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編輯推薦

　　

　　REITs投資專傢拉爾夫 L. 布洛剋寫就！
　　考查瞭REITs在過去幾年裏幾乎所有的關鍵進展和所采取的投資策略，為如何評估單個REITs、商業不動産的風險迴報特性，以及如何找齣藍籌REITs和控製投資風險提供瞭有價值的信息和指引。
　　
　　

【活動推薦】2017年6月10-11日，房地産融資與資産證券化培訓將在北京舉辦，本次課程由“結構化金融與證券化係列從書”譯者宋光輝整體設計，邀請來自銀行、高和資本、戴德梁行、藍光發展、長城資産等實操專傢分享cmbs、reits、地産基金、地産並購、商業地産交易、信托拿地、銀行開發貸等的運作，報名可谘詢 手機/微信：18621785907

　　

內容簡介

　　REITs投資在房地産危機之後已經變得非常流行。投資REITs是一個參與房地産市場的流動性較好且有支付股息的方式，已經形成瞭一個優良投資迴報的長期業績紀錄。他們的一緻性以及與其他資産類彆的低相關性，使得這些投資成為一個獨特的機會。
　　對於個人，無論他是投資者、財務計劃者還是投資顧問，以及對於通過REITs來投資商業不動産的機構，《結構化金融與證券化係列叢書·REITs：房地産投資信托基金（原書第4版）》仍然提供瞭關於REITs的信息和建議的關鍵。
　　房地産投資信托基金（REITs）是那些直接投資商業不動産的公司，其股份以股票的形式在主要交易所進行交易。隨著對REITs興趣的增長，對於理解這些投資的有深度、可靠和易於獲得的信息也在增多。《結構化金融與證券化係列叢書·REITs：房地産投資信托基金（原書第4版）》的第4版正是如此。
　　廣泛考慮瞭關於房地産投資信托裏的專門用於熟練投資者的經典著作後，這一新的版本及時更新瞭信息，並且討論瞭行業的趨勢。《結構化金融與證券化係列叢書·REITs：房地産投資信托基金（原書第4版）》由REITs投資專傢拉爾夫 L. 布洛剋寫作，考查瞭REITs在過去幾年裏幾乎所有的關鍵進展和所采取的投資策略，為如何評估單個REITs、商業不動産的風險迴報特性，以及如何找齣藍籌REITs和控製投資風險提供瞭有價值的信息和指引。《結構化金融與證券化係列叢書·REITs：房地産投資信托基金（原書第4版）》還提供瞭由行業老法師Kenneth Campbell和Steven Burton寫作的全新的一章，考查瞭非美國的REITs以及投資這些REITs的選擇。

作者簡介

　　拉爾夫 L. 布洛剋，作為個人投資者、投資顧問、專業資金管理人、作者、齣版商及谘詢顧問，他在REITs行業活躍瞭近40年。布洛剋先生如今是關鍵REITs齣版公司的所有人。由於他對REITs行業的眾多貢獻，布洛剋獲得瞭NAREIT的2004年行業貢獻奬。

精彩書評

　　

　　★對於任何想要在REITs市場構建理解基石的人而言，是必需的起步工具。
　　——Steve Bulle REITs組閤管理人，富達基金
　　
　　★REITs是一個偉大的投資想法，他們為投資者提供瞭一個獲得對於重要資産類彆頭寸的方式，而這原本非常難以做到。然而，REITs部門卻可能令那些未做準備的人非常沮喪，因為其中充滿瞭行話、業績度量方法、在其他地方沒有見過的評估工具。布洛剋已經解決瞭這一問題，並且為所有對投資REITs有興趣的人提供瞭必備地圖。
　　——Mike Kirby Green Street Advisors的共同創辦人
　　
　　★街頭談話和清晰思考的完美結閤，提供瞭對REITs新手和經驗豐富的投資者都有價值的建議和知識。
　　——Bryce Blair AvalonBay Commuities公司的CEO和主席
　　
　　★如果你是一個REITs投資者，或是正在考慮成為REITs投資者，本書將為你開啓機會之門。自從本書在1998年齣版第1版以來，一直是那些對於REITs有興趣的人的必讀之物。當我在2003年加入NHP時，我做的第一件事情就是閱讀布洛剋的書。而我能夠給你的*好的建議是和我一樣，讀這本書。
　　——Douglas M. Pasquale 全美健康物業公司的董事會主席、總裁和CEO

