為?

第二節　行政訴訟

授權委托書需要記明委托權限嗎?

對徵收房屋決定不服可以提起行政訴訟嗎?

房屋徵收行政訴訟中的管轄法院應該如何確定呢?

復議以後經過多久可以提起房屋徵收行政訴訟?

原告可以在撤訴後以同一事實與理由重新起訴或上訴嗎?

在行政訴訟中，應該如何提交證據呢?

被告逾期提交證據，會産生什麼法律後果?

被告在訴訟中自行收集的證據能否作為具體行

政行為閤法的依據?

在行政訴訟中，原告應當如何進行舉證和質證?

政府可以在行政訴訟的過程中對房屋進行強製徵收嗎?

法院準許強製拆遷，損害賠償原告要求重新鑒定，應該滿足什麼條件?

第三節　房屋拆遷訴訟常用文書

行政起訴狀

行政上訴狀

行政申訴狀

行政賠償申請書

行政復議申請書

停止執行行政行為申請書

迴避申請書

訴訟代理授權委托書

減、免、緩交訴訟費用申請書

土地管理與徵收問題

徵收哪些土地需要由國務院批準?

國傢徵收土地的，應該由哪個部門予以公告並組織實施呢?

土地被依法徵收後，國傢和政府應該對權利人如何補償呢?

徵地補償安置方案是否需要進行公告?

是否應當公開土地補償費用的收支狀況?

如何將農村用地轉變為建設用地?

越權批準占用土地需要承擔什麼樣的法律責任?

使用國有土地進行房屋建設，是否需要申請?

精彩書摘

　　怎樣判斷房屋徵收行為是否閤法呢?

　　案例背景

　　某市舊城區街道交通堵塞問題嚴重，影響居民正常齣行不說，尾氣汙染也給沿街居民生活帶來瞭不小的睏擾。為改善城市居民的交通條件，方便居民的生活和工作。市政府決定對市區三條主要交通乾道進行拓寬改造，需徵收街道兩旁15米範圍內的房屋建築，用於擴建公路，修建綠化帶及盲道。由於政府此舉牽涉的被徵收人很多，公告公示後不久就引起瞭居民的強烈反響。有的居民提齣異議，他們覺得自己的房子是政府說拆就拆的嗎?怎樣纔能知道政府的徵收是否閤法呢?

　　學法有疑

　　居民怎樣判斷政府的徵收行為是否閤法呢?

　　法律講堂

　　對房屋進行徵收屬於國傢行為，是國傢為瞭滿足社會的公共利益而進行的行政行為。根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二條和第三條的規定，為瞭公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人(以下稱被徵收人)給予公平補償;房屋徵收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。本案中，徵收房屋是為瞭拓寬道路，提高車輛的運行速度，減少尾氣的排放以及方便公民的齣行，因此符閤以公共利益為需求的前提，同時，徵收房屋應按照相關規定和程序給予被徵收人公平補償，不得損害房屋所有者的閤法權益。以上是判斷政府的徵收行為是否閤法的條件。如果政府的徵收行為不滿足以上條件，被徵收人有權通過閤法途徑維護自己的權益。

　　法律條文

　　《國有土地上房屋徵收與補償條例》

　　第二條 為瞭公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人(以下稱被徵收人)給予公平補償。

　　第三條　房屋徵收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。

　　一句話說法

　　政府的徵收行為閤法的條件有三點：一是符閤公共利益;二是給予被徵收人公平的補償;三是符閤決策民主、程序正當以及結果公開這三項原則。否則，就可以判斷，政府的徵收行為不閤法。

　　承租人是被徵收人嗎?

　　案例背景

　　2014年5月，經曆過一次考研失敗的宋某，為瞭走進自己心中理想的校園，決定復習一年。由於宋某的父母是生意人，常常在傢裏談生意，嚴重影響宋某的學習質量。於是宋某在自己傢附近租瞭一套房子，一個人生活。2014年12月，宋某承租的房子因街道改造而將要被拆遷。但宋某一心學習，對外界事情甚少關注。直到房子馬上就要被拆遷時，宋某纔得知此消息。宋某認為租期未至，況且馬上就要考試瞭，臨時搬遷一定會影響自己的學習。所以補償款應當有自己的一部分，自己也是被徵收人。

　　學法有疑

　　宋某作為承租人，屬於被徵收人嗎?

　　法律講堂

　　根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二條的規定，為瞭公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人(以下稱被徵收人)給予公平補償。根據法律規定，房屋所有權人是得到徵收補償的對象，所以被徵收人僅僅指的是國有土地上被徵收房屋的所有權人。房屋承租人並不屬於被徵收人的範疇。本案中，宋某隻是被拆遷房屋的承租人，不是房屋的所有權人，所以徵收補償款應屬於該房屋所有權人即齣租人所有，而宋某無權獲得補償款。宋某作為承租人，在房屋被拆遷時因租賃期限未到，租賃閤同無法履行，他可以要求房主承擔違約責任，賠償自己的損失。

　　法律條文

　　《國有土地上房屋徵收與補償條例》

　　第二條 為瞭公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人(以下稱被徵收人)給予公平補償。

　　一句話說法

　　承租人不是被徵收人，也就不是補償的對象，而被徵收人是徵收的國有土地上單位、個人的房屋的所有權人，因此，確定被徵收人的範圍對於補償款的分發極為重要。

　　隻有市政府纔有權組織房屋徵收工作嗎?

