編輯推薦
1.中國金融市場有影響力的經濟學傢之一、股市宏觀分析diyi人、方正證券shouxi經濟學傢任澤平博士力作!
2.提齣“新周期”“經濟L型”“一綫房價翻一倍”“新5%比舊8%好”“5000點不是夢”“改革牛”這些振聾發聵重要判斷的任澤平博士對房地産市場再發聲,《房地産周期》帶你看穿中國房地産市場重重迷霧!
3.房價還會漲嗎?房子還能買嗎?買哪裏的房子?什麼造就瞭一綫房價隻漲不跌的神話?中國房地産泡沫風險有多大?什麼是長效機製?一本書看懂逃不開的房地産周期。十年研究精華。不僅是研究,更重要的是可以實戰!
內容簡介
房地産是如此的重要,而又如此的廣受爭議。它是財富的象徵、經濟周期之母、金融危機的策源地、大類資産配置的核心,同時它關係民生福祉、社會穩定、實體經濟競爭力。對於如此重要的問題,長期以來社會各界對於房價、泡沫風險、人口流動、城市規劃、大城市病、長效機製等存在廣泛的爭論、分歧乃至誤解。
本書是作者過去十年研究的一個總結,對關於房地産的一係列重要問題進行瞭長期認真的研究、推敲和琢磨,以期能夠經得起時代的檢驗。書中采用廣泛的國際視野、豐富的曆史資料、紮實的數據邏輯,試圖尋找那些爭論和誤解背後的真相以及事實,並建立分析房地産周期的邏輯框架,以期既能很好地解釋過去,又能可靠地推演未來。
作者簡介
任澤平,現任恒大集團首席經濟學傢(副總裁級)兼恒大經濟研究院院長。曾先後擔任國務院發展研究中心宏觀部研究室副主任,國泰君安證券研究所董事總經理、首席宏觀分析師,首都金融智庫專傢,科技部國傢高新區升級評審專傢,中國金融40人論壇特邀研究員,中國新供給50人論壇成員,中國人民大學兼職研究員,對外經貿大學兼職教授。中國人民大學經濟學博士,清華大學經濟管理學院博士後。
長期從事宏觀經濟、貨幣金融、房地産、公共政策、産業經濟等領域研究。2015年帶領團隊在中國機構投資者的各大評選中,獲得新財富、水晶球、第1財經、AMAC等宏觀第1大滿貫,獲得新財富四項大奬,為新財富分析師評選曆史上獲此殊榮的第1人。先後提齣“新5%比舊8%好”、“5000點不是夢”、“改革牛”、“一綫房價翻一倍”、“經濟L型”、“新周期”等重要判斷, 是中國金融市場上具有較大影響力的經濟學傢之一。
曾參與重大文件和改革方案起草,在國務院發展研究中心量化績效考核常年名列前茅。在《人民日報》、《經濟研究》等報刊發錶文章百篇,專著《宏觀經濟結構研究》入選“當代經濟學文庫”,齣版譯著《從奇跡到成熟:韓國轉型經驗》,齣版專著《大勢研判:經濟、政策與資本市場》。
目錄
導論
第一篇 房地産周期的基本規律與國際經驗:一綫房價隻漲不跌的神話
第一章 中國房地産周期研究
第一節 房地産周期的決定因素:長期看人口、中期看土地、短期看金融
第二節 房地産長周期的階段性特點:理論邏輯與國際經驗
第三節 中國房地産周期:過去、現在與未來
第四節 房地産政策工具的影響機製分析與國際比較
第五節 增速換擋期德日颱韓的房市走勢及啓示
第二章 人口遷移的國際規律與中國展望:城市的勝利
第一節 人口遷移的主要理論邏輯
第二節 國際上人口遷移規律:城市的勝利
第三節 中國人口遷移趨勢:步入第二階段,嚮大都市圈集聚
第四節 中國人口遷移展望:集聚與分化
第三章 從國際經驗看北京、上海等超大城市人口發展趨勢:人口控製VS城市規劃
第一節 城市人口集聚的基本邏輯與國際經驗
第二節 北京、上海人口增長仍有較大潛力
第三節 交通擁堵、環境汙染、資源約束與人口規模
第四節 北京、上海人口發展存在的突齣問題
第五節 完善北京、上海人口調控政策和城市規劃
第二篇 房地産市場風險:十次危機九次地産
第四章 全球曆次房地産大泡沫:催生、瘋狂、崩潰及啓示
第一節 美國1923—1926年佛羅裏達州房地産泡沫
第二節 日本1986—1991年房地産泡沫
第三節 中國1992—1993年海南房地産泡沫
第四節 東南亞1991—1996年房地産泡沫與1997年亞洲金融風暴
第五節 美國2001—2007年房地産泡沫與2008年次貸危機
第六節 曆次房地産泡沫的啓示
第五章 中國房地産泡沫風險有多大?
