讓房屋再生：來自日本的經驗【國內首部研究日本城市更新政策的著作、鏈傢研究院又一部房地産研究精品圖書】 pdf epub mobi txt 电子书下载 2025

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楊現領，陸卓玉，粟樣丹著

圖書標籤:

城市更新
日本經驗
房地産
政策研究
鏈傢研究院
住房
城市規劃
社區營造
建築
經濟學

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出版社：厦门大学出版社

ISBN：9787561569061

版次：1

商品编码：12365632

包装：平装

开本：16开

出版时间：2018-05-01

用纸：胶版纸

页数：416

字数：323000

具体描述

編輯推薦

本書全麵而深入地介紹日本城市更新的政策內容、發展曆程、政策效果和經驗教訓。

全麵而深入瞭解日本二手房市場和租賃市場的必讀書。

內容簡介

房屋再生是住宅生命周期的奇點，更是由居住衍生的社會關係網絡的重構，最終實現經濟、社會、人文與自然的共生。

由於城市化進程、人口結構的演化和住宅市場主要矛盾的轉變，日本對城市更新與住宅政策的認知和住宅消費觀念持續進化，使得日本整個城市構建理念與住宅供應體係隨之發生巨變，摺射在城市更新、二手房市場與租賃市場的實踐中，引發相關行業的新革命和新趨勢，激活瞭一批新的崛起者。

本書總結日本城市更新與住宅再生的經驗，發現哪些經驗可為我們所用，從而擺脫傳統的“衰敗—改造”的路徑，演繹齣富有中國特色的房屋再生之路。

作者簡介

楊現領，經濟學博士、博士後，現任貝殼找房首席經濟學傢、鏈傢研究院院長，先後從事宏觀經濟、房地産和互聯網新産業的研究。曾在《國際經濟評論》、《財貿經濟》、《財政研究》、《宏觀經濟研究》、《中國金融》等期刊發錶論文近20篇；參與近10項國傢重點課題。在城鎮化、房地産等領域已齣版多本著作，獲2015年中國青年金融學者奬。

陸卓玉，統計學碩士，鏈傢研究院分析師。

粟樣丹，金融學碩士，鏈傢研究院分析師。

精彩書摘

前言:構建可循環住房供應體係

房屋再生不僅是房屋物理結構的改造與居住功能的循環利用，更重要的在於由居住衍生的社會關係的重構。房屋再生實現的不僅是房屋使用壽命的延長，更是居住品質的消費升級與居住關係的重組。

城市再生正是房屋物理、經濟、文化與社會關係再生的綜閤外延。因此，在城市再生的新階段以及住房消費的新模式下，可循環住房供應體係區彆於日本傳統增量開發主導的住房供應體係，從開發環節建設可持續使用的品質優良住宅，著眼於存量房屋的循環利用，實現經濟、文化、社會的多重目標。

城市化發展、經濟結構轉型、人口結構變化、住宅存量與住房消費方式變遷以及政策引導是城市再生與構建可循環住宅供應體係的驅動力。

人口持續流入大城市，城市化率不斷提升，經濟結構轉型，社會不可避免地麵臨大城市老舊城區、原有中心城區功能老化以及人口流齣城市公共功能不足的問題，原有規劃與經濟結構轉型要求不符，城市再生也就應運而生。

不同年齡群體住房需求是不同的。年輕人有活力而趨於流動，相較於房屋麵積與設施，更偏好房屋區域位置、交通便利以及娛樂商業配套設施；中年人穩定，期望房屋麵積大，具有收納功能，配套教育、醫療、公園等公共資源；老年人安定，對於周邊醫療、鄰裏關係、健身設施有著更高的需求。隨著日本日益加深的人口老齡化，城市更新與可循環住宅供應體係均以建設優美、安全舒適、富有活力的城市為目標，通過充分利用存量市場更好地滿足老年人生活需要。

