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內容簡介

　　房地産是如此的重要，而又如此的廣受爭議。它是財富的象徵、經濟周期之母、金融危機的策源地、大類資産配置的核心，同時它關係民生福祉、社會穩定、實體經濟競爭力。對於如此重要的問題，長期以來社會各界對於房價、泡沫風險、人口流動、城市規劃、大城市病、長效機製等存在廣泛的爭論、分歧乃至誤解。 
　　本書是作者過去十年研究的一個總結，對關於房地産的一係列重要問題進行瞭長期認真的研究、推敲和琢磨，以期能夠經得起時代的檢驗。書中采用廣泛的GJ視野、豐富的曆史資料、紮實的數據邏輯，試圖尋找那些爭論和誤解背後的真相以及事實，並建立分析房地産周期的邏輯框架，以期既能很好地解釋過去，又能可靠地推演未來。 

作者簡介

　　任澤平，現任恒大集團1席經濟學傢（副總裁級）兼恒大經濟研究院院長。曾先後擔任GWY發展研究中心宏觀部研究室副主任，國泰君安證券研究所董事總經理、1席宏觀分析師，1都金融智庫專傢，科技部國傢高新區升級評審專傢，中國金融40人論壇特邀研究員，中國新供給50人論壇成員，中國人民大學兼職研究員，對外經貿大學兼職教授。中國人民大學經濟學博士，清華大學經濟管理學院博士後。
　　長期從事宏觀經濟、貨幣金融、房地産、公共政策、産業經濟等領域研究。2015年帶領團隊在中國機構投資者的各大評選中，獲得新財富、水晶球、D1財經、AMAC等宏觀D1大滿貫，獲得新財富四項大奬，為新財富分析師評選曆SS獲此殊榮的D1人。先後提齣“新5%比舊8%好”、“5000點不是夢”、“改革牛”、“一綫房價翻一倍”、“經濟L型”、“新周期”等重要判斷， 是中國金融市場上具有較大影響力的經濟學傢之一。
　　曾參與重大文件和改革方案起草，在GWY發展研究中心量化績效考核常年名列前茅。在《人民日報》、《經濟研究》等報刊發錶文章百篇，專著《宏觀經濟結構研究》入選“D代經濟學文庫”，齣版譯著《從奇跡到成熟：韓國轉型經驗》，齣版專著《大勢研判：經濟、政策與資本市場》。

目錄

導論 
D一篇 房地産周期的基本規律與GJ經驗：一綫房價隻漲不跌的神話 
D一章 中國房地産周期研究 
D一節 房地産周期的決定因素：長期看人口、中期看土地、短期看金融 
D二節 房地産長周期的階段性特點：理論邏輯與GJ經驗 
D三節 中國房地産周期：過去、現在與未來 
D四節 房地産政策工具的影響機製分析與GJ比較 
D五節 增速換擋期德日颱韓的房市走勢及啓示 
D二章 人口遷移的GJ規律與中國展望：城市的勝利 
D一節 人口遷移的主要理論邏輯 
D二節 GJ上人口遷移規律：城市的勝利 
D三節 中國人口遷移趨勢：步入D二階段，嚮大都市圈集聚 
D四節 中國人口遷移展望：集聚與分化 
D三章 從GJ經驗看北京、上海等超大城市人口發展趨勢：人口控製VS城市規劃 
D一節 城市人口集聚的基本邏輯與GJ經驗 
D二節 北京、上海人口增長仍有較大潛力 
D三節 交通擁堵、環境汙染、資源約束與人口規模 
D四節 北京、上海人口發展存在的突齣問題 
D五節 完善北京、上海人口調控政策和城市規劃 

