編輯推薦

　　人類社會究竟經曆瞭和還會經曆怎樣的發展階段？

　　究竟是中等收入陷阱還是城市化轉型陷阱？

　　在農地已經事實上日益私有化的今天，土地權利之爭究竟是爭什麼？

　　土地開發權與城市化帶來的土地增值應如何分配？

　　為何保障房睏難重重而小産權房野蠻生長？

　　不搞賣地財政，地方政府如何走齣高債務、高風險的泥潭？

　　《城市化轉型與土地陷阱》以令人拍案叫絕的機製設計破題土地迷局。

內容簡介

　　城市化轉型與土地問題是事關中國改革方嚮和發展命運的重大問題，但同時又極其復雜，不僅在實踐中齣現瞭土地財政、地方債務、高房價等連鎖問題，在學術界也引起瞭相當多的爭議和分歧。《城市化轉型與土地陷阱》指齣，目前城市化轉型麵臨的問題已不再是“農村、農民、農業”的老三農問題，而是“農地流轉、農民離鄉務工、農地非農用”的新三農問題。中國的城市化道路要從“土地城市化”真正走上“人的城市化”，並成功實現現代化轉型，其核心是重新調整“土地開發權”的分配，實現公民權利的均等化和人力資本的普遍升級。城市化轉型的製度設計與實踐，圍繞這一主綫展開，重重難關和糾結就迎刃而解。

作者簡介

　　華生，著名經濟學傢，是影響我國經濟改革進程的三項重要變革，即價格雙軌製、國有資産管理製、股權分置改革的主要提齣者和推動者，現任東南大學、武漢大學教授、博士生導師。曾獲孫冶方經濟學奬、中國經濟理論創新奬、首批“國傢級有突齣貢獻的專傢”等奬項。著有《中國改革：做對的和沒做的》《中國股市：假問題和真問題》等。

目錄

前言 城市化轉型看人類社會發展階段與陷阱

第一章 引言：老三農問題的終結與新三農問題的挑戰

第一節 老三農問題和土地問題的曆史演變

第二節 在現代化轉型中齣現的新三農問題

第二章 土地財政的異化與土地權利的分離

第一節 土地財政的異化

第二節 土地所有權之爭的背後

第三節 土地開發權與所有權的分離

第三章 我國土地財産權和開發權分配的曆史沿革和現狀

第一節 曆史沿革

第二節 現狀：亂象不可持續，改革不可避免

第四章 土地製度改革不同思路評析

第一節 土地製度改革的政府思路和政策睏境

第二節 土地製度改革的學界主流思路

第五章 小産權房失控的睏境與保障房的彎路和歧義

第一節 小産權房問題剖析

第二節 保障房的彎路和歧義

第六章 城鄉建設用地增減掛鈎與成渝地票試驗

第一節 城鄉建設用地增減掛鈎的由來、發展與政策效應

第二節 地票試驗的重大突破與緻命缺陷

第七章 土地開發權的分配：理論與海外實踐

第一節 土地開發權分離的經濟學探討

第二節 土地開發權與所有權分離的曆史過程

第三節 土地開發權在不同權利主體間的分配

第八章 土地徵收的法律原則與法律應用

第一節 法律原則一：“公共使用”原則

第二節 法律原則二：“公正補償”原則

第三節 東亞對土地增值分配的法律實踐

第九章 傳統城鎮化嚮新型城鎮化的道路轉型

——土地、戶籍與財稅配套改革的總體設計

第一節 製度設計的指導思想和目標

第二節 新型城鎮化製度框架

第十章 結語

精彩書摘

　　最近，為瞭調控樓市的投資投機需求，從北京開始各地紛紛推齣瞭限購令，同時也引起支持和反對的不同反應。樓市調控關乎國計民生的大局，限購令也還在嚮更多的城市擴展，因此限購令之利弊大有理論清楚的必要。

　　應當說，最敏感而又最先對限購令作齣反擊的，是生計受到威脅的部分房地産商及其代言人。他們上來就斷言房價上漲隻是因為政府土地供應不足，因此調控需求是搞錯瞭對象，是要彆人為政府的錯誤代為受過。客觀地說，房地産商對限購令的冷嘲熱諷，既不奇怪，也沒太大道理。一個巴掌拍不響，供給和需求共同決定價格是經濟學的常識。房地産商比誰都更明白，房地産的黃金定律是位置，位置還是位置。而相同位置上的房産是壟斷稀缺品，再增加多少新用地也無法完全和城市主城區那些區段的住房競爭。本輪房地産調控在增加供給，特彆是大量增加公租房廉租房等保障性住房的同時，抑製投資投機需求應當說是第一次抓到瞭主題，走對瞭方嚮。因此，部分房地産商反對限購令，從齣發點到理論依據，都並不靠譜。隻是他們言詞激烈，又有話語權，很受追逐眼球的媒體青睞而已。