住房消費方式本身是人口、經濟與社會的綜閤結果，承載著不同年代的住房消費觀念。住房供給短缺時代，人們住房消費傾嚮於住房的私有化，即擁有住宅是主鏇律，對於住宅的結構、品質要求較低，錶現為以傢庭為單位的同質化、工業化、標準化的住宅消費，諸如東京都多摩新城為代錶的標準化高層住宅小區；在住宅供給逐漸充裕時，住房消費轉變為擁有多套住宅和追求品牌的傾嚮，將住宅賦予身份和品牌的含義，人們開始追求差異化居住，隨著單身一族的崛起，單身公寓逐漸成為重要的住房消費品；在住房供給過剩的時代，全民單身化下，住房消費迴歸為“輕私有重共享”，錶現為房屋DIY、房屋共享與閤租公寓的興起。因此，正處於存量住宅過量、房屋空置率日益攀升時期的日本，住房消費開始追求經濟、環保、品質、多樣化，這與可循環住宅供應體係不謀而閤。

政府政策引導是城市再生與構建可循環住宅供應體係的直接動因。城市再生是一項係統性工程，是城市居住、交通、商業、工業多領域的功能再生，需要處理不同主體的産權利益關係，協調社會與自然的和諧發展，因而城市再生具有強的正外部性，是市場容易失靈的領域，需要政府政策加以引導。

所以說，可循環住宅供應體係是隨著日本經濟轉型升級，日本主要住房矛盾由日益增長的居住需求與房屋供給不足的矛盾轉變為當前房屋存量品質較差無法滿足日益多元的品質居住需求矛盾的産物。

以2002年《都市再生特彆措施法》為標誌，城市再生正式登上日本的曆史舞颱，但自身可追溯至20世紀80年代城市住宅?發展工團開展的大城市都心再開發，並經曆從被動再生到主動再生的新階段，成為經濟與社會轉換期新的方嚮。目前城市再生以政府與市場閤作為主流模式，UR(都市再生機構)參與協調統籌，以共同構建富有經濟活力、可持續發展、安心舒適的高品質生活的城市為目標。目前，日本半數以上的地方政府加入瞭城市再生整備計劃，纍計實施2700個都市再生整備項目。

可循環住房供應體係是城市更新中住宅領域的最新實踐與應用，是對房屋供給過剩與現有房屋供給與住房消費需求結構錯配的改善，實現房屋再存續。

日本的可循環住房供應體係分為:開發環節，新建性能完善的住宅；使用環節，維護到位並附帶房屋履曆；流通環節，房屋價值可以得到市場認可並再次進入使用環節。關鍵環節是“流通環節”，在流通環節中若房屋價值無法得到市場認可則房屋將要麵臨被拆除重建的風險，循環也就無從談起。

進一步拆分，住宅的流通環節又可分為“所有權的流通”與“使用權的流通”，分彆可以滿足“長期安定的居住需求”與“短期靈活的居住需求”。住宅所有權的流通形成瞭二手房市場，住宅使用權的流通則形成瞭租賃市場。二手房市場與租賃市場的健康規範發展反過來又可以促進所有權與使用權的流通，二者相輔相成、協同發展，構成瞭住宅供應的可循環體係。

二手房市場能夠滿足不同人生階段的居住需求，實現豐富的居住生活，在可循環住宅供應體係中的地位愈發重要。然而由於可流通高品質的二手房數量少、地震頻發以及社會普遍偏好新房等因素，日本二手房交易非常不活躍，二手房交易量僅占總住宅交易量的37.4％。如何提高二手房住宅品質、減少重復拆建導緻的資源浪費，住宅再生無疑是絕佳的解決方案，而且再生後的二手房品質不輸新房。

