《房地産開發企業納稅實務與風險防範》以房地産開發經營環節為主綫，以中央稅收法規和部分地方稅收法規為政策依據，以房地産開發企業在實踐工作中遇到的問題為案例，對房地産每個環節所涉及的主要稅種及其納稅方式的變化進行瞭逐一剖析，對房地産開發企業納稅實務問題進行瞭係統的分析和整理，對相關政策進行全麵透徹的解讀，為企業納稅實務和風險防範提供瞭切實可行的建議和措施，對企業房地産納稅實務和風險管理具有很強的指導意義。

作者簡介

樊劍英，著名房地産財稅專傢，中國稅網特約研究員，中國注冊稅務師。長期從事房地産及相關行業的財稅工作，擔任多傢房地産企業稅務顧問，通曉房地産財稅法規政策，具有豐富的財稅谘詢、納稅籌劃、培訓答疑、稽查審計經驗。在《中國稅務報》《河北稅務》《海峽財經導報》《北京房地産》等專業期刊上發錶論文百餘篇。現任木蘭英華稅務師事務所{上海）有限公司、上海金蘭財務顧問有限公司總經理。

精彩書評

作者精通房地産開發財稅政策，熟悉房地産開發企業的納稅實務工作。該書以業務為主綫，係統講述各業務階段的納稅實務與風險防範問題，高屋建瓴，思路清晰，非常實用！
——王震著名房地産財稅專傢、教授這是一本實用的房地産開發企業財稅人員手冊。

政策把握精準，案例典型，分析透徹，思路清晰、獨特。圍繞與業務相關的稅收政策，配以精典案例，可讓入門者快速精通。
——李曙亮河南東方今典集團

審計總監《房地産開發企業會計與納稅實務》作者該書突齣瞭納稅實戰性的特點，想納稅人之所想，充分體現瞭防範納稅風險於未然的財稅理念，實為房地産開發企業涉稅和管理人員案頭必備工具書。
——張偉

著名稅務風險防範專傢、知名培訓師該書是企業涉稅人員和稅收管理乾部不可多得的好書！作者是我國目前專注於房地産稅收政策研究的著名專傢之一。該書體現瞭作者多年的研究成果和實踐經驗，對稅收政策把握精準。
——雲中飛著名房地産財稅專傢

該書是一本不可多得的房地産財稅實務大作，理論與實踐完美結閤，案例典型，針對性強。作者是中國稅網房地産稅務疑難問題解答專傢，深諳房地産稅收政策。誠將此書推薦給全國70000名房地産會計網會員及各位房地産會計同行。
——房地産會計網創始人兼CEO 邢夏陽

第一章房地産開發基本常識及納稅概述
第一節房地産開發基本業務知識介紹
第二節房地産開發主要階段劃分
第三節房地産開發涉及稅種概述

第二章企業設立環節納稅實務與風險防範
第一節房地産開發企業設立及相關稅務問題概述
第二節投資主體不同影響稅後淨收益
第三節適當藉款有助於降低稅收支齣
第四節注冊地閤理規劃可降低稅務成本
第五節設立分公司還是子公司的納稅權衡
第六節總分支機構跨地區經營所得納稅有彆
第七節以土地作價投資應考慮稅收問題

第三章取得土地環節納稅實務與風險防範
第一節土地取得方式概述
第二節齣讓、轉讓土地計徵契稅風險防範
第三節改製重組中轉讓土地契稅徵免及風險防範
第四節受讓土地注意土地使用稅納稅風險
第五節囤地繳納土地閑置費影響清算稅務成本
第六節取得政府土地返還款潛在的納稅風險
第七節以拆遷補償方式取得開發土地的納稅風險防範
第八節轉讓土地使用權是否可以按差額納稅
第九節購買在建工程獲取土地的納稅實務與風險防範
第十節股權收購取得開發用地以迴避直接轉讓風險
第十一節整體産權轉讓收購項目公司的納稅實務
第十二節整體資産轉讓獲取土地較産權轉讓稅收優惠減少

第四章房地産閤作開發納稅實務與風險防範
第一節房地産閤作開發的基本問題
第二節閤作建房中的營業稅政策及實務應用
第三節閤作建房是否免徵土地增值稅看具體情況
第四節閤作開發兩種分配模式能否擇優
第五節房地産“代建”閤作開發納稅風險多
第六節如何規避房地産“代建”閤作開發的納稅風險

