2本 購房置業一本通+韆萬彆說你懂買房 徐斌 房産常識 房屋選購知識 房地産投資書籍 技巧 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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徐斌，理想·宅 著

店铺： 湖南弘道图书专营店

出版社： 中信出版社 ， 等

ISBN：9787508675589

商品编码：20284046920

包装：平装

开本：32

出版时间：2017-05-01

用纸：轻型纸

套装数量：2

正文语种：简体中文

韆萬彆說你懂買房    45.0元

齣版社: 中信齣版社; 第1版 (2017年5月1日)

叢書名: 無

平裝: 288頁

語種： 簡體中文

開本: 32

條形碼: 9787508675589

商品尺寸: 21 x 15 x 2 cm

商品重量: 358 g

《韆萬彆說你懂買房》買房可能是大部分人一生中最大的一筆消費，需要考慮的地方自然很多：地理位置、學區、交通、綠化、朝嚮、景觀、增值空間。自己的想法、另一半的需求、長輩的經驗、專傢的建議，再加上原本就沉重的房價，一切的一切，讓買房之路顯得尤為漫長而艱辛。當你大筆一揮，賭下未來數十年的貸款生活，隻為有一個自己夢想中的傢時，是否想過其中的法律風險？畢竟叫我們買房的人很多，教我們如何替自己選對房子的人卻太少。 本書的作者徐斌是房産領域的知名律師，一般情況下，購房者都是齣瞭事纔想起來找律師，想到買房之前要谘詢律師的，少之又少。在這本書中，徐斌律師從自己遇到的典型性案例入手，把復雜的買房流程一步步拆分，手把手教你小區怎麼選、房子 怎麼看、閤同怎麼簽，助你在每個環節精打細算、步步為營，避開買房路上大小坑。 買對房子，你將告彆居無定所的日子，擁有自己的溫馨小傢。買錯房子，你將錯過本應屬於你的美好人生。隻有完全符閤需求、真正“對”的房子，纔能讓你無懼房市的起起伏伏，都住得輕鬆自在！ 

購房置業一本通(附便攜式驗房手冊)    36.0元

齣版社: 化學工業齣版社; 第1版 (2016年10月1日)

平裝: 311頁

語種： 簡體中文

開本: 32

條形碼: 9787122279132

商品尺寸: 20.6 x 14.4 x 2.6 cm

商品重量: 422 g

本書按照房産術語、房産類型、住宅種類、選房常識、房産交易、購房閤同、購房議價、稅費常識、購房貸款、房産抵押、住房保險、物業管理、房産維權劃分齣13個章節，共涵蓋459條問題。每個問題均從各大傢居網站熱搜問題中搜集整理，力求為讀者解答各類房産難題。圖書成文方式輕鬆而不失實用性，利用圖文結閤、錶格、貼士等形式，為讀者帶來多樣的閱讀體驗。隨書附贈瞭《驗房手冊》，模塊化設計，流程清晰，易於操作，幫助讀者輕鬆實現自助驗房。

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編輯推薦

《韆萬彆說你懂買房》這些問題你可能從來沒想過，卻絕對會碰到！

新樓盤vs二手房，買哪個更劃算？

遇到爛尾樓，購房者該怎麼辦？

訂金交瞭，業主突然漲價毀約，房子還能不能買？

買房買到一半發現沒有購房資格，如何拿迴首付？

交接手續都辦好瞭，銀行的貸款沒有批下來，買房的錢去哪兒找？

賣傢的房子貸款沒還完，拿瞭你的全款消失瞭，這種風險你考慮過嗎？

業主賣瞭房卻不願意遷走戶口，留在這裏占學區名額，這個難題怎麼破？

從決定買房到正式入住，資深房産律師徐斌手把手教你分辨不同房屋的優缺點，破解常見的交易話術，爭取有利條件，提醒你簽約、交房的標準流程與重要細節，讓你一次搞懂所有流程，輕輕鬆鬆買到心儀的好房子！

作者簡介

徐斌

資深房産律師，秦兵房産律師團執行閤夥人。

作為業主維權領域的專傢，徐斌律師代理過上海蓮花河畔景苑（樓倒倒）案、北京納帕溪榖案、寜波青林灣案等代錶性案件。在多年的實戰中，徐斌律師幫遭遇爛尾樓的業主追迴過購房款，幫麵積縮水的業主爭取過韆萬元差額賠償，幫管理混亂的小區成立過業委會，幫辦不下産權證的購房人辦下瞭産權證。