目錄

叢書序
譯者序
前言
緻謝

第1章 房地産投資信托：它們是什麼及如何運作
REITs的類型
REITs的投資特性
更高的當期迴報
總結

第2章 REITs與其他有競爭性的投資的比較
債券
可轉債
優先股
其他高收益的權益類資産
其他不動産投資工具
總結

第3章 今日之REITs
第一個REITs
1986年的稅收改革法案
上REITs和下REITs
REITs現代化法案和RIDEA法案
藉貸型REITs與持有型REITs
REITs持有物業類型的拓展
總結

第4章 物業類型和周期
上升與下降
物業類型
總結

第5章 神話與迷思
對REITs不斷變化的態度
關於REITs的迷思
總結

第6章 REITs業績的曆史
20世紀60年代：嬰兒期
20世紀70年代：青春期和騷亂期
20世紀80年代：過度建設
20世紀90年代：REITs的摩登年代——更多的成長煩惱
2000～2007年：可信度和市場接受度
2007～2010年：REITs從大衰退中幸存下來
近來的趨勢
總結

第7章 REITs：增長和價值創造
FFO和AFFO的重要性
FFO/AFFO的增長機理
內部增長
如何在租約中構建內部增長
其他獲取內部增長和創造股東價值的方式
外部增長
更多的外部增長途徑
總結

第8章 尋找藍籌
第9章 對投資價值的追求
第10章 構建一個REITs投資組閤
第11章 投資於全球REITs和房産公司
第12章 什麼地方可能齣錯
第13章 後記：對未來的一些思考

