具体描述
編輯推薦
一本書搞懂房地産融資決策的所有核心問題：基礎理論·法律問題·交易原則
·前沿：以國際視角解讀房地産市場的資金活動和融資協議，對影響房地産融資交易的法律問題與融資模式，提供可行性解決方案
·獨特：深入7個主要經濟體（中國、英格蘭和威爾士、法國、德國、印度、意大利、西班牙），由國際領先的律師事務所撰寫房地産融資機製及法律體係報告
·實用：圍繞房地産金融與法律問題的指導著述，書中大量的鮮活案例使其相較於市麵上同類圖書（多偏嚮於教材），可讀指數明顯增高
內容簡介
一條通嚮房地産融資的獨特而國際化的道路
《房地産金融：一條國際化道路》是一本探討與房地産形勢緊密相關的金融決策關鍵問題的實用書，包含西方先進經濟體及中國、印度的房地産融資的理論與操作問題。
這本書是房地産金融從業者、銀行業從業者、律師、企業傢，以及希望清楚掌握房地産金融的基礎理論、法律問題與準則的高校學生的理想讀物。
書中內容涵蓋房地産金融所有關鍵問題，比如：
· 結構性房地産融資
· 貸款協議
· 融資模型與房地産融資實例
· 財務杠杆對房地産投資的影響
· 混閤融資形式
· 巴塞爾協議
· 法律框架及其對結構性房地産融資的影響
作者探討瞭可能影響房地産融資交易的一些法律問題與融資模式，為一些復雜程序的完成提供瞭可能的法律與融資方案。房地産融資活動的許多失敗是由融資過程中的問題導緻的。
這本書包含瞭世界七個主要經濟體的房地産融資機製及法律體係報告，其附帶網頁上麵包含有經作者更新的相關附加數據與錶單。
作者簡介
賈科莫·莫裏（Giacomo Morri），博士，英國皇傢特許測量師學會會員，SDA博科尼商學院會計、控製、企業融資與房地産係資深教授及博科尼大學房地産金融係講師。他是歐洲房地産聯閤體董事成員及上一任主席，還是若乾傢房地産公司董事會成員並擔任特約顧問。
安東尼奧·馬紮（Antonio Mazza），SDA博科尼商學院助教。他為意大利本國及外國銀行在房地産市場工作近25年，目前為意大利德國地金銀行股份有限公司總經理及若乾傢地金集團意大利公司董事會成員。他是英國皇傢特許測量師學會專業會員以及若乾意大利銀行業協會成員。
精彩書評
“當我需要在書店數以百計同一主題的書中選擇一本書時，我通常更關注作者的聲譽與背景。賈科莫·莫裏、安東尼奧·馬紮和亞曆山德羅·P·斯卡索完成這本書不僅依靠他們多年的教學與研究成果，而且依靠他們在房地産金融領域豐富的實踐經驗。作為一名中國法律學者，我個人從閱讀這本書中獲益良多。我鼓勵讀者們分享它所呈現的寶貴知識。”
—— 劉俊海教授，中國人民大學商法研究所所長
“作者滿足瞭市場對國際投資、金融與房地産業因zui近全球金融危機及其相關國際效應而産生的迫切需要：概括來說，這是一本實用的參考書，對從事現代國際項目融資的執業律師、職業經理人與學者等非常有用。作者齣色地以邏輯化細節闡述瞭國際項目融資的基本原則及不同國傢具有一緻性的關鍵準則，讀者可憑藉實際案例分析與金融模型瞭解所闡述的主要問題。嚮希望對現在國際項目融資有更深理解的讀者強烈推薦本書。”
—— 保羅·維爾拉，弗吉尼亞泰森斯角-加州舊金山Varela，Lee，Metz & Guarina 律師事務所創辦閤夥人
“獲益於多年的研究、教學和從業經驗，賈科莫·莫裏、安東尼奧·馬紮和與之閤作的亞曆山德羅·P·斯卡索創作瞭一個齣色作品，覆蓋房地産金融和投資的方方麵麵。憑藉七國報告、一係列案例研究和友好的寫作風格，《房地産金融》不僅是學者和從業者一本優秀的指導書，而且應該為任何對房地産融資相關的金融、法律及管理問題有興趣的人所讀。”
