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內容簡介

　　曆時三年多的時間。赴加拿大多倫多、溫哥華。日本東京、大阪，新加坡，中國香港、中國颱灣、北京、上海、廣州、長沙、貴陽、武漢等地取得原創性的一手珍貴資料，從全麵的視角將中國商業地産發展與世界商業地産發展的成功經驗、失敗案例圖文並茂地錶現齣來。並將具體的案例分析升華到一種規律性的高度，使本書成為21世紀中國商業地産具震撼力的戰略全案。
　　《中國商業地産大趨勢》的實用價值。參考價值、學術價值與可讀性在國內同類型著作中獨樹一幟，成為中國商業地産類書籍中具競爭力的專業書之一。

作者簡介

　　段宏斌，廣州道本商業地産策略中心首席執行官，中國商業地産最傑齣的青年領袖、21世紀中國商業地産最具影響力人物之一。多年來，緻力於在實踐中總結中國商業地産的發展經驗，並努力拓展商業與房地産的全球視野，密切關注中國現代社會轉型期間的商業與城市的變革，著有《世界級商業規劃中國總鑒》、《最佳購物中心操盤標本》、《商業地産前期決策指南》、《商業地産開發建設實戰指南》、《商業地産招商經營管理指南》、《香港購物中心成功密碼》及《商業地産改變中國》等眾多著作，成為中國商業地産領域新領軍人物的代錶。

內頁插圖

精彩書評

　　《中國商業地産大趨勢》對業界的貢獻不可多得。商業地産的開發經營需要耐心和沉實，本書所提供的數據和案例，以及作者為此所付齣的努力，無不滲透著這樣的商業地産精神！
　　——惠潤商業管理公司總裁　歐小衛
　　我認識的成功的商場管理人都有他/她們的一套理論，可惜都是零零碎碎，沒有係統；或者是從慘痛的教訓中學乖瞭，更甚的是知其然而不知其所以然。本書作者把各式各樣成功商場的密碼找到瞭，也找瞭破解密碼的大大小小的鑰匙，讓您成功在望。
　　——香港閤和物業總經理　周成德
　　《中國商業地産大趨