第一節 什麼造就瞭中國一二綫城市房價隻漲不跌的不敗神話:城鎮化、居民收入和貨幣超發
第二節 絕對房價:居於世界前列
第三節 房價收入比:一二綫城市偏高,三四綫城市基本閤理
第四節 庫存:去化壓力比較大的是三四綫中小城市
第五節 租金迴報率:整體偏低
第六節 空置率:三四綫城市高於一二綫城市
第七節 房地産杠杆:居民杠杆快速上升但總體不高,開發商資産負債率快速上升
第六章 這次不一樣? 2015m2016年中國房市泡沫與1991年日本、2015年中國股市比較
第一節 中國一綫城市房地産泡沫程度很高:與日本和香港比較
第二節 與過去比:此輪一綫城市房價上漲的新特點
第三節 與日本1986一1991年房地産大泡沫比
第四節 與2015年中國股市大泡沫比
第五節 一綫城市房價泡沫的影響與風險
第七章 保匯率還是保房價:來自俄羅斯、東南亞和日本的啓示
第一節 房價和匯率的理論關係
第二節 “俄羅斯模式”:棄匯率、保房價
第三節 “日本模式”:保匯率、棄房價
第四節 “東南亞模式”:棄匯率、棄房價
第五節 來自三種模式的啓示
第三篇 房地産政策與製度:短期調控和長效機製
第八章 德國房價為什麼長期穩定、在全球獨善其身?
第一節 德國房價長期穩定、在全球獨善其身
第二節 德國住房供給:居住導嚮的製度設計,總量充足、市場多元
第三節 德國住房需求:貨幣政策盯住通脹,住厲金融政策長期保持中性,城市體係均衡第四節 啓示
第九章 中國房地産調控二十年:問題、反思和抉擇
第一節 1998—2001年:房改啓動市場
第二節 2002—2004年:抑製房地産市場過熱
第三節 2005—2007年:穩定住房價格
第四節 2008—2009年:刺激住房消費
第五節 2010—2013年:遏製房價上漲
第六節 2014—2016年9月:藉穩增長和去庫存,再度刺激
第七節 2016年9月至今:長短結閤,促進健康發展
第八節 曆次房地産調控的反思
第十章 誰是房地産盛宴的最大受益者:房價構成分析
第一節 從宏觀來看,土地齣讓金和稅收占房價的八成
第二節 從中觀城市來看,土地齣讓金和稅收占房價的六成左右
第三節 從微觀企業來看,土地齣讓金和稅收約占房價的六成左右
第十一章 地王之謎:來自地方土地財政視角的解釋
第一節 地王頻齣和高房價背後的製度因素:土地財政
第二節 土地財政的曆史和成因
第三節 土地財政是地方政府的核心
第四節 客觀認識土地財政的積極作用
第五節 正視土地財政帶來的待解問題
第六節 改革完善土地財政
第十二章 供需錯配、人地分離:一綫城市高房價、三四綫城市高庫存的根源
第一節 人口遷移趨勢:大都市圈化
第二節 人口城鎮化與土地城鎮化背離
第三節 解決之道:從短期調控到長效機製,從限製需求轉嚮供給側改革
第十三章 房産稅會推齣嗎:從曆史和國際視角推斷
第一節 房地産稅改革的國際經驗與國內必要性
第二節 個人住房房産稅推齣需要具備六大前提條件
第三節 房産稅的曆史和效果
第四節 其他國傢和地區房産稅實踐經驗
參考文獻
後記
精彩書摘
《房地産周期》:
第二,融資期限錯配。基礎設施項目屬中長期項目,建設周期一般在5年以上,而地方投融資平颱的銀行貸款期限一般在5年以內,部分信托貸款的期限甚至為1年,導緻地方政府麵臨貸款集中到期的償還壓力。
第三,還款來源不穩定。土地齣讓金是償還地方政府債務的主要來源,但土地齣讓金與房地産市場密切相關,易受調控政策影響,導緻地方政府的土地齣讓收入不穩定。土地齣讓金以土地供給為前提,但可供轉用的農用地數量不是無限的,一旦未來無地可賣,地方財政將陷入睏境。
第四,依賴於房價上漲。當土地齣讓價格在高位時,地方政府通過藉新還舊等模式,還本付息尚可繼續維持,因此在“房價:地價:抵押品價格”的正反饋過程中,價格上漲是核心因素,係統性風險逐步放大,卻不存在糾偏的機製。一旦房價不振,風險將在此鏈條上快速傳導,地方政府土地轉讓金會受到極大影響,很可能還本付息睏難,地方政府將麵臨很大的債務風險,甚至影響到醫藥、教育、環保等民生領域的剛性支齣。
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