實現財務自由的必備手冊！

知名房地産投資論壇“水庫論壇”版主歐神首部作品

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多個財經號共同推薦

思想自由、財務自由的標配讀物

投資金句，幾句話就可以拯救你的財富：

1.沒有任何一樣東西是完全保值的，便宜的那個就是保值的

2.天底下的事情沒有貴賤之分，做實業並不比睡懶覺更高貴

3.投資的窪地就是“便宜”，價格是能保障投資安全的*後一道防綫

4.保衛財富的核心，就是構建以房貸為中心的資産組閤包

創造財富就是造福社會，當個人賺錢越多的時候，對社會貢獻就越大。同時，非凡的財富創造，依靠的是勇氣、知識與思想，而不僅是簡單的運氣。

在當前的時代下，選擇房地産投資是保護財富、增加財富的重要途徑之一。本書講解瞭選擇不同資産配置方式的原因、如何進行投資以及各種投資的未來，同時還介紹瞭一些其他的緻富手段。

本書能更好地幫助人們理解財富、創造財富，給讀者分享大量實踐和研究中産生的經驗與思想成果，為讀者排憂解難，答疑解惑。

歐成效，人稱“歐神”。筆名yevon_ou。

歐神是房産投資界廣受推崇的先行者和啓濛者，他通過投資房産積纍瞭豐厚財富，是樓市投資的成功範例。

同時，歐神也是新古典經濟學的資深研究者。他憑藉精細入微的獨到觀察，淳樸精煉的古典經濟學視角，刻畫齣瞭中國的財富與樓市邏輯，使無數讀者腦洞大開，重塑三觀，躋身富人行列。

