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房地産項目的前期開發工作，需要來自不同領域、不同職能部門的成員通力閤作，需要企業創造優良的協作和交互的工作環境，以及規範化的管理體係來指引。基於此，我們在多年的工作經驗的基礎上總結編寫瞭《房地産企業前期開發與管理》一書，本書以地産項目的前期開發與管理為主綫，內容包括項目管理的七大模塊：
◇房地産企業開發項目市場調研
◇房地産企業開發項目選擇與可行性研究
◇項目土地使用權獲取與行政審批
◇房地産開發項目開工手續辦理
◇房地産開發項目工程招標與投標
◇房地産開發項目規劃設計
◇房地産企業前期開發風險防範
《房地産企業前期開發與管理》實用性強，著重突齣可操作性，書中有著大量實戰範本，可幫助前期開發管理全過程中的相關人員提升工作能力，可作為房地産企業的前期開發與管理的參考，為企業創造價值、發揮更大作用。

內容簡介

房地産項目的前期開發工作，需要來自不同領域、不同職能部門的成員通力閤作，需要企業創造優良的協作和交互的工作環境，以及規範化的管理體係來指引。基於此，我們在多年的工作經驗的基礎上總結編寫瞭《房地産企業前期開發與管理》一書，本書以地産項目的前期開發與管理為主綫，內容包括項目管理的七大模塊：
◇房地産企業開發項目市場調研
◇房地産企業開發項目選擇與可行性研究
◇項目土地使用權獲取與行政審批
◇房地産開發項目開工手續辦理
◇房地産開發項目工程招標與投標
◇房地産開發項目規劃設計
◇房地産企業前期開發風險防範
《房地産企業前期開發與管理》實用性強，著重突齣可操作性，書中有著大量實戰範本，可幫助前期開發管理全過程中的相關人員提升工作能力，可作為房地産企業的前期開發與管理的參考，為企業創造價值、發揮更大作用。

作者簡介

何誌陽，工學學士，工程師，石傢莊鐵道學院建築環境與設備工程專業畢業，曾在中鐵建設集團有限公司、中國鐵建加勒比分公司供職，現任珠海十字門中央商務區建設控股有限公司水電主管，多年來從事機電安裝施工現場管理工作，先後參與施工瞭北京興城嘉園工程、北京湖南大廈工程、北京官園公寓工程、特立尼達和多巴哥國（英聯邦國傢）多巴哥總醫院工程，珠海十字門中央商務區會展商務組團工程等，多年來工作在機電安裝一綫，對施工現場管理、成本管理、項目管理、質量安全、體係認證、房地産項目開發及海外EPC工程管理及設備采購等多有心得並持續實踐。

文偉堅，深圳寶利來集團（股票代碼000008）副總裁助理，深圳職業技術學院校會第一屆理事、深圳職業技術學院建築與環境工程學院講師。從事房地産開發和酒店運作工作十多年，曾任職於金地物業、萬科物業等公司，具有豐富的房地産投資、建設管理、營銷推廣、銷售、物業管理、房屋租賃、酒店建設管理經驗，參與並負責瞭寶利來國際大酒店（五星級）等多傢酒店的籌備建設工作以及寶利豪庭等多個房地産開發項目。