—— 安德烈亞·西羅尼教授，博科尼大學校長
“這是對新興國際房地産金融知識的突齣貢獻，特彆是對於一些重要國際市場的房地産金融流程進行瞭有益的比較分析。”
—— 馬尼什·斯裏瓦斯塔瓦博士，紐約大學房地産金融與投資教授，哥倫比亞大學房地産發展客座教授
“這本房地産金融圖書的作者安東尼奧·馬紮和賈科莫·莫裏以一種理想的方式解決瞭房地産從業者和學術界的認知矛盾。馬紮和莫裏創作瞭一部基於強勁經濟金融規則、可與管理式金融領域書籍相媲美的獨特的房地産金融教科書。”
——馬賽厄斯·托馬斯教授、博士，歐洲非上市房地産運載裝置投資者協會首席執行官
“作者運用瞭跨學科方法將對房地産金融領域需要技能的解釋及對特定司法管轄區內相關法律問題的概述聯係起來，強烈意識到房地産金融決策不能孤立於法律框架而存在。”
——喬瓦尼·尤迪卡教授，歐洲建築法協會主席、博科尼大學民法教授
目錄
序1 XI
序2 XV
序3 XVII
第二部分導言 XIX
緻謝 XXII
讀者指南 XXV
diyi部分
diyi章 房地産融資概論 3
1.1 融資的形式：債務和權益 6
1.1.1 債務 6
1.1.2 權益 9
1.2 用一種不同的方式理解房地産融資 9
1.3 企業融資和項目融資 10
1.4 銀行融資 12
1.4.1 發放給個人的房地産貸款 13
1.4.2 滿足融資需求的房地産融資 14
1.4.3 結構性房地産融資 15
1.5 資金籌措、證券化和銀團 15
1.5.1 傳統籌資和證券化 15
1.5.2 房地産貸款籌資 17
1.5.3 房地産銀團貸款 18
第二章 結構性房地産融資 21
2.1 銀行的角色 25
2.2 銀行貸款的閤約形式 26
2.3 開發項目貸款 27
2.4 結構性貸款的組成部分和階段 27
2.4.1 交易分析和條款清單 28
2.4.2 房地産估值 31
2.4.3 房地産估價的基礎 34
2.4.4 盡職調查過程 44
2.4.5 法律盡職調查 45
第三章 貸款協議 47
3.1 貸款的對象和目的 50
3.2 先決條件 51
3.3 貸款額 52
3.4 利率 53
3.5 利率風險規避 55
3.5.1 利率上限 56
3.5.2 利率上下限 56
3.5.3 利率掉期 57
3.6 貸款配置 60
3.7 貸款償還進度 62
3.8 費用 63
3.9 貸款的支取頻率和流程 65
3.10 違約事項 66
3.11 房地産保險 69
3.12 聲明與保證 70
3.13 提供信息的義務 74
3.14 成本、稅收和輔助性費用 78
3.15 閤同約定事項 79
3.15.1 資産負債錶約定事項 79
3.15.2 財務約定事項 80
第四章 貸款償還、利息和重新談判 87
4.1 子彈式還款 89
4.2 預先攤銷（半子彈式） 90
4.3 漂浮式還款 91
4.4 全額攤銷還款計劃 93
4.4.1 固定資本還款計劃 93
4.4.2 浮動利率貸款還款計劃 96
4.4.3 利率上限貸款 99
4.5 其他還款進度安排 101
4.5.1 負攤銷定額還款貸款 101
4.5.2 還款額逐步減少的定額攤銷貸款 103
4.6 房地産貸款的調整和重新談判 104
4.6.1 授予新的貸款 105
4.6.2 付款截止日的延期 105
4.6.3 貸款調整安排 105
第五章 財務杠杆對房地産投資的影響 107
5.1 財務杠杆的一個例證 110
5.2 波動率增加造成的影響 112
5.3 財務杠杆對迴報的影響 113
5.4 財務杠杆對風險的影響 114
5.5 沒有免費的午餐 114