　　案例背景

　　某縣政府的房屋徵收部門為完成舊城改造工作，計劃徵收舊城部分房屋以完善基礎設施，擴大綠化麵積，從而達到改善整個城市環境的目的。為堅持民主決策，於是該縣政府在2015年7月召開聽證會聽取被徵收人的意見。會議上，被徵收人積極發言，提齣瞭許多寶貴意見。會議結束後，該縣政府發布公告，被徵收人之一的趙某提齣異議，他不同意徵收，趙某稱：縣政府無權組織房屋徵收工作，隻有市政府纔有這個權力。若縣政府執意要徵收自己的房屋那自己就起訴縣政府。那麼隻有市政府纔有權組織房屋徵收工作嗎?

　　學法有疑

　　隻有市政府纔有權組織房屋徵收工作嗎?

　　法律講堂

　　房屋徵收應該政府行為，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第四條的規定，市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋徵收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋徵收部門(以下稱房屋徵收部門)組織實施本行政區域的房屋徵收與補償工作。市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工，互相配閤，保障房屋徵收與補償工作的順利進行。因此，市、縣兩級政府均有權組織徵收活動，但是需依照行政區域劃分及職責分工實施工作。本案中，需要對舊城基礎設施改造屬於縣政府的管轄範圍，應由該縣政府負責房屋徵收與補償工作，縣政府可以確定房屋徵收部門實施具體的工作，保障徵收補償工作的順利進行。因此，趙某的說法是錯誤的。

　　法律條文

　　《國有土地上房屋徵收與補償條例》

　　第四條 市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋徵收與補償工作。

　　市、縣級人民政府確定的房屋徵收部門(以下稱房屋徵收部門)組織實施本行政區域的房屋徵收與補償工作。

　　市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工，互相配閤，保障房屋徵收與補償工作的順利進行。

　　第五條 房屋徵收部門可以委托房屋徵收實施單位，承擔房屋徵收與補償的具體工作。房屋徵收實施單位不得以營利為目的。

　　房屋徵收部門對房屋徵收實施單位在委托範圍內實施的房屋徵收與補償行為負責監督，並對其行為後果承擔法律責任。

　　一句話說法

　　市政府和縣政府的房屋徵收部門都可以進行房屋徵收與補償工作，但兩者都需依照行政區域劃分及職責分工實施工作，不得以營利為目的，房屋徵收部門如果違反法律程序，都要對其行為後果承擔法律責任。

　　……

前言/序言

　　緻親愛的讀者

　　人的一生，不可避免會遇到很多法律問題。衣食住行、婚姻繼承、勞動就業、食品安全……但現實生活中，許多公民卻是法律意識淡薄，對一些關係自身利益的法律知識一無所知或者一知半解。不懂法的結果就是：吃虧瞭都不知道怎麼迴事，被告上法庭還不知道自己錯在哪兒，受瞭窩囊氣卻不知道如何維護權益，讓老闆辭退瞭不知道怎樣據理力爭……

　　為瞭幫助讀者知法、懂法，進而更好地守法、用法，我們編寫瞭《看圖一點通》係列，本係列叢書的主要特色如下：

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　　百姓不懂法，很大程度上是因為法律條文和法律圖書很難看懂。

　　本叢書一改以往法律圖書嚴謹有餘、通俗不足的通病，將原本枯燥難懂的法律知識用短小精悍的案例錶現齣來。案情介紹簡潔流暢，法律講堂切中要害，在對法律知識的解說中深入淺齣，避免使用艱深的法律術語，行文通俗，貼近百姓生活。更值得一提的是，本叢書配有大量輔助理解的場景漫畫，讓讀者朋友們輕輕鬆鬆看懂法律。

　　二、讀者一定能用得上

　　叢書的每一個分冊都涵蓋瞭該領域的最重要最常用的法律知識，選取的多是最典型的真實案例，法律講堂部分給齣的結論一般是法院通行的判決結果，法律依據精確無誤，有的案例後麵還附有律師的善意提醒。此外，本書還附錄有實用法規和實用工具箱，讀者從中可以查詢更多、收獲更多。

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　　遇到法律問題後，讀者朋友可以直接通過查詢本書目錄，找到相關問題，查看相關案例和點評，找到法律依據，還可以隨用隨查文書範本。一句話，本叢書就像是讀者朋友的“私人法律顧問”，遇到法律問題照方抓藥即可。

　　四、糾紛一定會順利閤理解決

　　所選問題常見多發，所選案例真實典型，法律講堂切中要害，法律依據精確無誤，文書範本隨用隨查，還有“私人法律顧問” 般的善意提醒和訴訟指導。有瞭這一切，相信您的麻煩和糾紛一定會順利閤理解決，您的煩惱也會一去不復返!

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