産品特色

內容簡介

《房地産與城市發展：問題及對策》是“中國經濟開放論壇”第2次專題研討會“房地産與城市群發展”的研討成果，19位專傢學者激辯房地産曆史與現狀，群策城市發展未來——中國房價是否存在泡沫？農民工購房市民化怎麼操作？房地産的“限”與“購”怎麼平衡？地産稅為什麼必要、如何可行？住房抵押貸款常見問題怎麼應對？房地産産業與企業發展如何轉型？……本書體現瞭與會專傢的集體智慧和理性認識，供關心中國房地産和城市群發展問題的讀者參考。

作者簡介

主編介紹

陳傑

——上海財經大學校講席教授、不動産研究所執行所長

——城市研究國際基金會董事、亞太住房研究網絡(APNHR)執委會成員

陸銘

——上海交通大學經濟學院特聘教授、中國發展研究中心主任

——復旦大學發展與政策研究中心主任

黃益平

——北京大學國傢發展研究院副院長、教授

——花旗集團董事總經理/亞太區首席經濟學傢

潘英麗

——上海交通大學安泰經濟與管理學院金融學教授，博士生導師

——上海市人民政府決策谘詢研究基地潘英麗（國際金融中心建設）工作室首席專傢

目錄

序

作者簡介

第一篇 中國房地産市場發展的現狀

第1章 房地産的存量結構與地區不平衡

第2章 農民工購房市民化：不僅僅是為瞭去庫存

第3章 住房市場庫存與地區間不平衡

第4章 房地産的“限”與“購”：對二手房市場的分析

第二篇 房地産市場發展的國際經驗

第5章 城市群與房地産市場發展規律初探

第6章 日本房地産泡沫的催生、瘋狂、破滅與教訓

第7章 中國香港與新加坡的房屋及土地問題及其政策的比較分析

第8章 為什麼新加坡能中國香港不能

第三篇 中國房地産與城市發展中的問題、原因及影響

第9章 房地産高庫存的規模測算與風險評估

第10章 土地供應、房價與中國經濟競爭力

第11章 財富幻覺與國民財富結構調整

第12章 當前中國房地産市場是否有泡沫？——從深圳房價的暴漲說起

第四篇 中國房地産市場發展的未來

第13章 房地産産業與企業的發展轉型

第14章 地産稅有必要而且可行

第15章 房地産投資對經濟增長影響再分析

第16章 房地産成為經濟穩定器的難點與對策——以上海為例

第17章 我國住房抵押貸款違約執行及城市公共政策

附錄 專傢激辯：房價飛漲，到底是不是泡沫？

精彩書摘

中國的房價問題，要解決人地要素的配置脫節

當前中國的房價問題，本質上是供給與需求脫節的問題。一個城市的房價，最重要的三個變量就是這個城市的收入水平、人口流入量和它的土地供應。收入水平和人口流入量決定瞭住房需求，而土地供應量是住房供給最重要的決定因素。在本質上，中國各個城市之間房價的嚴重分化，是因為多年以來非常嚴重的人、地要素的配置脫節。具體來講，就是人的城市化和土地的城市化是嚴重脫節的： 在收入水平高和人口流入多的地區，土地供應受到瞭相對更為嚴格的政策控製；相反，大量的土地和住房供應被政策引導到瞭收入水平較低和人口流齣的地區。前一類地區齣現房價高企，特彆是在一綫城市；而後一類地區主要是中西部的三、四綫城市，這些地區城市人口的增長速度大大低於城市土地和住房數量的擴張速度。

中國有一句古話叫做“人往高處走”，這句話在現在可以看成人往收入高的地區流動，這是因為人有自然趨利的天性。土地也是一樣，市場經濟國傢通過地價調節土地的供求關係，地價高會增加土地供給，土地供應受到地價調控。而中國並沒有按照市場的供需規律配置土地資源。

中國的中西部和東北地區人口是淨流齣的，這是經濟地理在區域經濟發展中的作用導緻的。20世紀80年代以前，中國是一個封閉經濟，封閉經濟下不需要做齣口，使得鐵路重要而港口不重要。但是中國進入20世紀90年代後經濟高度開放，特彆是在21世紀開放程度快速提高，這個變化使得港口變得越來越重要。而東北的海港條件遠不如東南沿海，導緻瞭東北工業的比較優勢發生瞭逆轉，在同時期，東北也從一個人口流入地變成瞭人口流齣地。2000~2010年東北淨流齣瞭200萬人口。可是在考察經濟增長時，人們容易忽視人均增長這個概念。國傢統計局的數據顯示，由於人口總量的減少，但經濟總量增長是正的，東北的人均經濟增長率是超過全國平均水平的。由於人們習慣於隻關注總量指標，因此，為發展本地經濟，每一個地方政府都在尋求資源，其中最重要的就是土地。土地資源本身是不可移動的，但建設用地指標卻是可以變動的。中國各地區的建設用地指標是中央層麵控製的，中國人口淨流齣的中西部省份，其土地供應份額卻是逐年上升，這就是所謂“人往高處走，地往低處走”。自2003年始，由於動用行政力量追求地區間總量平衡，緻使經濟增長被扭麯，造成瞭資源的浪費與低效。

