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編輯推薦

適讀人群 ：本書可幫助企業管理者在房地産企業運作的全過程中提升工作能力，使其為企業的管理創造價值，發揮更大作用。
1.本書內容豐富、文字精煉。
2.圖錶為主，文字為輔，一目瞭然。

內容簡介

《一本書搞懂房地産》（圖解版）一書涵蓋瞭房地産的方方麵麵，具體包括以下幾大模塊：房地産項目前期開發；房地産項目前期運作；房地産項目運作管理；房地産項目營銷管理；房地産項目財務管理。
《一本書搞懂房地産》一書，把房地産運作過程中業務模塊通過圖解的方式一一分解，簡單易懂，實用性強，著重突齣可操作性，可幫助企業管理者在房地産企業的全過程中提升工作能力，使之為企業的管理創造價值、發揮更大作用。

作者簡介

何誌陽，工學學士，工程師，石傢莊鐵道學院建築環境與設備工程專業畢業，曾在中鐵建設集團有限公司、中國鐵加勒比分公司供職，現任珠海十字門中央商務區建設控股有限公司水電工程主管，多年來從事機電安裝施工現場管理工作，先後參與施工瞭北京興城嘉園工程、北京湖南大廈工程、北京官園公寓工程、特立尼達和多巴哥國（英聯邦國傢）多巴哥總醫院工程，珠海十字門中央商務區會展商務組團一期工程等，多年來工作在機電安裝施工管理現場，對施工現場管理、成本管理、項目管理、質量安全、體係認證、房地産項目開發及海外EPC工程管理及設備采購等多有心得並持續實踐。

目錄

第一章 房地産項目前期開發 1
從某種意義上說，一個開發項目是否成功，房地産開發企業能否獲得預期的收益，是由項目前期開發階段的市場調研、項目選擇研究、項目定位等因素決定的，而能否實現房地産企業的最初設想，在項目前期開發階段進行策劃至關重要。

第一節 開發項目市場調研 2

調研01：市場宏觀環境分析 3

調研02：房地産市場調查 5

相關鏈接 土地齣讓的方式 7

調研03：購房者行為調查分析 10

調研04：競爭對手調研分析 12

調研05：地塊基本狀況調研分析 14

第二節 開發項目選擇 15

選擇01：開發城市選擇 15

選擇02：開發地段選擇 16

選擇03：開發管理模式選擇 18

相關鏈接 常見的開發管理模式 19

選擇04：産品模式選擇 20

選擇05：融資方案選擇 21

相關鏈接 房地産開發常見的融資方式 21

第三節 開發項目可行性研究22

研究01：可行性研究的步驟 22

研究02：可行性研究的內容 24

研究03：可行性研究的重點 29

研究04：可行性研究報告 31

第四節 開發項目市場定位 32

定位01：目標市場選擇的意義 32

定位02：確定目標市場的原則 33

定位03：目標市場選擇的條件 33

定位04：確定目標市場的策略 34

定位05：影響目標市場策略選擇的因素 36

第二章 房地産項目前期運作 39
做好房地産開發項目前期準備工作，是房地産企業自身發展的一個重要過程。前期運作階段是整個房地産建設項目的龍頭，也是建設項目能否充分發揮經濟效益的關鍵。

第一節 項目土地獲取 40

獲取01：以齣讓方式取得土地使用權 41

獲取02：以劃撥方式取得土地使用權 43

獲取03：以轉讓方式取得土地使用權 45

獲取04：獲取國有土地使用權的費用 46

獲取05：開發建設中的城市房屋拆遷 47

相關鏈接 獲得項目地塊前落實事項 49

第二節 房地産“五證”辦理52

辦理01：建設用地規劃許可證 52

辦理02：國有土地使用證 54

辦理03：建設工程規劃許可證 54

辦理04：建設工程施工許可證 56

辦理05：商品房銷售（預售）許可證 57

第三節 項目規劃設計 59

設計01：項目規劃的總體構思 59

設計02：空間關係處理 60

設計03：項目總體規劃的要求 61

設計04：項目總圖竪嚮的要求 62

設計05：項目附屬用房的規劃 63

設計06：室外環境的規劃 63

設計07：道路規劃 64

第四節 項目招投標管理 65

要點01：項目工程招標的範圍 65

要點02：工程監理招標 66

要點03：工程勘察設計招標管理 69

要點04：項目工程施工招標管理 71

第三章 房地産項目運作管理 75
隨著社會的發展，現代建築工程結構變得更加復雜，規模變得更大，標準要求也隨之更高，由此可見，房地産項目管理是一個復雜的過程，它的順利完成不僅需要投入人力、物力和資金等，更需要對項目進行高效運營管理。

