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編輯推薦

適讀人群 ：1、房地産從業人員 2、本科生、研究生等院校在校學生。
在經濟發展階段、人口數量、消費文化等方麵二三綫城市與一綫城市存在眾多的差異，本文從購物中心開發的基本環節和流程齣發，結閤二三綫城市的特點，深入淺齣地闡述二三綫城市購物中心開發經營各環節的內在規律和實操要訣，力圖給予商業地産實操人員一定的啓發和藉鑒。

內容簡介

本書是專門以購物中心為研究對象，兼具理論性和實操性的商業地産項目用書，具有體係嚴密、覆蓋麵廣、條理清晰、淺顯易學等特點。全書從二三綫城市購物中心經營全過程齣發，從二三綫城市購物中心的特點、項目定位、投資分析、建築設計、業態規劃、招商、運營管理和未來發展趨勢等方麵進行闡述。最後附有兩個實操案例，詳細生動地詮釋瞭二三綫城市購物中心策劃的全流程和營銷要訣。
本書對於立誌從事商業地産的專業人士極具藉鑒和指導意義，是房地産開發公司、商業地産代理公司、商業地産管理公司、商業地産物業服務公司等從業人員的必備參考書，也是房地産從業人員職業素養提升的實用讀物。同時，本書亦是房地産相關專業師生的參考書籍。

作者簡介

劉群紅，江西師範大學城市建設學院，教授，江西省房産測繪專業委員會副主任，中國高校房地産學者聯誼會會員，國傢注冊房地産經紀人，碩士生導師，研究方嚮：不動産經營與管理，城市與區域經濟發展。在各類核心期刊發錶 “老年地産：市場需求與對策研究”、“休閑旅遊地産的主題定位分析與開發啓示”等30餘篇論文，參編著作2部；主持並完成江西省社會科學研究“十一五”規劃項目《江西旅遊休閑“後花園”建設與旅遊房地産發展研究》（08yj47），江西省社會科學“十二五”（2011年）規劃項目“人口老齡化下江西老年房地産市場發展研究”（11YJ38）等多項省級、國傢級課題，2005年主持的《以人為本，以實踐促教學，培養優秀的房地産經營管理人纔》項目獲江西省教學成果二等奬。同時為房地産企業提供房地産市場研究、房地産營銷策劃和房地産銷售等實踐性項目的操作和谘詢培訓，並完成“完善共有建築麵積分攤的模式研究”、“2011年東鄉縣住宅市場消費者調研分析研究”、“新大融城項目初步可行性研究報告”、“贊城全程營銷策劃”、“盛世·華城商業項目策劃”等。
　　

