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內容簡介

　　呂萍教授領銜編著的《房地産開發與經營》一書，是一部廣受讀者歡迎的暢銷教材，先後被教育部評為“十一五”“十二五”國傢級規劃教材。本書結閤我國房地産理論和實踐在近年來發展的新趨勢，對房地産開發與經營管理的理論與方法進行瞭係統的闡述和探討。全書首先概述瞭房地産開發與經營的基本概念、經營理論與策略，介紹瞭房地産企業及其經營管理、房地産項目及其定位，進而對房地産項目用地的獲取、市場調研可行性研究、房地産融資、項目管理、市場營銷及房地産交易等房地産開發與經營的主要環節進行瞭重點的分析和闡述，並對物業管理的基本內容及其常見問題進行瞭討論。本書的一大特色是案例研究，全書安排瞭多個房地産開發與經營的實際案例，案例內容涵蓋房地産開發與經營的各個環節，融理論與實務於一體，使本書更具實踐性和操作性。
　　本書是為高校房地産開發與經營及相關課程編寫的教材，同時也非常適閤房地産從業人員作為係統學習房地産開發與經營理論和知識的參考書。

作者簡介

呂萍，中國人民大學公共管理學院土地管理係係主任，教授、博士生導師；兼任中國房地産估價師與房地産經紀人學會副會長、亞洲房地産學會理事、住房和城鄉建設部房地産教學指導委員會委員、中國土地學會土地經濟分會副主任委員等職。長期從事土地和房地産領域的教學與研究工作，主要研究專長為土地與住房政策、土地經濟與管理、房地産價格與市場等。主持國傢自然科學基金、國傢社會科學基金，以及聯閤國開發計劃署、教育部、國土資源部等機構的多項研究課題。著有《農民工住房：理論、實踐與政策》《土地城市化與價格機製研究》《房地産開發與經營》等學術專著與教材多部，發錶學術論文數十篇。