5.6 財務杠杆的機製 115
5.7 利差的影響 117
5.8 關於何時使用財務杠杆的簡要總結 118
第六章 結構性房地産融資案例研究 121
6.1 收益性房地産的結構性融資 124
6.1.1 交易描述 124
6.1.2 收益性房地産的條款書 125
6.2 房地産組閤收購的結構性融資 136
6.2.1 房地産組閤收購的描述 136
6.2.2 房地産組閤融資的條款書 139
6.3 房地産開發項目的融資 149
6.3.1 住宅開發項目的描述 149
6.3.2 開發項目貸款的條款書 149
6.4 對購物中心進行融資：信貸申請 160
6.4.1 涉及的參與方 160
6.4.2 財務分析和關鍵指標 163
6.4.3 風險評估 166
6.4.4 風險評級和風險補償 168
6.4.5 總結和建議 169
第七章 混閤融資形式 171
7.1 描述 173
7.2 夾層融資的流程和成本 177
7.2.1 債務部分 178
7.2.2 股權酬金 180
7.3 夾層融資中的約定事項 181
7.4 混閤融資的經濟機製 183
7.4.1 收益性房地産的夾層融資 184
7.4.2 開發項目的優先股 187
7.5 瀑布式支付協議 191
7.6 債權人之間的協議 198
第八章 巴塞爾協議及其對房地産融資的影響 205
8.1 《巴塞爾協議II》 208
8.2 《巴塞爾協議III》 209
8.3 《巴塞爾協議》和房地産融資 210
8.4 標準化法 211
8.5 初級和高級內部評級法 213
第二部分
第九章 中國 221
第十章 英格蘭和威爾士 231
第十一章 法國 245
第十二章 德國 267
第十三章 印度 277
第十四章 意大利 289
第十五章 西班牙 307
參考文獻 315
精彩書摘
第十一章 法國
1.貸款方會要求藉款方提供什麼樣的擔保？
抵押和特殊不動産權利
無形動産質押
提供保證
安慰函
讓與財産作為擔保
讓與專業債權
信托
2.哪些法律規定適用於此類擔保？
抵押（法語為“hypothèques”） 《法國民法典》（the French Civil Code）第2393條及以下規定，抵押賦予債權人（已經進行瞭登記）在債務人違約的情況下齣售債務人的財産，即使第三方占有該財産，或者成為不動産的所有者的權利，以擔保其
債權。
抵押可以是約定的（《法國民法典》第2393條）、法律規定的（《法國民法典》第2396條），或司法裁判的（《法國民法典》第2412條）。
抵押是一種從屬的、不可分割的、不喪失占有權的權利。抵押的擔保人應當是財産的所有者並且擁有閤法的讓渡權。
抵押可在不動産及其所有附屬物上以及該不動産和附屬物的用益權和虛有權上登記（《法國民法典》第2397條）。抵押也可以登記在地上權和永佃權上。它適用於所有者或第三方對不動産進行的任何改進。
原則上，抵押必須被登記在現有的不動産上，而不能登記在未來的不動産上。但法國法律規定瞭三個例外（《法國民法典》第2419條和第2420條）：
如果現有的不動産不足以擔保債務並且雙方簽署聲明指齣瞭這種不足，則債務人可以提供其未來的財産的抵押
當抵押的財産在損毀後不足以擔保債務時，債權人可以取得對於債務人的其他財産的另一項抵押
債務人可以授予已經開始建設的不動産的抵押，或者如果債務人已經有權這
樣做
關於約定抵押，抵押閤同必須采用書麵形式並且經公證人公證。隻有履行這種程序纔能讓抵押生效。
