具体描述
內容簡介
本書記載著作者曆年承辦的28個有關房地産開發的典型案例，案例具有很強的時代特性。通過28個房地産開發疑難復雜的案例，歸納、分析其民事法律關係，值得深入研究探討。作者簡介
硃樹英，上海建緯律師事務所創始主任。畢業於華東政法學院。任上海市第十、十一屆政協常務委員，中華全國律師協會民事業務委員會主任，中國房地産業協會常務理事兼法律事務專業委員會執行主任。上海、北京等九城市以及中國國際經濟貿易仲裁委員會建設專業仲裁員。擔任清華大學、中國人民大學等八所大學法學客座教授。獲上海市勞動模範、上海市首屆“東方大律師”以及中國特色社會主義優秀建設者、全國優秀律師稱號。注重理論和實踐相結閤的研究，有一百多篇論文在國內外專題會議上發錶，有法律齣版社齣版的三本共130餘萬字的專著《建設工程法律實務》、《房地産開發法律實務》、《工程閤同實務問答》以及與他人閤著由科學齣版社齣版的《建設工程閤同與索賠管理》、由知識産權齣版社齣版的《住宅商品房交易與物業管理案例評析及法律實務》，均深得業內人士和廣大讀者的好評。
目錄
序言換一種眼光看世界
前言有限探索與無限精彩
——28個房地産開發案例與實戰中的民事法律關係
【案例1】規劃許可一字之差定輸贏
——上海北京西路791號地塊閤作建房被告意外勝訴案【案例2】憑什麼把建成的樓給拆瞭？
——改擴建電影院超高、超寬被處拆除的行政訴訟案【案例3】軍用土地商用須先批準變性、後辦理規劃兩證
——武漢某建設工程因軍用土地未辦證被裁無效的仲裁案
【案例4】軍方代管房屋技術改造需要辦理規劃許可嗎？
——山東某集團公司訴某軍區招待所聯營糾紛二審改判案
【案例5】劃撥土地未辦理齣讓手續能用於商業開發嗎？
——以聯建、閤作名義炒賣國有土地使用權被判無效案
【案例6】為什麼已競拍簽訂的土地齣讓閤同不生效？
——因判斷不準確導緻雙方當事人全都敗訴的仲裁案【案例7】一個當被告的案件，何以一審和二審勝瞭兩次
——及時準確適用新司法解釋效力規定緻一審、二審勝訴案
【案例8】一案獲評“仲裁工作突齣貢獻奬”
——第三任首席仲裁員裁定武漢某區土地齣讓糾紛仲裁案
【案例9】一個溫暖的決定，一份公正的判決
——最高人民法院因汶川“5?12”地震開庭改期的項目轉讓上訴案
【案例10】土地使用權轉讓糾紛交織的民法理論問題——房地産項目轉讓一審判決不生效最高人民法院二審改判生效案
【案例11】500字協議、6000萬元標的、法院27天審結
——上海市高級人民法院一審受理首例參建方式轉讓土地使用權案
【案例12】七年後起訴還能獲得法律保障嗎？
——轉讓土地使用權無效則不計時效的返還聯建款糾紛案
【案例13】股權轉讓閤法確保項目轉讓成功
——外商獨資項目公司原股東對工程欠款不負連帶責任案
【案例14】一案評定“優秀民事代理律師”
——首例最高人民檢察院抗訴最高人民法院終審判決的再審案
【案例15】房地産公司股權轉讓，規費該誰承擔？
——一審判決由原股東承擔江蘇省高級人民法院二審改判案
【案例16】按“一地數轉”原則轉讓土地終審勝訴
——已占有投資並開發土地的受讓方判得土地使用權案
【案例17】特許權文件決定土地使用權轉讓閤同效力
——全國首例基礎設施BOT項目土地使用權轉讓糾紛一審、二審案
【案例18】包銷就須買斷，買斷就是轉讓
——以包銷轉讓房、地權益當事人追索十年欠款勝訴案
【案例19】一案是如何追迴54，815萬元的？
——上海市高級人民法院審理的房地産閤作開發第一大案
【案例20】涉及781.58萬美元的仲裁請求為何被駁迴？
——房地産項目公司因股東藉款引起的巨額賠償仲裁案
【案例21】一地兩隔起紛爭
——同一地塊內開發項目不同引起爛尾的房地産閤作開發糾紛案
【案例22】從義務連同閤作開發權利一並轉移
——獲得産權整體齣售後聯建閤同繼續履行二審改判案【案例23】參建有效和無效的界限
——動遷房獲預售許可的房屋閤作開發被確認有效案
【案例24】一張效果圖分清“三國四方”權利義務
——閤作開發小區不同用途不同樓盤利益分配糾紛二審改判案
【案例25】自行增加建築麵積能否分割，如何分割？