在中國內地省份，由於人口沒有實現充分流動，內地政府必須給本地居民提供相應的公共服務，同時還要麵對經濟發展、績效考評、稅收增長的壓力。故中西部省份的地方政府使用分配到的建設用地指標建設瞭大量的工業園和新城。據不完全統計，2013年在建新城數量達到105個，其中大於1000平方韆米的新區19個，500~1000平方韆米的新區10個，100~500平方韆米的新區約40個。

中國中西部地區勞動力的生産效率低下，又遠離中國沿海港口，使得內陸地區沒有比較優勢，經濟缺乏競爭力，他們建設的新城和工業園區缺乏足夠的産業支撐。假設中國不是統一貨幣的，內陸地區使用的貨幣是應該貶值的，但中國是統一貨幣區，所以內陸地區無法實現貨幣貶值，這些因素共同作用就限製瞭內陸地區收入端的增長，財政收入較東部沿海地區齣現瞭巨大差額，內地發展越來越依賴中央政府的轉移支付。由於地方政府是不能破産的，所有地方政府因支齣端超過收入端産生的負債最終無法償還時都會轉移給中央政府。背離經濟規律，不按照各地方的競爭力和比較優勢來配置資源，就會導緻入不敷齣，錶現在中國宏觀經濟上，就是效率低下、經濟下行、債務纍積。去除情況特殊的三個直轄市，人均GDP較低的中西部省份負債率普遍比較高，存在著較大的風險隱患。而中國的債務跟歐洲的債務又有所不同，歐洲大部分債務是用於支付公共服務和社會保障的，中國是投入在基礎設施和工業園建設上。將負債當作投入，GDP當作産齣，中西部地區較高的債務率說明瞭其投資迴報低，經濟運行效率低下。而這個情況在2015年並未得到改善。

中國人、地要素的配置脫節對中西部地區的影響是經濟效率低下和投資債務高企，而對東部地區則造成房價和工資的上漲以及産業的過早轉移。房價本質上反映的是住房供給與需求的關係，自2003年後中國人口流動方嚮與土地供給方嚮的背離導緻中國房價也從同年開始在不同城市齣現瞭分化現象。

前言/序言

房地産在中國經濟增長和金融安全中具有舉足輕重的作用。1998年房改之後，中國城市房價持續大幅度攀升，並與居民收入增長存在較大背離，引發政府、産業界和社會各方麵的高度關注。在這個背景下，中國房地産市場是否存在泡沫，一直是學術界、政策製定者和社會公眾普遍關心的問題。2015年下半年以來，在經曆瞭之前一段時間全國性的市場低迷後，部分熱點城市房地産價格又呈現齣新一輪上漲態勢。這一輪的快速上漲從深圳開始，在上海繼續，並嚮二綫城市延展，再次引起瞭社會各界對房地産泡沫膨脹的擔憂。在此背景下，上海交通大學中國發展研究院“中國經濟開放論壇”於2016年5月11日組織召開瞭“房地産與城市群發展”專題研討會。來自北京、上海和香港等地的大學教授、實業界和政府相關部門的經濟學傢參與瞭會議的討論。

在這次專題研討會上，雖然與會專傢對中國房地産市場是否存在泡沫各抒己見，但在一些基本問題上仍然形成共識。

首先，中國房地産市場已從過去的供不應求步入現階段的結構性過剩。經過爆發性增長後，中國商品房建設和銷售在2013年前後達到峰值，現在已經告彆瞭高增長時代。考慮到待售、在建與新開工等未來供給能力和置業人口數量的變化，中國房地産市場正從局部過剩演變為總量過剩。

其次，由於地域性和異質性特點，中國房地産市場在區域和城市間齣

現瞭明顯的分化，並且這一分化趨勢未來仍將延續和加強。從需求角度看，不同城市、不同區域的就業機會、收入增長和公共服務供給等吸引人口流動的因素存在很大的差異。從供給角度看，特彆是土地供給對不同地區、不同城市的房價和市場分化産生瞭非常重要的影響。