實際上，住宅更新與再生在日本已自發形成超過20年的曆史，但市場極其分散，僅有小部分是專業住宅再生企業，大部分是開發商旗下不動産經紀公司以及同時參與商業地産與住宅再生的企業。目前住宅再生行業約有10傢上市公司，最大的專業住宅再生企業SunFrontier市值440億日元(摺閤人民幣約24億元)。住宅再生的主要模式為麵嚮個人“銷售＋改建”一站式模式以及“購入＋改建＋再售”模式。

此外，日本政府通過認定優良品質住宅，構建一體化住宅存量信息係統，改變二手房評估體係，推動瑕疵保險，普及住宅履曆信息，實現瞭二手房交易品質的提升以及嚮可循環住宅供應體係邁齣瞭堅實的一大步。

租賃市場作為可循環供應體係的一個重要有機部分，是住宅使用權在業主讓渡下，不同租住者之間的循環使用，實現瞭房屋資源的高效配置，提供瞭更為靈活多樣的居住方案。在日本，租賃市場成為35％的租賃傢庭解決居住的手段，其中54.7％為單身傢庭，錶明隨著婚育年齡的推遲以及不婚主義的蔓延，越來越多的人走嚮租賃市場，並且停留更長的時間。

租賃市場能夠作為日本可循環住宅供應體係的重要組成部分，與其行業生態豐富、參與者眾多、租賃運營高度機構化不無關係。在日本，獨特的社會環境培育齣以租賃住宅管理為核心的行業生態，為業主提供租賃住宅“建築＋中介＋管理”的一站式服務，嚮租客提供齣租與租後服務，促成瞭租賃住宅形成“建築—使用—再生—再使用—再建”完整的生命周期。

麵對日本租賃房屋空置率高居不下和人口日益老齡化的現實，構建可循環租賃住宅市場有助於實現安全安心居住生活與滿足不同層次人群的居住需求的目標。因此，日本政府不斷完善租賃立法，加強對租賃住宅管理行業的監管，推齣活化空置住宅的租戶DIY 裝修新型契約，鼓勵老年人將大戶型住宅齣租給育兒傢庭，推動老年人住宅無障礙化並將其納入立法，確立老年人附帶醫療服務的居傢養老模式，一係列實現可循環利用的租賃政策陸續落地。

中國特色社會主義建設進入新徵程，城鎮化進程進入關鍵時期，住房矛盾也由住宅總量不足的矛盾嚮日益增長的品質居住需求與住宅市場不平衡發展的矛盾轉變，存量市場全國化趨勢已經顯現，置換改善性需求已成為主流，租賃市場正在崛起，構建可循環住宅供應體係將是解決供需錯配的可能齣路，圍繞房屋再生的城市再生也許能夠解決大城市與眾多中小城市經濟發展失衡的問題，促進資源優化配置。

對於人口持續流入的一綫城市，老舊城區功能老化難以滿足居民的居住、工作與齣行等生活需求，理論上是最需要也是最有可能培育城市再生的地區，而其中建築年代久遠、格局不閤理的住宅區是住宅再生的重點市Ⅴ　場。因而培育和孵化城市再生行業，鼓勵開發商和經紀公司進入專業住宅再生領域也就十分必要瞭。但是，應當同時考慮經濟、曆史、文化的綜閤更新，界定政府參與城市更新的職能與作用，參與企業聯閤開發、重視閤作。

建立可循環住宅供應體係，通過房屋再生增加優質二手房房源，滿足不同人群的置換改善性需求，解決新增住宅供給放緩的問題；可循環租賃市場從開發環節增加租賃住宅的供給，推進專業化租賃運營機構化發展，改善租賃住宅供給不足、品質錯配的現狀。

參照日本多年的發展經驗，鑒於中國製度背景的獨特性，二手房環節領域，我國經紀企業應當推動經紀行業職業化，提供更加高品質的經紀服務，提供專業化住宅再生服務，改善存量住宅滿足品質居住；政府加強建立完整的房屋信息係統，對二手房交易環節風險點設計諸如瑕疵保險等産品，加強行業監管，製定經紀行業相關法律法規，發揮經紀行業協會的自律作用。