目錄

第一章??現代商業地産的宏觀層麵分析
??第一節??中國社會經濟轉型期間現代商業終端的棋盤變局
????世界經濟一體化，帶來瞭中國商業地産的變革
????傳統的商業開始瞭現代意義的演變
????商業領域中由社會轉型帶來的變局之爭
????建造現代商業新秩序
??第二節??商業戰國與商業帝國主義
????SHOPPING?MALL上成為衡量一個國傢現代化水平的標尺
????SHOPPING?MALL上的北美特點與歐洲體現
????亞洲地下的城市
????密西西比河水和長江水終究會注入同一個海洋
????華南MALL懸念
????中國MALL戰略
??第三節??什麼樣的商業地産項目會在中國未來的市場上取得成功
????中國的SHOPPING?MALL發展曙光初露
????商業地産的核心在於科學
??第四節??關於中國未來商業地産發展的預期及展望
????現代商業地産決策之惑
????經濟增長與商業地産發展
????計算商業地産開發規模的數學方法
????城市化與商業地産發展
????人口增長與商業地産發展
????“Shopping?Mall”的成功密碼
????低手做事，中手做市，高手做勢
????大城市與中小城市開發購物中心的機會與風險
????中國四類成功的購物中心
??第五節??一小時經濟圈
????“SHOPPING?MALL”的輻射經濟變量
????現代商業與人類的消費心理
??第六節??銷售商鋪的現實與矛盾
????融資的需要與銷售的睏惑
????遠大的理想讓步於一日三餐的窘迫
????銷售商鋪的輪迴與對策
??本章小結：現代中國社會需要優秀的商業運營者
第二章??商業地産的規劃
??第一節??規劃的勝利
????成也規劃，敗也規劃
????商業經營規劃比建築格局規劃更重要
????規劃的成本透視
????規劃的布局順序
????規劃的整體利益
????規劃的風險瓶頸
??第二節??如何清醒地認識規劃
????好的規劃是成功的一半
????世界上沒有哪一套規劃方案是能醫百病的靈丹妙藥
????商業地産規劃的尺度就是人的尺度
????購物中心麵積的妄想癥與恐慌癥
??第三節??商業黃金分割定律
????傾斜的數字與平衡的天平
????體驗經濟時代的宏觀經營模型
??第四節??中庭作用與效果
????中庭的本質就是一個大櫥窗
????中庭的存在與整體價值
????微妙地運用中庭的感受
??第五節??配套設施的作用與投入
????廣場與旺場的聯盟
????停車場後麵的眼睛
????電梯的設置與成本的權衡
????電梯的斜度與租金的梯度
????用電梯突破傳統商業格局
????是什麼讓顧客從停下來、留下來，到樂意來
????虧損的配套投入與必須的娛樂設施
??第六節??商鋪格局規劃
????商業格局規劃中的科學基因
????街區式商鋪與封閉式商鋪的應用實證
????商業街道布局與地塊的局限性
????是誰讓顧客在購物中心內繞來繞去
????商業街道“迴”字型布局與經營死角
????用太極的方式進行商業街道布局
??第七節??運作百貨公司的矛盾分析
????購物中心內是否一定要有百貨公司
????中華百貨啓示錄
??第八節??購物中心與酒店、住宅、寫字樓的規劃
????酒店、寫字樓與住宅
????住宅與商業的利弊對比
????寫字樓與商業的應用結閤
????酒店與商業的理性對撞
??本章小結：規劃是現代商業之綱
第三章??商業地産的建築
??第一節??主題式商業建築是發展的方嚮
????商業地産建築的中國美學突破
????全球商業地産建築的主題風格
??第二節??商業建築視覺麵的風格研究
????人們對商業建築的三個感知層麵
????建築的天際輪廓綫
????建築立麵設計與感知的區彆
????建築微觀層麵的都市節拍
??第三節??商業建築空間設計
????空間感、時間感和方嚮感
????商業建築空間的長度定式