D二篇 房地産市場風險：十次危機九次地産 
D四章 QQ曆次房地産大泡沫：催生、瘋狂、崩潰及啓示 
D一節 美國1923—1926年佛羅裏達州房地産泡沫 
D二節 日本1986—1991年房地産泡沫 
D三節 中國1992—1993年海南房地産泡沫 
D四節 東南亞1991—1996年房地産泡沫與1997年亞洲金融風暴 
D五節 美國2001—2007年房地産泡沫與2008年次貸危機 
D六節 曆次房地産泡沫的啓示 
D五章 中國房地産泡沫風險有多大? 
D一節 什麼造J瞭中國一二綫城市房價隻漲不跌的不敗神話：城鎮化、居民收入和貨幣超發 
D二節 JD房價：居於SJ前列 
D三節 房價收入比：一二綫城市偏高，三四綫城市基本閤理 
D四節 庫存：去化壓力比較大的是三四綫中小城市 
D五節 租金迴報率：整體偏低 
D六節 空置率：三四綫城市高於一二綫城市 
D七節 房地産杠杆：居民杠杆快速上升但總體不高，開發商資産負債率快速上升 
D六章 這次不一樣? 2015m2016年中國房市泡沫與1991年日本、2015年中國股市比較 
D一節 中國一綫城市房地産泡沫程度很高：與日本和香港比較 
D二節 與過去比：此輪一綫城市房價上漲的新特點 
D三節 與日本1986一1991年房地産大泡沫比 
D四節 與2015年中國股市大泡沫比 
D五節 一綫城市房價泡沫的影響與風險 
D七章 保匯率還是保房價：來自俄羅斯、東南亞和日本的啓示 
D一節 房價和匯率的理論關係 
D二節 “俄羅斯模式”：棄匯率、保房價 
D三節 “日本模式”：保匯率、棄房價 
D四節 “東南亞模式”：棄匯率、棄房價 
D五節 來自三種模式的啓示 

D三篇 房地産政策與製度：短期調控和長效機製 
D八章 德國房價為什麼長期穩定、在QQD善其身? 
D一節 德國房價長期穩定、在QQD善其身 
D二節 德國住房供給：居住導嚮的製度設計，總量充足、市場多元 
D三節 德國住房需求：貨幣政策盯住通脹，住厲金融政策長期保持中性，城市體係均衡D四節 啓示 
D九章 中國房地産調控二十年：問題、反思和抉擇 
D一節 1998—2001年：房改啓動市場 
D二節 2002—2004年：抑製房地産市場過熱 
D三節 2005—2007年：穩定住房價格 
D四節 2008—2009年：刺激住房消費 
D五節 2010—2013年：遏製房價上漲 
D六節 2014—2016年9月：藉穩增長和去庫存，再度刺激 
D七節 2016年9月至今：長短結閤，促進健康發展 
D八節 曆次房地産調控的反思 
D十章 誰是房地産盛宴的Z大受益者：房價構成分析 
D一節 從宏觀來看，土地齣讓金和稅收占房價的八成 
D二節 從中觀城市來看，土地齣讓金和稅收占房價的六成左右 
D三節 從微觀企業來看，土地齣讓金和稅收約占房價的六成左右 
D十一章 地王之謎：來自地方土地財政視角的解釋 
D一節 地王頻齣和高房價背後的製度因素：土地財政 
D二節 土地財政的曆史和成因 
D三節 土地財政是地方政府的核心 
D四節 客觀認識土地財政的積J作用 
D五節 正視土地財政帶來的待解問題 
D六節 改革完善土地財政 
D十二章 供需錯配、人地分離：一綫城市高房價、三四綫城市高庫存的根源 
D一節 人口遷移趨勢：大都市圈化 
D二節 人口城鎮化與土地城鎮化背離 
D三節 解決之道：從短期調控到長效機製，從限製需求轉嚮供給側改革 
D十三章 房産稅會推齣嗎：從曆史和GJ視角推斷 
D一節 房地産稅改革的GJ經驗與GN必要性 
D二節 個人住房房産稅推齣需要具備六大前提條件 
D三節 房産稅的曆史和效果 
D四節 其他國傢和地區房産稅實踐經驗 
參考文獻 
後記

精彩書摘

　　《房地産周期》： 
　　D二，融資期限錯配。基礎設施項目屬中長期項目，建設周期一般在5年以上，而地方投融資平颱的銀行貸款期限一般在5年以內，部分信托貸款的期限甚至為1年，導緻地方政府麵臨貸款集中到期的償還壓力。 
　　D三，還款來源不穩定。土地齣讓金是償還地方政府債務的主要來源，但土地齣讓金與房地産市場密切相關，易受調控政策影響，導緻地方政府的土地齣讓收入不穩定。土地齣讓金以土地供給為前提，但可供轉用的農用地數量不是無限的，一旦未來無地可賣，地方財政將陷入睏境。 
　　D四，依賴於房價上漲。D土地齣讓價格在高位時，地方政府通過藉新還舊等模式，還本付息尚可繼續維持，因此在“房價：地價：抵押品價格”的正反饋過程中，價格上漲是核心因素，係統性風險逐步放大，卻不存在糾偏的機製。一旦房價不振，風險將在此鏈條上快速傳導，地方政府土地轉讓金會受到J大影響，很可能還本付息睏難，地方政府將麵臨很大的債務風險，甚至影響到醫藥、教育、環保等民生領域的剛性支齣。 
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