此外，抵押在登記之日設立。實際上，抵押還必須對外公布纔能對第三人強製執行（《法國民法典》第2425條）。這個要求通過在相關抵押登記簿上登記來滿足（Conservation des hypothèques/Livre foncier in Alsace-Moselle），並且必須注明授予抵押的不動産、引起登記的債務文件、擔保的應收賬款及其附件（《法國民法典》第2426條及第2428條）。
2006年3月23日的2006-346號條例引入瞭兩種新的約定抵押：
房産價值釋放（《法國民法典》第2422條，法語為hypothèques rechargeables）。這種抵押允許債務人提供抵押，並再次利用該抵押來擔保zui初擔保的債權之外的債權
反嚮抵押［《法國消費者法典》（the French Consumer Code）L 314-1款及L 314-2款，法語為prêts viagers hypothécaires］。反嚮抵押是一個閤同，根據該閤同，銀行或任何其他金融機構同意以一次性放款或分期放款的形式為藉款人提供貸款，通過藉款人的財産（其住房）抵押作為擔保，在藉款人死亡之前或處置或分割抵押的財産（如果發生在死亡之前）之前，不能要求償還本金及其利息
此外，上述條例規定，抵押現在可以覆蓋超過一項現有或將來的債務（《法國民法典》第2421條）。而且，授予抵押是為瞭擔保公證書中規定的債務金額（《法國民法典》第2423條）。
對於擔保的財産及附屬物的金額，該擔保對債權人賦予優先權（《法國民法典》第2193條）。
如果應收賬款因轉讓協議或發生繼承而被轉讓，抵押應跟隨擔保的應收賬款，抵押權人保留其權利。而且，這種轉讓必須進行公布。
希望購買被授予抵押權的不動産的第三人，可以選擇不支付買價並提議擔保的債權人以支付一定的債權金額來替代取消抵押（《法國民法典》第2476~2478條）。債權人可以接受或拒絕該提議。債權人有40天的時間來要求公開拍賣不動産，提齣較第三方建議的價格高10%的價格。如果沒有額外的供應，債權人必須購買該不動産，第三方被視為從未作為所有者。
zui後，抵押在以下情況下消除，注意進行區分：
登記失效：債權人可以更新登記，但是如果債權人未能及時這樣做，抵押仍然存在，但不可對第三人執行（《法國民法典》第2436條）
全部或部分登記（《法國民法典》第2440條）。取消可由放棄其擔保（應收賬款仍然存在，但抵押不存在）或其應收賬款的債權人進行，也可以經司法裁判取消
應收賬款的消除：擔保跟隨應收賬款。但是如果僅有部分應收賬款消除，抵押對整個不動産繼續存在
根據《法國民法典》第2476~2487條，判定由第三人取得不動産
特殊權利 《法國民法典》第2373條及以下規定瞭對不動産的特殊權利。
第2374條中提及的債權人（例如，收取不動産價款的賣方，為購買不動産融資的貸款人，以及這些擔保的繼承人），對於它們的應收賬款的相等金額擁有優先於其他債權人的權利。債權人必須履行一些程序，特彆是要在一定的期限內登記其權利。
無形動産質押（法語為“nantissements de meubles incorporels”） 《法國民法典》第2355條及以下規定，質押是一個閤同，根據該閤同，無形動産被提供給債權人或第三方，並被雙方約定作為償還債務的擔保。質押包括質押債務證券。
關於股權質押或企業無形資産質押，沒有明確規定。但是，這些質押的確屬於《法國民法典》第235條及以下所規定的質押的種類。但是對於股票賬戶有明確的規則，並經2005年2月24日的條例（該條例替代瞭2002年6月6日關於財務擔保閤同的共同體指令）及2009年1月8日關於金融工具的條例修訂。
這些質押的根據是賬戶，而非賬戶中所包含的股權。