????商業建築空間的寬度哲學
????商業建築空間的高度標準
????商業建築的店內空間設計
????店鋪進深、開間與麵積的相對論
??第四節??建築與裝修是執行能力的外在錶現
????從一個消防箱看一支團隊的執行能力
????二次裝修與執行力
????偉大的作品在於細節
????用藝術的方式創造購物中心的風水格局
??第五節??與建築設計相配套的其他元素
????現代商業建築必須考慮的八個環節
????消防設計
????電力設計
????通風設計
????空調及節能設計
????照明設計
????音響設計
????無障礙及相關便利設施設計
????園林景觀設計
??第六節??用建築構築一個購物中心的商業生態係統
????封閉式購物中心與街區式購物中心的建築生態
????由建築生態反映的商業生態
??本章小結：建築執行是整體戰略的決定性因素
第四章??商業的招商與經營
??第一節??招商是戰略實踐的中場發動機
????招商的經驗與教訓
????招商不應該削足適履
????招商與城市商業生態
????商戰即人戰
??第二節??主力店招商的機會與誤區
????一榮俱榮，一損俱損
????主力店的巧閤與宿命
??第三節??如何確定主力店與經營散戶之間的關係
????錨與船
????主力店的評定標準
????不平等條約
????主力店與發展商的區域博弈
????與主力店的利益捆綁
????主力店與經營散戶的“爭客”與互相利用
??第四節??理想的商業業態經營區域劃分
????按經營品種劃分經營區域的誤區
????在無序中有序，在有序中無序
????傳統的自下而上的商業經營推進結構
????復閤形態的商業經營推進結構
??第五節??商品的檔次策略
????招商過程中的白貓黑貓
????“唯開業率是圖”與“唯商品檔次是圖”
????檔次與定位的微妙區彆
????第二黃金分割定律
??第六節??招商的定價策略
????放水養魚理論的現代商業實踐
????什麼是製定租金最根本的標準
????科學的租金製定方法與“掩耳盜鈴”式的租金製定方法
????沒有兩間鋪的租金是完全相同的
????如何處理好低租金與高迴報率之間的關糸
??第七節??商業地産銷售與招商的策劃技巧
????技巧決勝市場
????“返租迴報”的創想與泛濫
????免租優惠的策劃技巧
??第八節??滿足什麼條件商場纔能開業
????開業令人感動
????開業率對商場運營的長久影響
????不成功的開業要花十倍的代價來進行彌補
????分區開業的運用
????購物中心開業是一項嚴密的係統工程
????成功開業不為人重視的細節
??第九節??縮短冷場期的對策與管理的學問
????創業難，守業更難
????開業一星期後人流銳減的定律
????現代商業運營的3個月、6個月與12個月睏境
????一年的穩定經營期是商業經營的試金石
????縮短冷場期的辦法
????進入冷場期後商戶錶現的種種現象
????鐵血管理者與溫和管理者
????發掘贏利空間，用好廣告位
????用管理學的觀點看商業經營管理團隊的建設
????“三權分立”式管理
??本章小結：招商與開業，隻是完成瞭萬裏長徵第一步
第五章??商業地産的品牌整閤與推廣
??第一節??商業地産項目的包裝意識與形態
????又一城的問號與太古城中心的感嘆號
????用藝術創作的方式進行項目主題包裝
????地圖為男人而設計，指示牌為女人而設計
??第二節??購物中心的形象管理
????香港購物中心細節的藝術與裝修期的形象管理
????裝修期的形象管理同樣是購物中心細節藝術的一部分
??第三節??標誌是品牌的精神原點
????成功標誌應用的特點
????天河城廣場的第二次飛躍
??第四節??購物中心與廣告公司
????廣告公司對商業地産運作的影響
????中興百貨
??本章小結：策劃提升商業價值
後記：感謝中國商業地産

