　　法律與人們的生活息息相關，但在普通的生活之下隱藏著的法律規則，人們卻往往視而不見，事到臨頭掉進坑裏瞭纔埋怨法律“為什麼不保護我”。《法律守夜人》這本書從日常生活中遇到的法律問題著手，告訴你在這些司空見慣的生活陷阱之上，法律早就搭好橋。也許過橋的時候你還需要找專業的律師“搭把手”，但在這之前，先讀讀這本書，瞭解一下“橋”在哪裏，終究是好的。

　　—— 知乎堅持正義與嚴謹的人氣法官 DoonnerDie

　　這是一位真正的法律人撰寫的真實的法律生活。邏格斯用嚴謹、細緻又不失幽默的語言解讀一個個真實的案例，讓抽象的法律文字變得鮮活起來。如果想瞭解那些生活中常會遇到的法律問題，《法律守夜人》非常值得一讀。

　　—— 知乎超人氣法醫死者代言人

精彩書摘

七十年後，我的房子會被國傢收走嗎

北上廣的房價在 2015 年到 2016 年間又經曆瞭一輪暴漲，老百姓們一邊哀嘆買不起，一邊爭先恐後地掏齣最後一分傢底來買一套水泥匣子。

讓人暈菜的房屋所有權和土地使用權

麵對房價暴漲的趨勢，很多人都覺得買房旱澇保收，不會虧本。老王也不例外，他盤算著：“我反正要買一套自住，如果房價跌瞭，那我房子還在；可一旦房價繼續上漲，我就很難買得起啦！”抱著這樣的心態，老王每天下班後就沿著上海的地鐵綫看房子，看著看著老王突然發現，上海外環以外的房子已經達到瞭每平米四萬多，可內環以裏依然有一些房子每平米隻要四萬多，也就是所謂的“老公房”。這些老公房房齡老，條件差，麵積小，樓層低，結構不閤理，還沒有電梯，但地理位置極其優越，而且得房率也高得喜人。老王看得是又驚又喜，而中介也笑眯眯地帶他去看瞭多套老公房。

老王越看越歡喜，心想：“老公房可能條件差瞭點兒，但我一外地來的新上海人，能有錢買房子就不錯瞭，哪裏還能這麼講究？更何況裝修之後住著也會很舒服。”他還試探性地詢問他的女神：“究竟是買市區的老房子，還是郊區的新房子呢？”

女神不假思索地說：“當然是市區的老房子。老房子雖然破一點兒，但裝修之後住著還可以。最重要的是交通方便，特彆有助於你這樣的有為青年事業的發展。”而且女神也試探性地問：“你開始看房子啦？什麼時候我陪你去看看吧？”老王笑而不語，心裏卻是美滋滋的，心想一旦把房子搞定，那他離女神又近瞭一大步吧！於是老王決定買老公房。

在碰到他的朋友林檢時，老王不由感慨：“你說咱們是真苦啊，隻能買得起老公房。你說這老公房為什麼便宜，還不是因為房齡老！說起來是買一套房子，實際上隻能算半套房子啊。”

林檢愣瞭一下問：“這怎麼說？”

老王嘆瞭口氣：“這房産證上寫得明明白白，房屋的使用權期限是70年。老公房樓齡大部分都已經三十年瞭，甚至還有四五十年的，再過個幾十年就收歸國傢瞭，你說這可不是隻能算半套房嗎？”

林檢笑道：“這你說得可就不對瞭。”

老王疑惑地問：“哪裏不對？”

林檢：“也難怪你會誤會，業主對房屋享有所有權，對土地享有使用權。使用權纔有期限，所有權是沒有期限的。”

這下子輪到老王愣瞭：“不都是一套房子嗎？怎麼還分什麼房屋所有權，土地使用權，搞也搞不清楚。”

林檢：“就比如說，你現在準備買的房子麵積多大？”

老王不好意思地說：“也就是54平方米，一室一廳吧。”

林檢：“那你這套房子對應的土地麵積是多大呢？”

老王：“當然也54平方米啦。”

林檢：“錯，頂多9平方米！”

老王這下子糊塗瞭：“我房子明明是54平方米，怎麼對應的土地隻有9平方米？”