第五章開發環節納稅實務與風險防範
第一節開發成本核算的主要內容
第二節共同成本及代建工程的會計核算處理
第三節發包工程甲供材財稅處理技巧與風險防範
第四節自營工程銷售一樣繳納營業稅
第五節注意區分開發産品計稅成本與會計成本
第六節不同售樓部模式的稅務處理
第七節項目工程用房與銷售用房稅務處理不同
第八節境外付匯支付勞務費稅務處理問題
第九節 “買方”開發支齣應取得閤規票據人賬
第十節建設期間該如何繳納城鎮土地使用稅
第十一節房地産開發經營如何繳納印花稅

第六章銷售環節納稅實務與風險防範
第一節銷售階段的納稅會計實務處理
第二節不同收入實現模式下的所得稅處理及自查要點
第三節所得稅匯算清繳納稅申報錶的填報
第四節關注房地産企業所得稅地方納稅管理
第五節匯算清繳對於核定徵收所得稅企業同樣重要
第六節商品房閤同約定麵積與確權麵積差異的稅務處理
第七節不同促銷手段涉及的納稅實務與風險防範
第八節嚮職工福利售房的納稅實務與風險防範
第九節商品房促銷存在多納稅及未代扣代繳個人所得稅風險
第十節支付及收取違約金的納稅實務與風險防範
第十一節資産齣租的納稅實務與風險防範
第十二節保障性住房可以享受的政策優惠

第七章企業所得稅扣除項目納稅調整
第一節企業所得稅稅前扣除的基本原則
第二節企業所得稅工資薪金總額的扣除
第三節企業所得稅職工福利費等三項經費的扣除
第四節保險費和住房公積金的稅務問題
第五節公務用車製度改革的稅務問題
第六節員工報銷通訊費的稅務扣除問題
第七節五項限額扣除支齣納稅實務
第八節其他無限額標準的費用扣除
第九節藉款利息支齣稅前扣除
第十節資産損失的稅前扣除

第八章重組、清算企業所得稅納稅實務與風險防範
第一節重組企業所得稅納稅實務與風險防範
第二節清算企業所得稅納稅實務與風險防範

第九章土地增值稅納稅實務與風險防範
第一節土地增值稅稅製要素
第二節土地增值稅稅收優惠及應用
第三節轉讓舊房計算土地增值稅的四種情形
第四節土地增值稅預徵和清算稅務處理
第五節土地增值稅清算收入的確定
第六節土地增值稅扣除項目金額的確定
第七節閤並和分開清算的納稅風險
第八節清算後再轉讓房産扣除項目可直接確定
第九節稅收調控嚮預徵率與核定徵收率加碼

精彩書摘

房地産開發按照開發經營的不同時期進行劃分，主要有以下八個階段：
（一）企業設立階段
為滿足開發項目的需要，房地産開發企業既可以以現有公司為主體直接立項開發，也可以設立二級非法人分支機構或者直接設立子公司進行開發，甚至可以通過參股、控股、股權收購等重組形式取得項目開發權。項目開發主體的確立方式直接影響之後開發項目各個階段的納稅實施方案。
（二）開發項目可行性研究階段
房地産開發企業依據不同地域的房地産市場變化趨勢，結閤企業的發展戰略和土地儲備的現實狀況，確定不同地域不同地段的開發設想和可行性研究方案。方案一旦確立，房地産開發就進入瞭實施階段。
在這一階段，房地産開發企業會擬定開發的組織形式以及開發實施方案。這一階段的工作決定著未來整個房地産項目方案的成敗。例如，2010年前後，盡管國土資源部等部門為抑製房價上漲齣颱瞭一係列措施，但是“地王”還是層齣不窮。曾以50.50億元拿地的大龍地産因無力繳納土地款被取消在北京的拿地資格，繳納的2億元保證金也被沒收。至於其他拼價拿地的企業，在2010年下半年受政策調控影響也麵臨資金鏈緊綳的不利局麵。因此，不經過充分的科學論證，靠一時衝動和盲動，難免導緻潛在的經營風險。
（三）取得項目用地階段
土地是所有建築的基礎，沒有土地儲備，房地産開發就無從談起。目前直接拿地方式仍然以招拍掛形式為主。除此之外，拆遷改造、聯閤開發、公司閤並、股權收購等也是常見的拿地方式。拿地渠道和方式不同，適用的房地産業納稅政策必然存在差異，既影響拿地成本，也影響將來的稅負。例如，項目用地涉及房屋拆遷，采用貨幣補償或實物補償對拆遷方或被拆遷方的稅收利益都會有影響。因此，更多的房地産開發企業開始把拿地方式作為納稅籌劃的主要方嚮。
……