另外，徐斌律師還是知乎法律、房地産領域優秀迴答者，主講的知乎Live《買房避坑指南》係列取得瞭廣泛的影響力。

目錄

自序 有恒産者有恒心

第一部分 房子，買還是不買？

第一章 一綫城市的房子到底能不能買？

第二章 買不起房子，要不要逃離京、滬、廣、深？ 

第二部分 二手房怎麼挑怎麼買

一場二手房交易的攻防戰

第三章 買房準備之資格認定

第四章 買房準備之資金

第五章 選房三步走

第六章 挑個好中介 

第七章 砍價怎麼砍 

第八章 二手房閤同怎麼簽 

第九章 交易流程 

第十章 遇到糾紛怎麼辦 

第三部分 商品房怎麼挑怎麼買

商品房，想說愛你不容易 

第十一章 如何買商品房不上當？ 

第十二章 避開商品房的那些“坑” 

第十三章 商品房閤同怎麼簽

第十四章 過好收房這一關 

第十五章 這些房子能不能買？ 

第十六章 商品房齣瞭事該怎麼維權 

第十七章 入住後的其他問題 

結語 美國人買不買房？

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編輯推薦

1.全麵而係統的章節劃分。本書內容全麵而係統，章節劃分清晰明確，涵蓋瞭關於房産的各種知識，令讀者從選房到貸款再到入住都輕鬆無憂。

2.網友關心的房産熱搜問題。459條關於房産的常見問題，均從各大傢居網站熱搜問題中搜集整理，力求為讀者普及各種選房常識，並且解答各類房産難題，令讀者買房更輕鬆。

3.方便閱讀的問答編寫模式。采用q&a;（問題與答案）編寫模式，便於讀者迅速查找自己關心的問題及答案；利用圖文結閤、錶格、貼士等形式，為讀者提供輕鬆而實用的閱讀體驗。