歐神是知名房地産投資論壇“水庫論壇”的版主，並有同名微信公眾號。

社會科學皇冠上的寶珠——經濟學

2 大道隨行，不忘本心

7 奇異的經濟學

11 經濟學定律——dT>0

16 經濟學第二定律——修補bug的定律

20 經濟學第三定律——R≠0

25 對方的反擊

29 經濟學入門——市場營銷

33 政治學定律

36 價格之三維價格

43 價格之搭橋

48 價格之框架

53 財富追趕問題

57 中産階級如何保護自己的財富

目 錄天大的事——我們的房子

64 勞動人民購房手冊

68 處房情結

73 你的第二套房子

77 屌絲如何買房

82 學區房的大風險

86 裝修：“鳳變冰”入門（一）

92 裝修：“鳳變冰”入門（二）

99 利率與房價的精算法

104 樓市的季節性現象

108 樓市的迴報有多高

112 零首付精算法

117 裝修基礎知識概念

稀缺的職業——房産投資

122 房産投資：我不是中介

126 房産投資與實業報國

130 房産投資人的正義感

134 房産投資行業的忌諱

138 房産投資中的保險

142 房産投資業的2N定理147 2N之通關

152 房地産投資的流派（一）

157 房地産投資的流派（二）

163 房地産投資的流派（三）

167 逼空式上漲

172 房地産市場的兩朵烏雲

獲得更多的現金——藉貸的技巧

180 個一韆萬

184 長綫負債率

190 準備藉錢

195 貸款的外圍世界

200 資金的分層

207 2017，保匯率還是保資産

211 貸款應該是收入的多少倍

216 我們需要多少年還清貸款

220 一些基礎財務函數

230 公積金的用法

236 針刺效應

242 抵押和再抵押

245 截斷和再抵押理解真實世界

254 如何運營一傢企業

259 無中生有的高階

264 上海樓市的三分天下

268 新城不是希望

273 沉默的上海人

278 下一站，重慶（一）

287 下一站，重慶（二）

292 下一站，重慶（三）

296 重壓之下，生存之道

302 買賣是買賣，租賃是租賃

307 外國人的購房觀

311 香港樓市崩盤始末

317 格調

一、大道隨行，不忘本心

道生一，一生二，二生三，三生萬物。

——《道德經》

SAP

大約17年前，公司裏要上SAP。當時坐在我身邊的是生産部的一位女士。她工作極其認真嚴謹，拿齣瞭一個小本本，筆記記得密密麻麻。200多個錶單，這裏是輸入地址，那裏是輸入日期，下拉框是查庫存列錶，讓她整日眉頭深鎖，覺得這個係統實在是很復雜很復雜，有200多個錶格要學呢。對於我的漫不經心，她錶示十分不滿：“××桑，SAP係統對你意味著什麼？難道就意味著每餐工作餐可以額外地吃免費水果嗎？而且你每次都搶大甜的泰國芒果，知不知道你這樣形象很差耶。”我翻瞭個白眼，那你認為該是什麼呢。

SAP係統其實很簡單，說穿瞭就是一個數據庫查詢係統。無論你有多少個錶單，多少個查詢錶單，無非就是數據庫的輸入/輸齣工作。今天你下一個采購訂單，是把貨物輸入到瞭係統。明天你填一個生産錶格，是把貨物A轉換成瞭貨物B。後天你填一個銷售錶單，就是把貨物B賣瞭。

SAP就是一個大型的數據庫。僅在生産規劃環節有一些CPU計算，但也並不脫離傳統的MRP係統。扣除掉生産綫流水綫那一些MRP算法，整個SAP就是一個超級簡單的數據庫軟件。其庫存、運輸、賬本，乃至後來畫蛇添足加齣來的HR、行政、總務等係統，無不是簡單至極的一個二維數據庫。如果你懂得SAP的大框架，整件事就十分清晰。清晰得宛如手指上的掌紋。然後你隻要關注一下一些細節就可以瞭。

萬物理論

以前有一部電影十分火，講霍金的《萬物理論》。科學傢們試圖尋找齣一種理論，可以作為其他理論的“母理論”，從它開始可以推斷齣世界一切的科學。必須承認，這是一個很誘人的想法。人類永遠在尋求更低一層的規則。

規則是一切的力量。更底層的規則，可以幫助我們更好地描述這個世界，發明新的機器，發揮無與倫比的力量。就好比說，中世紀的煉金術士們不懂化學。無論他們做瞭多少的試驗，終他們也無法煉齣金子。可是等化學學科漸漸豐滿，HCl和NaOH的反應漸漸普及，人類纔能組閤齣各種各樣稀奇古怪的材料，纔會有塑料、鋁器、汽油、柴油。而化學漸漸地也齣現瓶頸，等門捷列夫排齣化學元素錶，人類纔看清楚“更深”一層的規律，於是纔有瞭Nuclear，有瞭核能和原子彈。2007年日本科學傢次用激光照射純汞，剝掉瞭一個中子，獲得瞭金原子。

但是，原子物理仍不是的科學。在原子之下，還有誇剋。如果能瞭解誇剋的奧秘，就能像《三體》小說一樣，製造齣無敵的戰艦“水滴”。其外殼的強度，將是現在所有材料的10萬倍，完全不可摧毀。這靠的是強相互作用力。而誇剋也不是終的粒子，誇剋之下，至少還有弦論。

講這麼多的閑話，和房産投資有什麼關係呢？其實我們要說的是基礎理論的重要性。很多人止於錶麵，很膚淺，就像那個SAP畫瞭200個錶格的女孩子，又或者深陷題海戰術的高考學子們。他們看似很努力，可成績始終上不去。因為他們隻是忙碌於很錶層的東西。從沒有想T-1層潛在的原理。其實老師齣題來來迴迴就那幾個套路。

體，用，術

基礎理論很重要。從一些更基本的規則，可以推齣上一層的規則。這樣不僅更好記，更快捷，而且可以算齣彆人看不見的東西。但是，事情也有其反麵。若真如此，今天富有的人，應該是“粒子物理”科學傢，或者數學係研究“數論”的老學究們。因為他們，研究的纔是走在整個人類科學前沿、底層的學問。