中國當前土地供給與人口流動方嚮的不匹配是導緻不同城市房地産市場加速分化的重要原因。中國在一些人口流入的大城市（特彆是特大城市）限製土地供給；地方政府甚至將控製土地供給的增長作為緩解人口流入壓力的政策措施。土地供給的限製導緻一、二綫城市的房價持續並快速上漲，對工資和辦公用房租金等企業經營成本造成瞭持續上升的壓力，不利於實業發展，不利於各類人纔的集聚和大城市規模經濟優勢的發揮，也不利於大城市在區域經濟一體化過程中發揮積極的龍頭作用。而在人口流齣的中西部地區和三、四綫城市，新增土地供給所占比例近幾年卻在不斷上升，緻使齣現房地産過度開發和“鬼城”現象。

與會專傢為此一緻建議，尊重城市發展和區域發展的基本規律，在人口大量流入的東部沿海地區，特彆是一綫和二綫城市，增加土地供給，適當調整工業、商業、住宅和容積率等土地使用結構，擴大住宅的供給和租賃服務，優化住宅品種的多樣性，以適應不同層次、不同收入傢庭的實際需要。

關於地級與地級以下城市房地産去庫存，大多數專傢建議通過設立藍印戶口製度、發展共有産權製度、推進普惠住房金融製度、改進公共基礎設施與服務供給、鼓勵農地承包權和農村住宅的齣租等政策舉措，以實現農民工市民化為目的，達到消化城鎮住房庫存的效果，增進農民工的生活質量和整體福利。

再次，與會專傢針對傢庭將三分之二資産配置在房地産上這一事實，討論瞭房地産作為傢庭投資工具的客觀原因與存在問題。全球貨幣的量化寬鬆和負利率環境，以及中國流動性寬鬆和利率下行的趨勢使傢庭投資者産生通貨膨脹憂慮。傳統産業産能過剩，新興産業發展受到市場準入限製，導緻“好企業荒”引發的“資産荒”，使銀行和傢庭都將房地産作為僅有的應對信貸風險和通貨膨脹風險的好資産。但是從十分確定的人口老齡化趨勢來看，中國在國民財富積纍上存在結構性失衡，陷入以物質財富積纍而不是有效提高社會經濟未來生産力來應對老齡化挑戰的誤區。

與會專傢建議，政府應營造好企業發展的生態環境，打通儲蓄通往高成長産業和高效率企業的投融資渠道，強化私有産權和知識産權的保護，促進人力資本投資，健全市場秩序和權責的界定機製，以此促進具有技術與文化內涵的消費品生産和消費服務業的發展，實現國民福利的持續增進。

最後，與會專傢認為國際房地産市場的發展經驗與教訓，尤其日本、新加坡和中國香港等市場的經驗教訓，值得我們深入總結與藉鑒。

總結日本房地産市場的曆史經驗，與會專傢發現當前中國房市在經濟增長前景、城鎮化尚有空間等基本經濟因素方麵與1974年前後的日本市場相似，但在人口拐點顯現、區域分化、貨幣超發引發資産價格膨脹等方麵與日本1991年房地産泡沫破滅前有相似之處。我國應適應“總量放緩、結構分化”的新階段特徵，避免以往刺激投資促進增長的政策取嚮。

新加坡的土地與住房政策以安居樂業為目標，達到人均居住麵積30平方米；政府提供瞭80%適閤傢庭個性化需要的永久居住房屋，傢庭住房擁有率達到90%；公屋政策的成功，為社會和諧和可持續發展奠定瞭基礎。相比較，中國香港人均居住麵積不足15平方米，政府提供的廉租公屋和廉價居屋占比30%和16%，傢庭住房擁有率69%。供求失衡和房價過高問題突齣；土地供給嚴重不足。中國香港土地開發率僅24%，遠低於新加坡的54%；房屋占地比例不足7%。政府政策治標不治本；大地産商囤地並阻礙政府增加土地供給，也給整體開發帶來結構性障礙。香港高房價抑製瞭航運、會展等産業發展，並加劇瞭社會的分化和矛盾。既得利益集團的強大和地方政府的軟弱強化瞭扭麯體製的剛性，給香港未來發展前景濛上瞭陰影。

專傢認為，“房地産始終是一個民生問題，如何讓我們的市民有安居樂業的幸福十分關鍵”。顯然這是我國房地産市場發展所應追求的終極目標，除此無它。

陳 傑 陸 銘 黃益平 潘英麗

2016年6月26日

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