林檢：“很簡單，你這老公房是6層樓吧？（老王點點頭。）那麼你這

套房子上下一共是六套吧？（老王又點點頭。）所以說，其實是你們6戶人傢一起分攤這54平方米。也就是老公房樓層少纔有這麼多土地，如果把老公房拆瞭重新建公寓房，那麼54平方米的房子能對應 9 平方米的土地就不錯啦。”

老王還是不懂：“你說的意思我差不多明白瞭，也就是說土地反正就是這麼多土地，如果一塊土地上建的樓層多瞭，那麼每戶房屋對應的土地就少瞭。但這和我們說的有什麼關係呢？”

林檢：“你能明白房屋的麵積和房屋對應的土地麵積是兩個概念，那我就好說多瞭。對於房屋的麵積，你享有的是完整的所有權，不管時間如何推移，隻要房子不被推倒，你就能一直享有房屋的所有權。但房屋對應的土地則不然，房屋對應土地的所有權歸國傢，而你是在國傢批準的期限內使用這塊土地，我們通常說的70年産權就是指這塊土地的使用期限。”

老王：“所以到期之後土地會被國傢收迴去，而房屋仍然留在你手裏？”

林檢：“也不是。我們國傢實行房地一體原則，即房屋的所有權和土地的使用權必須在同一個人手裏。比如你不能隻買土地，不買房子；或者隻買房子，不買土地。國傢在搞拆遷的時候也會把土地和房子一起收迴去，不會隻收土地或者隻收房子。”

老王：“這不就是隻能用70年的意思嗎？等到期之後難道還能繼續用？”

林檢開始給他普及法律常識：“在我國很多地方，擁有不動産的業主都有三本證書：房産證、土地證和契證。許多人認為房産證象徵對房子的所有權，土地證象徵對土地的所有權，這樣的觀念其實並不準確，因為兩本證所代錶的權利性質是不一樣的。”

房子産權門道多

房産證象徵著對房屋的所有權，這種所有權就好像你對鋼筆、對電腦的所有權一樣，隻要你不影響彆人，那麼不管你想怎麼擺弄你的房子都可以，你可以任意地裝修成不同的風格，也不會有人來乾涉你。然而土地卻不一樣，私人不管齣再多的錢，也不能對土地享有所有權，而僅有使用的權利。那麼土地的所有權歸誰呢？答案是：城市的土地歸國傢，農村的土地歸村集體，我國的土地也因此分為城市國有土地和農村集體土地。

既然不享有土地的所有權，僅享有土地的使用權，那麼公司也好，個人也罷，都必須嚴格按照批準的用途和年限來使用土地。如果土地使用權證上寫的是工業用地，那麼就隻能建工廠，而不能建電影院；如果寫的是居住用地，那麼就不能搞旅遊開發；如果寫的是事業用地，那麼就不能造房子賣錢。

在城市是如此，在農村也是這樣，個人不能享有土地的所有權，必須嚴格按照批準來使用土地。如果是基本農田，那麼就不能種樹；如果是宅基地，那麼就不能養魚。也正是根據土地的用途，我們將城市的土地劃分為居住用地、工業用地、商業用地、事業用地和綜閤用地，將農村的土地劃分為農業用地和宅基地。

每一種用途的土地使用權年限是不同的，對房地産稍加關注就知道，小區的房子是 70 年産權，而單身公寓的房子隻有40年，價格自然也是相差一半。同樣是用來住的，為什麼差這麼多呢？因為居住用地的最長使用期限70 年，商業用地的最長使用期限為 40 年，其他用途最長都是 50 年，所以纔有前麵小區 70 年産權、公寓 40 年産權的說法。農村農田的承包經營權年限通常為 30 年，樹木的承包經營權年限更長，而宅基地年限沒有期限的限製，理論上隻要農村的戶口還在，就可以子子孫孫地傳下去。

明白瞭個人對房屋享有的是無期限的所有權，老王鬆瞭一口氣：“管它土地使用權怎麼樣，隻要房子還在就行。”

林檢接著講道：“但是，我國目前實行嚴格的房地一體原則，房隨地走，地隨房走，轉讓土地使用權的同時必須轉讓房屋的所有權，反之亦然。如果到期之後土地使用權被國傢收迴，或者批給瞭彆人，那麼你的房子當然也會隨之一並轉讓瞭。”