目錄

第1章房地産企業開發項目市場調研 1
第一節市場宏觀環境分析 2
要點1：政治環境調查分析 2
要點2：經濟環境調查分析 3
要點3：文化環境調查分析 5
【實戰範本】消費者背景資料 5
第二節城市房地産市場調查 7
要點1：房地産市場需求容量分析 7
要點2：現有商品房分析 8
【實戰範本】××樓盤商品房戶型分析 9
【實戰範本】在售樓盤降價促銷情況分析錶 9
要點3：市場土地齣讓分析 10
【實戰範本】2012年××市土地齣讓分析 11
要點4：房地産價格走勢分析 16
【實戰範本】房地産價格統計調查方案 17
要點5：房地産物業類型分析 19
要點6：開發商銷售情況分析 19
要點7：三級市場交易情況分析 20
【實戰範本】三級市場交易情況分析錶 20
要點8：區域房地産政策法規分析 20
第三節購房者行為調查分析 20
要點1：購房者購買行為分析 20
要點2：購房者購買動機分析 23
要點3：購房者産品需求分析 23
【實戰範本】××市購房者需求調查問捲 23
第四節競爭對手調研分析 25
要點1：競爭對手調研項目分析 25
要點2：競爭對手類型分析 26
要點3：競爭對手産品開發分析 26
【實戰範本】可比性樓盤調查錶—住宅（一） 27
【實戰範本】可比性樓盤調查錶—住宅（二） 28
【實戰範本】可比性樓盤調查錶—住宅（三） 29
要點4：競爭對手營銷水平分析 30
【實戰範本】競爭對手營銷水平調研錶 30
要點5：競爭樓盤分析報告 31
【實戰範本】××項目競爭樓盤分析報告 32
第五節地塊基本狀況調研分析 36
要點1：地塊基本狀況SWOT分析 36
要點2：項目地區氣候調查分析 37
要點3：項目地塊交通狀況調查分析 37
【實戰範本】地塊周邊交通情況分析錶 37
【實戰範本】地塊內市政路情況分析錶 38
要點4：項目周邊配套設施調查分析 38
要點5：地塊調查評估分析 39
【實戰範本】××項目地塊分析評估 39
第2章房地産企業開發項目選擇與可行性研究 41
第一節房地産開發項目選擇 42
要點1：開發城市選擇 42
要點2：開發地段選擇 43
要點3：開發管理模式選擇 45
要點4：開發項目産品模式選擇 46
要點5：開發項目融資方案選擇 47
第二節房地産開發項目可行性研究 48
要點1：開發項目可行性研究事項 48
要點2：開發項目可行性研究報告的內容 49
【實戰範本】××樓盤項目可行性研究報告 52
【實戰範本】××寫字樓可行性研究報告 56
第3章項目土地使用權獲取與行政審批 69
第一節土地使用權獲取 70
知識1：房地産開發用地的取得概述 70
知識2：房地産開發用地的類型 71
知識3：房地産開發用地的取得方式 72
【實戰範本】房地産項目用地投標書 74
【實戰範本】房地産項目用地投標管理辦法 76
【實戰範本】國有土地使用權齣讓閤同 80
【實戰範本】國有土地使用權轉讓閤同 85
【實戰範本】國有土地使用權租賃閤同 86
知識4：取得增量國有土地使用權的費用 90
知識5：開發建設中的城市房屋拆遷 90
【實戰範本】房屋拆遷補償安置協議書 91
知識6：獲得項目地塊前的落實事項 94
第二節房地産土地行政審批管理 96
知識1：設定行政審批的法律依據 96
知識2：申請資料 97
知識3：相關申請錶格及申請書 100
【實戰範本】國有土地（處置、登記）申請書 100
【實戰範本】××市國有土地登記法人代錶身份證明書及法人委托書 101
【實戰範本】國有土地使用權申請書 102
知識4：行政審批流程 103
第4章房地産開發項目開工手續辦理 104
第一節政府部門相關手續辦理 105
手續1：建設用地規劃許可證 105
手續2：國有土地使用證 106
手續3：建設工程規劃許可證 106
手續4：建築工程施工許可證 108
手續5：商品房銷售（預售）許可證 109
手續6：人防報批 110
手續7：民用建築建設方案節能評審 111
【實戰範本】××市建築設計方案節能設計審查錶 112
手續8：套型結構比例認定 113
手續9：建設工程竣工驗收備案 113
第二節其他單位相關手續辦理 114
手續1：自來水報裝 114
手續2：用電報裝 114
手續3：燃氣報裝 115
手續4：供熱報裝 116
第5章房地産開發項目工程招標與投標 117
第一節招標投標基礎知識 118
知識1：招標投標的術語解析 118
知識2：招標投標當事人 118
知識3：招標投標的類型 119
知識4：招標投標的基本特性 119
知識5：招標方式 120
知識6：招標組織形式 120
知識7：項目工程是否必須招標 120
知識8：招標代理機構的選擇 121
第二節項目工程監理招標投標 121
知識1：工程監理的範圍 121
知識2：工程設計監理招標 122
知識3：工程施工監理招標 122
【實戰範本】××項目工程施工監理招標文件 123
第三節項目工程勘察設計招標投標 140
知識1：工程建設項目勘察設計招標的條件 140
知識2：勘察設計招標的範圍 141
知識3：勘察設計招標的特點 141
知識4：勘察設計招標文件的內容 141
【實戰範本】××項目地塊勘察招標文件 142
知識5：廢標處理或被否決的情況 157
第四節項目工程施工招標投標 157
知識1：工程建設項目招標的條件 157
知識2：施工招標文件的內容 158
【實戰範本】××項目施工招標文件 158
知識3：串通投標行為 210
知識4：廢標處理情形 210
第6章房地産開發項目規劃設計 211
第一節項目總體規劃 212
要點1：總體構思 212
要點2：空間關係處理 212
要點3：總體規劃 213
要點4：總圖竪嚮 214
要點5：消防 214
要點6：附屬用房 214
要點7：室外環境 214
要點8：道路 215
第二節建築設計 216
要點1：單元套內的設計規範 216
要點2：廚房的設計規範 217
要點3：衛生間的設計規範 218
要點4：陽颱及露颱的設計規範 220
要點5：門的設計規範 220
要點6：窗的設計規範 221
要點7：空調的設計規範 222
要點8：單元入口及樓梯間的設計規範 222
要點9：電梯及電梯廳的設計規範 223
要點10：筒體的設計規範 224
要點11：樓層竪嚮的設計規範 225
要點12：地下室的設計規範 225
要點13：設備用房的設計規範 228
要點14：屋麵的設計規範 229
要點15：管道井、設備錶箱的設計規範 229
要點16：商業店麵的設計規範 230
要點17：會所的設計規範 230
第三節結構設計 230
要點1：設計原則 230
要點2：設計荷載 231
要點3：基礎設計 231
要點4：上部結構 232
要點5：其他要求 232
第四節給排水設計 234
要點1：係統圖 234
要點2：給水 234
要點3：排水 234
要點4：消防 235
第五節電氣設計 235
要點1：供配電係統設計 235
要點2：用電計量 236
要點3：照明設計 236
要點4：插座布置 237
要點5：弱電設計 237
要點6：安裝高度 238
要點7：商場用電 238
要點8：會所用電 238
要點9：防雷設計 239
要點10：消防用電 239
要點11：其他設備要求 239
第六節燃氣、暖通設計 240
要點1：燃氣的設計規範 240
要點2：暖通設計規範 240
第七節景觀設計 240
要點1：綠化的設計規範 240
要點2：安裝專業的設計規範 241
要點3：兒童遊戲場的設計規範 242
第7章房地産企業前期開發風險防範 243
第一節法律風險基本認知 244
要點1：法律風險的定義 244
要點2：法律風險的特性 244
要點3：法律風險的分類 244
要點4：法律風險的成因 246
要點5：構建防範法律風險預警機製 247
第二節房地産閤作開發風險防範管理 247
要點1：閤夥型聯建中的未共同列名風險 247
要點2：項目公司閤作開發中僵局風險 248
要點3：因缺乏房地産開發企業資質導緻閤作閤同無效的風險 249
要點4：未取得土地使用權證影響閤作閤同效力的風險 249
要點5：審批、許可與登記影響閤作閤同效力的風險 249
要點6：土地使用權瑕疵風險 249
要點7：閤作開發資金分攤方案不明風險 250
要點8：房屋分配約定不明風險 250
第三節房地産企業項目投資風險防範管理 251
要點1：房地産投資風險分類 251
要點2：開發決策階段風險管理 253
要點3：開發前期階段風險管理 254
要點4：建設階段風險管理 255
要點5：租售階段風險防範 257
第四節房地産企業項目收購與轉讓風險管理 258
要點1：項目直接收購中的法律風險防範 258
要點2：通過收購項目公司的股權間接收購項目的法律風險防範 259
要點3：項目直接轉讓方式法律風險防範 260
要點4：項目公司轉讓方式風險防範 261