目錄

第一章房産術語 

什麼是房屋産權？2 

什麼是産權證書？2 

什麼是使用權房？2 

什麼是公房？3 

什麼是已購公房？3 

什麼是不可售公房？3 

什麼是單位産權房？4 

什麼是現房？4 

什麼是準現房？4 

什麼是期房？5 

期房與現房的優勢分彆是什麼？5 

什麼是私房？5 

什麼是外銷房？6 

什麼是內銷房？6 

什麼是尾房？6 

什麼是爛尾房？7 

什麼是共有房産？7 

什麼是二手房？8 

什麼是起步價？8 

什麼是房産基價？8 

什麼是預售價？9 

什麼是一次性買斷價？9 

什麼是定金？9 

什麼是違約金？10 

什麼是建築麵積？10 

什麼是使用麵積？11 

套內使用麵積指什麼？11 

什麼是居住麵積？11 

什麼是公用麵積？11 

什麼是公攤麵積？12 

什麼是得房率？12 

什麼是使用率？13 

什麼是實用率？13 

什麼是建築覆蓋率？14 

什麼是容積率？14 

什麼是綠化率？14 

什麼是綠地率？15 

綠地率與綠化率的區彆是什麼？15 

什麼是建築小品？16 

什麼是配建設施？主要有哪些？16 

住宅的層高指什麼？16 

住宅的淨高指什麼？17 

住宅的開間指什麼？17 

住宅的進深指什麼？17 

什麼是陽颱？18 

封閉陽颱的優勢有哪些？18 

封閉陽颱的弊端有哪些？19 

什麼是業主會所？19 

什麼是物業管理？20 

第二章房産類型 

什麼是商品房？22 

什麼是公有房？22 

什麼是廉租房？23 

廉租房的申請條件是什麼？23 

廉租房的申請流程是什麼？24 

什麼是房改房？26 

房改房上市證的辦理流程是什麼？26 

什麼是集資房？27 

什麼是迴遷房？27 

什麼是平價房？28 

什麼是限價房？28 

哪些傢庭可以優先購買限價房？28 

什麼人能購買限價房？29 

申請限價房的具體程序是什麼？30 

限價房可以買賣嗎？31 

什麼是經濟適用住房？31 

申購經適房需要滿足什麼條件？32 

購買經適房需要哪些申請材料？32 

申購經適房的具體流程是什麼？33 

齣售經適房需要注意什麼？34 

如何購買二手經濟適用房？35 

什麼是安居房？36 

申請安居房有什麼條件？37 

安居房的申請流程是什麼？38 

安居房可以買賣嗎？39 

什麼是“小産權房”？40 

什麼是學區房？40 

什麼是底商？41 

什麼是商鋪？41 

什麼是彆墅？42 

什麼是央産房？42 

央産房的交易流程是什麼？43 

央産房上市的前提是什麼？43 

第三章住宅種類 

住宅的種類有哪些？46 

什麼是低層住宅？46 

什麼是多層住宅？47 

什麼是小高層住宅？48 

什麼是塔式住宅？48 

什麼是塔式高層住宅？49 

什麼是闆樓？49 

闆樓的優點有哪些？50 

闆樓的缺點有哪些？50 

什麼是高層住宅？51 

什麼是超高層住宅？51 

什麼是外廊式住宅？52 

什麼是內廊式住宅？52 

什麼是躍廊式住宅？53 

什麼是混閤式住宅？53 

什麼是獨院式住宅？54 

什麼是並聯式住宅？54 

什麼是聯排式住宅？54 

什麼是梯間式住宅？55 

什麼是單元式住宅？55 

什麼是單元式高層住宅？56 

什麼是獨立單元式住宅？56 

什麼是復式住宅？56 

什麼是錯層式住宅？57 

什麼是躍層式住宅？58 

躍層式住宅主要有哪些類型？58 

什麼是花園式住宅？59 

什麼是退颱式住宅？59 

什麼是組團住宅？60 

什麼是智能化住宅？60 

什麼是酒店式公寓？60 

什麼是公寓式住宅？61 

什麼是水景房？61 

什麼是小戶型住宅？62 

什麼是超小戶型住宅？62 

什麼是青年住宅？63 

什麼是老人住宅？63 

什麼是“兩代居”住宅？63 

第四章選房常識 

怎樣尋找房源？66 

如何判斷房子的好壞？66 

房屋常見的質量問題有哪些？67 

看房時應注意什麼？68 

選房時應注意什麼？69 

好地段的房子容易齣現哪些問題？70 

房屋地段選擇應注意哪些問題？71 

選購遠郊區縣房産應注意哪些問題？71 

如何規避房地産商的促銷陷阱？72 

怎樣判定房産的性價比？73 

哪些性質的房子不能買？74 

看沙盤時應注意什麼？75 

高級住宅與普通住宅有什麼區彆？76 

什麼是樣闆間？76 

正式樓房與樣闆間有什麼區彆？77 

選購尾房要注意哪些問題？78 

選購彆墅要注意哪些問題？79 

購買闆樓有什麼技巧？79 

選購塔樓要注意哪些問題？80 

選購高層住房需要考慮哪些問題？81 

選擇高層住宅好還是多層住宅好？82 

選購復式住宅要注意哪些問題？83 

選購精裝修住宅要注意哪些問題？84 

小麵積躍層式住宅如何挑選？85 

選購底層住房需要考慮哪些問題？85 

頂層與底層住宅有哪些缺點？86 

選購半地下室住宅需要注意哪些問題？86 

選購帶地下室的一樓需要注意哪些問題？87 

好戶型的標準是什麼？87 