質押對雙方有效，但也通過賬戶所有者簽署的聲明對發行公司和第三方有效（《法國貨幣和金融法典》（the French Monetary and Financial Code）第L 211-20 I款）。必須簽署這種聲明纔能讓質押生效。
此外，對於租金收入的質押沒有明確規定。租金收入質押是法國法律下可以采取的一種擔保，但不屬於《法國民法典》第2355條及以下規定的質押種類。
有擔保的債權人對於該賬戶有優先權（《法國貨幣和金融法典》第L 211-20 IV款）。
對於賬戶質押，質押適用於質押之日該賬戶的貸方餘額（《法國民法典》第2360條）。
債務證券質押包括保單質押［《法國保險法典》（the French Insurance Code）第
L 132-10款］。
質押人對其債務人的債務人有對物權。質押可以涵蓋一個或一個以上債務證券；現有的證券（例如租金收入）及未來的證券（即將進行的齣售，或公司未來的利益），即使其存在尚未完全確定（《法國民法典》第2356條及第2357條）。質押可以涉及整個債務證券或僅涉及其一部分，除非債務是不可分割的（《法國民法典》第2358條）。
債務證券質押需要雙方簽訂正式閤同，否則閤同無效（《法國民法典》第2356條）。
質押閤同自其成立之日起可對第三方執行（《法國民法典》第2361條）。在告知債務證券的債務人存在該閤同時，該閤同可對債務證券的債務人執行，除非該債務人直接參加瞭該閤同的訂立（《法國民法典》第2362條）。
該債務人被告知該閤同後，其因此可以閤法地嚮質權人償還債務，而不再嚮其原債權人償還債務（《法國民法典》第2363條）。
與債務證券相關的支付被從擔保價值中扣除。另一方麵，質權人應當將這些支付存入一個存款賬戶中，並且如果債務證券被執行且超齣質押的債務證券，應當嚮債務人支付差額。如果債務人違約，並且在正式通知後8天內未獲得迴應，質權人可以在未償還的債務的金額範圍內沒收存放的款項（《法國民法典》第2364條）。
“提供保證”（法語為“cautionnement”） 法國法律規定瞭這種保證，涉及三方當事人：債權人、債務人，以及就原始債務為債權人提供保證的第三方即保證人。換句話說，保證人在債務人違約時應償還債務（《法國民法典》第2288條）。
即使《法國民法典》沒有強製規定，在公證人的見證下簽署保證協議也是可以的，這有助於證明這個法律行為的存在及其有效性，並且使其能夠對第三人執行。否則，需要履行某些程序，如保證人的書麵形式，除非其作為其業務活動的一部分包含該閤同中。規定須由消費者完成的關於保證的其他程序，詳見問題4。
保證可以是單純的或連帶的。如果債權人有義務用盡主債務人的財産，保證就是單純保證（見《法國民法典》第2299條）。單純保證要求必須為嚮債權人償債而扣押並變賣主債務人的財産，並嚮債權人提供為執行這一程序而需要的足夠費用（《法國民法典》第2300條）。
此外，如果是單純保證，保證人有“分割”權。也就是說，如果同一債務有超過一個保證人（以下簡稱“共同保證人”），各保證人——一般對整個債務負責——要求債權人分割其要求，以使各保證人僅承擔其債務份額。
對於連帶保證，保證人應當明確同意承擔連帶責任，除非其作為業務活動的一部分承擔保證，在這種情況下，該保證人被視為承擔連帶責任。
安慰函 這是《法國民法典》第2322條規定的一種作為或不作為以支持債務人履行對債權人的債務的義務，被稱為“lettre d’intention”。這種支持可能是償還債務或達成商業目的的“君子協議”。
安慰函不適用於原債務，並且與保證既不相同也不類似。
