"?? 西田購物資本運作的深入剖析 2000~2015年，西田購物數量從高時的128個降為87個，而資本價值卻從200億美元上升為700億美元，成為全球價值大的購物集團公司。
?? 弗蘭剋•洛伊管理理念的解讀被譽為當代國際商業房地産教父擁有高超穩健又不失創新的管理理念，它們不僅造就西田的輝煌，而且在復興澳大利亞足球、創建智庫和打造研究團隊等領域都有獲得瞭極大的成功。
?? 揭秘澳大利亞足球崛起背後的引路人的運籌帷幄 80高齡接任足協主席的弗蘭剋，一手將澳大利亞足球從泥潭中拉齣，建立良性運營的聯賽體係，融入亞洲足球圈並取得不俗成績，嘔心瀝血在國際足壇留下印跡，無奈申辦功虧一簣。
?? 本書既是一部跌宕起伏、可讀性的名人傳記，又是一部富含商業案例和管理智慧的經營寶典。"

" 近些年來，弗蘭剋•洛伊一直位居澳大利亞富豪榜的前幾名。他從一個在納粹大屠殺中幸存下來的猶太難民孩子到億萬富翁的故事，成瞭澳大利亞的傳奇。
現在，年近九旬的弗蘭剋依然沒有停止工作。自2000年他的極為暢銷的個人傳記《超越極限》齣版至今，他一直在奮力前行，而不是選擇隱退。作者將《超越極限》壓縮為這本書的部分，稱之為弗蘭剋•洛伊的“生命”，而2000年之後他的晚年生活則被稱為“生命”。事實上，弗蘭剋•洛伊在他的“生命”中的收獲比之前的更多。
這本書主要內容包括弗蘭剋和西田集團：
▲ 在新世紀通過不斷應變的資本運作和金融創新，領導企業發展並把西田塑造成瞭全球公認的購物標杆品牌；
▲ 把澳大利亞足球從虧損蹣跚的逆境中帶嚮可持續發展的主流運動，並融入亞洲大傢庭；
當麵對兒子的眼睛頑疾時，他竭盡所能地整閤全球眼科資源並融入瞭企業管理的方式研究攻剋；
▲ 創建瞭澳大利亞影響力的國傢智庫——洛伊研究所，作為迴饋和感恩國傢的禮物；
▲ 完成瞭他長期未能實現的精神夙願——以一種獨特的方式“安葬”瞭他的父親，也是對死於奧斯維辛集中營的50萬匈牙利猶太人的共同的紀念。

盡管弗蘭剋不斷推動西田獲取更大的利潤，但其“生命”的驅動力並不是個人財富，而是他自己和其他人內心的精神富足。這本書不僅記錄瞭弗蘭剋•洛伊人生中經曆的痛楚、失敗、爭議和成功，而且展現瞭這位傳奇商人罕見的洞察力和非凡的戰略。
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"譯者序
推薦序
前言

生命：上個世紀的故事

    章早年間
    第2章到布達佩斯
    第3章到巴勒斯坦
    第4章在澳大利亞開始的日子裏
    第5章西田的誕生
    第6章分手
    第7章對足球的熱愛
    第8章挫摺與復蘇

部分生命

私人事務
    第9章和諧的大傢庭
    0章私人事宜
    1章一個突破
    2章 “我該送什麼樣的禮物？”
    3章弗蘭剋的“思想工廠”
    4章圓滿輪迴
    5章名譽風險
    6章觸摸過去
    7章安葬父親
    8章一個灰暗的年份
    9章一個程序化的決定愛

足球的事情
    第20章一個電話
    第21章推陳齣新
    第22章融入亞洲
    第23章澳大利亞驚雷
    第24章遙遠的奬品
    第25章全綫開戰
    第26章 “這不是後的……”
    第27章我的責任
    第28章澳大利亞A聯賽
    第29章成功和繼承
    第30章核心
    第31章夢想成真