目錄

目錄


第一章緒論

1��1房地産開發與經營及其特點

1��2房地産開發與經營形式和內容

1��3房地産開發與經營學科的建設

關鍵術語

復習思考題



第二章經營理論和策略

2��1房地産開發與經營理論概述

2��2房地産開發與經營策略分析

2��3房地産開發與經營決策

關鍵術語

復習思考題



第三章房地産企業

3��1房地産企業概述

3��2房地産企業戰略和組織模式

專欄3—1東莞綠色建築成本

專欄3—2萬科住宅建設使用工業化的方式

3��3房地産企業的設立與資質等級管理

3��4房地産企業的行業管理

關鍵術語

復習思考題






第四章房地産項目及項目定位

4��1土地儲備和一級開發項目

4��2房地産綜閤開發項目

4��3房地産轉讓項目

4��4房地産項目定位

4��5案例分析

關鍵術語

復習思考題



第五章房地産項目用地的獲取

5��1劃撥土地使用權的獲取

5��2齣讓土地使用權的獲取

5��3協議齣讓土地使用權的獲取

5��4招標拍賣掛牌齣讓土地使用權的獲取

5��5土地使用權轉讓

關鍵術語

復習思考題



第六章房地産市場調研

6��1房地産市場調研概述

6��2房地産市場調研的操作流程

6��3房地産市場調研數據的分析方法

6��4房地産市場調研報告

6��5房地産市場調研案例

關鍵術語

復習思考題



第七章房地産開發項目可行性研究

7��1房地産可行性研究概述

7��2房地産項目的財務狀況分析

7��3房地産項目的風險承受能力分析

7��4房地産項目的國民經濟評價

7��5房地産項目的環境影響評價

7��6房地産可行性研究案例

關鍵術語

復習思考題



第八章房地産融資

8��1房地産融資概論

8��2房地産融資的資金來源

8��3房地産融資的主要方式

8��4房地産融資的成本管理

8��5房地産融資的風險管理

關鍵術語

復習思考題



第九章房地産開發項目管理

9��1房地産開發項目管理概述

專欄9—1綠色建築將成為未來房地産開發項目的新亮點

9��2房地産開發項目質量管理

專欄9—2某精裝住宅項目質量問題解決對策

9��3房地産開發項目進度管理

專欄9—3碧桂園高效的生産周期

9��4房地産項目成本管理

專欄9—4萬達商業開發模式的相對低成本戰略

9��5房地産開發項目其他管理

專欄9—5SOHO淘金爛尾樓

9��6房地産開發項目管理案例分析

關鍵術語

復習思考題



第十章房地産市場營銷

10��1房地産市場營銷概述

專欄10—1文化營銷

專欄10—2房地産體驗式營銷

10��2房地産市場營銷策略

專欄10—3中海地産品牌定位

10��3房地産市場營銷運作

10��4房地産市場營銷策劃案例

關鍵術語

復習思考題



第十一章房地産交易

11��1房地産交易概述

11��2國有土地使用權交易

專欄11—1協議、招標、拍賣、掛牌齣讓方式範圍認定

11��3房地産買賣

專欄11—2商品房預售的産生及其發展

專欄11—3預售商品房的轉讓

11��4房地産租賃

11��5房地産抵押

11��6房地産交易案例

關鍵術語

復習思考題



第十二章物業管理

12��1物業管理概述

專欄12—1北京市物業服務企業基本情況

12��2物業管理的內容和程序

12��3不同類型房地産的物業管理

12��4物業管理標準與管理常見問題

12��5物業管理案例

專欄12—2萬科物業管理模式簡析

關鍵術語

復習思考題



參考文獻

精彩書摘

房地産開發與經營活動是房地産開發建設過程、經營管理過程和産業服務過
程等經濟活動的有機統一，它不僅包括房地産領域的商品買賣、租賃和管理，還包括房地産的開發、建設、交換、分配以及引導和組織消費等活動。本章主要對相關概念進行介紹，並就房地産開發與經營的內容和特點進行分析，對學科的形成、研究內容和方法等也將進行探討。


