編輯推薦

全麵概述我國房地産市場運行情況、麵臨的風險以及房地産法律服務的重要意義。

內容簡介

本書為華瑞興律師事務所與碧桂園集團法務部閤作齣版的房地産法律實務指導用書。分為上、中、下三篇。上篇“房地産市場發展概況”，概述瞭我國房地産市場運行情況、麵臨的風險，以及房地産法律服務的重要意義。中篇“房地産訴訟法律實務與案例”，選取典型案例，從法院判決、爭議焦點、案件分析等角度，對實踐中房地産案件存在的常見和疑難法律問題進行解答。下篇“房地産非訴法律實務與案例”，結閤具體項目，對土地一級開發、PPP項目土地一二級閤並開發、城中村改造、房地産並購等房地産非訴業務的提供操作方法與技巧的指引。本書旨在為相關人士辦理房地産法律業務提供實操性和有針對性的指導和參考。

作者簡介

魏濟民，華瑞興律師事務所管委會主任兼建泓投資谘詢公司首席谘詢顧問。2011年，被《南方周末》評為“年度關注人物”；2014年，CCTV《新聞周刊》“民工討薪”點評律師、最高人民檢察院《方圓律政》2014年度房地産律師；2015年，CCTV《城市?中國》欄目PPP專欄律師、美國《工程新聞紀錄》（ENR）與《建築時報》值得推薦的中國工程法律60位專業律師；2016年，中國投資協會民投委PPP工作中心的高級專傢、被中國采購與招標網評為“中國PPP項目金牌律師”；2017年，成為國傢財政部PPP中心入庫法律專傢。

於躍江，原碧桂園集團法務部法務經理，現新華集團法務總監，法學博士，副教授。原廣東省高級人民法院審判員、審判長。廣州大學公法研究中心兼職研究員、廣州仲裁委員會仲裁員、廣東省法學會理事、廣東省法學會房地産研究會副會長、廣東省房地産學會高級研究員。

目錄

　　上篇房地産市場發展概況

　　第一章房地産市場運行情況

　　第二章房地産開發企業規模情況

　　第三章房地産經濟的發展趨勢

　　第四章房地産市場麵臨的風險

　　第五章房地産法律服務的重要意義

　　中篇房地産訴訟法律實務與案例

　　第一章房屋買賣閤同糾紛

　　一、購房閤同無效，能否要求返還雙倍定金

　　二、房産糾紛訴訟時效問題

　　三、法院可以調整雙方約定的過高的違約金

　　四、關於閤同撤銷權的認定

　　五、債務人可以自願履行訴訟時效已屆滿的部分債務

　　六、閤同條款會因違反公平原則而被撤銷

　　七、一方當事人不齣庭質證，法官可對證據進行實質性審查

　　八、預付款與定金的區彆

　　九、一次性付款和按揭付款的認定

　　十、“顯失公平”的認定

　　十一、違約責任與侵權責任的競閤

　　十二、房屋首付變更的認定

　　十三、“轉按揭”與“提前還貸”的異同

　　十四、《認購書》的法律性質

　　十五、“由於行政主管部門等原因”導緻延遲交樓的認定

　　十六、如何認定債務人“以不閤理低價轉讓係爭房屋”

　　十七、備案“延遲”的法律責任問題

　　十八、竣工驗收備案錶是否可約定為房屋交付條件

　　十九、非小區業主購買車位能否辦理車位産權登記

　　二十、閤同附圖與實際交付差異的認定

　　二十一、預告登記抵押權如何保證閤法實現

　　二十二、預登記購房人與開發商、債權第三人之間的法律關係

　　第二章房屋租賃閤同糾紛

　　一、違約金的性質

　　二、“滯納金”的法律性質

　　三、閤同轉讓的條件

　　四、代位權行使的條件

　　五、買賣不破租賃

　　六、無效租賃閤同是否需要支付租金

　　第三章相鄰關係糾紛

　　一、何為“相鄰關係”

　　二、違章建築的內涵與外延

　　第四章不動産使用權轉讓、確權糾紛

　　一、何為“當事人適格”

　　二、認定閤同無效的標準

　　三、關於物權變動的“登記要件主義”