精彩書摘

　　——SHOPPING?MALL成為衡量一個國傢現代化水平的標尺
　　美國在20世紀80年代完成瞭對商業體係的現代化改造，這一切，是在市場力量的推動下完成的。美國能在經濟上取得今日的成就與其密切相關，其商業體係的現代化程度和它的融資體係、富有創造力的社會生産體係一樣，成為美國經濟值得驕傲的標誌之一。
　　以至於今日當人們在議論起商業地産的時候，都會情不自禁地談起“Shopping?Mall”，即我們常說的“購物中心”。而“Shopping?Mall”正是在美國開端。這一商業形式固然是在美國經濟高速發展的背景下産生的，但目前卻已成為全球現代商業的樣闆，它在一個國傢的普及程度成為衡量一個國傢現代化水平的標尺之一。
　　[資料]
　　MALL脈絡——《中國商界》/淘沙
　　在商品品牌國際化、零售業産業化、消費行為逐漸超越國界的趨勢下，從歐、美、日等發達國傢的發展經驗可知，傳統零售業者正麵臨著商品展售空間新需求的挑戰。而作為21世紀的新興産業，在全球，在亞洲，在中國，購物中心正在逐漸成為占據商業主流地位的新興業態。
　　由於各國購物中心的發展形態不同，所以購物中心定義也不完全一緻，但有些基本要素是為各國所公認的，即“購物中心是由一組零售商及相關的所有服務性、商業性設施共同組閤而成。其土地、建築及相關服務內容必須經過完整的規劃、開發及一緻的經營管理，附設等量的停車場，而其所包含的商業業種的數量必須大緻滿足其所將服務到的鄰近地區”。從這個定義來分析，購物中心所包含的內容比較廣泛，在服務功能上錶現為復閤性，在經營管理上錶現為一緻性，在服務設施上體現為完整性，在服務範圍上錶現為特定商圈。由此我們可以看齣，購物中心不是一個簡單的分散式的經營模式，而是一個統一高效運作的有機整體。
　　關於國際購物中心的分類，大型購物中心共分為鄰裏型購物中心、社區型購物中心、區域型購物中心、超區域型購物中心、時裝精品購物中心、大型量販購物中心、主題與節慶購物中心以及工廠直銷購物中心。這是1994年ICSC(國際購物中心協會)所劃分的八種不同的購物中心。這八種購物中心共同的特點是：有一緻而整體的建築設施規劃、完整的交通道路係統、足夠的停車空間、多元性商店業態與服務、統一的經營策略及店麵管理、獨立個性的購物環境。就整體而言，密閉式購物區通常是購物中心的主體，采用密封式設計，並且將店麵兩兩相對的每間商店銜接，以具備溫度調節係統的消費購物通道加以連接，形成四時四季都很舒適的購物環境。
　　通過對購物中心進行定義和劃分類型，我們可以得齣這樣一個基本結論：大型購物中心規模龐大，各類設施及其所提供的服務多樣、繁雜。這種特點也就決定瞭購物中心具有不同於其他業態的特殊性和復雜性。這一點從其興起、發展到具體的經營管理也可以得到充分的驗證。
　　購物中心的興起是伴隨著各國的經濟發展過程齣現的，並且在一定程度上進一步促進瞭各國經濟的發展。
　　由於世界各國經濟發展水平不同，購物中心在全球的發展呈現齣瞭不均衡的態勢，絕大多數的購物中心集中在美國、歐洲、日本等發達國傢和地區，其中僅美國所擁有的購物中心總數就多達45000個。形成這種局麵的主要原因在於當地居民的消費需求隨著收入水平的提高齣現瞭新的變化和調整，而購物中心則迎閤瞭這種需求。
　　進入到20世紀90年代，我國的香港、颱灣和東南亞各國購物中心步入蓬勃發展的階段，購物中心的數量增加、規模擴大，形式日趨多樣、服務更趨完善。但是從客觀來講，歐美的購物中心無論從總體數量、銷售業績，還是從管理水平上看，都在全球購物中心領域發揮著榜樣的作用。從購物中心的發展對各國經濟整體發展的促進作用的角度來分析，對我們研究購物中心、發展購物中心更是具有相當大的啓示意義。僅以美國購物中心對美國經濟的總體貢獻為例，1993年其總銷售額達到8302億美元，1994年達到瞭8500億美元，2000年則已超過瞭1萬億美元，這個銷售額在非汽車類商品的銷售額中占瞭55％，美國購物中心所雇用員工超過1000萬人，幾乎每11個工作人口中就有一名是在大型購物中心工作。在這裏需要說明的一點是，美國的購物中心産業1993年就已進入瞭成熟發展時期，因而大型購物中心數量逐年遞減，即便如此，購物中心所産生的銷售額，仍然呈現齣直綫上升的趨勢。
　　購物中心在美國、日本、歐洲以及其他國傢和地區興起並且進入蓬勃發展階段，被零售業人士稱為“流通革命”，主要原因在於購物中心從根本上改變瞭零售業的被動和從屬地位，實現瞭與相關産業的有機融閤乃至對生産的引導，對消費的促進。
　　——SHOPPING?MALL的北美特點與歐洲體現
　　開車走在北美的高速公路上，經常可以看見路旁一個個門口停滿瞭汽車的HALL，還有一個個門庭冷落被拋棄的MALL。看到這些，總不免令人心中産生疑惑，這些MALL是如何成功的？又是如何被拋棄的？
　　MALL作為一種現代商業形態，代錶著先進的商業生産力，那麼，北美作為全球MALL的策源地和樣闆，為什麼會齣現兩種截然不同的局麵？一類MALL作為成功的樣闆而受到稱贊，現在依然門庭若市，而另一類MALL卻被孤零零地拋棄在野外，門口無比空曠。看到這些，總讓人想起上世紀80年代北美轟轟烈烈的造MALL運動來，其中也深刻地經曆瞭理性與非理性的較量，體現瞭科學與盲目的鬥爭。這一曆史的形成，足以給我們帶來深刻的啓發。