精彩書摘

第一章房地産企業開發項目市場調研 10
房地産企業要開發一個新的項目，其首要任務就是進行項目的市場調研工作。一般而言，房地産企業開發項目市場調研，主要包括市場宏觀環境分析、城市房地産市場調查、購房者行為調查分析、競爭對手調研分析、地塊基本狀況調研分析五大部分。 10
第一節市場宏觀環境分析 10
要點01：政治環境調查分析 10
要點02：經濟環境調查分析 11
要點03：文化環境調查分析 13
【實戰範本】消費者背景資料 13
第二節城市房地産市場調查 15
要點01：房地産市場需求容量 15
要點02：現有商品房分析 16
【實戰範本】××樓盤商品房戶型分析 17
【實戰範本】在售樓盤降價促銷情況分析錶 17
要點03：市場土地齣讓分析 17
【實戰範本】2012年××市土地齣讓分析 18
要點04：房地産價格走勢的分析 23
【實戰範本】房地産價格統計調查方案 23
要點05：房地産物業類型分析 25
要點06：開發商銷售情況分析 26
要點07：三級市場交易情況分析 26
【實戰範本】三級市場交易情況分析錶 26
要點08：區域房地産政策法規 27
第三節購房者行為調查分析 27
要點01：購房者購買行為分析 27
要點02：購房者購買動機分析 29
要點03：購房者産品需求分析 30
【實戰範本】××市購房者需求調查問捲 30
第四節競爭對手調研分析 32
要點01：競爭對手調研項目 32
要點02：競爭對手類型 32
要點03：競爭對手産品開發分析 32
【實戰範本】可比性樓盤調查錶——住宅（一） 33
【實戰範本】可比性樓盤調查錶——住宅（二） 34
【實戰範本】可比性樓盤調查錶——住宅（三） 35
要點04：競爭對手營銷水平 36
【實戰範本】競爭對手營銷水平調研錶 36
要點05：競爭樓盤分析報告 38
【實戰範本】××項目競爭對手樓盤分析報告 38
第五節地塊基本狀況調研分析 42
要點01：地塊基本狀況SWOT分析 42
要點02：項目地區氣候調查 43
要點03：項目交通狀況調查 43
【實戰範本】地塊周邊交通情況分析錶 43
【實戰範本】地塊內市政路情況分析錶 43
要點04：項目周邊配套設施調查 44
要點05：地塊分析調查評估 44
【實戰範本】××項目地塊分析評估 44

前言/序言

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