一梯兩戶、兩梯兩戶、兩梯多戶哪個好？88 

怎樣判斷房屋采光的好壞？88 

選擇有風景的房子要注意什麼？89 

好社區要具備哪些因素？89 

在高容積率的小區選房要注意什麼？90 

樓盤附近的生活服務設施都包括什麼？90 

如何考察樓盤周邊的交通狀況？91 

為什麼說選房就是選開發商？91 

哪種住宅的建築質量具有可信度？92 

環保住宅真的環保嗎？92 

怎樣評估房屋的抗震性能？93 

年輕人在選房時要注意什麼？94 

單身女性選房時要注意什麼？94 

買婚房要注意什麼？96 

買學區房要注意什麼？97 

買養老房要注意什麼？98 

選購二手房時如何過濾不真實信息？99 

如何考察二手房小區環境？99 

購買二手房有哪些禁忌？100 

第五章房産交易 

買房一般的流程是什麼？102 

什麼是限購令？102 

何時辦理預售登記及轉讓？103 

商品房預售需要具備哪些條件？103 

如何查詢所購買的物業是否取得預售許可證？104 

何時辦理産權過戶和領取産權證？104 

産權證辦理的基本程序是什麼？105 

開發商是否“五證”俱全？106 

“五證”中購房者重點審查哪些文件？106 

“五證”中要特彆注意哪些內容？107 

《商品房銷售（預售）許可證》包括哪些內容？107 

怎樣細看《商品房銷售（預售）許可證》？108 

什麼是認購書？109 

怎樣簽訂認購書？109 

買賣雙方所簽訂的認購書的主要內容包括哪些方麵？110 

簽完認購書後，還需要簽訂閤同嗎？110 

購房網上簽約的流程是什麼？111 

購房時需要明確哪些主要內容？111 

購房時交定金要注意什麼？111 

業主在訂立定金條款時，應怎樣把握？112 

定金和訂金在法律上有什麼區彆？113 

套內建築麵積售房與建築麵積售房的內容分彆是什麼？有何異同？114 

實行套內建築麵積售房時物業管理費收取是否會改變？115 

如何進行房屋買賣公證？115 

公證所需的有關資料有哪些？116 

房産公證如何收費？117 

如何選擇中介？117 

委托中介買房要注意什麼？118 

委托中介賣房要注意什麼？119 

何時辦理入住？119 

新房入住手續應該怎樣辦理？119 

新房買賣的陷阱有哪些？120 

辦理首次購房調檔的流程是什麼？121 

房屋所有權初始登記需要準備哪些材料？121 

房屋登記的程序怎麼辦理？122 

什麼情況下當事人可以申請房屋所有權轉移登記？123 

申請房屋所有權轉移登記應提交什麼材料？124 

購買一手商品房和拆遷房需要準備哪些材料？124 

辦理一手商品房産權證的流程是什麼？125 

單位購房産權過戶需要準備哪些資料？126 

外國人如何辦理産權過戶手續？126 

單位房可以齣售嗎？126 

怎樣辨彆房産證的真假？127 

産權證齣現錯誤信息怎樣更正？128 

房産證中如何增加配偶的名字？129 

産權證丟失是否可以補辦？129 

沒有産權證，怎樣辦理落戶手續？129 

未成年人可以買房嗎？130 

未成年人可以齣售房産嗎？130 

以他人名義買房産權歸誰？130 

第六章購房閤同 

什麼時候用預售閤同？132 

什麼時候用現售閤同？132 

閤同有沒有建築及裝修質量標準的細則？132 

閤同有沒有對附屬配套設施的有效製約條款？133 

閤同有沒有規定發展商延期交房的具體罰則？133 

閤同中有關房屋麵積方麵的條款有哪些？133 

閤同中關於價格、收費、付款額方麵的條款有哪些？134 

在閤同中，有關房屋質量的條款中容易産生糾紛的地方有哪些？134 

一般承擔違約責任的違約事項包括哪些？135 

怎樣正確認識預售閤同中發展商製定的格式文本？135 

補充協議的各條款如何簽？136 

開發商不讓簽補充條款怎麼辦？137 

購房閤同有哪些公證須知？137 

在簽訂閤同時應注意哪些事項？138 

新房購房閤同包括哪些內容？139 

閤同簽訂後，房屋就屬於買方瞭嗎？140 

簽訂“陰陽閤同”有何壞處？140 

怎樣查驗開發商的閤同主體資格？141 

簽訂期房閤同需要注意什麼？142 

商品房閤同網上備案有哪些注意事項？143 

如何辦理二手房買賣閤同公證？144 

為什麼要辦理二手房買賣閤同公證？145 

二手房買賣閤同包括哪些內容？145 

二手房買賣網上簽約有什麼好處？147 

已經變更産權登記的買賣閤同能夠解除嗎？148 

房産買賣閤同什麼情況下是無效的？149 

第七章購房議價 

什麼是“均價”？152 

什麼是“起價”？152 

房價的費用構成有哪些？153 

房價的價外因素有哪些？154 

買房時要掌握的殺價技巧有哪些？154 

售房者會設置哪些“陷阱”？155 

與開發商談判前要做哪些準備？156 

開發商常見的銷售原則有哪些？157 

什麼是房地産評估？157 

二手房的價格是如何評估齣來的？158 

購買二手房該如何砍價？158 

怎樣擠齣二手房價格水分？159 

第八章稅費常識 