讓與財産作為擔保 為瞭擔保債權，債務人可以選擇將其一項或一項物品的所有權讓與其債權人。如果債務人償還瞭其債務，債權人必須將該物品的所有權歸還給債務人。如果債務人違約，則其允許債權人保留該物品的所有權，但其應當限於應收賬款的價值。法國法律規定瞭兩種方式：帶贖迴權的齣售，以及擔保信托。
後者包括讓與專業債權。
讓與專業債權（法語為“Cession Daily”） 讓與專業債權是商業活動中采用zui多的擔保形式，這主要是由於其簡單性和可行性。
根據《法國貨幣和金融法典》第L 313-23條，信貸機構可以選擇要求其客戶將該客戶目前或未來的應收賬款讓與該信貸機構作為擔保。
如果客戶償還瞭債務，應當將讓與的應收賬款歸還給客戶。
如果債務人違約，債權人——信貸機構——保留債權的所有權，自讓與證書上注明的日期開始，可對第三方執行該債權，即使其他債權人享有優先權。執行該債權不需要其他程序。
在這方麵，與傳統的讓與債權相比，讓與專業債權非常有優勢——傳統的讓與債權被認為很煩瑣，因為一方麵其被限於一次一筆債務，另一方麵需要由司法人員將這種讓與債權通知其他債權人。
信托（法語為“Fiducie”） 在法國，信托（《法國民法典》第2011條及以下）也可以作為一種擔保。債務人作為委托人將一項資産或一項以上資産的所有權轉讓給其債權人。其債權人是信托的受托人，如果債務人之後違約，其債權人也可以成為擔保的信托資産的受益人。如果債務不再存在，債權人-受托人-受益人應當將信托資産歸還給債務人-委托人。另一方麵，如果債務人違約，債權人將獲得信托資産的所有權，而債務人的其他債權人則不能獲得該所有權。
委托人可以超過一個，受益人也可以超過一個。
信托的有效性取決於閤同中提及的旨在保護委托人的兩點：擔保的債務，以及對於轉讓的不動産的價值的估計。
關於讓與專業債權，通過信托轉讓債務在簽訂信托閤同或其修訂之日可對第三人執行。隻有在債務人或受托人通知質押債務的債務人時，通過信托轉讓債務纔可以對質押債務的債務人執行。
信托——作為一種擔保——可以適用於除閤同中zui初提及的債務之外的其他債務。之後信托可以再擔保並適用於新債務（《法國民法典》第2372-5款、第2488-5款）。
如果是在破産程序中，資産仍由破産債務人實質占有的信托與資産由受托人-受益人占有的信托之間存在差彆。當受托人-受益人實質占有信托資産時，如果法官齣於讓債務人維持其業務活動的必要的考慮，可以允許債務人嚮受托人-受益人償還款項以收迴資産［《法國商法典》（the French Commercial Code）第L 622-7，II款］。這意味著相比之下，如果破産債務人仍實質占有資産，受托人-受益人受到的保護要差得多。實際上，在那種情況下，債務人並不需要必須償還債務以收迴資産。
3. 這些擔保設立的形式要件是什麼？
關於此類擔保的形式要件，請參見上文問題2和下文問題5。
從上文可以看齣，質押的範圍並不是賬戶中的證券，而是賬戶本身。
股票賬戶質押是在嚮法人或第三方發齣經賬戶持有人簽署的聲明後，在當事人之間設立的。
該聲明應該包括同意質押證券賬戶，以及日期、質押債務的金額、賬戶要素性質等信息（《法國貨幣和金融法典》第D211-20款）。
該聲明是質押生效的一個條件。質權人具有優先權並且應主張對質押的證券的所有權，同時對於被質押的證券擁有閤法的保留權（第L 211-20 IV款）。
“擔保轉讓”對於股權質押的設立本身並沒有這種要求，但對於股票賬戶有特殊要求（見問題2）。
4.關於上述擔保有沒有特彆的法律規定？它們是針對房地産融資領域而製定的嗎？
關於保證，當涉及不動産融資時，法國立法更傾嚮於保護獲得其閤同義務信息較少的一方。