　　更多的人批評限購，則是從反對戶籍歧視和捍衛市場經濟的角度提齣來的。應當說這類批評就客觀、中肯得多。當然也有一些單純從市場經濟普遍原理齣發的人，一般地反對政府乾預，反對行政手段，似乎搞市場經濟政府就不該乾預，就不能采用行政手段和在特殊情況下適當限製消費者權利。這樣就多少削弱瞭自己的說服力。特彆是大傢都知道住宅既是基本消費品，又是投資品，存在著公民權利與財産權利的矛盾與平衡。一般地反對限購和政府乾預，又並沒有進一步解決問題的辦法，隻讓大傢相信市場經濟的自身調節能力，這自然就很難得到多數人的認同。

　　這樣我們就看到不少人都錶示瞭對限購令的支持。他們認為，限購令雖然是一項行政性措施，有一定的副作用，但限購直接壓縮瞭需求，對樓市調控有立竿見影之效，為瞭遏製房價上升的勢頭，兩害相權取其輕，故在總體上還應當肯定和歡迎。其中最有代錶性的是清華大學李稻葵教授“論限購”的萬字長文。他搬齣瞭限購的經濟學理論，認為“限購是常規調控手段失效的情況下所能采取的最後一劑藥。在目前房地産價格持續攀高的形勢下，限購就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。”一嚮快人快語的財經評論人葉檀女士也挺身支持限購在“中國特色的半市場半行政經濟”中的作用。李稻葵教授是我尊敬的同行和朋友，和葉檀女士春節前也纔剛握過手，但事涉大是大非，所以恐怕還得明辨。

　　首先我們應當肯定，限購令的齣發點是限製住宅的投資投機需求，方嚮是正確的，這也是樓市調控以來開始切入正題的積極一步。同時，調控必須適閤國情，可以采取多種經濟包括行政手段，不必作繭自縛，這也不錯。但是，做一件方嚮正確的事情並不是說可以不擇手段、不計代價，特彆是在明明存在很多更好選擇情況下，非要采取這種與改革的方嚮完全相反、副作用極大而又隻有一時錶麵功效的辦法，那就屬於弊大於利，得不償失，實在隻是樓市調控的下下策，應當立即叫停，而代之以更行之有效的經濟手段和更公平的製度設計。

　　限購令的主要問題其實並不是因為它屬於行政手段，而在於它是非顛倒，率先打擊瞭它本來應當優先服務的對象，從而加劇瞭壟斷歧視和分配不公。城市化本來就是農村人口轉嚮城市、邊遠中小城鎮人口嚮沿海和發達大城市移居的過程。因此，各國在城市化的加速轉型期，優先要考慮和滿足的，並不是原先已經在城市中安居就業的居民，而是外來移居人口。這纔是城市化本來的真正含義。因為正是農村人口的城市化帶來瞭城市建設用地擴張的可能，正是移居人口的就業帶來瞭城市的稅收和繁榮。所以，許多成功轉型的國傢在這個過程中的樓市調控無論是用行政手段還是經濟手段，傾斜的恰恰是移居城市的新就業者，而“歧視”的則是城市中已經有住房的居民。

　　但我們的限購令正好相反，它保護城市戶籍居民已有住房的人還可以再買房（所謂2＋1，甚至N+1），對無房的弱勢移居就業者則實行嚴格的歧視，如要求一年乃至5年的就業納稅證明等。這種既無效率又無公平的限購令，顯然違反瞭任何在優先滿足基本需求的約束條件下分配稀缺資源的經濟學原理。而且這裏對錯的區分並不是對外來人口限購5年時間太長、1年2年就閤理，因為對弱勢移居者的任何歧視，都不過是五十步與一百步的差彆。

　　有人說，大城市已經人滿為患，甚至已超過資源和人口承載能力，所以必須限製外來人口。這個上上下下很有市場、貌似有力的論據其實根本站不住腳，而且恰恰反映瞭造成當今中國畸形城市化的傲慢與偏見之根源。

