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內容簡介

　　《稅務乾部培訓係列教材：房地産開發企業相關業務稅務處理》的基本內容包括三部分：第一部分是房地産開發企業經營特點與開發流程，主要歸納和介紹房地産開發業務及企業經營特點、房地産開發的業務流程。第二部分是房地産開發企業稅務處理疑難問題分析，重點歸納和講述房地産開發企業稅收政策的一般規定和房地産開發企業特殊業務的稅務處理。第三部分是房地産開發企業主要稅種納稅申報錶審核，主要闡述營業稅、土地增值稅和企業所得稅的納稅申報錶審核。《稅務乾部培訓係列教材：房地産開發企業相關業務稅務處理》的定位有三個方麵：一是解決稅企雙方在處理涉稅業務中的疑惑；二是針對當前不當的稅收籌劃方案，指齣存在的法律風險；三是為稅務機關開展行業稅源監控提供指導。

作者簡介

　　孫麗英，遼寜稅務贏等專科學校稅務稽查教研窒主任，副教授，國傢稅務總局師資庫名師，中國注冊會計師、注冊稅務師、注冊評估師。長期從事稅收教學工作，主講稅務稽查、稅收政策、納稅評估等方麵的課程。其中，房地産稅收相關專題有“房地産開發行業特點與納稅檢查”、“房地産企業稅收政策解析及稽鷹要點”、“房地産相關製度及業務流程”、“房地産業行業評估”等。個人專著及主編教材：《當今執法環境下稅務檢查方法與檢查指引》（大連理工大學齣版社2010年齣版）；《稅務稽查風險問題分析與應對指導》（經濟科學齣版社2013年齣版）。參編高等教育統編教材兩部（副主編）。
　　侯江玲，畢業於東北財經大學，投資經濟管理學士，會計學碩士，遼寜稅務高等專科學校稅務稽查教研室專職教師，國傢稅務總局師資庫名師，執業注冊會計師、高級會計師。多年來主要圍繞企業所得稅、個人所得稅等重點稅種、房地産、金融等重點行業展開學術研究、課題開發和教學實訓等工作，主持完成瞭國傢稅務總局遠程電子教材《房地産企業稅務稽查》，主持編寫瞭新企業所得稅法實施後《財務會計與稅法差異》教材等，發錶財稅實務處理方麵的專業論文二十餘篇。

目錄

第一部分 房地産開發企業經營特點與開發流程
第一章 房地産開發業務及企業經營特點
第一節 房地産開發及企業概況
一、房地産及房地産開發
二、房地産開發企業資質要求
第二節 房地産開發企業的主要業務
一、土地的開發與經營
二、房屋的開發與經營
三、城市基礎設施和公共配套設施的開發
四、代建工程的開發
第三節 房地産開發企業的生産經營特點和産品銷售方式
一、房地産開發企業的生産經營特點
二、房地産開發産品的銷售方式
第二章 房地産開發的業務流程
第一節 房地産開發的一般性業務流程
一、前期準備階段
二、建設施工階段
三、預售及産權轉移階段
第二節 房地産開發的基本審批要求
一、立項審批
二、規劃審批
三、取地審批
四、施工審批
五、銷售審批
六、産權登記
第三節 房地産開發企業的管理體係
一、房地産開發企業內部組織管理體係
二、房地産開發企業外部監督管理體係
三、房地産中介機構
第四節 房地産開發企業的基本財務核算
一、開發産品銷售收入的確認
二、開發産品成本的核算要求

