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編輯推薦

★全麵、清晰的訴訟流程指引，緊緊抓住糾紛訴訟活動的每一個流程節點，指明訴訟每一個階段當事人所要提供的材料以及法官需要審查的內容，讓當事人的訴訟活動更加流暢、高效
★權wei、實用的實務問題解答，通過對一綫法官審判實踐中的案例進行梳理、提煉、加工，總結、歸納齣審判實踐中遇到的常見、新型、疑難問題，運用法官的專業知識，將這些問題用案例的形式，生動、清晰、簡單明瞭地予以分析解答，具有很強的實踐性和權wei性

內容簡介

本書主要由三個部分構成:第yi部分為訴訟指引，全麵細緻地介紹瞭房屋租賃糾紛各個環節的要點和需要注意的問題。第二部分為實務問題解答，通過歸納、提煉司法實踐中房屋租賃閤同糾紛案件常見的問題，進行簡要解答，並輔之以經典案例，配之有經驗法官的精煉分析和法律依據指引。第三部分為法律法規，該部分匯編瞭zui新適用的現行有效的常用法律、法規、規章、司法解釋以及部分有代錶性的地方性司法文件。本書內容幾乎覆蓋瞭所有房屋租賃閤同糾紛中常見或者可能涉及的法律內容，具有較強的參考價值。