　　四、關於土地確權曆史遺留問題的行政處理

　　五、係爭房屋未辦理權屬登記的法律後果

　　第五章建設工程施工閤同糾紛

　　一、法院認定資料專用章可使閤同具備法律效力

　　二、案外人對執行標的主張的一般債權不能排除法院的強製

　　執行

　　三、提起代位權之訴的條件

　　四、分包人約定的“支付趕工措施及奬勵費用”能否視為

　　《分包閤同》違約損失約定賠償額

　　五、不具有資質的個人承建工程工程款索賠問題

　　六、施工單位違法轉包，應在欠付工程價款範圍內承擔責任

　　七、工程轉包和發包人的付款責任問題

　　八、工程款優先受償權的實現問題

　　九、承包人支付勞動報酬的責任問題

　　十、受托人以自己的名義與第三人訂立閤同時，委托代理關係

　　如何認定

　　十一、訴訟時效及建設工程承包人工程價款優先權的“竣工之

　　日”如何判定

　　十二、建設工程的木工勞務承包人是否屬於司法解釋規定的

　　實際施工人

　　十三、建設工程施工閤同糾紛中有關結算的幾個問題

　　十四、涉外案件的管轄權及法律適用問題

　　下篇房地産非訴法律實務與案例

　　第一章土地一級開發

　　河北省某市土地一級開發項目

　　第二章PPP項目土地一二級閤並開發

　　廣東某互聯網創新集聚區和會展物流區PPP項目

　　第三章城中村改造

　　楊箕村改造掛牌公開齣讓地塊以底價成交之法律點評

　　從楊箕村拆遷看農村集體土地徵收的法律適用

　　楊箕村改造安置中拒遷戶涉訴之法律分析

　　廣鐵南站“地王拍賣戰”之法律評點

　　政府應如何有力推動“城中村”改造工作

　　城中村改造開發企業的法律風險防範

　　如何破解集體土地轉性難的問題

　　第四章房地産並購專項事務

　　廣州番禺地塊收購項目

　　重慶建築公司股權收購項目

　　淺析房地産項目收購模式

　　肇慶市某公司通過股權收購方式取得某土地及房地産項目

　　房地産事務盡職調查清單(參考)

　　第五章建築工程專項事務

　　專業承包單位承接建設單位發包的工程後是否可再專業分包

　　以案說法淺議深化設計與工程變更

　　建築工程閤同中固定總價的法律風險防範

　　建築施工企業用工法律風險防範探討

　　建設工程招標投標製度中毀標行為的法律責任

　　淺議發包人、總承包人是否要對分包人、實際施工人拖欠的

　　建築材料款項承擔連帶清償責任

　　建設工程中“陰陽閤同”情形下保修義務的承擔

　　工程閤法分包人嚮發包人主張工程款債權應依法得到保護

　　淺析取消建築企業異地從業的資質備案製度

　　關於工程承包方預期利潤索賠問題的分析

　　拖欠工程款的，司法實踐中實際施工人應當享有建設工程

　　價款優先受償權

　　企業應重視公章的保管與使用

　　論建築施工單位項目部法律風險及防範措施

　　《證據規則》適用中的注意事項

　　第六章房地産專項事務

　　建築工程施工閤同審查應當注意的事項

　　房地産企業采購閤同法律風險防範

　　房地産廣告法律風險防範

　　淺析逾期交房違約金的調整標準

　　關於設計變更問題的分析

　　購房者提前還貸，銀行無權收費和限製

　　對《廣州市物業管理暫行辦法》的幾點見解

　　第七章海外房地産業務與案例

　　國際招投標及風險防範

　　涉外BOT項目特許權協議簽署前重點問題分析

　　FIDIC及涉外建築工程分包閤同的法律適用

　　廣東某海外工程有限公司馬來西亞碧桂園“森林城市”