——閤作開發房地産過程中增加建築麵積利益共享糾紛案
【案例26】名不副實的房地産閤作開發如何認定？
——因土地變性承擔調整土地齣讓金的閤同糾紛仲裁案
【案例27】地塊毗鄰“修女院”的是非麯直
——劃清閤作開發引發相鄰建築物保護責任的二審改判案
【案例28】行賄七名處級乾部的“群蛀案”，誰該當何罪？
——首例外資房産公司閤作開發內銷商品房行賄不起訴案
後記永遠不說不可能
前言/序言
前言有限探索與無限精彩
——28個房地産開發案例與實戰中的民事法律關係
根據“建緯律師”官方微信《樹英說~辦案迴眸》專欄的安排，本書記載的是我曆年來承辦的28個有關房地産開發的典型案例，連同本書的姊妹篇《墨鬥匠心定經緯——建設工程疑難案件辦案思路與執業技巧》中所列26個有關建設工程的案件，一共是54個典型案件，全部是從我承辦的1000多個訴訟案件中挑選齣來的。處理疑難復雜的房地産案件，尤其是遇到法律、法規或最高人民法院相關司法解釋沒有規定，甚至當事人的閤同也沒有約定的情形，結閤案件的事實和證據，按民事法律關係的主客體、民事行為及當事人的意思錶示、互相權利義務等民法原理，依據法律的原則規定或法理基礎理論，分析當事人的是非麯直，提齣案件處理的對策或建議，往往能夠影響辦案法官自由裁量的思路，取得意想不到的實際效果。
民事法律關係，是指基於民事法律事實並由民事法律規範調整形成的民事權利義務關係，是民法所調整的平等主體之間的財産關係和人身關係在法律上的錶現，包括主體、客體和內容三個要素。民事法律關係一經確立，當事人一方即享有民事權利，而另一方便負有相應的民事義務。從這一定義齣發分析房地産開發的糾紛案件，都可歸入民事法律關係的範疇。本書通過28個房地産開發疑難復雜案例，歸納、分析其民事法律關係，值得深入研究探討。
本書迴眸的28個房地産開發案件，26個為民事案件（21個為民事訴訟案件，其中最終審級為最高人民法院的有4個、地方高級人民法院的有13個、中級人民法院的有4個；另有5個為仲裁案件），行政訴訟案件和刑事案件各1個。上述26個民事案件中，除瞭3個由我擔任首席仲裁員（未代理任何一方）、4個案件達成和解或調解結案（最終結果均有利於我方當事人）外，其餘19個案件我所代理的當事人均獲勝訴。有1個涉及房地産專業問題的刑事案件，經我齣庭進行法庭辯論後法院將案件退迴檢察院補充偵察，後檢察院決定不起訴。律師個人承辦房地産開發案件的數量雖然有一定限製，但案件反映紛繁復雜的法律問題，以及房地産開發專業案件所反映實戰中民事法律關係的博大精深和精彩紛呈，是經曆者最深切的體驗和領悟。
第一部分：經緯緣自墨鬥，行成於思。
如前所述，結閤各式房地産開發案件的案情對民事法律關係理論進行深入思考和研究，用法學的基礎理論分析案件爭議焦點的法律關係，並用以厘清案件的脈絡以及當事人之間的是非麯直，使之成為解決房地産開發案件疑難復雜法律問題的基礎和依據，要求房地産專業律師具有深厚的民法理論基礎，這對於我這樣一個並非名牌院校法律專業科班齣身、來自施工企業的“草根”律師而言，難度不小。但是，笨鳥先飛、勤於思考、勤能補拙、勤勞緻富，說的都是勤奮對於成功的重要性。業精於勤，荒於嬉；行成於思，毀於隨。這是韓愈在《勸學》中的名句，說的是術業有專攻，隻能來自刻苦奮鬥、勤於思考；悠悠然一事無成，就是因為安於享樂、不求甚解。我自從踏上工作崗位，無論乾什麼工作都將這一古訓牢記於心，尤其在個人事業發展走上法律軌道時更是不敢懈怠，不斷地在辦案實踐中理論結閤實際、敬業鑽研專業，常年刻苦鑽研法學基礎理論，使之成為處理疑難案件時得心應手的依據和工具，因而每每受益。
一、自己研製順手木工工具的啓迪。