前言/序言

前言

連續幾年來，房地産市場宏觀調控政策未見鬆動。國傢行業政策層麵有較大影響的包括限貸、限購、限價、保障房等調控政策；稅收調控層麵有較大影響的包括土地增值稅預徵率和核定徵收率的加碼、房産稅的“敲山震虎”以及社會保障房稅收優惠的扶持政策等。政策疊加下，房地産開發經營中撲朔迷離的涉稅事件日益增多，閤作開發形式呈現多樣化，土地徵收及補償的政策更迭，項目、土地、股權轉讓等並購重組加速，房地産行業求資若渴，拼促銷、爭融資等有彆於其他行業的經營方式使房地産開發企業財稅處理呈現復雜態勢。因此，新形勢下，正確、規範地處理房地産開發中的納稅問題，既是企業降低納稅風險的需要，也是企業財務人員業務水平提升的需要。
　　筆者長期從事房地産財稅實務工作，先後擔任房地産企業總會計師、稅務顧問、培訓講師、網站答疑專傢等，所供職企業及服務對象涉及住宅開發、工業地産開發、旅遊地産開發、商業運營、物業管理等多個領域，切身實踐為筆者提供瞭房地産納稅實務方麵豐富的經驗。筆者先後發錶瞭大量關於房地産納稅籌劃、案例分析、風險防範的文章。2011年在讀者的促使下，筆者開始對房地産納稅實務問題進行係統整理，旨在編寫齣房地産財稅實用工具書，為廣大房地産企業會計提供具有藉鑒意義和參考價值的操作指南。
　　和2012年6月版相比，2014年4月版中有哪些變化呢？
　　“營改增”暫未波及房地産行業，但是房地産企業開發經營過程中應索取的發票已經發生變化；2012年至2014年和房地産相關的財稅政策在本版中有所更新；對拆遷補償稅務爭議和土地增值稅可否二次清算分彆作瞭案例更新。（注：一般企業不大涉及土地儲備政策，本版中未收錄相關內容。）
　　本書力求從實務齣發，讓實際操作人員有章可循，並照顧初涉獵房地産開發企業的財稅人員的閱讀習慣，突齣瞭以下特點：
　　1.實戰性。摒棄以稅種為綫索的傳統模式，本書以房地産開發企業設立、獲取土地、開發建設、轉讓及銷售等具體的業務流程為主綫，對流程中的每個環節所涉及的主要稅種及其納稅方式的變化逐一剖析，對實務中的敏感問題、重點問題力求全麵、透徹分析。
　　2.工具性。作為案頭工具書，本書有助於對房地産企業會計實戰中納稅問題的解決拓展齣正確的處理思路。
　　3.案例豐富。本書選取的124個經典案例分析多來源於房地産開發企業具體業務實踐和筆者的納稅答疑，貫穿本書始終，且政策解讀與風險提示並舉，使讀者可以感同身受地輕鬆掌握稅收政策的要義。
　　4.時效性強。考慮到政策執行的效力和時效性，本書優先選擇現行有效的中央稅收法規和具有鮮明特點的重點省市部分地方稅收法規作為政策依據，以期對讀者的實務工作起到指導作用。
　　5.緊跟最新政策變化。本版所引用的稅收政策更新至2014年3月。
　　本書適閤房地産開發企業高級管理人員、稅務經理、財務人員、稅務師事務所和會計師事務所從業人員使用，也可作為財稅專業師生的參考教材。
　　本書在編寫過程中，得到瞭河北省地稅局科研所、上海交通大學稅務研究所研究員李勝良先生和《中國發票史》的作者高獻洲先生兩位稅務老友的指導，也離不開天山發展（控股）有限公司、方欣科技有限公司財稅工作人員的鼎力支持，在此筆者一並緻謝。
　　最後特彆鳴謝對本書齣版和發行給予支持的中國稅網、得法網、中國會計視野、房地産會計網、財務經理人網、東奧會計在綫及新正稅務師事務所、北京智匯金橋財務谘詢有限公司、中稅信成稅務師事務所的朋友們，筆者期望獲得大傢一如既往的支持！
　　限於時間緊迫和筆者水平，本書難免仍存在疏漏之處，敬請業內同仁批評指正。
　　筆者電子郵箱:18232690037@163.com、517646608@qq.com
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