目錄

第一章應運而生的購物中心
第一節購物中心的齣現／2
一、購物中心的含義／2
二、購物中心的分類／2
第二節購物中心國內外發展曆程／5
一、國外購物中心的發展曆程／5
二、我國內地購物中心的發展曆程／7
第三節二三綫城市購物中心發展機遇與挑戰／9
一、二三綫城市購物中心發展空間大／10
二、二三綫城市購物中心發展麵臨的挑戰／11
第四節購物中心操盤全流程／12
一、操盤全流程把控／12
二、操盤四大秘籍／14
第二章匠心獨運的項目定位
第一節二三綫城市購物中心市場探析／18
一、沒有調查就沒有發言權／18
二、購物中心調研的主要內容／18
三、知己更要知彼，透析競爭者格局／21
第二節二三綫城市購物中心定位分析／23
一、如何進行二三綫城市購物中心項目的有效定位？／23
二、購物中心定位離不開的法寶／29
第三章資金平衡的投資分析
第一節購物中心的投資模式和資金來源／34
一、我國購物中心的投資模式／34
二、開發購物中心主要資金來源渠道／34
三、購物中心投資的特點／36
第二節購物中心投資風險分析及其控製／37
一、購物中心投資風險的含義和特點／37
二、購物中心投資風險産生的原因／37
三、購物中心投資風險分類／38
四、購物中心投資風險控製的具體措施／40
第三節各開發模式的資金平衡策略／42
一、“購物中心+街區”開發模式的資金平衡策略／42
二、購物中心綜閤體開發模式的資金平衡策略／44
三、小型購物廣場綜閤體開發模式的資金平衡策略／49
第四章贏在設計起跑綫
第一節二三綫城市購物中心設計概述／52
一、購物中心的設計要點／52
二、購物中心的設計流程／53
第二節購物中心功能闆塊劃分與建築布局 ／54
一、功能闆塊劃分／54
二、建築布局／55
第三節購物中心設計要點透析／60
一、交通組織及流綫設計／60
二、購物中心中庭設計／63
三、購物中心主力店設計／65
四、購物中心景觀係統的設計／66
五、購物中心室內環境的設計／67
六、購物中心標識係統的設計／67
七、購物中心服務設施的設計／68
第四節購物中心主題設計／69
一、主題特色的重要性／69
二、購物中心主題設計策略／70
第五章探尋業態的排列組閤
第一節二三綫城市商業業態的演變／75
一、購物中心／75
二、百貨店／75
三、大型超市／76
四、電器城／77
五、電腦數碼城／77
六、服裝大賣場／78
七、潮流前綫／78
八、商業街／79
第二節購物中心業態的構成／80
一、不同區域類型購物中心業態構成特點／80
二、主力店及次主力店的構成分析及類型／81
第三節業態組閤特點與模式／83
一、業態組閤的規律／83
二、業態規劃原則與分布／84
三、購物中心業態組閤模式／86
第六章招商執行快到碗裏來
第一節購物中心招商流程／96
一、掌握項目基本情況／96
二、市場調研／96
三、確定商業定位／97
四、製定招商計劃／97
五、實施招商方案／97
六、招商進度控製／97
第二節如何高效招商／98
一、優化店鋪配置／98
二、閤理製定店鋪租金／100
三、選擇閤適的招商策略／101
第三節二三綫城市購物中心常見的商業品牌資源／103
一、主力店／104
二、餐飲休閑文化娛樂／104
三、店中店的常規品牌／106
第四節招商存在的主要問題及解決之道／108
一、二三綫城市購物中心招商“三大”睏局／108
二、二三綫城市購物中心運營亮劍／109
第七章把握命脈，贏得未來
第一節什麼是運營管理／115
一、管理與運營管理／115
二、二三綫城市購物中心運營管理／116
第二節生財有道的租售模式／119
一、購物中心的租售形式與銷售模式／119
二、購物中心租賃模式分析／121
三、各類型業態商戶運營方式分析／122
第三節保駕護航的物業服務／123
一、二三綫城市購物中心物業服務的內容／123
二、購物中心物業服務的執行策略／124
三、購物中心如何提高物業服務檔次／126
第八章購物中心未來發展的趨勢
第一節購物中心區位的變化／129
一、購物中心嚮郊區擴散／129
二、社區型購物中心興起／130
第二節購物中心格局的變化／131
一、去百貨化、主力店化／131
二、品牌集閤店的興起／133
第三節購物中心業態的調整／134
一、餐飲比重大幅上調／134
二、體驗式兒童業態成新“標配”／136
三、智能化購物／138
案例分享一：海欣·哥倫布商業廣場項目營銷策劃及執行
第一節城市商業價值分析／141
一、城市商業中心調研分析／141
二、在售及待售商業地産項目調研分析／144
第二節目標投資客分析／147
一、商鋪投資客群分析／147
二、本項目市場銷售目標客戶定位／148
第三節鋪位銷售平麵分割及銷售模式建議／149
一、各業態商鋪經營分析／149
二、銷售模式建議／151
第四節項目定價及收益測算／155
一、價值分區及定價方法／155
二、項目各分區銷售價格評估／156
三、本項目銷售及租金收益預計／162
四、本項目入市價格建議／166
第五節銷售整閤推廣策略／167
一、營銷推廣主題建議／167
二、推廣階段劃分及各階段工作內容／167
三、營銷推廣渠道整閤／172
案例分享二:阜陽·香港財富廣場項目實操
第一節項目實操營銷分析／179
一、項目基本情況／179
二、發展商對項目的要求／179
三、項目優劣勢分析／179
四、項目策劃策略／182
五、附件說明：項目規劃設計建議亮點／188
第二節項目業態量化評估說明／189
一、超市輔營區量化評估的步驟／189
二、超市輔營區容量評估／190
三、超市輔營區便利性業態占比評估／201
四、本項目超市輔營區各業態規模量化／201
參考文獻
作者簡介

精彩書摘

購物中心是人們進行購物、餐飲、休閑、娛樂等活動的空間載體。二三綫城市購物中心雖然在許多方麵與一綫城市購物中心存在差異，但其規劃設計的要點和流程是一緻的。精準的商業定位、科學的總體規劃、閤理的動綫設計、精益的細節推敲、獨特的主題特色可以創造齣宜人的氛圍，使消費者流連忘返，讓二三綫城市購物中心贏在設計的起跑綫上。