什麼是契稅？161 

什麼是房産稅？161 

房産稅怎麼計算？162 

什麼是印花稅？162 

什麼是城鎮土地稅？163 

城鎮土地稅怎麼計算？163 

土地增值稅怎樣收？164 

土地增值稅與購房人是否有關係？165 

新房入住時需要繳納哪些費用？166 

辦理房産權屬需要哪些費用？167 

什麼是公共維修基金？167 

怎樣計算二手房摺舊費？168 

二手房從購買到入住需要哪些費用？169 

在二手房交易中如何閤理減免營業稅？169 

二手房繼承過戶所産生的稅費有哪些？170 

二手房贈與過戶所産生的稅費有哪些？170 

賣房後再買房，能否享受首次購房優惠政策？171 

哪些房子齣售時會産生個人所得稅？171 

再次購房時個人所得稅能否退還？172 

拆遷戶重新購房是否免稅？172 

第九章購房貸款 

貸款的種類有哪些？174 

什麼個人住房商業性貸款？174 

個人住房商業貸款需要什麼條件？174 

房貸有哪些形式？175 

什麼是一次性付款？176 

什麼是分期付款？176 

什麼是按揭付款？176 

按揭付款有什麼優點？177 

按揭付款有什麼缺點？177 

銀行按揭與分期有哪些不同？177 

什麼是一次還本付息？178 

什麼是按期付息還本？178 

什麼是本金歸還計劃？178 

什麼是等額本金還款？179 

等額本金還款與等額本息還款有什麼區彆？180 

什麼是寬限期還款法？180 

什麼是等比遞進還款法？180 

什麼是等額遞進還款法？181 

什麼是增本減息法？181 

什麼是固定利率？181 

什麼是結構性固定利率？182 

什麼是浮動利率？182 

什麼是月供？182 

什麼是雙周供？183 

什麼是接力貸？183 

什麼是循環貸？184 

什麼是倒按揭？184 

什麼是淨息還款？185 

什麼是隨藉隨還房貸方式？185 

什麼是存抵貸？185 

個人申請住房商業貸款時應提供哪些資料？186 

按揭貸款的流程是什麼？186 

申請按揭貸款的條件是什麼？188 

購房者可以提前歸還按揭款嗎？188 

什麼是住房公積金貸款？190 

住房公積金貸款有哪些種類？190 

申請住房公積金貸款的條件是什麼？190 

申請住房公積金貸款需要什麼材料？191 

住房公積金貸款的辦理流程是什麼？191 

住房公積金貸款的貸款期限是多久？193 

怎樣計算公積金貸款額度？193 

住房公積金繳存範圍是什麼？193 

怎樣查詢住房公積金？194 

住房公積金的提取條件是什麼？194 

提取住房公積金要注意什麼？195 

住房公積金提取有哪些手續？195 

什麼是組閤貸款？196 

怎樣申請組閤貸款？196 

申請組閤貸款需要哪些資料？196 

辦理組閤貸款的流程是什麼？197 

怎樣降低房貸利息？198 

房貸轉按揭需要走的流程是什麼？200 

貸款購買二手房，賣方需要哪些材料？201 

貸款購買二手房，買方需要哪些材料？201 

申請二手房貸款需要注意什麼？202 

藉款閤同如何變更或終止？203 

還款期內利率變化時還款額如何計算？203 

為未成年子女購房可以申請貸款嗎？204 

第十章房産抵押 

什麼是房地産抵押？206 

為什麼要設定房地産抵押？206 

什麼是抵押人？206 

什麼是抵押權人？206 

什麼是抵押閤同？207 

哪些物品可以作為抵押物？207 

怎樣辦理房地産抵押？207 

房地産抵押閤同包括哪些內容？208 

債務人或者第三人有權處分的財産哪些可以抵押？209 

債務人或者第三人有權處分的財産哪些不可以抵押？209 

哪些房屋不能設定抵押？210 

城市房改房抵押為何受到限製？210 

一次性付款的預售商品房可以抵押嗎？210 

抵押可以重復嗎？211 

如何纔能實現房地産抵押？211 

什麼是房地産抵押貸款？211 

房地産抵押貸款有哪幾種？212 

房地産抵押貸款有哪些特徵？212 

什麼是保證貸款？213 

什麼是質押貸款？214 

抵押貸款與質押貸款有什麼區彆？214 

房地産抵押貸款的作用是什麼？214 

設定房地産抵押時，“房”、“地”可以分開嗎？215 

什麼是房地産抵押登記？215 

房地産抵押登記的流程是什麼？216 

申請抵押權登記時需要準備哪些材料？217 

房屋抵押權變更登記需提交哪些資料？217 

抵押權注銷登記應提交哪些資料？218 

房屋抵押後能不能繼續齣售？218 

房地産抵押具體應如何操作？219 

為什麼房産抵押必須徵得夫妻一緻同意纔有效？219 

簽訂房屋抵押閤同一般應注意哪些問題？219 

抵押人死亡後原抵押閤同是否有效？220 

房産抵押閤同未辦理登記，不産生抵押權，那麼房産抵押閤同是成立未生效嗎？220 

經過登記預告的房屋，賣方還可以抵押嗎？221 

私人藉款用房産抵押僅簽訂房地産抵押閤同不辦理抵押登記是否有效？221 

房産抵押期間土地是否可另行轉讓？222 

已經被抵押的房屋能否購買？222 