1965年初中畢業後，我考入上海市建工局下屬第八建築工程公司職工技術學校，被分配在木工技術班，不久轉為木工學徒，我一踏上工作崗位便和墨鬥打上瞭交道。“沒有規矩，不成方圓”是每一個木工遵循的最基本的信條。木工活是個技術活，而個人技術的提升則完全取決於自己的專注用心和不懈努力。記得“文革”後施工企業開始注重青年工人的技術培訓，我所在單位1978年組織瞭全公司首次青年工人的技術大比武。木工是施工企業的主要技術工種，施工現場木工技術比試項目有兩項：裝木門和木窗。是年，我以超過定額人工單位工日完成裝修數量一倍以上且質量優良的成績，一人同時奪得這兩項技術比賽的第一名。在總結經驗體會時，我覺得最重要的心得是，提高木工技術活質量和數量最重要的經驗，是根據提高工作效率的需要，不斷改革研製適閤自己使用的木工工具。在技術比賽時，我使用的木工工具不是單位發放的死闆的傳統工具，而是根據自己的身體條件改造或定製的木工斧頭和刨子；尤其是對於裝木門非常重要的工具鑿子，我沒有使用單位發的3厘米寬的，而是自己委托打鐵店定製瞭5厘米寬的。木門裝修過程需安裝10厘米寬的鉸鏈，其他人要打三鑿纔可製成，我隻用兩鑿。僅此一項，我的工效就比其他人提高瞭1/3。使用自己研製的順手工具，是我一舉獲奬的重要訣竅。
由此，我悟齣瞭一個道理：從事技術工作，要想取得更好的成效，除瞭用功努力之外，用腦、用心更重要；要想提高工作效率，自己一定要不斷總結經驗，手中要能夠掌握最實用的工具。很多媒體日後采訪我時，都對我從小木匠到大律師的經曆特彆感興趣，每每問及木匠生涯對我做律師有何幫助？其實答案很簡單：正是因為在做木匠時有瞭關於工具的領悟，後來從事法律行業時，我纔逐漸體悟齣案例分析的要訣是注重民事法律關係分析，纔能夠從容解決各種棘手的法律問題。值得一提的是，木工最重要的技能是使用、控製好決定橫平竪直標準的重要工具墨鬥，故墨鬥也有準繩的含義；我日後從事律師工作，恰好也有一項重要工具能夠發揮準繩的作用，那就是法律本身。
二、反復講授《民法原理》的錘煉。
從木工提乾從事管理工作之後，我的第一份工作是擔任企業教育乾事，主要工作是組織職工業餘學習。這工作本職並不要求教育乾事能夠上課，但是我認為自己不會上課，怎麼能組織好彆人上課。於是我利用擔任教育乾事的有利條件，自己業餘進修《教學法》一年，接著又考入業餘大學攻讀瞭四年的中文大專，邊學邊講瞭五年的語文課。由於大專學習提高瞭寫作能力，我又改行擔任公司總經理秘書，有條件以實踐方式進一步以中文學業提升瞭處事能力和寫作水平。時來運轉，造化弄人。為發展我國律師事業，國傢司法主管部門規定凡具有大專學曆的可以報考律師，我又在職研讀瞭兩年的律師培訓班，並在1996年通過瞭律師資格考試。其間，我改行擔任瞭企業法律顧問室負責人。為提高自己的法學理論基礎，又在職考入華東政法學院成人學院攻讀瞭三年的法學本科。這寒窗攻讀十年的實際效果和木工學藝十年的效果一樣，我通過自己的艱苦奮鬥和不懈努力，為從事專業律師工作定製瞭適閤自己順手的“工具”，即民事法律關係分析方法，不斷提升瞭使用法律“墨鬥”作為準繩的實務操作能力。
機遇永遠隻垂青有準備的人。我從擔任兼職實習律師開始，有機會在法律電視大學擔任兼職教師，講授《婚姻法》《民事訴訟法》《司法文書》等課程，並開始擔任主講《民法通則》課程的民法講師，此課程設置時間需一年。由於我講課的“工具”順手，具有擔任講師的教學能力和中文專業的錶達能力，加上認真負責的備課和擔任兼職律師的同時又進行司法實踐的經曆，我的課程講授得到學員的認可，被評價為講課能夠“理論結閤實際”，能夠深入淺齣地講清楚民法的原理，於是這一課程我重復講瞭三年。這為我日後從事建設工程和房地産專業法律服務，在實踐中不斷解決疑難復雜的法律問題積纍瞭紮實的理論功底。
三、結閤司法實踐方顯法理之精彩紛呈。
本書係《墨鬥匠心定經緯——建設工程疑難案件辦案思路與執業技巧》一書的姊妹篇——《墨鬥匠心定經緯2——房地産開發疑難案件辦案思路與執業技巧》。與建設工程案件更多地涉及《建築法》《招標投標法》、菲迪剋閤同這些“精專”領域的法律條文及閤同示範文本不同，房地産開發案件更多地涉及民事法律關係等民法基本理論問題，更需要能夠適用《民法通則》《閤同法》《物權法》等基本大法解決司法實踐糾紛，這對律師的法學基本功提齣瞭更高的要求。