　　地産項目

　　越南某電廠項目母公司擔保法律風險分析

　　尼泊爾某一特定生物質發電站BOT項目

　　附錄一華瑞興律師事務所發展曆程

　　附錄二華瑞興閤作客戶單位及案例

精彩書摘

一、購房閤同無效，能否要求返還雙倍定金

——李某某、甘某某與廣州市番禺區某房地産開發有限公司

房屋認購糾紛案

【案件事實】

原告：李某某、甘某某

被告：廣州市番禺區某房地産開發有限公司

李某某和甘某某是一對夫妻，計劃買一套房，於2003年5月11日在廣州市番禺區某房地産開發有限公司看中一套，簽訂瞭認購書並繳納瞭一萬元的定金。2003年6月2日，二人得知其看中並認購的房屋已經被該房地産公司抵押，認為房地産公司隱瞞瞭這一事實，若二人早知該房屋被抵押，絕不會簽訂認購閤同。遂拒絕簽訂購房閤同，委托我所華瑞興律師事務所，下同。律師作為訴訟代理人，將房地産公司告上法庭，請求判決雙方簽訂的房屋認購書無效，且被告應返還雙倍定金兩萬元。被告某房地産開發公司辯稱，在簽訂認購書之前其工作人員已經將該房屋已被抵押的事實告知兩原告，兩原告明知該房屋已被抵押依然與其簽訂認購書。被告為支持其觀點，找瞭三名其公司員工作為證人。原告認為三名證人與被告存在利害關係，其證言不能還原真實情況，請求法院對三證人的證言不予確認。

【案件結果】

法院根據《閤同法》第五十八條、《擔保法》第四十九條、《房地産管理法》第三十七條的規定，判決被告的行為違反法律的禁止性規定，原、被告簽訂的認購書無效，責令被告將定金及利息返還給原告，並承擔本案的訴訟費用。

【爭議焦點】

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在本案中，被告為證明其“簽訂認購書之前已將房屋被抵押的事實告知原告”的答辯，提供的證人是其公司的員工，故原告質疑其證人證言的證明力問題。根據我國《民事訴訟法》第七十二條規定，凡是知道案件情況的單位和個人，都有義務齣庭作證。有關單位的負責人應當支持證人作證。因此被告的員工應當作為證人齣庭作證。根據《最高人民法院關於民事訴訟證據的若乾規定》第六十九條第(二)項規定，下列證據不能單獨作為認定案件事實的依據：（二）與一方當事人或其代理人有利害關係的證人齣具的證言。第七十七條第(五)項規定，人民法院就數個證據對同一事實的證明力，可以依照下列原則認定：（五）證人提供的對與其有親屬或者其他密切關係的當事人有利的證言，其證明力一般小於其他證人證言。鑒於被告方證人是其員工，與其有重大的利害關係，其證言的客觀性和真實性難以保證，因此在沒有其他相關證據相互印證的情況下，應當將被告方提供的證人證言予以排除。

2�北桓媸欠褚�承擔相應的賠償責任

我國《閤同法》第五十八條規定：“閤同無效或者被撤銷後，因該閤同取得的財産，應當予以返還；不能返還或沒有必要返還的，應當摺價補償，有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”法院據此判決被告返還定金及利息。原告方則認為，閤同無效是由於被告欺詐造成的，由於被告實施瞭欺詐行為，應當承擔相應的賠償責任即賠償原告定金的兩倍，而不僅僅是返還定金及利息。盡管原告為避免訟纍對該問題不再追究，但這個問題仍然是一個值得討論的法律爭議點。

盡管原告希望被告賠償定金的兩倍，但是，法院並不認可，重要的原因是該賠償額度已超越瞭《閤同法》一貫堅持的以補償性為主，以懲罰性為輔的原則。從法理的角度來分析，閤同無效損失賠償的性質屬於締約過失責任。締約過失責任以先閤同義務為前提。所謂先閤同義務，是指當事人為締約而接觸磋商之時，基於誠實信用原則而産生的協助、告知、闡明、保護、照顧、保密等義務。違反先閤同義務，給對方造成損害的，則構成“締約上過失”，發生“締約過失責任”。締約過失責任損害賠償的對象為信賴利益。締約過失責任的最主要承擔方式為損害賠償，損害賠償的對象為信賴利益。信賴利益的損失是指締約人信賴閤同能夠有效成立，但因法定事由，緻使閤同不成立、無效或被撤銷等而遭受的損失，而締約過失責任的目的就是補償一方當事人因閤同不成立、無效或被撤銷而遭受的損失，從而使得其利益恢復至閤同簽訂之前的狀態，故其損害賠償的對象為信賴利益。信賴利益不包括閤同履行的可得利益。信賴利益的賠償結果是使當事人達到閤同締約未曾發生時的狀態，締約未曾發生以前的狀態與現有狀態之間的差距就是信賴利益損失的賠償範圍。但信賴利益不應包括因閤同成立和生效所能獲得的各種利益，此種損失屬於違約責任的範圍，而不是締約過失責任範圍。信賴利益的損失具體包括締約費用及其利息、準備履約費用及其利息、履約費用(不含履約本身)及其利息和喪失與第三人訂約機會所産生的損失。所以，本案法院的判決並無不當。作為原告當事人的委托代理人，我們應當尊重當事人的意思，但同時也應起到建議和引導當事人作齣閤理訴訟決定的作用，為當事人爭取更大的權益。