第二部分 房地産開發企業稅務處理疑難問題分析
第一章 房地産開發企業稅收政策的一般規定
第一節 房地産行業經營流程涉及的主要稅種
一、房地産業各環節涉及的稅種
二、房地産開發行業生産經營各階段業務流程涉及的稅種
第二節 房地産開發企業現行稅收政策的一般規定
一、營業稅的一般規定
二、土地增值稅的一般規定
三、企業所得稅的一般規定
四、房産稅的一般規定
五、城鎮土地使用稅的一般規定
六、契稅的一般規定
第二章 房地産開發企業特殊業務的稅務處理
第一節 幾種促銷手段的稅務處理
一、預售收入（預租收入）的稅務處理
二、打摺銷售的稅務處理
三、“買一贈一”銷售的稅務處理
四、“委托銷售（包銷）”的稅務處理
五、“還本”銷售、“先租後售”、“售後迴租”、“售後迴購”的稅務處理
六、以轉讓股權名義轉讓房地産的稅務處理
七、其他方式銷售房地産的稅務處理
第二節 將房地産轉作他用的稅務處理
一、將房地産轉作他用的營業稅稅務處理
二、將房地産轉作他用的土地增值稅稅務處理
三、將房地産轉作他用的企業所得稅稅務處理
四、將房地産轉作他用的其他稅種的稅務處理
第三節 代收代付費用的稅務處理
一、代收代付費用的營業稅稅務處理
二、代收代付費用的土地增值稅稅務處理
三、代收代付費用的企業所得稅稅務處理
第四節 不同經營方式的稅務處理
一、“受托代建”業務的稅務處理
二、“閤作建房”業務的稅務處理
三、“掛靠經營”業務的稅務處理
四、“精裝修”業務的稅務處理
五、“産權式經營”業務的稅務處理
六、“經適房”業務的稅務處理
第五節 關聯交易的稅務處理
第六節 扣除項目的稅務處理
一、閤法憑證扣除的稅務處理
二、計稅成本的稅務處理
三、“甲供材”業務的稅務處理
四、藉款利息的稅務處理
第七節 迴遷安置業務的稅務處理
一、迴遷安置業務的營業稅稅務處理
二、迴遷安置業務的土地增值稅稅務處理
三、迴遷安置業務的企業所得稅稅務處理
四、迴遷安置業務的契稅稅務處理
第八節 配套設施、臨時設施、人防設施（地下停車場）的稅務處理
一、公共配套設施的稅務處理
二、臨時設施的稅務處理
三、營銷設施的稅務處理
四、人防設施（地下停車場）的稅務處理
五、其他無産權證建築物的稅務處理
第九節 其他業務的稅務處理
一、稅款核定問題
二、跨地區經營徵稅問題
三、“假按揭”業務的稅務處理

第三部分 房地産開發企業主要稅種納稅申報錶審核
第一章 房地産開發企業營業稅納稅申報錶審核
第一節 房地産開發企業營業稅納稅申報錶審核要點
一、房地産開發企業《營業稅納稅申報錶》錶樣
二、房地産開發企業《營業稅納稅申報錶》審核要點
第二節 房地産開發企業銷售不動産營業稅項目管理信息的利用
一、房地産開發企業項目登記具體要求
二、稅務機關不動産營業稅項目管理的具體內容
三、不動産項目情況登記錶
……
第二章 房地産開發企業土地增值稅申報錶審核
第三章 房地産開發企業所得稅納稅申報錶審核
參考文獻

精彩書摘

　　“轉讓無形資産”，是指轉讓無形資産的所有權或使用權的行為。轉讓土地使用權，是指土地使用者轉讓土地使用權的行為。
　　“銷售不動産”，是指有償轉讓不動産所有權的行為。不動産，是指不能移動，移動後會引起性質、形狀改變的財産。本稅目的徵收範圍包括：銷售建築物或構築物，銷售其他土地附著物。銷售建築物或構築物，是指有償轉讓建築物或構築物的所有權的行為。以轉讓有限産權或永久使用權方式銷售建築物，視同銷售建築物。銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。其他土地附著物，是指建築物或構築物以外的其他附著於土地的不動産。在銷售不動産時連同不動産所占土地的使用權一並轉讓的行為，比照銷售不動産徵稅。
　　1.營業稅境內外勞務劃分原則問題
　　“境內”，是指提供或者接受條例規定勞務的單位或者個人在境內；所轉讓或者齣租土地使用權的土地在境內；所銷售或者齣租的不動産在境內。
　　2.在建項目轉讓的稅收問題
　　單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續，其實質是發生瞭轉讓不動産所有權或土地使用權的行為。對於轉讓在建項目行為應按以下辦法徵收營業稅：（1）轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資産”稅目中“轉讓土地使用權”項目徵收營業稅。（2）轉讓已進入建築物施工階段的在建項目，按“銷售不動産”稅目徵收營業稅。
　　在建項目是指立項建設但尚未完工的房地産項目或其他建設項目。
　　3.視同發生應稅行為
　　納稅人有下列情形之一的，視同發生應稅行為：（1）單位或者個人將不動産或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；（2）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建築物後銷售，其所發生的自建行為；（3）財政部、國傢稅務總局規定的其他情形。
　　財政部、國傢稅務總局規定的其他情形：（1）抵債，視同銷售不動産。國傢稅務總局《關於以房屋抵頂債務應徵營業稅問題的批復》（國稅函[1998]771號）規定：單位或個人以房屋或其他不動産抵頂有關債務的行為，應按“銷售不動産”稅目徵收營業稅。（2）投資，不徵收營業稅。
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前言/序言

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