西田的事業
    第32章美國波濤
    第33章星室會議
    第34章快速轉變
    第35章煙灰缸
    第36章奧林匹剋的黃金機遇
    第37章改變戰術
    第38章全球金融危機之後
    第39章在邊緣上
    第40章分離重組
    第41章收獲

後記事事相關
附言
緻謝
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" 吉爾•馬戈
澳大利亞備受尊敬的金融和媒體記者。她獲得過20多個奬項，包括兩次沃剋利奬（澳大利亞類似美國普利策奬的涵蓋新聞、媒體、網絡和個人傳記的知名奬項）。她為《澳大利亞金融評論報》撰稿並在傳記和健康領域齣版瞭多部暢銷書。2006年，英國女王為她頒發澳大利亞人勛章，以此錶彰她在媒體和齣版方麵的傑齣成就。她為西田集團創始人弗蘭剋•洛伊撰寫的部傳記《超越極限》是澳大利亞極為暢銷的圖書之一。
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" 弗蘭剋的故事就是澳大利亞的故事。
——傳媒大亨默多剋

能進入購物行業工作，實在是一件讓人興奮的事情，讓我會和購物王國的弗蘭剋•洛伊先生有過一次難忘的會麵。他的前瞻性、洞察力和睿智決策，對全球購物市場具有極高的啓發價值，也給中國企業傢和從業者帶來瞭傳奇般的戰略影響。這本書不僅可以讓我們完整地理解商業地産與金融投資乃至社會發展的內在邏輯，更能讓我們從老先生孜孜以求的奮進精神中獲得自我革新的人生真諦。
——郭增利（中購聯購物發展委員會主任，中國城市商業網點建設管理聯閤會副會長兼秘書長）

之前，我因為推薦翻譯齣版REITs（房地産投資信托基金）方麵的圖書知道國內關於購物的高水平著作不多，於是我鼓勵王瑋先生引進這本書翻譯齣版。當前國內的購物建設正如火如荼，相信西田超過一個甲子的故事一定可以對中國購物的金融化運作和精細化運營産生作用！
——王剛（中國REITs聯盟秘書長，北京睿信投資管理有限公司董事長）

西田是全球購物領域的標杆。創始人弗蘭剋•洛伊60餘年來帶領西田從一個零售雜食店到購物王國再到全球標杆購物品牌的傳奇曆程，將有助於我們從商業營運、資本運作和科技創新等多個方麵瞭解和學習西田緣何成為全球的購物開發商。
——吳傳鯤（贏商網創始人、董事長）

購物是中等乃至發達市場的投資和經營行為，對中消費及拉動經濟增長具有特定的作用。由於購物的選址、設計、建造、培育和調整周期非常漫長，國內許多發展商急於求成，沒有認識到專注、和執著是經營購物的靈魂。因此，瞭解全球大商業地産集團之一的西田60餘年的發展可以給我們帶來有益啓發。
——王裕強（原恒隆廣場、港匯廣場董事長兼總經理，現香港尚嘉國際控股有限公司中國業務董事）
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第30 章核心

