本書是我國不動産登記製度改革以來對理論、政策、技術以及實務等不動産登記疑難問題的全麵釋疑，是全程參與國傢不動産登記改革立法研究人員和基層一綫實操同誌集體智慧交融共識的權wei呈現。本書共88個典型問題，均歸納提煉於長期組織或參與各級不動産登記業務培訓交流的日常工作實際。
本書的編寫以問題解答“實用性”為導嚮，在對問題深入理論解構的基礎上，既緊扣現行不動産登記製度精神，又zui大限度上尊重並汲取實踐中的成熟通行做法和有效實操經驗。本書既是不動産登記實務工作者必備的工作用書，又對不動産登記理論研究和立法工作有重要參考作用。

作者簡介

張富剛，國土資源部不動産登記中心研究員，博士。長期從事不動産登記理論、政策與實務研究，全程參與《不動産登記暫行條例》《不動産登記暫行條例實施細則》《不動産登記操作規範（試行）》及《自然資源統一確權登記辦法（試行）》等研究起草和修改論證工作，在全國開展不動産登記培訓授課數十次。主持或參與不動産登記、土地利用管理等領域重大研究項目三十餘項，先後主編《不動産登記暫行條例實施細則釋義》《不動産登記製度理論探究》等多部著作，在國內外學術期（報）刊發錶論文三十餘篇，榮獲省部級科學技術奬勵一等奬1項、二等奬2項。
翟國徽，國土資源部不動産登記中心副研究員。長期從事不動産登記、國土資源法治等方麵政策理論研究，全程參與《不動産登記暫行條例》《不動産登記暫行條例實施細則》《不動産登記操作規範（試行）》等研究起草工作。主持或參與不動産登記、土地礦産管理等方麵課題二十餘項，在《中國土地》《中國礦業》等核心或重要刊物發錶相關研究文章近百餘篇，齣版或參編Foreign Direct Investment And Local Linkages、《不動産登記製度理論探究》（副主編）、《不動産登記暫行條例實施細則釋義》（副主編）等著作二十餘部。
謝蓉，國土資源部不動産登記中心助理研究員，法學博士。全程參與《不動産登記暫行條例》《不動産登記暫行條例實施細則》《不動産登記操作規範（試行）》《自然資源統一確權登記辦法（試行）》等研究起草工作。赴多個省市授課解讀不動産登記製度，主持或參與不動産登記相關課題十餘項。參編《不動産登記暫行條例實施細則釋義》《不動産登記製度理論探究》《不動産登記工作手冊》等著作，先後在各類學術期刊發錶論文十餘篇。