民事法律關係，是由民事法律規範調整所形成的以民事權利和民事義務為核心內容的社會關係，包括主體、內容和客體三個要素。本書共28個房地産開發領域的典型案件，根據最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權閤同糾紛案件適用法律問題的解釋》分為三大專業闆塊，分彆是“土地使用權齣讓”（包括規劃許可）闆塊、“土地使用權轉讓”闆塊和“房地産閤作開發”闆塊，本書對這些案件的實踐處理全部以民事法律關係為基礎展開分析，尤其是第三闆塊中的10個案例按照房地産閤作開發的主體、客體和內容三個要素的不同方麵進行瞭細分，相信讀者看後會對民事法律關係有更加深刻的領悟。這三個專題闆塊的案件是從我近30年承辦的大量房地産案件中精挑細選、認真整理齣來的，是結閤房地産開發的客觀規律、按項目開發流程進展的先後順序進行劃分的，反映的是我承辦房地産訴訟案件的實際情況，案件大都紛繁復雜，處理也精彩紛呈。
（一）第一闆塊“土地使用權齣讓”。
“土地使用權齣讓”闆塊包括“規劃許可”和“土地使用權齣讓”兩部分，其中規劃許可與否決定房地産開發建設行為的閤法性和有效性。
規劃許可是房地産開發的龍頭和城市建設的生命綫，任何一個房地産項目開發都必須從規劃許可開始，規劃許可與否決定房地産開發建設行為的閤法性和有效性。房地産開發和城市建設隻有沿著選址規劃許可、建設用地規劃許可、建設工程規劃許可的軌跡，項目的開發商和建設者纔能夠使自己的開發建設行為符閤國傢的意誌和科學閤理的客觀要求，纔能取得預期的開發效果。本書案例1至案例4屬於規劃許可案件，分彆從以下四個方麵總結瞭房地産案件在規劃許可方麵的糾紛解決思路：
1.房地産項目開發違反規劃管理部門許可確認的房屋及土地性質和用途的，不具備閤法性，當事人據以簽訂的相關閤同無效。
2.新建、擴建和改建建築物等工程設施建設必須取得規劃選址許可、建設用地規劃許可和建設工程規劃許可，任何擅自變更規劃許可證的規劃參數都將受到行政處罰，對相鄰建築物所有人造成侵權的，應承擔損害賠償責任。
3.軍事用地的商業用途變性使用，不僅必須事先經總後勤部批準，還必須納入地方規劃主管部門統一管理，用地人必須辦理規劃許可手續，未取得總後勤部審批不能在地方政府規劃管理部門辦理“規劃兩證”，未在地方政府規劃管理部門辦理“規劃兩證”將導緻項目建設不閤法，相關房地産開發及工程建設閤同將因此而無效。
4.規劃行政主管部門是通過核發《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》進行規劃許可管理的，獲得兩證是進行房地産開發經營的前提條件，是判斷其行為閤法性的基本標準，是否具有兩證直接決定國有土地齣讓、轉讓、閤作開發閤同的效力。
“土地使用權齣讓”闆塊四個典型案例呈現瞭土地使用權齣讓閤同民事法律糾紛中的四大焦點問題。
土地使用權齣讓，是指國傢將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內齣讓給土地使用者，由土地使用者嚮國傢支付土地使用權齣讓金的行為。市、縣人民政府土地管理部門代錶國傢與土地使用者簽訂的、將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，土地使用者嚮國傢支付土地使用權齣讓金的閤同，為土地使用權齣讓閤同。土地使用權齣讓閤同在法律性質上屬於民事閤同，土地管理部門與土地使用者是在平等、自願和有償的原則下簽訂閤同的。齣讓金是土地使用權的對價，交易的目的是轉移土地使用權，任何一方違約的救濟方式是違約責任而非國傢賠償。雖然土地使用權齣讓閤同糾紛會涉及國土部門內部的行政審批，但這隻是行政機關內部的申報、批準等前置程序問題，並不影響此類糾紛的性質。因此，土地使用權齣讓閤同糾紛屬於民事糾紛範疇。本書運用4個典型案件，即案例5至案例8，呈現瞭土地使用權齣讓閤同糾紛中的4個焦點問題：
1.劃撥土地使用權未辦理齣讓手續不得用於商業開發，對劃撥土地未辦理齣讓手續用於商業開發的違法行為應按補繳齣讓金的方法及時補救，纔能獲得法律的保護，否則閤同無效。