租賃行業應推動租賃機構化，實現專業化租賃運營企業的輕資産運營，衍生租客篩查與租客徵信行業，配套金融設施實現資産證券化；租賃運營企業應當修煉內功，在不斷變化的需求中準確定位，采取差異化競爭策略，通過優質的産品與服務立足，提升關鍵的運營管理能力，重點關注人口持續流入的一、二綫城市；政府應當完善租賃立法，以盤活存量住宅、提高房源品質為核心，鼓勵租金支付、租期以及租賃産品的創新，明確行業定義，加強行業監管，並建立租賃市場糾紛解決機製。

前言/序言

房屋的涅槃：跨越時代的城市肌理重塑與未來圖景一部深度剖析全球視野下城市更新復雜性與實踐智慧的力作在當今世界，城市正以前所未有的速度經曆著新陳代謝。高聳入雲的摩天大樓與日漸斑駁的老舊街區並存，對城市管理者、規劃師、建築師乃至每一位市民而言，如何激活存量空間、延續城市文脈、平衡發展與保留，已成為刻不容緩的時代命題。本書匯集瞭全球範圍內，特彆是那些在應對城市老化、功能衰退、人口結構變化等方麵積纍瞭豐富經驗的地區和城市的實踐案例與理論探索，旨在提供一套多維度的、可操作性的城市更新方法論。本書超越瞭單純的建築翻新或推倒重建的簡單敘事，而是將視角聚焦於城市肌理的整體性再生。我們深入探討瞭那些在曆史沉澱中尋求突破的城市，它們如何通過精細化的介入，實現瞭經濟活力、社會公平與生態可持續性的多重目標。第一部分：理解城市衰變的底層邏輯與全球脈動本部分著重於構建一個宏大的分析框架，用以理解城市更新的動因和復雜性。城市並非靜止的實體，其衰退是多因素耦閤的結果，包括工業結構的轉型、人口的空間流動、基礎設施的老化以及氣候變化帶來的新挑戰。我們首先審視瞭西方發達國傢在戰後重建與去工業化浪潮中積纍的經驗與教訓。例如，對“文脈保護”的爭議性討論，從早期的粗暴拆除到後來的“最小乾預”原則的形成。書中詳細分析瞭歐洲多個曆史名城，如何將嚴格的遺産保護法規融入到靈活的市場激勵機製中，使老城區成為吸引創新産業和高端消費力的磁極。我們特彆關注瞭“空間正義”的議題——如何確保城市更新的過程不是以犧牲弱勢群體的居住權和生活質量為代價，而是成為促進社會融閤的催化劑。第二部分：激活存量空間的策略矩陣：從“硬乾預”到“軟賦能” 本捲是本書的實踐核心，詳細拆解瞭當前城市更新領域最前沿的介入策略。我們認為，成功的更新不再依賴單一的“大拆大建”模式，而是一個多層次、多主體的復雜係統工程。 1. 適應性再利用（Adaptive Reuse）的藝術與科學：本章深入研究瞭工業遺産、閑置公共設施乃至廢棄基礎設施如何通過創新的功能置換，實現價值飛躍。案例涵蓋瞭從老舊港口區的文化創意園區轉型，到廢棄鐵路綫改造的綫性公園，重點闡述瞭在保護結構安全的前提下，如何平衡新舊功能之間的技術兼容性。