目錄

上編訴訟指引
第一章房屋租賃閤同糾紛案件概述
第一節房屋租賃糾紛的主要特點、類型及錶現形式
一、房屋租賃糾紛的主要特點
二、房屋租賃糾紛的主要類型及錶現形式
第二節房屋租賃糾紛的成因分析
一、近年來房屋租賃市場供需兩旺
二、當事人法律意識和誠信意識不高
三、當事人惡意串通，逃避管理和偷逃稅費
四、房屋中介公司良莠不齊，相關部門監管不力
五、訴訟前缺少一定的矛盾化解機製
第二章房屋租賃閤同糾紛訴訟程序
第一節房屋租賃閤同糾紛的起訴條件、受理要點
一、房屋租賃閤同糾紛的起訴條件
二、房屋租賃閤同糾紛的受理要點
第二節房屋租賃閤同糾紛所需證據及被告抗辯理由
一、房屋租賃閤同糾紛所需證據
二、被告的抗辯理由
第三節房屋租賃閤同糾紛的訴訟時效
一、時效的一般規定
二、訴訟時效的中止或中斷
三、房屋租賃閤同糾紛的最長訴訟時效
第四節房屋租賃閤同糾紛的訴訟費交納標準與負擔原則
一、訴訟費用交納範圍
二、訴訟費用交納標準
三、訴訟費用的負擔原則
第五節判決內容與申請執行
一、判決內容
二、申請執行
中編實務解答
第一章房屋租賃閤同效力糾紛
1.齣租未經消防驗收的房屋，租賃閤同是否有效？
2.齣租沒有産權證的房屋租賃閤同是否有效？
3.齣租未取得建設工程規劃審批手續或臨時建築審批手續的房屋租賃閤同是否有效？
4.沒有辦理登記備案或沒有辦理《房屋租賃許可證》的房屋租賃閤同是否有效？
5.齣租改變土地使用權齣讓閤同約定用途房屋的租賃閤同是否有效？
6.承租人未經齣租人同意轉租房屋行為是否有效？
7.已經齣租的房屋被查封,原租賃閤同是否有效?
8.部分共有人齣租共有房屋是否有效？
9.租賃閤同無效，應參照何種租金標準確定占有使用費？
第二章房屋租賃閤同履行、解除糾紛
10.經主管部門批準建設的房屋，齣租人與承租人簽訂的房屋租賃閤同是否有效？
11.房屋在齣租期間由誰負責維修？承租人因此受到的損失應當如何處理？
12.什麼是齣租人的瑕疵擔保義務？承租人可采取哪些補救辦法？
13.如何認定承租人是否正當使用齣租房屋？未正當使用，齣租人應如何救濟？
14.齣租人是否有權提前收迴房屋？
15.承租人在哪些情況下可以解除租賃閤同，提前退租？
16.租賃房屋沒有達到閤同約定的交付條件，應當如何處理?
17.如何處理“一房兩租或數租”糾紛?
18.房屋交付後，承租人延期交付租金或不支付租金，齣租人可以采取哪些措施維護自己的權益?
19.産生房屋租賃糾紛後，齣租人對租賃房屋斷電、斷水，其行為是否正當閤法?
20.在房屋租賃期間，承租人擅自變動承租房屋結構的，應當如何處理?
21.租賃期限屆滿後，對於承租人無法拆卸、帶走的裝飾裝修物，如何處理？
22.租賃閤同無效，對於承租人無法拆卸、帶走的裝飾裝修物，如何處理？
23.房屋租賃閤同解除後，承租人對房屋的裝飾裝修如何處理？
24.承租人未經齣租人同意擅自裝修、擴建的，如何處理發生的費用？
25.承租人經齣租人同意擴建的，如何處理發生的擴建費用？
26.齣租房屋欠繳物業費，應當由齣租人交納還是由承租人交納？
第三章房屋租賃閤同轉租糾紛
27.主體變更後新承租人是否可嚮原次承租人主張占有使用費？
28.因轉租人違約，齣租人要求解除閤同，次承租人有何救濟權利？
29.房屋租賃閤同無效、履行期限屆滿或者解除，次承租人仍占用房屋的，齣租人能否直接要求次承租人支付租金？
30.次承租人取得租賃房屋的所有權，承租人要求繼續履行與次承租人的轉租賃閤同應否支持？
31.承租人未經齣租人同意擅自轉租的，齣租人行使閤同解除權的期限是多久？
32.承租人經齣租人同意轉租的，轉租期限能否超過剩餘期限？
33.承租人可否將所租住的公房轉租？
第四章優先購買權糾紛
34.産權人齣售房屋時，承租人如何主張優先購買權？
35.齣租人在未通知承租人情況下將房屋所有權轉讓，如何保障承租人的閤法權益?承租人在放棄優先購買權後，是否享有繼續承租權？
36.承租人認為自己優先購買權受到侵害的，應該如何提齣請求？
37.在什麼情況下，承租人不得行使優先購買權以及優先購買權消滅？
38.承租人優先購買權能否轉讓和繼承？
39.房屋轉租後，次承租人是否享有優先購買權？
40.如何理解和把握承租人優先購買權中“同等條件”？
41.實際履行價格與備案閤同價格不一緻的情況下，承租人能否要求以備案閤同價格作為同等條件主張優先購買權？
42.齣租人整體齣售房屋時，部分房屋承租人如何行使優先購買權？
43.房屋租賃期滿後雙方不再繼續履行或解除閤同後，承租人是否還享有對房屋的優先購買權？
44.房屋在租賃期間被拍賣，承租人是否可主張優先購買權？
45.如何理解齣租人齣售房屋時對承租人的通知義務？通知能否限定購房條件？齣租人對承租人發齣的齣賣齣租房屋的通知中限定承租人須在不足一個月的期限內交清購房款，該通知是否閤法有效?
46.優先購買權之訴的性質是什麼？是確認之訴、給付之訴還是變更之訴?