2000年，西田的87個購物價值200億澳元。
2015年，西田品牌的87個購物價值700億澳元。
其間到底發生瞭什麼？
對弗蘭剋•洛伊來說，分享權力並不容易。在西田的個25年，他與彆人分享權力，然後暗自慶幸他的聯閤創始人約翰•桑德斯的離去。從此，西田高層進入瞭由弗蘭剋獨自做主的時代。當他從高位嚮下俯視三個正在成長的兒子時，他感覺自己在培育他們的同時，又能作為父親驕傲地看到他們快速進步，甚至用不瞭多久他們就可以追上自己。放棄權力的確讓弗蘭剋內心五味雜陳，但他期盼兒子們成長帶來的快樂會削弱這種復雜的情感。
約翰•桑德斯於20世紀80年代中期離開後，西田繼續嚮前發展，而且更加快速。弗蘭剋充分展示瞭他的纔華，盡管他也廣泛谘詢各方意見，但是他的商務風格是獨斷的。他並沒有想過他會占據高位如此之久，盡管在1990年他60歲的慶生晚宴上，他曾告訴記者他將在65歲退休。差不多也是在同一時間，他告訴信孚銀行的羅布•弗格森他將在工作上更加包容，而弗格森認定弗蘭剋就是一個控製狂。弗格森大笑著錶示這不可能，“我認為他就像悉尼大橋的建築商一樣要嚴謹地保證橋體兩端完美閤龍，而購物就是一個巨大的邏輯運用場閤，他在每一個細節上確保交接雙方能很好地銜接。他有絕對的控製權，他事必躬親。其他公司完全不會像西田這樣運作”。
但是弗蘭剋是認真的，弗格森自1994年開始擔任瞭10年的西田董事，在此期間他看到瞭這種轉變。“我看到瞭他對公司業務從嚴密的控製轉而變為一定程度的放鬆，即使是在董事會的會議中，他的孩子也可以說‘爸爸，這個不對’。”這是具有標誌性的事件，他容許孩子們對他所說的進行辯論，因為他知道他們比自己之前所知道的要多很多。孩子們的成長需要更多自信，而父親要給他們提供空間。
外界認為，弗蘭剋的兒子們享受著夢幻般的成長經曆，並且會一帆風順、毫無疑問地通嚮成功。他們擁有進入公司的優先權，但是一旦進到企業內部，他們的父親對他們非常嚴厲。他用對自己的標準嚴格要求他的孩子們。他們發現自己經常處在需要非常努力纔能做成事情的境地，而且經常會聽到外人對他們介入公司事務的批評。
有一天，在戴維完成瞭大學的終考試後，他和父親坐在車裏。“你打算在美國怎樣開展工作？”弗蘭剋問道。這其實不是問題而是任命。時值1977 年，西田在美國的康涅狄格州已經有瞭個購物，正由一位行事風格有些老套的澳大利亞職業經理人管理。這位經理人認為戴維太年輕而不能被委任為見習經理的職務，而且他們發生過衝突。經過瞭9個月不愉快的經曆後，這位經理人迴到瞭澳大利亞，為戴維留下瞭獨立負責的空間。
戴維同時也擔負起瞭發展西田美國業務的重任。他隻要一聽到哪裏有齣售購物的消息就會立刻飛到那裏一探究竟。他不懈地努力工作，同時他的父親希望他能夠擔當更多，包括為西田在美國的業務尋找一位新的執行官。
彼得也在弗蘭剋的計劃之中。在結束瞭紐約和倫敦的投行工作後，他於1983年迴到瞭傢裏負責西田的信托業務。這對他來說是一個艱難的麯綫學習過程，但彼得卻能夠應對自如。弗蘭剋按魯珀特•默多剋的敦促和建議，讓一個兒子參與電視業務。於是彼得又被安排負責電視部門的財務工作。然而，彼得對媒體行業一無所知，一些電視颱的人認為老闆的兒子不應該如此近距離涉足業務。彼得發現自己隻能插手財務工作而對營運事務根本無從瞭解，也沒有權力做任何決定。當十頻道失敗後，他有一段時間承受瞭本應由他父親來承擔的責任。
彼得帶著他的傢小到瞭洛杉磯並縮減業務規模。在擔任過一個擁有1500名員工的電視公司的主管之後，隨後他又負責領導一個隻有15名員工的西田栢威廉（Westside Pavilion）購物的團隊。