2.國傢對國有土地齣讓的權限和審批程序有明確的規定，土地使用權齣讓方對土地使用權的變性使用和使用用途的審批未按規定獲得上級相應部門批準，將導緻土地使用權齣讓閤同不生效。
3.以劃撥土地使用權用於房地産開發，是否於“起訴前”補正土地使用權齣讓手續是閤同有效與否的關鍵和前提，起訴前辦理瞭齣讓手續的閤同有效，起訴前未辦理土地齣讓手續、盡管在一審審理過程中辦妥瞭相關手續，依法仍不能追認閤同有效。
4.國有土地使用權齣讓的主體隻能是市、縣人民政府的土地主管部門，具有特定性和專屬性，其他政府部門或單位，如開發區管委會或街道辦事處，均無權實施齣讓行為，其簽訂土地使用權齣讓閤同的，閤同無效。但起訴前經市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定閤同有效。
（二）第二闆塊“土地使用權轉讓”。
該闆塊10個不同的典型案例分七種土地使用權轉讓形式展現瞭轉讓糾紛的紛繁復雜。
本書案例9至案例18共10個案件是土地使用權轉讓引發的各種糾紛。土地使用權轉讓，是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括齣售、交換和贈送。土地使用權轉讓閤同，是指土地使用權人作為轉讓方將齣讓土地使用權轉讓於受讓方，受讓方支付價款的協議。土地使用權轉讓的交易形式不僅局限於直接以土地使用權為標的的轉讓，還包括通過項目轉讓、在建工程轉讓、股權轉讓、一地數轉、BOT投融資變異方式轉讓、房地産包銷方式轉讓等形式。這些不同的轉讓方式因土地使用權的轉讓業態和開發階段不同而形式各異。本書運用案例9至案例18共10個典型案件，呈現瞭七種不同形式的土地使用權轉讓閤同糾紛：
1.如果轉讓的齣讓土地使用權尚未進入立項階段，其轉讓的僅是土地使用權本身，如案例9。
2.如果轉讓的土地使用權已通過項目立項的審批，其轉讓的土地使用權錶現形態則是開發項目，即通過轉讓房地産開發項目轉讓土地使用權，如案例10、案例11、案例14。
3.如果轉讓的土地使用權已進入工程建設階段，則轉讓的標的是在建工程，房地産市場多適用聯建或參建形式，其聯建或參建的對象是一個在建的工程，通過轉讓在建工程的形式轉讓土地使用權，如案例12。
4.如果獲得齣讓土地使用權的當事人組成公司法人、股東之間或股東嚮其他當事人轉讓公司股權的，相應的土地使用權份額也同時按股權比例轉讓，此種形式屬於通過房地産公司股權轉讓的方式轉讓土地使用權，如案例13、案例15。
5.如果在房地産開發過程中，土地使用權人作為轉讓方就同一齣讓土地使用權訂立數個轉讓閤同，屬於“一地數轉”，案例16分析瞭在一地數轉的情況下應遵循一看誰先登記、二看誰先占有、三看誰先付款、四看誰先簽訂閤同的四項處理原則解決權屬糾紛。
6.在基礎設施BOT投融資變異模式中，政府通過授權投資人綜閤開發土地使用權的形式對投資人提供政府補助，由此引發爭議的核心問題是土地使用權轉讓的閤法性，此種情形屬於BOT投融資變異模式下的土地使用權轉讓，案例17對此進行瞭詳細的分析。
7.如果在建工程已達到可以預售的階段，可以以房地産包銷方式轉讓土地使用權，除瞭購買房屋的業主外，以可預售房屋的包銷方式轉讓土地使用權的，轉讓的對象是房地閤一的樓盤整體，案例18是以房地産包銷方式轉讓土地使用權的典型案件。
（三）第三闆塊“房地産閤作開發”。
房地産閤作開發的主體、客體和內容三個要素均是糾紛頻發的焦點。
本闆塊包括案例19至案例28，共計10個案情撲朔迷離、法律關係形態各異的案件。房地産閤作開發，是指兩個或兩個以上的當事人以土地使用權、資金、技術、勞務等共同投資、共享利潤、共擔風險，閤作開發房地産的行為。閤作開發房地産閤同，是指當事人訂立的以提供齣讓土地使用權、資金等作為共同投資、共享利潤、共擔風險，閤作開發房地産為基本內容的協議。房地産閤作開發是一種民事法律關係，具備民事法律關係的三個要素：主體、客體和權利義務內容。房地産閤作開發的主體要素主要是明確是什麼人進行閤作、以什麼方式進行閤作等問題；其客體要素主要是落實閤作的對象是什麼、閤作使用的土地使用權屬於什麼性質等問題；其內容要素則是解決閤作各方的權利義務是什麼、責任範圍是什麼等問題。本書在“房地産閤作開發”闆塊，將10個錯綜復雜的案件按照糾紛涉及房地産閤作開發的主體、客體和內容三個要素的不同方麵進行瞭細分。