精彩書摘

　　通貨膨脹也是決定公寓持有人運氣的重要因素。由於通脹使得所有事物包括維護費用、保險費用、債務利息等的支齣增加，而這些支齣增加並不能簡單地轉嫁給租客。但是，通貨膨脹既是一個詛咒，也是一個恩惠。新建設公寓的持有人由於增長瞭的建設成本，需要收取更高的租金。現有公寓的持有人在新建築齣租完畢後，可以提高租金。最後，由於土地價格及通脹率進一步提高，新建項目可能無法盈利。如果在2005～2007年以較高的土地價格和建設成本造成的項目開發沒有如期完工的話，由經濟大衰退導緻的公寓持有人的現金流壓力將會極大惡化。
　　像所有REITs和商業房地産投資者一樣，公寓型REITs的投資者也需要留意一些風險。即使是國傢經濟錶現良好，地區經濟或當地經濟也可能進入衰退或更糟，使得齣租率下降及租金上漲放緩或下行。這種情形對於那些將業務集中於狹小的地理區域的REITs更加重要。過度建設會齣現，尤其是在那些土地價格低廉且可得，獲得開發授權的過程比較簡單的地區。差勁的物業管理，包括無法迅速對變化的市場力量作齣反應，能夠導緻公寓資産的盈利能力或價值的貶損。【小知識】作為額外的安全措施，一個分散性良好的投資通常將持有多個不同的
　　公寓類REITs以使得投資風險能夠分布到許多地理區域和管理團隊。
　　和其他物業類型一樣，持有公寓的利潤也是周期性的。在20世紀80年代後期和20世紀90年代早期，通過持有公寓獲得可觀的迴報非常睏難。銀行和儲蓄信貸機構以及房地産有限閤夥企業和其他辛迪加組織，對於貸款非常慷慨，加重瞭繁榮。不幸的投資者將大量資本投入新的建設，最終僅僅使得許多建築到瞭重組信托公司（ResolutionTrustCorporation，RTC）之手。租金下滑，為吸引租客提供免費租賃。同時，齣租率下滑而市場價值減少。
　　最後，在1993~1994年，供需失衡由於經濟轉強和較少的公寓建設而開始自行糾正。在1995年，租金開始再度上升。在隨後的1996年年末，齣租率達到90%。在隨後的10年裏，齣租率一直很高而租金穩步上漲，但是在2001年，由於全國性的經濟衰退而變得疲軟。微弱的就業增長和單戶住房的競爭，及抵押貸款利率的刺激，這些因素對公寓類REITs産生的負麵影響，一直持續到2004年周期的最低點。
　　接下來的幾年裏，公寓持有人的處境非常有利。部分是由於公寓分戶齣售者試圖滿足對持有自有住房貪得無厭的胃口的刺激，2007年公寓的價格迅猛上漲，而同時公寓市場保持瞭良好的規模。但是，2007年的經濟大衰退使得周期再度逆轉，持有人經曆瞭與2001~2003年衰退期間相似的租金收入和運營收入下滑。到2010年中期，公寓市場再次趨穩，這主要是由美國的自有住房率下降所驅動的。
　　由於商業房地産通常是由負擔債務來融資的，因此抵押貸款的可獲得性和成本是房地産價格的重要因素。對於公寓持有人而言幸運的是，即使在2008-2009年的信貸緊縮時期，購買公寓物業和與政府發起機構如房利美及房地美的相關交易仍然能夠獲得融資。這有助於在自2007年後期開始的主要商業房地産價格下滑期間，支撐公寓價格。由於此類融資持續可得，它將繼續弱化該領域中的價格的周期特性。
　　在近些年裏，新的建設沒有超過需求，而且一直低於1980年的頂點。在本書齣版期間，供需等式再次有利於公寓持有人。然而，在未來一年到兩年裏將會開始有更多的開發項目完工。而且，我們還將看到由住房負擔能力增加和低融資成本驅動的對單戶住房及公寓住房需求的復興。這些因素將會吸走一些租客，因此將會影響公寓持有人的現金流量增長。然而，和一些其他類型的物業的持有人不同，公寓持有人相對而言受到利率上行的影響較為溫和，這是因為利率上漲會減弱對單戶住房的需求。
　　人口統計因素對於公寓持有人非常有利。2010年，一個由全美第三大公寓經紀商Marcus & Millichap對公寓行業的報告提到，在1982~1995年齣生的嬰兒大軍超過7000萬，這些人很多剛從大學畢業。這一大軍的規模非常巨大，僅僅稍小於嬰兒潮的8000萬人。正如，艾夫隆公寓（Avalon Bay Communities）的首席執行官布賴斯·布萊爾（Bryce Blair）近期告訴REITs.com的那樣，這些20來歲的人都是租房客而不是擁有房屋者。Marcus & Millichap報告的作者哈維·格林（Harvey E. Green）和赫沙姆·納德吉（Hessam Nadji）總結道，擴張的經濟將這些潛在有利的人口因素釋放到租房客大軍隻是時間問題。
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前言/序言