特彆是在涉及不動産融資時，《法國消費者法典》第L 313~317條及以下條款針對自然人作為消費者的擔保人，規定瞭一係列的規則。
關於特殊權利，法國法律在《法國民法典》第2373條及以下規定瞭貸款人的特殊權利。
關於抵押，法國法律在《法國消費者法典》第L 313-14~L 313-14-2款中規定瞭具體的規則，尤其關於可再抵押的抵押，以保護藉款人和抵押的擔保人，甚至在第
L 314-1款中做齣瞭關於反嚮抵押的規則。
5. 如果上述問題的答案是肯定的，要適用它們，所需滿足的形式要件和實質要件是什麼？這有什麼優勢或好處？
關於保證，在不動産貸款方麵為消費者提供保證的自然人應當符閤某些規定。
適用兩個主要規則：應當告知保證人，並且保證人的義務應當適當。
告知 在履行貸款閤同期間，貸款人必須嚮保證人報告債務人的特定償還事件。該事件被定義為可能會被寫入關於償還事件的全國性文件中的事件。如果貸款人未能這樣做，那麼貸款人將無權主張從zui保證人應當簽署以下聲明（並且僅限於以下聲明），否則其作為保證人的義務無效（《法國消費者法典》第L 313-7款）：
“本人作為 的保證人，保證的zui高總額為 ，包括償還本金和利息，以及 期間的罰息或違約利息。本人承諾，如果 到期未償還該債務，本人將以本人自己的收入和自己的資産嚮貸款人償還應付款項。”
如果保證人承擔的是連帶責任，那麼應當在閤同中明確約定上限，包括利息和其他相關費用。因此，禁止為不動産（或動産）貸款提供無限責任保證（《法國消費者法典》第313-8款）。
成比例 消費者不動産貸款的保證人是受到保護的，從而不會承擔過度的義務：
“信貸機構不能從與自然人簽訂的這樣一種信貸業務貸款閤同中受益：在簽訂閤同時，該自然人的義務明顯與他的資産和收入不成比例，除非其保證人的資産能夠讓他去承擔他的義務。”
如果保證人的義務在他被要求償還債務時仍然是不成比例的，他對於信貸機構的償債義務不可強製執行（《法國消費者法典》第L 313-10款）。
對於自然人保證人，保證不一定存在時間和金額上的限製。但是，獲得這種保證的信貸機構，每年應當將保證債務的數額和截止期限告知保證人；如果在保證閤同中沒有規定截止期限，那麼應當告知保證人，保證人可以隨時撤銷他的保證。
由以上內容可以看齣，貸款人必須將債務人的償債情況報告給保證人。
關於貸款人的特殊權利，其推定存在房地産購買協議和貸款。特殊權利涉及購買的房地産及其所有附屬物（其中的建築物）。它擔保貸款金額以及按照貸款閤同中約定的利率計算的利息，並適用《法國民法典》第2432條中規定的限製。這些規則保護不動産融資中的貸款人。
關於可再抵押的抵押，法國法律傾嚮於保護房地産貸款中抵押的擔保人。《法國消費者法典》第L 314-14-1款明確規定瞭反嚮抵押授予的房地産貸款的完成，以確保獲得擔保人的同意。
根據上述條款，保證人必須收到包含強製信息的抵押情況的文件。如果沒有履行這些程序，將會被處以3 750歐元的罰款，並且貸款人會失去收取貸款利息的權利；在這種情況下，藉款人僅有義務償還貸款協議中規定的本金。
關於反嚮抵押，法國法律傾嚮於保護藉款人免於反嚮抵押的構成所帶來的風險：禁止遊說（《法國消費者法典》第L 314-4款），宣傳應當是全麵真實的（《法國消費者法典》第L 314-3款），先前的要約必須提及貸款的主要要素並且應當至少具有30天的有效期（《法國消費者法典》第L 314-5款和L 314-6款）。
藉款人有10天的考慮期限，在此期間藉款人不能對要約做齣承諾（《法國消費者法典》第L 314-7款）。閤同必須經過公證，否則無效。不遵守這些要求的行為是會受到刑事指控的犯罪（《法國消費者法典》第L 314-16~L 314-19款）。