1��1房地産開發與經營及其特點〖*2/3〗
1��1��1房地産開發與經營的基本含義
1��1��1��1房地産開發




“開發”是生産者或經營者為瞭實現一定的經濟和社會目的，對資源進行閤理開發和利用的過程。與房地産有關的開發活動非常廣泛，國土開發、區域開發、城市開發等都與房地産開發活動有著密切的關係，其中國土開發與區域開發主要側重於宏觀意義上對土地的開發和利用，城市開發則包括土地及地上建築物的開發活動，也可以視為整體上和宏觀意義上的房地産開發。因此，從某種意義上講，這些開發可以視為廣義的房地産開發活動。狹義的房地産開發主要是指在依據國傢的法律取得瞭國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為，是在特定地段上所進行的具體的房地産項目的規劃、設計和建設、施工等開發活動。
房地産開發是房地産企業的生産和再生産過程，也是完成房地産品的生産和建設的過程。房地産本身的特殊性、房地産企業的特點以及房地産業的特殊性等，使房地産開發具有與其他項目不同的特點。
1��1��1��2房地産經營
“經營”是經營者為瞭達到企業目標而有意識、有計劃地進行活動的總稱， 是指與決定企業經營的最高方針、確定經營目標有關的機能。
伴隨商品經濟的産生和發展，企業經營這個範疇的內涵和外延不斷加深，涉及生産、技術、組織、銷售、財務以及物質供應等領域，成為指導企業以最少的投入獲得最大的産齣的一種謀劃、決策和組織實施行為。企業根據社會需要及市場需求，不斷調整産品結構，生産適銷對路的産品; 企業通過對高新技術和設備的研究，增強競爭能力，提高經濟效益；企業通過對協作關係、協作組織和協作方式的研究，提高應變能力；企業通過研究銷售市場、改進財務管理以及開發人纔智力等，開拓市場，提高經營效益，使自身在市場競爭中立於不敗之地。
房地産經營是企業經營活動的重要組成部分，是指房地産企業為實現預期目標，確定實現目標的戰略和策略， 並有意識、有計劃加以實現的經濟活動過程。廣義的房地産經營不僅包括房地産生産過程的開發環節、流通環節的營銷活動和中介服務活動等，還包括消費環節中的物業管理服務活動。狹義的房地産經營僅指流通環節的營銷活動和中介服務活動。
房地産經營活動是以房地産市場為背景進行的。隨著我國房地産市場的規範化和不斷完善，房地産經營將會起到越來越重要的作用。在激烈的市場競爭中誰能運籌帷幄，掌握市場的脈搏，製定齣科學的戰略和策略，並能切實加以實施，誰就能實現既定的目標，從而取得成功。
1��1��1��3有關概念的討論
對於房地産開發與經營的概念，在實際中常齣現多種解釋，或是將開發與經營視為一個概念，或是討論開發與經營的相互包含問題，或是與其他概念如管理概念相混淆等。
房地産開發與經營是房地産經濟活動中兩個相對獨立又相互關聯的內容。在某些情況下，可以將其視為一個整體來研究，如討論房地産開發經營與國民經濟的關係時，可以討論房地産活動與國民經濟的互動影響，或是在全麵分析和策劃房地産活動時，全程和統一考慮房地産的活動內容等。但是，在更多的情況下是將二者分開來討論，特彆是在具體實施的過程中，由於各自的內涵和特殊性——如房地産開發實施有特定的理論和方法，房地産經營也有固有的理念和技巧——分彆研究可能會更具有實際意義。
關於經營和管理的解釋，尚沒有唯一的定義,不同學科、不同著作看法各異。如管理學科或管理科學，是把經營作為管理學的一個部分來討論的； 而經營管理學派的奠基人法約爾把工業企業從事的活動劃分為:技術、商業、財務、安全、會計、管理六項活動，並總稱其為“經營”，管理活動隻是經營活動的一部分。由此可見，雖然各學科對這兩個概念解釋不一，但其共同點在於無論經營還是管理都是企業為達到一定目的，有組織、有計劃地進行的經濟活動，不同的定義差彆隻是在於對概念內涵和外延的界定上。
本書傾嚮於認為經營活動與企業“決策方針、確定目標”的機能相聯係，而管理則與“執行和實現目標”的機能相聯係。因此，企業經營實際是確定企業的經營方針，製定經營目標, 進而通過企業管理經濟活動執行既定方針，並實現既定目標。當然，從實際運作來看，管理和經營在企業經濟活動中是難以嚴格區分開來的，往往相互交織，在企業全部經濟活動中發揮著重要的作用。
1��1��2房地産開發與經營的特點
房地産的開發與經營與其他商品的開發與經營相比，具有涉及範圍廣、經手環節多、形式多等特點， 因而在開發與經營過程中會錶現齣難度大、風險大，以及受政策等因素影響大等特點。認識和研究這些特點，對於取得良好的房地産開發與經營效果具有重要意義。
1��1��2��1房地産開發與經營難度較大
這主要是由房地産商品本身的特點所決定的。房地産商品不同於一般商品，其價值量巨大， 形成周期長，需要通過多次投入形成，且具有延續性和增值性。同理，由於房地産價值量大，不可能一次性實現全部價值，而有必要采取預售、齣租或抵押信托等形式分期實現其價值。房地産價值的巨大性、延續性和增值性，以及價值實現的先期性、多樣性和逐步性，大大增加瞭房地産開發與經營的復雜性和難度。
同樣，由於房地産商品本身的空間不可移動性，加之影響房地産價格的因素復雜多樣，因此同類商品的可比較性差、個案性強，這無疑也增加瞭房地産開發與經營的復雜性和難度。
1��1��2��2房地産開發與經營風險較大
這也是由房地産商品的特殊性所決定的。房地産開發經營活動的運行周期長，少則兩三年，多則四五年。較長的運行周期使房地産業資金墊付時間長，與生産周期短的行業相比，無疑要承擔更大的時間價值風險。而房地産資金投放量亦大，一個開發項目，動輒要幾百萬元，甚至幾韆萬元、上億元，因此要承擔的風險也大。同時,房地産經濟運行和資金流程環節較多，每一個環節都影響著整個開發經營活動的正常運轉，無形中也增加瞭房地産經營的風險。除此之外，房地産開發經營還受到社會政治、經濟、消費心理、市政建設等各種外在因素的影響，從而比一般商品經營具有更大的風險性。
1��1��2��3房地産開發與經營政策性強
房地産業的特點、地位和作用決定瞭房地産開發與經營的政策性強，或者說受政策的影響比較大。房地産業是國民經濟的龍頭産業，房地産資源的分配使用，房地産商品的生産、流通與分配，直接關係到國計民生。為瞭使房地産業納入社會主義市場經濟軌道，除瞭強調運用市場機製指導房地産運作以外，更要強調政府宏觀調控作用，並通過立法、製定政策等措施，使房地産企業堅持正確的經營方嚮， 力求在經營活動的各個環節、各個方麵都自覺遵守國傢現有的政策法令、規章製度。
此外，房地産開發與經營要求的專業性也很強，隻有培育大量高素質的專門人纔，塑造一流的開發與經營企業，纔能適應房地産市場的需求，實現房地産經濟運行的良性循環。

前言/序言

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