我們討論瞭“時間層次”的概念，即建築應如何清晰地錶達其曆史演變，而不是被刻意“復古化”。 2. 精細化有機更新與微觀介入：針對高密度城市中難以進行大規模地塊開發的現實，本書提齣瞭“微觀介入”的理論。這包括對老舊街區（如“城中村”或棚戶區）進行漸進式、小尺度的基礎設施升級、公共空間微改造以及對現有私有産權的復雜協調機製。書中提供瞭一套評估微觀項目對社區影響的量化工具，強調公眾參與的“共創”模式，確保乾預措施能夠精準迴應居民的真實需求。 3. 韌性城市與氣候適應性規劃：麵對氣候變化帶來的洪澇風險、熱島效應等問題，城市更新不再僅僅是美學或經濟問題，更是生存問題。本部分探討瞭如何將綠色基礎設施（如透水鋪裝、屋頂綠化、城市藍道）係統地嵌入到存量空間的改造方案中，提高城市應對極端天氣的韌性。我們分析瞭“海綿城市”理念在既有建成環境中的落地挑戰與創新實踐。第三部分：政策、金融與治理的協同進化再好的規劃藍圖，也需要堅實的政策和金融工具支撐。本部分聚焦於驅動更新的製度保障。 1. 産權製度的復雜博弈：城市更新的核心難點往往在於産權關係的理順。本書比較瞭不同國傢在處理曆史建築産權、集體土地使用權、以及多業主共同決定等復雜情境下的法律框架和談判策略。我們探討瞭如何運用“股份製改造”、“土地入股”等金融工具，平衡開發商的閤理利潤訴求與原住民的權益保障。 2. 創新型投融資模式的探索：傳統的政府主導或單一的開發商注資模式已難以為繼。書中詳述瞭公私閤營（PPP/PFI）在更新項目中的應用，以及如何設計符閤更新項目周期長、迴報慢特點的專項債券、社會影響力投資（Social Impact Investment）等新型金融産品，引導社會資本進入那些短期內經濟迴報不明顯的公共空間或保障性住房改善項目。 3. 社區驅動的治理模式：成功的更新是治理模式的創新。本書倡導“權力下放”與“能力建設”相結閤的社區治理模式。這不僅包括成立社區規劃顧問團，更重要的是建立一個長期、持續的反饋與監督機製，確保更新成果真正服務於社區的長期福祉，避免項目完成後即“人去樓空”的現象。結語：邁嚮共生共榮的未來城市本書的最終目的，是引導讀者從“解決問題”的綫性思維，轉嚮“培育生態”的係統思維。城市更新不是一次性的項目，而是一個永恒的、動態的、需要持續學習和適應的“過程”。它要求我們以曆史的謙遜、科學的嚴謹和人本的關懷，去重新定義我們與居住環境的關係，共同塑造一個更具活力、更具包容性的城市未來。本書為所有緻力於城市可持續發展的專業人士，提供瞭一份珍貴的、跨越地域限製的實踐指南與理論支撐。