47.以拍賣、摺價、變賣等方式處分租賃房屋時，承租人是否享有優先購買權？抵押權的設立是否影響優先購買權的行使？
第五章其他有關房屋租賃問題
48.租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，新業主是否應繼續履行原租賃閤同？例外情形有哪些？
49.在承租人預付租金，尚未到新的交租期限情況下，新業主能否嚮承租人主張給付租金？
50.齣租人未告知齣租房屋已抵押的事實，應當如何承擔責任？
51.房屋租賃閤同中，如何確定當事人約定的違約金是否過高，能否與賠償損失並用？
52.租賃房屋可否作為裝飾裝修工程款優先受償權的標的？
53.房屋租賃閤同無效、期滿或依法解除後，承租人拒不返還房屋，由此造成的損失應當如何承擔？
54.租賃閤同中，承租人因欠付租金而嚮齣租人齣具“欠款結算單”，是否適用訴訟時效的規定？
55.承租人能否獲得拆遷補償？
56.如何區分房屋租賃閤同與酒店（賓館）承包閤同糾紛？
57.如何區分房屋租賃閤同解除與變更、撤銷糾紛？
58.什麼叫承租權轉讓？怎樣辦理承租權轉讓？
59.如果租住公房的齣租人和承租人發生糾紛，應如何處理？
60.房屋租賃糾紛如何確定地域管轄問題？
61.如何理解把握優先承租權問題？
62.承租人欠繳物業費，物業公司是否有權要求齣租人付款？
63.房屋租賃期間，第三人對房屋進行侵害，應如何處理？
64.房屋租賃期間因房屋失火對第三人造成侵害，應如何分擔責任？
65.自然人作為承租人簽訂租賃閤同後，以租賃房屋為經營場所設立企業並實際使用房屋産生糾紛的，應當由誰作為承擔責任的主體？
66.承租人在經營狀況持續惡化，無力繼續履行租賃閤同的情況下能否行使閤同解除權？
下編附錄
一、相關法律、行政法規
中華人民共和國民法通則（1986.4.12）（節選）
中華人民共和國物權法（2007.3.16）（節選）
中華人民共和國侵權責任法（2009.12.26）（節選）
中華人民共和國閤同法（1999.3.15）（節選）
中華人民共和國擔保法（1995.6.30）（節選）
中華人民共和國土地管理法（2004.8.28修正）（節選）
中華人民共和國城市房地産管理法（2007.8.30修正）（節選）
中華人民共和國城鄉規劃法（2007.10.28）（節選）
中華人民共和國消防法（2008.10.28修訂）（節選）
中華人民共和國建築法（1997.11.1）（節選）
中華人民共和國拍賣法（2004.8.28修正）（節選）
中華人民共和國民事訴訟法（2012.8.31修正）
國有土地上房屋徵收與補償條例（2011.1.21）（節選）
城市房屋拆遷管理條例（2001.6.13）（節選）
建設工程質量管理條例（2000.1.30）（節選）
村莊和集鎮規劃建設管理條例（1993.6.29）（節選）
二、相關司法解釋
最高人民法院關於貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若乾問題的意見（試行）（1988.1.26）（節選）
最高人民法院關於適用《中華人民共和國閤同法》若乾問題的解釋（一）（1999.12.19）（節選）
最高人民法院關於適用《中華人民共和國閤同法》若乾問題的解釋（二）（2009.4.24）（節選）
最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若乾問題的解釋（2000.12.8）（節選）
最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃閤同糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋（2009.7.30）
最高人民法院關於審理商品房買賣閤同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋（2003.3.24）（節選）
最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋（2009.5.14）（節選）
最高人民法院關於民事訴訟證據的若乾規定（2001.12.21）（節選）
最高人民法院關於審理民事案件適用訴訟時效製度若乾問題的規定（2008.8.21）（節選）
最高人民法院關於承租部分房屋的承租人在齣租人整體齣賣房屋時是否享有優先購買權的復函（2005.7.26）
最高人民法院關於房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復（1986.1.7）
三、部門規章及地方性司法文件
商品房屋租賃管理辦法（2010.12.1）
江蘇省高級人民法院關於審理城鎮房屋租賃閤同糾紛案件若乾問題的意見（2008.12.10）
上海市高級人民法院關於處理房屋租賃糾紛若乾法律適用問題的解答（2005.8.29）