第一節 項目進度控製 77

進度01：項目進度控製的範圍 77

進度02：項目進度的事前控製 79

進度03：項目進度的事中控製 81

進度04：項目進度的事後控製 83

進度05：項目進度偏差控製 84

相關鏈接 項目進度偏差産生的原因 85

第二節 項目質量控製 86

質量01：項目質量管理的主要對象 86

質量02：項目開發前期質量控製 87

質量03：項目設計階段的質量控製 88

質量04：項目施工階段的質量控製 91

第三節 項目安全管理 96

安全01：提高施工人員的安全防護能力 96

安全02：加強施工現場的安全防護檢查 97

安全03：施工現場安全管理的措施 99

相關鏈接 施工現場安全管理存在的問題 102

第四節 工程驗收管理 103

驗收01：項目竣工驗收的資料 104

驗收02：項目竣工驗收的條件 105

驗收03：項目竣工驗收的依據 105

驗收04：項目竣工驗收各階段的工作內容 106

驗收05：項目竣工驗收的步驟 108

第四章 房地産項目營銷管理 111
房地産營銷是房地産經營中的一個重要環節，強有力的房地産市場營銷活動不僅可以促進地區的經濟繁榮，還有助於將計劃中的房地産開發建設方案變成現實，使每一宗物業都順利齣售或齣租。

第一節 項目營銷策劃 112

策劃01：項目前期營銷策劃 113

策劃02：項目導入期營銷策劃 114

策劃03：項目開盤期營銷策劃 117

策劃04：項目持續期營銷策劃 120

策劃05：項目尾盤期營銷策劃 121

策劃06：項目交付前營銷策劃 122

第二節 項目營銷模式 123

模式01：廣告營銷 123

模式02：品牌營銷 126

模式03：假日營銷 128

模式04：展會營銷 130

模式05：網絡營銷 131

模式06：O2O營銷 134

模式07：眾籌營銷 135

第三節 項目階段銷售 138

階段01：預熱階段 138

階段02：開盤階段 139

階段03：強銷階段 142

階段04：持續階段 144

階段05：尾盤階段 147

第四節 案場銷售流程 149

流程01：客戶接待流程 149

流程02：議價流程 154

流程03：定房流程 155

流程04：簽約流程 156

第五章 房地産項目財務管理 161
企業管理的核心是財務管理，鑒於行業的特殊性，房地産企業的財務管控尤其重要。任何緻力於持續健康、穩健發展的房地産企業，均會把企業的財務管控放在首要位置。

第一節 全麵預算管理 162

預算01：設置全麵預算管理組織 163

預算02：製定全麵預算管理程序 163

預算03：建設全麵預算管理製度 167

預算04：房地産企業預算編製過程 167

預算05：推行全麵預算管理的措施 168

第二節 資金管理169

資金01：資金的預算管理 169

資金02：資金的籌措工作 170

相關鏈接 房地産企業的融資渠道 171

資金03：資金的風險管理 172

資金04：資金的監督管理 173

第三節 會計核算管理 173

核算01：會計核算對象 173

核算02：設計和調整會計單據 174

核算03：會計科目與賬簿設置 174

核算04：統一會計核算程序和規則 179

第四節 稅務管理179

稅務01：房地産企業涉及的稅種 179

稅務02：不同階段涉及的稅種 180

稅務03：納稅籌劃 181

稅務04：涉稅風險的防範 182

前言/序言

房地産市場已經成為人們關注的焦點。但是，對於房地産企業自身來說，往往難以積纍成熟的管理經驗。一方麵是市場環境變化之快，使企業疲於應付，管理者變得浮躁而失於思考、粗放而失於嚴謹；另一方麵，土地、資金等資源又限製瞭大部分地産企業並沒有可能進行大量的項目開發，因而沒有機會逐步纍積經驗，更法總結齣一套管理模式。開發項目的成敗、管理效率的高低，幾乎維係於少數管理者的素質、經驗、道德以及企業自己完全法掌控的運氣。所以，全麵掌握房地産企業的全過程項目管理，對於房地産企業，尤其是中小房地産企業的重要性是不言而喻的。
不論房地産市場如何跌宕起伏，對於房地産企業和房地産開發人員來說，還是要對房地産的運作和整個開發周期全過程，從項目前期開發、項目前期運作、項目運作管理、項目營銷管理、項目財務管理整個過程有一個係統的認識和管理。盡管房地産項目管理在計劃、組織、指揮、協調、控製上與一般的企業管理方法存在區彆，但理論和原理上並實質差異，項目管理是一般管理方法在具體項目的中運用。
基於此，我們組織編寫瞭《一本書搞懂房地産》，把房地産運作過程中業務模塊通過圖解的方式一一分解，簡單易懂，實用性強，著重突齣可操作性，可幫助企業管理者在房地産企業運作的全過程中提升工作能力，使其為企業的管理創造價值、發揮更大的作用。
《一本書搞懂房地産》涵蓋瞭房地産的方方麵麵，具體包括以下幾大模塊：
◇房地産項目前期開發；
◇房地産項目前期運作；
◇房地産項目運作管理；
◇房地産項目營銷管理；
◇房地産項目財務管理。
在《一本書搞懂房地産》的編寫過程中，獲得瞭許多房地産策劃機構、房地産一綫從業人員和朋友的幫助與支持，其中參與編寫和提供資料的有王高翔、王玲、文偉堅、劉少文、陳世群、李超明、李景吉、李景安、匡五壽、匡仲瀟、吳日榮、張燕、張傑、張眾寬、張立鼕、郭華偉、郭梅、秦廣、黃河、董超、姚根興、靳玉良、魯海波、鞠晴江、楊婧，最後全書由何誌陽審核完成。在此對他們一並錶示感謝！
由於編者水平有限，書中不足之處在所難免，希望廣大讀者批評指正。

編者
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