【案件評析】

本案帶來的啓示是：閤同當事人在訂立閤同之前，應當仔細審查閤同內容，盡可能確保閤同能夠順利履行。發生糾紛時，在協商無效的情況下，要使用法律手段維護自己的閤法權益。閤同的當事人都要約束自己的行為，不能采取欺詐、脅迫等手段，使對方違背意願與自己簽訂閤同。唯有此，纔能保證交易市場的繁榮和交易秩序的穩定。

法院在很大程度上支持原告，除瞭基於事實、證據之外，還順應瞭近年來越來越鮮明的保護商品房買受人的趨勢。商品房買受人在買賣關係中相較於齣賣人處於明顯劣勢，其閤法權益常常受到侵害。有瞭立法和司法對消費者的偏嚮，買受人能得到更全麵、更完善、更大限度的保護，也使得齣賣人因此規製自己的行為，不再肆無忌憚地侵害買受人的閤法權益。

由於案件發生的時間較早，至於目前對該類案件的處理結果會有所不同，根據2003年6月1日起施行的《最高人民法院關於審理商品房買賣閤同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第四條的規定，齣賣人通過認購、訂購、預定等方式嚮買受人收受定金作為訂立商品房買賣閤同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣閤同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導緻商品房買賣閤同未能訂立的，齣賣人應當將定金返還買受人。本案中，李某某、甘某某與房地産公司未簽訂商品房買賣閤同的原因是房地産公司欺詐而導緻認購協議無效。因此，基於一方的原因未能訂立商品房買賣閤同，應按定金罰則處理。另外，《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若乾問題的解釋》第一百一十五條規定瞭訂約定金。訂約定金即立約定金，其設立是為瞭擔保主閤同的簽訂。訂約定金的特點是：其法律效力的發生與主閤同是否發生法律效力沒有關係。凡在意嚮書一類的協議中設定瞭訂約定金，其法律效力自當事人實際交付定金時就存在，在其所擔保的訂約行為沒有發生時，對拒絕訂立主閤同的當事人就要實施定金處罰。若李某某、甘某某與房地産開發公司所簽訂的認購協議中有定金條款，那麼在性質上應認定為訂約定金，因此李某某、甘某某有權要求房地産公司雙倍返還定金。

前言/序言

原碧桂園地産集團法務與華瑞興律師事務所閤作的《房地産法律實務與案例解析》一書，經過公司法務與職業律師兩個團隊的共同努力編寫完成，這是一部由一綫房地産法務和房地産律師撰寫的房地産法律業務用書。華瑞興作為一傢紮根於建築工程、房地産、PPP領域的專業型公司化律師事務所，有幸得到碧桂園地産法務團隊的認可，讓我們感到莫大的自豪與光榮。職業律師通過專業素養敲開房地産行業領軍企業的大門，並得到房地産法務同仁的肯定與贊許，錶明該律師團隊和其所執業的律師事務所已取得與房地産行業大佬們開展深度法務閤作的機會。

華瑞興律師事務所成立於2002年9月，今年恰遇華瑞興創所15周年，是華瑞興走建築房地産專業律師事務所之路的第十個年頭，也是公司化律師事務所改革的第五年。在這美好且值得紀念的2017年，華瑞興與碧桂園法務一起攜手閤作，完成瞭本書的編寫，這是對碧桂園法務與華瑞興律師事務所多年承辦經典案例的一次總結歸納，也是我與原碧桂園法務部於躍江博士作為法律人的共同夢想，讓後來人可以沿著我們的路，通嚮更遠更寬的房地産法律道路。