精彩書摘

　　《房屋租賃閤同糾紛訴訟指引與實務解答（第3版）》：
　　嚮人民法院登記的權利人可以推選代錶人進行訴訟；推選不齣代錶人的，人民法院可以與參加登記的權利人商定代錶人。
　　代錶人的訴訟行為對其所代錶的當事人發生效力，但代錶人變更、放棄訴訟請求或者承認對方當事人的訴訟請求，進行和解，必須經被代錶的當事人同意。
　　人民法院作齣的判決、裁定，對參加登記的全體權利人發生效力。未參加登記的權利人在訴訟時效期問提起訴訟的，適用該判決、裁定。
　　第五十五條對汙染環境、侵害眾多消費者閤法權益等損害社會公共利益的行為，法律規定的機關和有關組織可以嚮人民法院提起訴訟。
　　第五十六條對當事人雙方的訴訟標的，第三人認為有獨立請求權的，有權提起訴訟。
　　對當事人雙方的訴訟標的，第三人雖然沒有獨立請求權，但案件處理結果同他有法律上的利害關係的，可以申請參加訴訟，或者由人民法院通知他參加訴訟。人民法院判決承擔民事責任的第三人，有當事人的訴訟權利義務。
　　前兩款規定的第三人，因不能歸責於本人的事由未參加訴訟，但有證據證明發生法律效力的判決、裁定、調解書的部分或者全部內容錯誤，損害其民事權益的，可以自知道或者應當知道其民事權益受到損害之日起六個月內，嚮作齣該判決、裁定、調解書的人民法院提起訴訟。人民法院經審理，訴訟請求成立的，應當改變或者撤銷原判決、裁定、調解書；訴訟請求不成立的，駁迴訴訟請求。
　　……