可是事實並非如此。真正的科學傢，往往是很窮的。問題齣在哪裏？

問題在於“體，用，術”。基礎的科學，好比人類文明的大樹。根基都在這裏。這個方嚮一定要把準，齣錯。在基礎科學之上，“用”指的是應用科學。你精通瞭化學，這並不能幫你賺錢。化學要轉化成應用。研究齣一種新型去屑洗發水、牙膏、洗衣液、奶粉配方之類的。在大科學傢眼裏，這些應用科學自然是小兒科，不值一哂。可正是那些在企業裏混的人，其收入往往是科學傢的二倍三倍，若能做到高管，更是幸福滋潤。

為什麼，因為應用科學離消費者更近，離錢更近。從理論到産品，當中有很長的一段路要走。這段路之睏難、之復雜，絕對不在基礎研究之下。就好比你知道瞭“萬物理論”，你也造不齣粒子戰鬥機。當中還需要工程師幾十年的研究。

“體，用，術”，在“用”之外，還有一個術。術指的是完全末端的、不屬於理論體係的、分散的、短期的似是而非的知識，好比門口王婆賣的燒餅比較甜，去坐電車要穿過弄堂小路，地鐵交通卡可以互換以節省成本，等等。

房産投資的體、用、術

花瞭這麼大的力氣來做鋪墊，我們要說的是，作為一個閤格的房産投資者，你需要怎樣的學識修養。

首先，你需要正確的基礎知識。房地産投資這一行，雖然對於自然科學、物理、數學要求不高，但對社會科學、政治、人文、財經的分析要求很高。人生基於“三觀”，三觀一定要正。

“體”，正確的信仰，首先你的政治經濟學要對，方嚮要對。正確的流派，目前看來是“奧地利經濟學派”，可是“體”無須深究。

“用”，指的是水庫論壇。我們知道瞭經濟學上的一些大知識，譬如M2超發，譬如貨幣失常，可是如何讓他們變成商機，變成錢，變成幫我們賺錢，這其中仍大有學問。點點滴滴，細說起來也是鴻篇巨著。一架飛機的說明書，隻怕比“空氣動力學”研作更厚。

“術”則是外圍的。譬如說，你買房，每次需要談判下定之前，不要空手，去銀行取幾萬元現金齣來，好是舊鈔，毛茸茸的看上去一大堆。舊鈔的厚度比新鈔厚，現鈔永遠比銀行轉賬或者支票更有衝擊力。俗話說，“衝動是魔鬼”，房東一衝動，你就成魔鬼瞭。用這個方式，房價至少可以多砍0.5萬元下來。

但是這樣的知識，對於係統性的理論研究有用嗎？對未來有指引嗎？沒用的。它是碎片化的、短暫的，散諸各方的點滴。或許過幾年現金都不用瞭。這樣的知識，點點滴滴，散落在各個方麵，無法用一根繩子將它們串起來。而它們對賺錢卻很有用，甚至一個短暫的技巧，能賺到大學教授一年的工資還要多。再舉個例子，但凡買房，上傢總會問到一句：“你們是買來自住還是投資啊？”。正確的迴答，絕不是說實話，或者一半一半，而是要毫不猶豫地堅決說“自住”。

因為如果你迴答說是“投資”，凡是投資，必然要有迴報，房價就要有漲幅。房東難免心裏會犯嘀咕，是不是我賣便宜瞭，以後交易容易産生糾紛。而你迴答“自住”，甚至要說“房價是貴瞭一點，可是她（女朋友）不知道為什麼濛瞭心，非得盯著這套買不可”，於是房東沾沾自喜，頓時覺得是賣瞭一個好機會，以後的交易更配閤，不容易産生糾紛。

“體”，大道理是根本，但它很少幫助我們賺錢。“術”，每一條都精靈古怪，但它們隻能碎片化使用。

二. 奇異的經濟學

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