第四章 贏在設計起跑綫
第一節、二三綫城市購物中心設計概述
購物中心是現代商業經營的主要場所，經營業態的多元化、消費群體的大眾化和消費行為的差異化導緻購物中心設計內容繁雜、設計細節要求高。二三綫城市購物中心雖然在眾多方麵與發達地區城市的購物中心存在很大差異，然而其設計同樣復雜繁瑣，仍需遵循一定的設計要點和流程。
一、購物中心的設計要點
1、精準的商業定位
無論是發達城市還是二三綫城市的購物中心，在最初規劃時應進行精準的商業定位，切記盲目開發或者生搬硬套。其定位原則是適應本地基本消費層次的基礎上適當超越，以應對未來消費能力提升的可能。
購物中心的商業定位主要包括目標客戶定位、經營檔次定位、業態組閤定位等。目標客戶位於哪個年齡段？是本地居民還是外地遊客？經營檔次體現購物中心未來建設和運營商的投入，是為高端顧客還是普通居民？目標客戶和經營檔次的確定直接關係到經營商戶的選擇和組閤。以時尚型年輕人作為主要目標客戶的購物中心，可以加入更多的快速時尚品牌，如武漢、長沙等二綫城市高校聚集，時尚年輕人群眾多，其購物中心可引入如H&M;、C&A;、WE、ZARA等快速時尚品牌。以傢庭活動人群作為其目標客戶，強調一站式購物消費體驗，通常集購物、餐飲、休閑、娛樂等功能於一體，特彆強調兒童活動（兒童樂園、溜冰場）、傢庭活動（餐飲、影院）等內容，這對於絕大多數二三綫城市購物中心都較為適宜。針對高收入人群的購物中心將會更多地引進高檔品牌，如LV、PRADA等，其鋪位分割相對較大較深，如麗江、張傢界等二三綫旅遊城市將擁有很大一部分高收入人群，其購物中心可以以此定位。
2、科學的總體規劃
購物中心的前期總體規劃設計是購物中心設計的關鍵環節，應予以足夠的重視。二三綫城市購物中心總體規劃應包括基地分析和總體平麵布局。基地分析主要包括分析地塊的區位、規劃條件、周邊建築及景觀、外部交通條件等。在基地分析的基礎上，再進行總體平麵布局。總體規劃與布局確認後，購物中心的規模、體量纔初步確定下來，開發商可以此為藍本進行項目投資的經濟測算。科學的總體規劃是購物中心設計的重要基礎。
3、閤理的動綫設計
對於大型的購物中心來說，商業“動綫”相當於整個項目的“骨架”，動綫設計主要包括兩方麵內容：“路徑”設計和“節點”設計，正如同城市的“道路”與“廣場”兩種空間設計。路徑的設計應講究簡潔、導嚮性強且富有趣味；節點則是路徑上的特色區域，就像音樂篇章中的休止符。
在進行動綫設計時，一方麵應注重其功能性，它既把大小各異的店鋪串聯起來，保證人們能順利、方便地到達每個店鋪，盡量少走盡端路、迴頭路等。另一方麵，它又構成顧客體驗的“綫索”。如果從場所運營的角度看動綫設計，它構建的是顧客從購物中心入口進入那一刻起到走齣購物中心的完全的體驗過程。因此，這個動綫設計應該是有效的，同時也是吸引人的、激動人心的。
4、精益的細節推敲
在平麵布局、空間設計、裏麵設計大體完成後，購物中心的設計應注意細節推敲。這些細節包括防火捲簾的設置、中庭欄杆扶手、自動扶梯布局及其底部設計、標示及引導係統、室內傢居設計、盆景布置、店麵招牌位置等。無論是發達城市還是二三綫城市，好的購物中心設計體現在設計理念上從大到小都追求細部設計的精益求精。
5、宜人的場所營造
基於“場所營造”設計理念的商業空間更具激動人心的力量，顧客因此被深深吸引，逗留其中而不知疲倦。場所營造有多種手段，有的通過融入社區、與社區公共空間相結閤給予當地居民歸屬感，有的則通過創造令人興奮的體驗來營造獨特的場所氛圍，這在封閉式購物中心中運用較多。如南昌恒茂夢時代廣場設置瞭發光天幕，夜晚的投影創造齣良好的氛圍（如圖4-1所示）。

圖4-1 南昌恒茂夢時代廣場天幕
二、購物中心的設計流程
現實生活中，一些購物中心開發商采取建築規劃設計流程是規劃圖→施工圖→建築施工（如圖4-2左所示），而把策劃和招商環節單獨撇開，這樣的設計流程通常會齣現很多問題，如動綫設計不閤理、鋪位劃分不閤理、設計規格不閤理等。建築策劃環節的缺失極易導緻購物中心的規劃設計的不閤理，達不到商傢的入駐標準。
事實上，缺乏策劃理念的購物中心設計不可能是好設計，不立足於滿足商戶使用基礎上的設計也不可能是好設計。建築策劃是指一個融閤規劃設計、招商策劃、銷售策劃的綜閤性團隊對商業建築進行的一項復閤型協調性工作。將建築策劃貫穿於購物中心設計（如圖4-2右所示），其所得齣的購物中心規劃設計方案能夠最大可能地滿足商戶得入駐需求，避免各種盲目及不閤理設計，為購物中心最終的成功運營奠定基礎。


圖4-2 購物中心設計流程圖
（注：左圖為開發商現實中常見的設計流程，右圖為閤理的購物中心設計流程圖）

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