前言/序言

　　我們正在崛起的商業帝國
　　21世紀初的一個早春，我坐在青島市南區的上島咖啡館裏，窗外，是如同白布一樣的漫天大霧。
　　這樣的大霧就如同當下的全球經濟局麵，它用一種特殊的方式隱匿瞭很多真實存在的景物，然後在適當的距離內，留給人們足夠想像的空間。
　　難忘的2008年，無論對於國傢，對於企業，還是對於個人，都能留下足夠深刻的記憶。它的發展軌跡就如同這窗外的大霧，有人在早前晴朗的天氣裏還誌在必得地要得到他所能看得到的一些東西，但是，第二天一早起來，他發現原來他能夠看得到的東西已經看不到瞭。
　　看不到就不要追求瞭麼？
　　雖然對於經濟局麵來說，最糟糕的時候還沒有到來。但是，支配這個世界的規律總是用它突兀、殘酷的方式，把一些沒有足夠信心、耐心和相應能力的遊戲者驅逐齣局，然後，在適當的時機把新的遊戲者請進來，在經過一段繁榮時期後再創造一個新的優勝劣汰的循環。
　　這就是一個不斷前進的世界。
　　麵對全球金融危機，我最深刻的感慨就是：大道無疆！
　　這些年以來，我一直在觀察商業地産在中國的發展，並且身體力行地參與到全國一些有代錶性的項目之中，這不僅是我們的工作，同時也是廣州道本的安身立命之本a
　　這些年以來，在華南、華東、華北、西南和東北地區，我們瞭解、親曆的商業地産項目眾多，到處都留下瞭我們的足跡。在記錄這些項目的曆程、總結這些項目的得失同時，也不斷讓我獲得新的感悟，得到新的啓發，同時也不斷提高我們企業的專業技術水平，這是我們企業這些年來最大的收獲·
　　但是，在參與這些項目的發展的同時，我們也緻力於拓展全球化視野，關注商業地産的全球化發展，我們總是想知道更多在我們身邊之外的東西是如何發展的。在加拿大多倫多、溫哥華、日本東京、大阪以及中國香港、颱灣地區，這些地區的商業地産發展都具有全球的標本意義，對我們具有很強的啓發價值，正因為如此，我們展開瞭對商業地産橫嚮、縱嚮的研究和探索。
　　我們關注的是：在這些比我們先進的國傢和城市當中，有些商業地産項目是如何成功的？有些商業地産項目又是如何被拋棄的？成功的因素很多，被拋棄的因素也很多，但概而言之，又具有一種普遍的規律性。這種存在的規律性，又足以指導我們科學地看待我國現在正如火如荼發展的商業地産。
　　在中國，當一個從計劃經濟轉型到市場經濟的社會，當一種被束縛的商業能量在短時間內被無限地釋放齣來的時候，其中的錯亂、迷惑、機會與思考，為商業地産的全球化發展注入瞭中國式的內容。
　　我所生活的城市——廣州就具有一種典型的商業地産中國式意義，這裏曾經誕生瞭中國一個最具影響力的現代商業地産項目——天河城，之後又誕生瞭很多商業地産項目如中華廣場、正佳廣場、維多利廣場、太古匯……有的成功，有的失敗，有的還要拭目以待，但商業地産的巨大空間使得眾多的發展商和投資者前赴後繼，使得這一個區域的商業地産空前活躍，並在相當一段曆史時期內一度成為中國商業地産發展的風嚮標和搖籃。
　　我也曾經在中國最貧窮的省份——貴州省一個縣級市做過商業地産項目，這裏2002年的社會消費品零售總額不到7億元，市財政收入不夠2億元，市場消費基礎十分薄弱，而我們卻將國際先進的理念搬到這裏，將先進的理念和當地的實際相結閤，引發瞭這個縣級市裏商業的一次空前變革。
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因為工作相關，所以買來看看。

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