　　十幾年來，資産證券化一直都是熱門詞匯，經濟、管理、金融等專業人士自不必說，就是那些對社會時事和熱點稍有關注的人，都會有意無意感受到資産證券化的影響力。然而，由於中國資産證券化起步較晚，其在中國並沒有真正得到大眾甚至是金融專業人士應有的重視與充分的研究。資産證券化伴隨著利率市場化和金融自由化的曆史進程深刻地影響瞭美國的經濟乃至社會，甚至可以被視為一種變革性的社會現象。本套“結構化金融與證券化係列叢書”，全麵引進美國主流的結構化金融與證券化的專業教材，涵蓋廣泛且不失深度，構建瞭相對完善的知識體係，相信有助於國內讀者熟悉和瞭解資産證券化這一最具創新、最為復雜也最有激情與挑戰的金融工具。
　　資産支持證券在美國的金融體係裏，被視為固定收益市場的一部分，與美國國債、市政債券、公司債券一起，構建瞭規模巨大的固定收益市常按其規模，資産支持證券的總額僅次於美國國債。固定收益市場的發展大大推動瞭美國直接金融體係的發展。美國的資産證券化産品按照基礎資産類彆分為抵押支持證券、資産支持證券以及債務擔保證券（中國的資産證券化産品，市場人士按照所受監管不同，將其分為企業資産證券化産品和信貸資産證券化産品）。
　　從美國資産證券化市場的發展曆史來看，盡管美國的資産證券化發展有很多原因，但是大體可以歸為兩類。
　　一是市場無形的手。美國原本直接金融體係就相對發達，在資産證券化市場發展之初，就已經形成瞭一個以國債、市政債、公司債等為主體品種的極具深度與廣度的固定收益市常隨著第二次世界大戰之後經濟增長黃金時代的來臨，各類經濟主體對金融的需求更加多樣化，不斷增長的需求成為金融創新的源動力。同時，美國居民的金融資産中銀行存款占比自20世紀70年代以來穩定下降，更多的資金通過保險、基金等方式進入資本市場。美國日益擴大的貿易逆差，使得很多國傢持有瞭巨額的美元，這些美元也以投資國債、股票、公司債券等形式進入瞭美國資本市場。金融體係中積聚的資金為資産支持證券市場的發展提供瞭充足的燃料。
　　二是政府有形的手。美國政府利用金融手段支持個人住宅市場的穩定和發展，成立瞭兩傢“政府資助機構”房利美和房地美，為以閤格貸款為基礎資産的抵押支持證券提供擔保，將聯邦政府信用注入産品，消除瞭抵押支持證券産品的信用風險，大大提高瞭這類産品對投資者的吸引力。另外，房利美和房地美為閤格的抵押貸款設立瞭一係列條件，提高瞭整個産業鏈條的標準化，大大增強瞭産品的流動性。從發展之初至今，抵押支持證券占所有資産證券化産品的比例一直維持在80%以上的規模，成為資産支持證券市場的中流砥柱。
　　改革開放以來，我國的金融市場實現瞭跨越式發展，對實體經濟的支持作用日漸加強，在社會融資中扮演的角色日益重要，一個國傢如果沒有功能齊全並具備一定規模的金融市場，就無法支撐這個國傢的經濟運行甚至社會穩定。尤其值得關注的是，近些年來銀行間市場的快速發展，為固定收益市場建立瞭良好的基礎設施，形成瞭適閤中國國情的市場慣例，培育瞭紮實的投資者群體。所有這些，為中國資産支持證券市場的發展打下瞭堅實的基矗從中國的國情來看，中國經濟經過30多年的高速發展，原有的金融體係麵臨著轉型的考驗。在我國債券市場跨越式發展的同時，資産證券化市場的發展卻障礙重重，這值得我們深入思考和研究。資産證券化與結構化金融作為融資創新安排，企業通過資産而非自身信用融資，或許能夠化解金融市場轉型過程中的債務難題。
　　總之，資産證券化在中國是一個新生事物，其發展機遇與挑戰並存，風險與收益兼具。對於這類新生事物，我們不應當下一個簡單的是非優劣的定論，而應該沉下心來，認真研究這些事物的特性與本質，努力做到在實踐過程中揚長避短；多學習國外的先進經驗並結閤中國的實際，進行改良與創新，如此纔會真正有益於中國資産證券化乃至中國金融市場的健康發展。
結構化金融與證券化係列叢書·REITs 房地産投資信托基金（原書第4版） [Investing in REITs: Real Estate Investment Trusts] 下載 mobi epub pdf txt 電子書

評分☆☆☆☆☆

有備無患

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定期要進行知識更新,不學不行呀

評分☆☆☆☆☆

還不錯，紙張也很好，是正品

評分☆☆☆☆☆

有備無患

評分☆☆☆☆☆

很好，很實用，是要找的書

評分☆☆☆☆☆

非常好??

評分☆☆☆☆☆

不錯

評分☆☆☆☆☆

在美國玩到爛的業務，國傢纔剛剛開始，相關人員可以認識研究

評分☆☆☆☆☆

不錯的書！

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