1.案例19和案例20主要涉及房地産閤作開發主體方麵的糾紛。案例19錶明房地産閤作開發的主體應是以土地使用權、資金等可以用貨幣估價並且可以依法轉讓的非貨幣財産進行共同投資的閤作方，並且閤作開發房地産閤同的當事人中有一方具備房地産開發經營資質，閤同即有效。案例20的重點在於房地産閤作開發的主體以什麼方式進行閤作，房地産閤作開發方式包括法人型、閤夥型和閤同型聯營三種。案例20是雙方當事人以組建項目公司的方式進行房地産閤作開發的，屬於法人型聯營；項目公司係企業法人，獨立對外承擔責任，閤作各方作為股東以齣資為限承擔有限責任。
2.案例21是房地産閤作開發的客體方麵的糾紛，分析瞭在係爭地塊上分彆有齣讓和劃撥兩種土地使用權性質、商業房屋和工會俱樂部兩種規劃用途、商品住宅和技術改造兩種立項方式，而我國法律法規對此並無相關規定的情況下的糾紛解決辦法。
3.案例22至案例28的焦點集中在房地産閤作開發權利義務內容的不同方麵。案例22突齣瞭房地産閤作開發各方的風險共擔，房地産閤作開發的義務隨閤作開發權利一同轉移，受讓方不能僅享有權利而不承擔義務；案例23從房地産閤作開發參建方權利義務的角度，探討瞭參建有效和無效的界限，確認瞭動遷房在獲得預售許可手續的情況下參建行為有效；案例24從與權利義務相對應的責任的角度，分析瞭房地産閤作開發各方對外承擔連帶責任，對內承擔按份責任，按照協議中約定的投資比例或利潤分配比例承擔責任；案例25從房地産閤作開發各方利潤共享的角度，探討瞭超過規劃建築麵積並獲得有批準權的人民政府批準後各閤作方對增加建築麵積的利潤分配問題；案例26對名不副實的房地産閤作開發民事法律關係的處理問題進行瞭探討，指齣應當按照當事人真實意思錶示以及當事人是否承擔經營風險的標準對名為“閤作開發房地産閤同”的協議進行定性；案例27運用法律解釋的方法探究當事人簽訂閤同的原意，分析房地産閤作開發閤同條款的理解和費用承擔問題；案例28最特殊，係一起房地産閤作開發引發的刑事案件，本案以閤作開發房地産法律關係為基礎、以刑法學理論結閤民法上的法人理論進行分析，可謂民事專業律師觸類旁通的經典案例。
第二部分：雕琢全賴匠心，行成於思。
我一直強調，“要做好律師，首先要做好人”，隻有在德行上使人敬重，纔能在業務上使人信服。要達到這一境界，關鍵在於承辦各式專業案件時專注匠心雕琢，行成於思。木匠是手藝活，重在細緻；律師同樣是技術活，重在細節，二者頗有相似之處。木匠需要有巧妙的構思、熟練的手藝、應手的工具、精雕細琢，方能成器；律師需要有精準的思路、豐富的經驗、深厚的功底、擘肌分理，方能成功。孔子曰：“工欲善其事，必先利其器。”木匠要想手藝精到，一定要先讓工具鋒利；律師要想打贏官司，一定要先具備深厚的法理功底。平日要勤於思考，辦案要深思熟慮，這就是“雕琢全賴匠心，行成於思”的含義。總結我二十多年辦理房地産開發案件的經驗，具體錶現在三個方麵：一是辦案辦成“樣闆房”，二是打破砂鍋問到底，三是實務法理精準鏈。這三個方麵充分說明律師在處理疑難復雜的房地産開發案件時，運用民事法律關係主體、客體、權利義務等民法基本理論進行分析研究，對於厘清案件是非麯直、分析案件法律關係、提齣有效應對對策具有指導作用；尤其是在缺乏法律、法規和最高人民法院司法解釋相關規定以及當事人相應約定的情況下，運用民法基本理論結閤案件實際進行分析研究並提齣有針對性的處理對策，對於影響法官判案自由裁量的思路、最終獲得案件勝訴都至關重要。
一、辦案辦成“樣闆房”。
“樣闆房”，顧名思義，是購房者裝修效果的參照實例。本書所選的許多案例，都是在房地産領域某一方麵首次發生的案例。本人在案件事實與民事法律關係等民法基本理論相結閤的基礎上提齣辦案對策，案件的解決思路與訴訟策略構成瞭辦案的“樣闆房”，為後續類似案件的辦理提供瞭有益參考，具有藉鑒意義。其中，有些案件的準確處理推動瞭司法的進步與完善，有些案件提齣的爭議解決辦法為司法解釋相應規定的製定提供瞭司法實踐基礎。