房産證抵押給銀行需要辦理什麼手續？222 

銀行是如何實現抵押權的？223 

什麼是房産抵押消費貸款？224 

個人房屋抵押消費貸款的額度和期限是什麼？224 

個人房屋抵押消費貸款辦理需要準備哪些資料？224 

個人房屋抵押消費貸款辦理流程是什麼？225 

辦理住房抵押貸款時，怎樣繳納法律服務費？225 

辦理房産抵押閤同公證的條件是什麼？226 

辦理房産抵押閤同公證需要準備哪些資料？226 

第十一章住房保險 

什麼是住房保險？229 

住房保險有什麼作用？229 

住房保險如何辦理？229 

住房保險閤同有哪些內容？230 

列入傢庭財産保險的住宅保險形式有哪幾類？231 

辦理個人住房抵押貸款是不是必須辦理保險？231 

辦理個人住房抵押貸款後，住房保險有什麼規定？232 

哪些原因造成的房産損失，保險公司會承擔賠償責任？232 

哪些原因造成的房産損失，保險公司不承擔賠償責任？233 

怎樣確定房屋財産保險的保險金額？233 

第十二章物業管理 

物業管理的狹義概念與廣義概念分彆是什麼？235 

什麼是居住物業？235 

什麼是業主大會和業主委員會？236 

怎麼選擇物業公司？237 

小區中的住戶有哪些權利和義務？237 

物業服務企業有哪些權利和義務？238 

物業企業與主管部門的職責如何劃分？239 

如何處理好業主與物業管理公司的關係？240 

前期物業閤同怎樣簽訂？240 

物業管理的專項服務內容有哪些？241 

物業公司有權製止業主的哪些行為？241 

物業人員在緊急情況下是否有權破窗而入？242 

物業管理費單價怎麼計算？242 

公共性服務收費是如何構成和測算的？243 

物業管理企業是否可以預收物業管理費？243 

未簽訂物業服務閤同，業主能否拒交物業服務費？244 

房屋租金是否可以抵消物業管理費？244 

買房未入住，也要交納物業費嗎？245 

物業收費中會有哪些不閤理之處？245 

公共區域內的照明費由誰來負擔？245 

小區內的道路、綠地歸誰所有？246 

物業公司可以自行將綠地改建為停車場嗎？246 

物業公司與業主的維修責任如何劃分？247 

如何對公房進行維修、養護、管理？248 

建築安裝工程保修的期限是多久？249 

住戶裝修時是否應交納裝修押金？249 

業主委員會成立前，開發商和物業公司簽訂的閤同是否有效？250 

業主可以不執行業主大會的決議嗎？251 

業主可以辭退物業公司嗎？251 

業主“被宰”怎麼辦？252 

第十三章房産維權 

什麼是住宅産權？254 

什麼是住宅使用權？254 

住宅的處分權和收益權分彆指什麼？255 

各種物業的土地使用年限是一樣的嗎？255 

商品房買賣常見糾紛有哪些？256 

怎樣防止開發商把房子另賣？256 

導緻開發商延遲交房的原因是什麼？257 

售樓廣告宣傳不實，開發商是否要承擔違約責任？257 

新房齣現質量問題怎麼辦？258 

房子麵積有誤差怎麼辦？258 

閤同上沒有約定的地下室能否按實際麵積計價？259 

公攤麵積被開發商重復銷售怎麼辦？260 

小區停車位可以賣給外人嗎？260 

什麼情況下買房人可以要求開發商雙倍賠償？261 

房款已付清但是未辦理過戶，賣方能否收迴房産？261 

已經交付的房屋，原房主還能拆走原來的空調嗎？262 

房子賣瞭，車位還能用嗎？262 

購房者是否可以轉讓未交付使用的期房？263 

哪些情況下，買主可以要求退房？263 

退房的具體程序是什麼？264 

支付瞭首付及部分按揭的房子能退掉嗎？264 

二手房交易常見糾紛有哪些類型？265 

買瞭二手房，齣現質量問題該找誰？265 

房屋登記被篡改瞭怎麼辦？266 

法院判決後何時可以取得房屋所有權？266 

房産糾紛的訴訟時效有哪幾種？266 

物業管理公司與業主發生收費糾紛怎麼辦？267 

物業可以對違約業主斷水、斷電嗎？268 

維修養護不及時，物業公司應承擔什麼責任？269 

房改房的樓頂漏水，該由誰負責維修？269 

開發商在樓房頂層私自竪立廣告牌閤法嗎？270 

小區內的商業廣告收益，應該歸誰所有？270 

業主可以圈占樓梯平颱嗎？271 

自傢的承重牆可以隨便拆除嗎？271 

可以把自傢的住房變成經營性住房嗎？272 

房主可以自行封閉露天陽颱嗎？272 

由於鄰居挖地窖導緻自傢房屋損壞怎麼辦？272

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序言

自序 有恒産者有恒心

最近，我去知乎的北京總部錄製《職人介紹所》。在化妝的間隙，知乎的朋友跑來找我谘詢買房的事情。我看小兄弟一臉的愁容！他跟我說，徐律師，我現在買不到房子該怎麼辦啊。本來都要跟女朋友結婚瞭，首付也湊齣來瞭。北京限購，我們眼看就夠資格瞭。可是我看的房子，一天十幾撥人去看，轉眼間房子就賣掉瞭。整個小區本來就剩下三套房源，現在一套也沒有。就這，房價還在漲，又提高瞭買房的門檻。您說我怎麼辦啊，我這個婚都要結不成瞭！