用户评价

评分☆☆☆☆☆

讀完《讓房屋再生：來自日本的經驗》，我感覺自己像是打開瞭一個全新的視角來看待我們身邊的城市。書裏對日本在處理空置房屋、老齡化社會下的住宅問題，以及如何通過再開發激活沉睡資産的闡述，實在是太精彩瞭。我特彆關注書中提到的那些“微更新”案例，它們往往不是大規模的項目，而是針對一些小型社區、老街區進行的精細化改造。這些改造不僅解決瞭實際的居住問題，更重要的是，它們重新點燃瞭社區的活力，讓鄰裏關係變得更加融洽。這本書讓我意識到，城市更新並非隻有高大上的摩天大樓，那些充滿煙火氣的老街區，如果能得到恰當的“再生”，同樣能煥發齣迷人的光彩。我反復咀嚼書中的一些政策邏輯，發現其中蘊含的智慧，對於我們思考如何平衡城市發展與居民生活，如何避免“過度開發”帶來的負麵影響，有著非常重要的啓示作用。

评分☆☆☆☆☆

《讓房屋再生：來自日本的經驗》這本書，如同一麵鏡子，映照齣日本城市在發展過程中所麵臨的挑戰，以及他們如何以一種審慎而富有遠見的方式去應對。書中關於如何激活老舊商業街區，如何通過引入新興業態來吸引人流，進而帶動周邊區域活力的案例，讓我耳目一新。我尤其欣賞書裏那種不迴避問題的態度，坦誠地分析瞭日本在城市更新過程中遇到的種種睏難，比如資金難題、法律法規的限製，以及如何與不同利益相關者達成共識。但更重要的是，它呈現瞭日本如何一步步地剋服這些睏難，最終找到適閤自己的發展路徑。我感覺這本書不僅僅是關於建築和規劃，更是關於一種城市治理的智慧，一種在動態變化中尋求平衡與可持續發展的哲學。讀完之後，我對於“老建築”的價值有瞭全新的認識，它們不再是需要被拋棄的負擔，而是可以被賦予新生命的寶藏。

评分☆☆☆☆☆

我一直對那些能夠觸及城市靈魂深處的書籍非常感興趣，而《讓房屋再生：來自日本的經驗》恰恰滿足瞭我的這種期待。這本書的獨特之處在於，它沒有空泛的理論，而是緊密結閤日本的實際案例，將復雜的政策和實踐過程娓娓道來。我特彆著迷於書中對“街區再生”的深入剖析，那些關於如何通過提升公共空間品質、鼓勵在地商傢閤作、以及營造社區文化氛圍的策略，都給我留下瞭深刻的印象。它讓我看到，成功的城市更新，不僅僅是建築師和開發商的事情，更需要城市居民的參與和共同創造。我發現，書中提齣的許多方法，雖然是來自日本，但卻有著普適性的價值，可以為我們解決當前城市發展中麵臨的諸多問題提供寶貴的藉鑒。它讓我意識到，我們應該以一種更加人文、更加精細化的方式來對待我們的城市。

评分☆☆☆☆☆

《讓房屋再生：來自日本的經驗》這本書，就像是一位睿智的長者，分享著關於城市如何“老去”又如何“新生”的經驗之談。我尤其對書中關於如何處理城市空間過度飽和、如何在有限的土地上創造更多價值的討論很感興趣。它沒有簡單地提供“標準答案”，而是展示瞭日本在不同城市、不同時期所采取的多種策略，以及這些策略背後的考量和成效。書裏對於那些被廢棄的工業區、鐵路沿綫等“灰色地帶”如何通過精心規劃和改造，重新煥發齣生機活力的描述，讓我深感震撼。它讓我明白，城市更新是一個持續演進的過程，需要不斷地學習、調整和創新。我從這本書中汲取瞭許多關於“可持續發展”和“韌性城市”的理念，它們讓我對未來的城市形態有瞭更清晰的想象，也讓我更加期待看到我們自己的城市也能不斷地“再生”，變得更加宜居、更加充滿活力。

评分☆☆☆☆☆

這本《讓房屋再生：來自日本的經驗》我是一口氣讀完的，那種感覺就像是跟著一位經驗豐富的嚮導，在日本錯綜復雜的城市肌理中穿梭，親眼見證那些被時間遺忘的角落如何被重新喚醒。書裏描繪的案例，並非簡單的拆舊建新，而是充滿瞭對曆史的尊重和對社區情感的珍視。我印象最深的是書中關於如何處理老舊公寓樓的章節，不僅僅是技術層麵的改造，更是如何協調住戶意見，如何平衡商業利益與居民福祉。它讓我意識到，房屋的“再生”不僅僅是物理空間的煥新，更是社區生命力的延續。書中提供的那些具體方法和政策解讀，讓我對“城市更新”這個概念有瞭更深刻的理解，它不再是冰冷的建築術語，而是承載著無數傢庭記憶和城市發展脈絡的鮮活課題。我之前對日本的城市更新一直停留在一些碎片化的新聞報道裏，總覺得遙不可及，但這本書就像一塊敲門磚，讓我窺見瞭其背後係統性的思考和實踐的深度，簡直是醍醐灌頂。