早在20世紀90年代初期房地産熱剛剛興起時，上海市高級人民法院決定自1995年開始，受理標的超過3000萬元的一審房地産糾紛案件。當年上海市高級人民法院受理的第一個案件，是一個標的6000萬元的房地産隱名投資糾紛案件，這也是上海市高級人民法院一審受理的首例閤作開發房地産案件，案件的原告由我代理。此後，上海市高級人民法院一審受理到6號案件時，其中第1號、2號、4號、6號4個案件均由我代理，包括3個案件的原告以及1個案件的被告，這使上海市建緯律師事務所憑藉其專業能力和影響成為當時房地産專業法律服務領域裏一道靚麗的風景綫。1997年，我承辦的四方當事人簽訂協議通過轉讓房地産項目的方式轉讓土地使用權的案件，是一起涉及一係列民法基本理論問題的疑難復雜案件，一審判決轉讓不生效。由我齣任二審代理人，在我的努力下，最高人民法院最終改判轉讓生效，該案被列入2010年11月齣版的《最高人民法院民事案件解析》一書中。1999年，我代理瞭一起在當時稱得上是新中國成立以來上海標的最大的房地産糾紛案，涉案標的高達54��815萬元，是一起典型的由提供項目用地、項目資金、開發資質三方主體閤作開發房地産的重大糾紛案件，該案的處理在一定程度上推動瞭司法的進步。2000年，我承辦瞭一起房地産閤作開發過程中因增加建築麵積而導緻利益分配産生糾紛的案件，我當時的辦案思路與5年後2005年8月1日最高人民法院施行的《關於審理涉及國有土地使用權閤同糾紛案件適用法律問題的解釋》第20條對房屋實際建築麵積超齣規劃建築麵積雙方協商不成的情況下利潤分配的規定基本一緻，本案的成功為司法解釋的製定提供瞭司法實踐基礎。2001年，我代理瞭一起訴訟程序最復雜、由最高人民法院受理最高人民檢察院抗訴的、最高人民法院自己終審的房地産項目轉讓再審案，該案是全國首例最高人民檢察院抗訴最高人民法院終審調解成功的再審案件，本人憑藉此案被評為2006年至2008年度“上海優秀民事代理律師”，榮獲該稱號的律師一共隻有7名。2010年，我擔任武漢仲裁委員會仲裁員時，全年審理的唯一一個有關國有土地齣讓糾紛的仲裁案，在2011年榮獲瞭武漢仲裁委員會“仲裁工作突齣貢獻奬”。這些案件都是我這些年來辦成的“樣闆房”，通過本書嚮大傢分享我的辦案思路與執業技巧。
值得強調的是，民事法律關係等民法基本理論的實戰運用對於辦成“樣闆房”起到瞭至關重要的作用。民事法律關係是民法所調整的平等主體之間的財産關係和人身關係在法律上的錶現，是整個民法邏輯體係展開與構建的基礎，也是民事案件分析的核心。在結閤案情分析時，應當首先歸納齣法律關係，再以此為基礎提齣策略。例如，下述由本人先後代理的兩個“包銷案”，雖然案情各有不同，但究其根本，都是以民事法律關係為立足點進行分析，在明確雙方權利義務的前提下纔能做齣最有利於當事人的判斷並提供相應的訴訟策略。
這裏以“包銷案”為例，看專業“樣闆房”是怎麼辦成的。
用户评价
作為一名初入法律行業的青年律師，我一直渴望能夠盡快掌握處理復雜案件的秘訣。《墨鬥匠心定經緯2》簡直就是我手中的“寶藏”。書中所闡述的辦案思路，並非枯燥的條文堆砌，而是充滿瞭實踐的智慧。它通過大量的案例分析，深入淺齣地講解瞭如何從紛繁復雜的證據鏈中抽絲剝繭，如何準確把握案件的關鍵節點，以及如何在激烈的庭審中占據主動。最令我印象深刻的是，書中並沒有迴避那些“不確定性”，反而強調瞭在不確定性中尋找確定性的方法。比如，對於一些信息不對稱的情況，它提供瞭如何通過閤法途徑獲取關鍵證據的策略；對於一些法律適用模糊的地帶，它又教導我們如何通過類比、推理和引用權威觀點來構建自己的論證體係。這種“將無序變為有序”的邏輯能力，對於年輕律師來說至關重要，它能夠幫助我們建立起紮實的專業基礎，並且培養齣獨立思考和解決問題的能力。這本書不僅僅是一本“工具書”，更像是一位循循善誘的導師，陪伴我走過職業生涯的起步階段。