目前，中國需要工匠精神。華瑞興與碧桂園地産初次結緣於2011年7月1日，華瑞興律師事務所經過團隊共同努力，繼成為廣州市城市標誌性建築廣州塔（小蠻腰）的施工總包方上海建工集團廣州公司常年法律顧問後，又中標廣州亞運城的常年法律顧問（亞運城由富力地産、碧桂園地産、雅居樂地産、中信地産、世貿地産五大股東組成，共同齣資255億元總價競得廣州亞運城項目，轟動世界，創造當年中國拍地史上地塊最大、總價最高的奇跡）。2014年，華瑞興有幸再為碧桂園馬來西亞“森林城市”施工單位和陽江市某土地一級開發等海內外項目提供法律服務。與華瑞興建立海外閤作關係的英國銘瑞律師事務所有130多年的悠久曆史，在英國排名前五，也是一所蘊含老牌西方工匠精神的建築房地産律師事務所。今年年初我去瞭日本，當地專門從事寺廟建設的金剛組創辦於公元578年，至今已有1439年的發展曆史，是世界上最古老的傢族企業，也是世界工匠精神的鼻祖。而華瑞興律所成立僅15年頭，與碧桂園、英國銘瑞、日本金剛組等行業翹楚的曆史相比，華瑞興差距還很大，所以我們還要學習精雕細琢、精益求精的工匠精神，靠一代又一代的華瑞興同仁共同努力，踐行華瑞興律師的工匠夢想，實現華瑞興的法律服務口號：立足建築地産（中國PPP），專注涉外金融（一帶一路）。華瑞興之夢就是中國夢的一部分，華瑞興為此將不斷創新和堅持走建築地産（PPP）公司化律師事務所發展道路，並希望與全球建築房地産領域的商賈巨子一起風雨同舟，共創輝煌！

最後，感謝原碧桂園法務部於躍江博士的重視和支持，感謝碧桂園法務人員提供的大量經典案例，感謝碧桂園地産法務對華瑞興多年的支持與肯定。感謝廣東省房地産行業協會王韶會長、廣州仲裁委員會王小莉主任、恒大地産集團總裁辦王義軍副主任、富力地産集團湖南、湖北公司董事長王子旗先生、雅居樂地産法務部尚東寜總經理以及僑鑫集團有限公司高級法務經理譚彥斐為本書作序。目前華瑞興團隊共完成瞭《建築工程法律實務與案例精選》《中國特色PPP法律實務與案例精選》《法國PPP的立法和實踐》《房地産法律實務與案例解析》四部著作，大量華瑞興專業著作將陸續齣版，作為華瑞興創始人之一，我深感自豪。感謝華瑞興團隊孫淘、李斐、周光福、林旭明、何紫丹、張少麗、李東璧、李亞強、陳熙、黃媛、汪艷等成員的辛苦付齣，實現華瑞興基業長青的夢想，唯有靠華瑞興團隊的力量！

華瑞興律師事務所管委會主任

魏濟民

自序二

中國的房地産經濟形態及其發展曆程，是全世界20世紀末到21世紀初這二十多年間頗為引人注目的經濟現象。二十多年來，中國房地産業以令世人瞠目結舌的規模和速度，創造瞭一個又一個不可思議的世界級經濟神話。這個經濟形態的性質及其在中國經濟社會所起的作用，以及它今後在相當長時間內對中國乃至世界帶來的影響，將不可估量。

中國房地産業涉及的社會主體非常廣泛，包括各級政府、眾多房地産開發企業和金融機構、大量的施工單位以及規模巨大的農民工隊伍和城市購房群體，還有與房地産相關的各行業商品生産和供應商。如此眾多的社會主體，決定瞭房地産業社會關係非常復雜，涵括土地徵收、工程施工、房屋銷售、物業服務等全産業鏈和社會生活各方麵。由於房地産經濟對社會的全方位影響，其涉及的法律關係十分廣泛，催生的法律服務需求也十分巨大，而且發展迅速。

中國的律師業重建於20世紀80年代初。從中國開始建設社會主義市場經濟到加入世貿組織，中國律師對經濟領域的服務逐漸發展起來。但中國公司法務則起步較晚。20世紀90年代後期纔大體齣現公司法務雛形。而真正獨立於職業律師的公司法務組織及專業群體，則是21世紀前十年纔開始齣現的。

公司法務是公司企業中獨具特色的專業群體。他們承擔大量的公司法律事務，為公司順利發展做齣顯著貢獻。公司法務專業操守和敬 房地産法律實務與案例解析 下載 mobi epub pdf txt 電子書