……
前言/序言
序1
我很榮幸受兩位作者和亞曆山德羅·P·斯卡索（Alessandro P. Scarso）教授之邀為《房地産金融：一條國際化道路》這一富含思想的書籍作序。
我有幸先睹為快，成為這本書的diyi位讀者。我認為它是zui實用、zui簡明的房地産融資指南。以房地産融資的基本原理為基石，作者深入分析瞭結構性房地産融資的前沿問題、貸款協議、子彈式付款、財務杠杆對房地産投資的影響、結構性房地産融資案例、混閤融資形式、巴塞爾協議對房地産融資的影響。大量的問題分析和案例分析是本書的一大特色。
本書並未效仿經典的教科書式寫作風格。恰恰相反，作者首先引齣法律問題，然後從不同的視角提齣切實可行的法律對策，以促進房地産融資交易的達成。因此，對於希望短時間內清楚瞭解房地産融資法律體係概況的銀行業從業者、律師和商人以及法學院和商學院的學生而言，這本書非常具有吸引力。
細節決定成敗。除瞭提供可用於房地産融資交易不同目的的各種定製化方案，本書還對商業實務中很容易忽略的法律細節給予瞭足夠的重視。例如，由於大多數房地産融資交易失敗的原因可以歸結為盡職調查的失敗，本書詳細闡述瞭盡職調查階段的注意事項，尤其是在法律盡職調查階段。
為瞭易於閱讀，本書第二部分還提供瞭非常實用的操作指南，迴答瞭一些主要司法管轄區關於房地産融資的常見問題。這些司法管轄區不僅代錶瞭發展中國傢與發達國傢和地區，也可以反映大陸法係和英美法係的不同特點。房地産融資在不同司法管轄區的比較性研究在全球化時代尤其重要，因為任何房地産融資交易都可能對國際參與者或處於另一司法管轄區的房地産産生法律影響。本書成功指明瞭不同國傢和地區的房地産融資體係的主要區彆。當然，作者也提供瞭適用於七大司法管轄區的統一問捲，鼓勵讀者尋找不同的司法管轄區的共通性。
作為一名中國商法學者，我特彆欣喜地發現本書非常準確地介紹瞭中國有關房地産融資的法律規定。的確，中國根據其自身市場條件和zui佳的國際慣例發展齣瞭一套復雜的房地産融資原則和製度安排。除瞭2007年頒布的《物權法》和1995年頒布的《擔保法》等法律法規之外，中國zui高人民法院的司法解釋也在厘清模糊不明的法律條文方麵起到瞭重要作用。
當然，中國法律是否認可獨立擔保還有待討論。在第九章的第三個問題的答案中，本書寫道：“中國法律目前為止仍不承認獨立擔保。這意味著任何類型的擔保，甚至在確立之後，仍是主債（即貸款閤同）的附屬部分。”在我看來，中國的法院顯然是認可國際商業交易中確立的獨立擔保的。其依據是中國《擔保法》第五條的例外闡述：“擔保閤同是主閤同的從閤同，主閤同無效，擔保閤同無效。擔保閤同另有約定的，按照約定。”2013年，我曾受邀嚮中國zui高人民法院提供獨立擔保司法解釋草案中關於認可國內商業交易中獨立擔保的可能性的法律意見。
zui後但同樣重要的是，我很感激這兩位傑齣作傢的辛苦工作。當我需要在書店數以百計同一主題的書中選擇一本書時，我通常更關注作者的聲譽與背景。賈科莫·莫裏、安東尼奧·馬紮和亞曆山德羅·P·斯卡索完成這本書不僅依靠他們多年的教學與研究成果，而且依靠他們在房地産金融領域豐富的實踐經驗。作為一名中國法律學者，我個人從閱讀這本書中獲益良多。我鼓勵讀者們分享它所呈現的寶貴知識。
劉俊海教授
中國人民大學法學院商法研究所所長
中國消費者協會副會長
中國法學會消費者權益保護法研究會副會長兼秘書長
北京，2014年8月
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