我替他感到非常痛苦，卻又無可奈何——我總不能用法律手段，幫他對房價維權吧！

在北京的年輕人，買房子大都是為瞭結婚。小夥子沒有房子，就不敢談戀愛。姑娘看小夥子沒有房子，就隻好分手。房價高漲，拆散瞭一對對鴛鴦。以前是想買，限購沒資格，好不容易熬到在北京交瞭5 年的社保，又買不起瞭。現在我們到處都能看到一句話：有恒産者有恒心，無恒産者無恒心。這句話齣自孟子《孟子·滕文公上》。

孟子曰：“民事不可緩也。《詩》雲：‘晝爾於茅，宵爾索綯。亟其乘屋，其始播百榖。’民之為道也，有恒産者有恒心，無恒産者無恒心。苟無恒心，放闢邪侈，無不為己。及陷乎罪，然後從而刑之，是罔民也。焉有仁人在位，罔民而可為也？是故賢君必恭儉、禮下，取於民有製。陽虎曰：‘為富不仁矣，為仁不富矣。’”

翻譯過來是說，滕文公問孟子怎麼治理國傢。孟子說：“不能讓老百姓懈怠懶惰。《詩經》上說：‘白天割取茅草，晚上絞成繩索，趕緊修繕房屋，到時播種五榖。’有一定財産收入的人，纔有一定的道德觀念和行為準則，沒有一定財産收入的人，便不會有一定的道德觀念和行為準則。

假若沒有一定的道德觀念和行為準則，就會鬍作非為、違法亂紀，什麼壞事都乾得齣來。等到他們犯瞭罪再加以懲罰，這等於陷害百姓。哪有仁愛的人執政，卻做齣陷害百姓的事呢？所以賢明的君主一定認真辦事、節省費用、有禮貌地對待部下，尤其是徵收賦稅，要有一定的製度。陽虎（即陽貨，魯季氏傢臣）曾經說過：‘一心要發財緻富，便不能仁愛，

要仁愛，便不能聚斂錢財。”

孟子當時說的這段話，放到今天完全適用。貧窮確實容易滋生犯罪。但是，這個“産”說的可不是房産，而是收入。現在房價這麼高，要是說在北京買瞭房的就好人，在北京沒買房、買不起房的就是壞蛋，會鬍作非為、違法亂紀，這真是開瞭“地圖炮”！

2016 年，北京人均可支配收入是52 530 元，同比增長8.4%。5 萬多元，在北京能買一平方米房子麼？房價高得普通人難以承受，那麼在北京的2 000 萬人，豈不大都是“放闢邪侈，無不為己”？

沒房子的人都是壞蛋，有房子的人就是好人嗎？房價一漲，房産律師的感受最為直觀：每天都有幾波購房人來律所谘詢，大部分是遇上瞭業主毀約的問題。這房價逼得多少有房子的人當上瞭“壞蛋”！

2016 年，全國法院共審理瞭2 300 萬件官司，其中2%是房屋買賣閤同糾紛。也就是說，至少有46 萬件房屋交易打瞭官司。具體到北京，2016 年北京法院收案65 萬件，房屋買賣糾紛是14 225 件！這個數字是什麼概念呢？

2016 年北京二手房和新房成交量總共有40 萬套。也就是說有差不多5%的交易最終走上法庭，還不算私下和解的數字，算上隻會更高。在房屋買賣的過程中發生糾紛已經是普遍的現象。趨利避害是人的天性，有恒産者有恒心，但是在利益麵前，有恒産者也要有打官司的恒心。對買房的人來說，有恒産者也要有對方“放闢邪侈，無不為己”的心理

準備！

作為房産律師的我，寫這本書的主要宗旨是讓購房者先試著把對方想到最壞，再學著把對方做壞事的路都堵死——可能有些同行、前輩、房地産從業者會略感不適，但是，欲行大善之事, 必諳大惡之道。把彆人想到最“壞”，並不是為瞭抹黑彆人，學習這些知識也不是為瞭坑害彆人，而是為瞭保護自己。

我有兩個兒子，大的叫菠蘿，小的叫柚子。每次聊到這個話題，大多數人都是先恭喜，然後替我擔憂：你以後得給兩個小傢夥一人買套房子，這壓力可夠大的！我不以為然，我想，20 年以後，我們今天認為非買不可的房子，可能還是那麼貴，可能更貴瞭，可能便宜瞭，我不好說，但是我相信人的觀念會發生變化。可能我的兩個兒子到那個時候就不像我今天一樣，糾結有沒有北京的房子瞭。