前言/序言

前言
古人雲：安得廣廈韆萬間，大庇天下寒士俱歡顔。住房問題既關乎國計民生，亦關係社會穩定。隨著我國經濟的高速發展和住房製度改革的深化，房地産市場也得到瞭迅猛發展，房屋作為一種重要的不動産，在社會生活中的重要地位日益彰顯，在經濟發展中扮演著極其重要的角色。麵對高漲的房價，中國人傳統的購房置地觀念也悄然發生變化，逐漸由買房嚮租房（有些是臨時過渡）轉變，特彆是城市化進程的加快，“城中村”的改造，進一步促進瞭租賃市場的繁榮。房屋租賃已經成為我國社會生活中一項具有普遍性的民事法律行為，成為房地産交易的主要形式之一。
憲法規定，公民閤法的私有財産不受侵犯。國傢依照法律規定保護公民的私有財産權。房屋作為民事主體的重要財産，其物權效力法律給予極大保護。隨著社會經濟的發展，物權理論的更新，物權中各權能可相分離並具彈性已是一種社會共識，也是發揮物權最大效能的需要。房屋租賃就是房屋所有權與使用權分離的典型形態。房屋的所有人或者經營管理人將其房屋齣租給承租人使用，由承租人支付租金。房屋租賃可以看做是齣租人有限期地齣讓房屋的使用權、占有權、收益權，換迴承租人支付的對價。
由於齣租人雖享有齣租房屋的所有權，但不占用房屋，而是在租賃期限內脫離自己的實際掌控，交由承租人占有使用，其既希望能夠及時獲得租金，又擔心房屋被破壞性使用，還會極力避免承租人提前退租而“人去樓空”。因此，齣租人與承租人需要在房屋租賃閤同中詳細地約定雙方的權利義務，同時也是雙方極易産生糾紛之所在。在當前的司法實踐中，與房屋租賃市場相伴隨的，則是房屋租賃閤同糾紛案件的增多，許多新情況、新問題紛紛成訴進入司法領域，房屋租賃閤同糾紛也逐漸成為人民法院受理的主要案件類型之一。
因房屋租賃橫跨物權法和債權法兩大領域，涉及法律問題頗為復雜，大多成為審判實踐中的熱點、難點問題，如房屋租賃閤同的效力、一房數租、承租人優先購買權的性質、行使條件及救濟方式、轉租及有關裝飾裝修物的處理等。盡管有關房屋租賃的法律法規、部門規章、地方性法規及政府文件眾多，在調整和規範房屋租賃市場方麵發揮瞭巨大作用，亦為人民法院正確處理房屋租賃糾紛提供瞭法律依據。但立法的滯後顯然跟不上社會的發展。因而不同時期齣颱的法律法規難免在有些內容上相互交叉重復，有的甚至相互矛盾，有必要對此進行篩選和梳理。例如，1995年6月1日實施的原建設部《城市房屋租賃管理辦法》已被2011年2月1日實施的住房和城鄉建設部《商品房屋租賃管理辦法》取代，不再適用。1983年12月17日發布並實施的國務院《城市私有房屋管理條例》因被其他法律法規所代替，已於2008年1月15日被《國務院關於廢止部分行政法規的決定》予以廢止。最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若乾問題的意見（試行）》第118條規定，“齣租人齣賣齣租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；齣租人未按此規定齣賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”因其與物權法有關規定相衝突，已被最高人民法院《關於廢止2007年底以前發布的有關司法解釋（第七批）的決定》予以廢止。同時，為瞭滿足司法實踐的需要，2009年9月1日實施的最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃閤同糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋》應運而生。
本書試圖通過歸納、提煉司法實踐中房屋租賃糾紛案件常見的問題，進行簡要解答，並輔之以經典案例，配之有經驗法官的精煉分析和法律依據指引，特彆是典型案例，主要選擇那些影響大、覆蓋麵廣、具有代錶意義，與廣大公民生産、生活息息相關的典型的實際案例。這樣編寫主要是為瞭便於讀者快速瞭解每個案例所包含的重點問題、主要內容、法律觀點和法律依據，幫助廣大讀者比較全麵係統地熟悉、運用常用法律規定及條文，在較短的時間內很好地掌握相關的法律知識。本書內容幾乎覆蓋瞭所有房屋租賃糾紛中常見或者可能涉及的法律問題。法律法規部分匯編瞭最新適用的現行有效的常用法律、法規、規章、司法解釋以及部分有代錶性的地方性司法文件，希望能對讀者有一定參考價值。
本書側重解決房屋租賃關係中的實踐問題，但又不乏理論深度並盡力使信息最大化，具有很強的實用性，能較好地滿足各個層次讀者的需求。相信本書能夠幫助普通讀者如何租賃到自己夢想的房子，如何處理好與房東的關係，如何簽訂租房閤同以及學會如何避免及解決租房法律糾紛。
本書在編寫過程中，參考和藉鑒瞭許多已有的研究成果和相關的書籍、資料，在此錶示衷心的感謝。
本書作者均是從事房地産審判的一綫法官，具備一定的法律理論水平和審判實踐經驗。在編寫過程中，對於相關疑難問題的歸納分析，作者們均經過瞭反復斟酌和認真探討，以期確保對該問題分析解答盡量簡潔、精練和準確，不僅是對自己負責，更是為讀者負責。但鑒於審判任務繁重，時間倉促，加之理論素養不夠，能力、水平所限，錯誤或者疏漏在所難免，懇請廣大讀者批評、賜教。
本書寫作分工如下：許楓，上編第一章，第二章第三、四、五節，中編第一章案例10、第二章案例23，第四章案例34，第五章案例58~61、66；於夢，上編第二章第一、二節，中編第一章案例9，第五章案例62~64；孫琦，中編第一章案例1~8、第五章案例65；孫付，中編第二章案例11~22以及附錄；董則明，中編第二章案例24、25以及第三章；徐明，中編第二章案例26、27以及第四章案例35~47；劉尊知，中編第五章案例48~57。本書由劉尊知負責統稿，李方民、初魯寜對本書進行瞭審核。

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