评分這本《墨鬥匠心定經緯2：房地産開發疑難案件辦案思路與執業技巧》著實讓我眼前一亮。我是一位常年活躍在房地産行業的從業者，也接觸過不少與房産相關的法律糾紛，但坦白說，很多時候麵對那些錯綜復雜、牽涉多方的案件，總感覺在“摸著石頭過河”。這本書的齣現，就像一位經驗豐富的引路人，為我指明瞭方嚮。它並沒有直接給齣一勞永逸的解決方案，而是從更深層次的角度，剖析瞭那些“疑難雜癥”背後的根源。我尤其喜歡它對不同類型案件的分類梳理，以及針對每種類型提齣的多角度思考框架。讀完之後，我最大的感受是，原來很多我們覺得束手無策的問題，通過係統性的分析和預判，是可以找到突破口的。它教會我不僅僅是“解決問題”，更是“預見問題”，並且在問題的萌芽階段就著手化解。這種前置性的思維模式，對於我們這些每天都要麵對風險的從業者來說，價值巨大。它讓我意識到，法律的運用並非隻是在事後補救，更應該貫穿於整個項目開發的始終，成為風險控製的利器。
评分我曾經是一名房地産開發項目的負責人，經曆過不少與政府部門、閤作方、甚至是業主之間的復雜糾紛。當時，感覺自己像是孤軍奮戰，很多時候憑著經驗和直覺在處理問題。《墨鬥匠心定經緯2》這本書，簡直就是我當年最需要的“指路明燈”。它用一種極其務實和接地氣的方式，分享瞭大量實操經驗，將那些看似無解的難題，拆解成一個個可以分析、可以應對的環節。我尤其喜歡書中對於“法律的藝術”的闡述。法律條文隻是基礎，真正的關鍵在於如何靈活運用，如何在法律框架內找到最優解。書中提供的很多“奇招妙策”，都展現瞭作者深厚的專業功底和豐富的實戰經驗。讀完之後，我深感遺憾，如果早些年能讀到這本書，也許可以少走不少彎路，避免一些不必要的損失。這本書對於任何一位想在房地産領域有所建樹的人來說，都是不可多得的財富。
评分一直以來，我都在尋找能夠提升房地産項目風險防控能力的有效途徑。這本書《墨鬥匠心定經緯2》無疑達到瞭我的預期，甚至超齣瞭我的想象。它所提供的執業技巧，不僅僅是教你如何打官司，更重要的是如何“不打官司”，或者說，如何在項目前期就將潛在的風險降到最低。我特彆贊賞它對開發流程中各個環節的細緻分析，以及針對可能齣現的各種“黑天鵝”事件提供的預警和應對方案。例如，書中對於閤同條款的解讀，以及如何規避那些容易引起爭議的模糊錶述，都非常有藉鑒意義。它讓我意識到，很多所謂的“疑難案件”，其實都可以通過更加嚴謹的閤同設計、更加充分的前期盡職調查以及更加有效的溝通協調來避免。這本書為我提供瞭一個更加係統化、前瞻性的風險管理框架，讓我能夠更從容地應對房地産開發過程中的各種挑戰。
评分我對房地産行業的瞭解，更多的是從宏觀經濟和政策層麵。但這本書《墨鬥匠心定經緯2》卻讓我窺見瞭房地産開發中那些不為人知的“幕後故事”。它所揭示的疑難案件，很多都觸及到瞭政策執行的灰色地帶，或是市場規律與法律條文之間的博弈。我特彆欣賞書中對於“利益平衡”的探討。很多房産糾紛，錶麵上看是簡單的法律問題，但深究下去，往往是多方利益訴求衝突的結果。這本書並沒有簡單地將一方定義為“對”或“錯”，而是引導讀者去理解不同主體的動機和訴求，並在此基礎上尋找能夠最大程度化解矛盾、實現公平正義的解決方案。這種“大局觀”的視角，對於理解復雜的社會經濟現象非常有啓發。讀完之後，我對房地産行業有瞭更深的敬畏之心，也更加理解瞭法律在維護社會秩序和經濟穩定中所扮演的關鍵角色。它讓我看到瞭法律的柔性與力量，以及在復雜環境中尋求解決方案的智慧。
评分正版新书，神券购得。虽然主要是给律师写的通过案例传授代理经验的书籍，但对法官审理案件，也有一定的参考作用。朱树英是建设工程领域律师之翘楚，很多书籍都写得不错。
评分物流速度快，快递小哥辛苦
评分用了一段时间了，感觉还行，搞活动买的
评分贵，真贵，贵，贵贵，贵贵贵贵贵贵贵
评分非常好，值得收藏。
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评分挺好的，是正版
评分这本朱律师建设工程业务书很不错，法律出版社的书不错
评分案例解析类，看起来不错，待细致学习。
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