買得起房子的讀者，看看本書，就算是學習；而那些買不起房子的讀者，看看本書，也算是預習，增加一種體驗。今天我們身處一個變革的時代，現在看上去無比正確的事情，明天轉眼就會變化。但是不管我們跨越到瞭哪個時代，有恒産者有恒心的道理還是行得通！這個“産”說的一定是收入，而不是房子。做一個有收入的人，總比做一個有房子的人更重要，做一個有恒心的人，也一定會比無恒心的人過得好。

祝福讀者朋友早日娶到心儀的對象，早日買到舒心的房子，也願房價能一直堅挺，不要大起大落！

文摘

買商品房還是二手房？ 我建議不買商品房，是因為我國目前實行的是商品房期房預售製度。所謂的期房預售就是說開發商在拿到地之後、沒動工之前就開始銷售，當我們簽瞭約、交瞭錢、辦瞭貸款開始還款的時候，這個房子還沒建好呢！ 所以買期房就不存在看房的問題瞭，你隻能對著沙盤、樣闆間去想象你的房子。生活經驗告訴我們，現實和想象總是有差距。而且，這個差距難以彌補。如果你買的是二手房，簽約之前一定會看房。在看房的時候，你可以隨時發現問題，比如，你發現地闆上有一條裂縫。裂縫有很多種，最嚴重的叫貫穿（通）性裂縫，就是從一頭裂到另外一頭，從你傢地闆裂到樓下的天花闆。遇到這種情況時，我們要做一個滴水實驗。實驗方法很簡單：接一杯水，從裂縫上倒下去。如果你在裂縫上倒一杯水就會滲到樓下，說明這是一條貫穿樓闆的裂縫！這種情況下你還會買這個房子嗎，如果你要買，還會以正常的市場價格去買嗎？如果你買的是商品房，地闆有沒有裂縫是不可能在交易之前（簽閤同在蓋房前）預見到的，而當你發現問題的時候，基本上已經處於這樣一個境地：全部購房款都已經給瞭開發商。止損已經來不及，找誰來賠償自己呢？ 正常人遇到這種事，第一反應就是退房。我要告訴你——不一定能退掉，你做好心理準備！按照目前的法律規定，能否打贏官司退房，主要的衡量標準有兩點：是不是主體結構質量問題；是不是嚴重影響居住使用，兩個條件具備一個就可以。為瞭證明這兩點，就要找質量鑒定機構做個鑒定，鑒定是不是質量問題，質量問題有多大，能不能修復，以及損失有多大。由於位置原因，樓闆上的貫穿性裂縫一般不會被認為影響主體結構使用功能。簡單說就是沒多大事！和過山車的道理一樣，雖然嚇人，但是是安全的。 理論上說得過去，實踐中就不然瞭！你在客廳走動的時候踩在裂縫上，不會擔心自己掉下去嗎？你敢在你的客廳跳一跳嗎？在目前通用的鋼筋混凝土的結構裏麵，地闆原本是沒有的。一般是在主體結構搭建後直接用混凝土把地闆澆築齣來，而這個位置發生裂縫的原因有很多，比如說，施工的時候工藝不到位，本應該14 天完工卻隻用瞭7 天；施工的季節不閤適，溫度發生較大的變化；混凝土質量不達標；房屋發生瞭沉降或傾斜。總之，各種原因都可能導緻我們的地闆齣現裂縫，隻是有些嚴重有些不嚴重。彆說是裂縫，哪怕是裂紋，都會嚴重影響人的感受。作為消費者，你一定會認為，裂縫不是一個孤立的現象，它是房屋質量很差的標誌！ 通常情況下，裂縫和裂紋的鑒定結果是不影響居住。有瞭這樣的鑒定結論，法官一般不會支持你退房的請求。這裏麵的原因是多方麵的，比如，一旦判決退房，基於這個質量問題，全小區都可能要求退房，如此一來開發商有可能破産，就算業主都能順利退房，也拿不到退房款。不能退房，賠錢還是可以的，但是賠償多少又是一個敏感的問題。同樣這個裂縫，如果發生在二手房上，這個房子半價都很難再賣齣去；而商品房發生類似問題，法官判決的賠償結果通常是購房款的10%。 由此可見，同樣的問題，在二手房裏顯得非常嚴重，對房屋價格有重大影響，而對商品房來說，影響微乎其微。買二手房時能輕易迴避的問題，在買商品房的時候難度要大十倍、百倍。綜閤考量，買二手房比買期房安全很多。

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