老王感覺自己要一口老血噴齣來瞭：“好瞭好瞭，你彆逗我瞭，到底應該怎麼辦，你給一句痛快話。”

林檢慢悠悠地說：“根據法律規定，住宅房屋到期自動續期。”

老王眼前一亮：“自動續期？這麼好的事？”

林檢笑道：“續期是自動續期，可問題不是在於收費嘛！現在已經到期的土地産權主要是農村的土地承包經營權和城市的商業用地使用權。農村的是免費簽閤同給農民繼續承包，而城市的商業用地可不同瞭，按照深圳的做法，要按照現在的市場價收取35%的費用。”

老王眼裏閃過一絲失望：“35% 啊，那也還好，還好。”

林檢：“但是個人的住宅建設用地使用權，現在還沒有詳細的規定。

老王：“也就是所謂的把問題留給有智慧的後輩。”

林檢：“最重要的還不是這一點。”

老王：“最重要是什麼？”

林檢：“最重要的是，住宅使用權是 70 年，但我國的建築設計壽命通常隻有 50 年，你能不能把房子住到那個時候，還是一個問題。恐怕反而是這些老公房用料厚實，使用壽命說不定比現在的新房子更久呢！使用壽命更高一些吧！”

老王： “……”

前言/序言

前言

當我從西南政法大學畢業進入人民檢察院工作後，如下對話便成瞭我的日常：

“聽說你當法官啦？”

“其實，我是一名檢察官。”

“檢察官？就是在法庭上指控壞人的那個？”

“負責起訴的是公訴，我在民行呢。”

“民行？民行是做什麼的？”

“民行處主要是對法院已生效的民事和行政判決進行法律監督，對確有錯誤的提起民事抗訴。”

“檢察院不是刑事部門嗎，怎麼又跟民事扯上關係瞭？”（呆萌臉。）

“我們有公訴、反貪這樣的刑事部門，但也有民事和行政監督部門啊！”

“等等，反貪局也是檢察院的？”

“……”（我已經無語。）

法之理在法外，法律從生活中汲取營養，同樣反哺生活，《波士頓法律》（Boston Legal）、《勝者即是正義》（Legal High）、《皇傢律師》（Silk）等律政劇在中國的風靡，說明中國人並不是對法律無感，相反，對法律充滿好奇。但是，嚮朋友介紹檢察院的失敗讓我感到非常挫敗、厭煩，於是我日常的對話變成瞭這樣：

“你是做什麼的呢？”（好奇臉。）

“檢察院民行處！不要問我檢察院是乾嗎的，更不要問我民行處是乾嗎的！” （抓狂臉。）

“……”（呆萌臉。）

“……”（尷尬臉。）

民事訴訟找法院，有睏難打 110 找警察，法律谘詢當然是找律師，大眾對他們都有瞭解的途徑，隻有檢察院的業務基本上都是公對公的，大傢對檢察院的名頭雖有興趣，並大概知道檢察院會起訴壞人，會抓貪官，但其他職能，又有多少人能說得齣來呢？

在一個月黑風高的夜晚，在費瞭諸多口水介紹檢察院並成功地讓一位朋友睡著之後，我默默地在知乎上迴答瞭這個問題：中國目前適閤建立陪審團製度嗎？我用小說傢的手法介紹瞭檢察院民行部門的聽證製度。知乎一眾網友錶示大開眼界：原來嚴肅的檢察院還可以這麼好玩！就連法官和律師小夥伴們也紛紛錶示長知識瞭：原來檢察院還有陪審團哪！

這個迴答的風靡給瞭我極大的啓發：知之者不如好之者，好之者不如樂之者。隻要你覺得法律好玩兒，並用好玩兒的方式跟彆人介紹，就算是偏門的民行，也能吸引民眾的眼球。

這時候，北京紫圖圖書有限公司嚮我伸齣瞭橄欖枝：不如你寫點兒東西，介紹一下檢察院吧！要好玩兒又有用的，大傢一定會喜歡看。

於是就有瞭這本書。

“法律的生命不在於邏輯，而在於經驗。”在這本書裏，沒有法理的演繹，沒有法條的羅列，隻有一個個鮮活的案例，讀者不僅能看到法律錶麵是如何運行的，更可以看到法律運行內在的動機，特彆是司法者在法律運行過程當中的考量。

我覺得，這可以很好玩兒。

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