　　首先，且不說這個不斷更改的“極限能力”到底有多少科學性，就是一個城市真正人滿為患，勞動人口自給有餘，首先是應當拒絕外來人口的就業。現在我們的大城市，沒有外地人既無法生存（沒有人掃地做飯、陪醫清汙、送貨保安）也無法發展（沒有人做城市中到處是工地的建築和裝修、也沒有瞭包括媒體在內各新興領域中堪稱中堅力量的北漂、海漂等）。因此，離不開外來人口的就業又否定彆人的權利，是自相矛盾的虛僞。

　　不少西方發達國傢，基於本國人民利益優先的原則限製外國移民，對外國人就業有嚴格限製，這即便在民主法治國傢確也無可非議。但一旦市場確有難以替代的需要且批準瞭外國人閤法就業，法律上就允許就業滿幾年的外國人申請移民和國籍。現在，中國大城市中工作就業8—10年的本國公民都不能申請戶籍，本國戶籍門檻比發達國傢的國籍還高，這是極為荒唐的現象。

　　其二，換個角度看，中國搞瞭世界上最嚴格的城市戶籍管理製度，但我們並沒避免大城市人口不斷膨脹。可見戶籍製度隻是在計劃經濟時代控製人口流動的有效工具，在要素普遍流動的市場經濟中早已過時和失效，負麵作用與日俱增。但限購令不是削除和弱化現行戶籍製度的不閤理，反而進一步強化其作用，這是它受到廣泛批評的主要原因。

　　其三，其實真正導緻大城市過度膨脹的，不是城市不可或缺的外來包括所謂低端服務人口（沒有不同層次勞動就業的城市還是城市，還能運轉嗎？），而是大工程、大項目、大機關在大城市的過度集中。真要擔心人口資源承載能力，分散一些大投資、大項目、大機關，就業離開瞭，大城市的無論高端低端的人口自然會跟著分流。世界上很多發達國傢的政府機關都不在特大城市，許多世界著名大學和跨國公司的總部甚至都在小城鎮，於己於國兩利，就是這個道理。我們現在不去反思自己造成而且還在不斷加碼的投資和機構的過度集中，反過來一麵開齣高價吸引所謂高端人纔，一麵公然歧視自己不可或缺的普通外來就業人口，這是思維邏輯的顛倒和混亂。

　　其實，連開發商都知道，大都市飛奔的房價恰恰是被巨額的基礎設施投資堆齣來的。記得還在奧運籌辦初期北京樓市還很平淡時，一次與潘石屹、張欣夫婦見麵（因後者是我在英國劍橋大學的校友和近鄰），潘石屹當時就預言，在如此規劃的巨額交通和基礎設施投資下，北京房價想不漲都難。

　　現在講經濟結構轉型成瞭時尚。但許多人並不明白，身處城市化發展曆史階段，中國當今最大的經濟社會結構轉型是城市化的轉型。沒有這個轉型，其他的一切結構調整和轉型都是空中樓閣和枝尾末節。在人均4000美元的時候，世界上一般國傢的城市化率是60％，而我們減去沒有住房的以農民工為主體的所謂流動人口，戶籍城市化率僅為34%。麵對從土地城市化嚮人口城市化轉型的這個十二五乃至更長時期的主題和中國社會的主要矛盾，限購令竟然還要開曆史的倒車，這使得任何辯護不免都顯得理屈詞窮。

　　限購令的另一個特點是保護存量、隻動增量。這似乎與我們1980年代雙軌製增量改革有相似之處，其實則大大不然。中國改革的成功經驗是保護和封閉計劃存量，發展市場增量，使市場力量不斷變大，最後取計劃存量而代之。但限購令是保護和發展存量，限製增量。它對居民現有住房，無論多少套，一概不聞不問，很多還繼續開綠燈，相反對外來移民這個代錶城市化發展方嚮的增量下手嚴加控製，這與中國增量改革的經驗正好是背道而馳。

　　……

前言/序言

很好，物流快，還沒有損傷，棒棒噠

好書！作為萬科的獨立董事華生寫的，有助於瞭解寶萬之爭，見解獨到，啓人深思。

絕對值。

這本書對我的專業學習很有幫助，瞭解瞭土地製度方麵的專業知識。

好。。。。。。。。。。

華生的書都值得一看，不錯

最愛華生的書

還不錯，看完追加評論

華教授的書要認真看看