當史蒂文隻有24歲的時候，他爸爸就把他從紐約的波士頓公司（First Boston Corporation）叫瞭齣來並派到花園州廣場（Garden State Plaza）擔任總經理，這是一個西田剛剛在新澤西州購買的購物。雖然史蒂文在投行僅工作瞭兩年並想在那裏做更長的時間，但這由不得他。1986年的某一天，當史蒂文走進新的辦公室時，前任總經理的秘書看瞭他一眼後說“我不能做這個工作”，然後就離開瞭，之前的總經理已經60 多歲瞭。史蒂文自己也發現他還沒有準備好實現從曼哈頓的頂級財務公司到美國郊區購物的跨越。“對他沒有容易的事情。”他父親笑著說道。弗蘭剋1988 年把史蒂文調迴悉尼負責西田信托業務。工作挑戰性，但是史蒂文說他的業務知識和經驗都瞭快速提升。“這就是我父親的工作方式，他不是推我們，而是拉我們。”
對於弗蘭剋和他的兒子們來說，不可避免的改變正在發生，而且這些變動在1997年正式邁齣瞭步。戴維已經擔任西田國際事務的執行董事達10年之久。現在他的另外兩個兄弟也變成瞭執行董事。彼得負責美國的業務，史蒂文負責澳大利亞和新西蘭的業務。西田的頂層一下子聚集瞭這麼多的“洛伊”，就像一個評論員說的，就連橄欖球比賽時的並列爭球與之相比也顯得鬆散。
差不多這個時候，弗格森打電話告訴弗蘭剋有一位他不得不見的重要人物來到瞭悉尼。於是弗格森帶瞭信孚銀行（Banker Trust）人力資源的全球負責人馬剋•比勒爾在西田總部和弗蘭剋共進午餐。“在我們兩個之間有一種驚人的默契。”弗蘭剋說，“我們相互激發，每當我能夠感受到巨大力量的時候就是地理解瞭這個人，我要嘗試讓他來我的公司做事。”比勒爾很樂意擔任西田的全球人力資源顧問，並且隨著時間的推移，他幫助西田公司從一傢傢族企業變成瞭一個國際大公司。
比勒爾的熱情以及他與弗蘭剋背景中的共同點拉近瞭兩人的距離。他敢於直言的能力受到高度的贊賞。他預見西田的未來，並告訴弗蘭剋他應該開始逐漸隱退而讓事情順其自然地發展。對弗蘭剋來說重要的就是繼承的問題。“雖然我承認現實，但我也得接受繼承是一個需要各個方麵保持耐心的過程。這是一個緩慢而又不可避免，並且需要很多理解的過程。”他說。
2000年，西田舉行瞭上市40周年的慶典。作為全球大的購物集團之一，西田的資産包括分布在澳大利亞、新西蘭、美國和英國的87個購物，深受投資人的喜愛。西田2000年的年報將來自澳大利亞證券交易所的賀信作為標誌，祝賀西田的成長和穩定並提到瞭令人羨慕的市場發展數據。信中特彆提到，“一份在1960年用1000澳元買入的西田股票在今天價值大約1.09億澳元（如果將全部的分紅和其他利得繼續投入瞭西田的股票中）”。這令弗蘭剋非常欣喜，因為他認為可以讓彆人與他一起緻富是成功有意義的一個方麵。
當20 世紀結束的時候，6位男士組成瞭西田的核心，4位姓洛伊，另兩位是財務總監斯蒂芬•約翰斯，他在財務和資本結構方麵與弗蘭剋密切閤作；還有理查德•格林，他和彼得共同經營美國的業務。但是數年後，其中的兩位核心成員都離開瞭。
先離開的是戴維。他22歲就加入瞭公司，後來他的興趣發生瞭變化。他從來就不想擁有長子的特權，而是希望與他的兄弟保持平等。他現在更想做一些彆的事情，並在2000 年退齣西田，開始負責打理傢庭的私人財富。當他離開後，傳統的繼承模式在西田也隨之而去瞭。這時彼得和史蒂文占據瞭戴維留下的空位，成瞭聯閤的執行董事。這與他們父親當初的模式大相徑庭，但早期的閤夥模式已現雛形。
像這樣的傢族繼承方式齣現在一個公開上市公司中是不尋常的。西田自1960年上市以來，盡管在市場上頗具規模和實力，但一直到20世紀末，西田一直就是一個由傢族控製的上市公司。到瞭2000年，西田急切地希望變化。公司需要拓展以滿足現代治理結構的需要，而且由弗蘭剋洛伊的第二生命中信齣版社下載 mobi epub pdf txt 電子書