前言
1.如何準確把握不動産登記工作的功能定位？
2.如何妥善處理登記與交易的關係？
3.不動産登記機構應如何正確履行法定職責？
4.新時期，地方各級不動産登記機構應如何做好不動産登記資料移交工作？
5.不動産登記特殊過渡階段，各相關部門應如何正確履行不動産權屬糾紛調處職責？
6.如何正確理解不動産登記相關法律政策的適用問題？
7.如何處理好開發區、新區或園區的不動産登記管轄問題？
8.原來各相關部門的不動産登記人員劃轉到不動産登記機構之後，應如何做好銜接管理？
9.如何準確理解國土資源行政主管部門、不動産登記機構與不動産登記中心之間的區彆與關聯，設計好不動産登記業務辦理的審核權限與流程？
10.不動産登記單元應如何設定？
11.不動産登記實務中應如何進行土地麵積分攤？
12.閤並或分割不動産應如何辦理登記？
13.一個不動産單元同時跨兩個地籍區或地籍子區的情況下,應如何進行不動産單元編碼？
14.不動産登記職責整閤後，房屋測繪工作應如何組織實施？
15.如何正確理解與適用房屋和國土部門的不同測繪技術標準？
16.如何正確把握實地查看、調查等登記審核手段與不動産權籍調查的關係？
17.房屋等建築物、構築物跨占兩宗或多宗土地時，不動産單元如何設定，編碼如何編製？如何辦理登記？
18.關於建築區劃內地下商場、車庫、地下室等特定空間的登記應如何辦理？
19.地下人防停車位（庫）如何辦理登記？
20.當事人提交不動産登記申請時，是否應該提交交易確認單、交易告知書以及不動産交易網簽閤同？
21.不動産登記的申請主體主要包括哪些？
22.監護人代為申請的，哪些材料屬於被監護人為無民事行為能力人、限製民事行為能力人的證明材料？登記機構應如何審核這些監護關係證明材料？
23.當事人是否可以通過網上申請方式提齣不動産登記申請？
24.離婚協議書已經明確約定雙方不動産權利歸屬的，當事人可否持離婚協議書進行不動産登記的單方申請？
25.夫妻雙方在婚姻存續期間購買的不動産，不動産交易閤同上的簽名是夫妻中的一方，在登記時是否需要夫妻雙方共同申請？
26.人民法院、仲裁委員會等的生效法律文書中已明確原買賣閤同無效或證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段取得房屋登記的，不動産登記機構是否可以憑此依法進行更正登記？
27.購房人從房地産開發企業購買房屋，商品房轉移登記是否可以由購房人單方申請？
28.實務中，如何正確適用依囑托登記的相關規定？
29.當事人以信息公開方式申請查詢復製不動産登記資料的，不動産登記機構是否受理？
30.對於隻有房屋所有權證、無土地使用權證的不動産，人民法院發齣協執，要求給申請執行人直接辦理轉移登記的，登記機構應如何辦理？
31.開發企業對土地申請辦理首次登記後，房屋竣工後對該房屋的登記應當辦理首次登記還是變更登記，是否需要先行注銷原國有建設用地使用權？
32.關於土地和房屋用途不一緻的情況下，不動産登記機構應如何辦理登記？
33.對於綜閤用途的土地,登記機構應如何準確填寫記載土地用途及使用權期限?
34.房改房的權利人因取得不動産時騙取登記，現被審批部門撤銷房改資格，原産權單位要求登記機構撤銷該行為並申請更正登記，登記機構應如何辦理？
35.當事人處分共有不動産的，登記機構應如何辦理？
36.申請人在申請不動産登記時，提供我國港澳颱地區或外國的司法文書和公證文書，登記機構應如何辦理？
37.不動産登記機構如何正確履行登記審核職責？
38.國有建設用地上的房屋，在辦理首次登記時，是否需要提交施工許可證、建設工程規劃許可證以及消防、環保、人防等材料？
39.《暫行條例》要求一次性告知申請人應補正的全部內容，但是登記機構在受理後的審核過程中能否再次要求補正補齊其他相關材料？
40.因繼承、受遺贈取得不動産，當事人申請登記的，不動産登記機構應如何辦理？
41.開發商申請國有建設用地上的商品房首次登記時，可否不頒發不動産權證書或頒發集成版不動産權證書？
42.《實施細則》第17條規定公告期15個工作日，期滿無異議或異議不成立方可登記，但第22條第2款對滅失聲明15個工作日後，沒有規定“無異議或異議不成立”，是否不須徵詢異議也可補發？
43.連續登記原則在實踐中的具體錶現有哪些？
44.以齣讓方式取得國有建設用地上的房屋已全部齣售，但一直未辦理房屋所有權證，現業主申請辦理不動産權證書時，開發商不予配閤或找不到的，登記機構應如何辦理？
45.國有劃撥建設用地上的房屋依法辦理房屋所有權證但未辦理土地證，或房屋所有權證和土地證都有，但房屋所有權發生多次轉移後一直未辦理土地變更登記的，現業主申請不動産轉移登記，如何辦理？
46.土地批準用途與房屋規劃用途不一緻，應如何辦理轉移登記或抵押登記？
47.因曆史上房地産開發中用地、規劃或建設等手續不完善尚未辦理不動産首次登記，現當事人申請辦理不動産登記的，不動産登記機構應如何辦理？
48.分期開發建設的商品房小區，小區道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房等業主共有部分是否可以由開發商分期申請登記？
49.土地綜閤開發利用背景下，一宗土地上存在商業、住宅等多種用途、不同使用期限的情形，不動産登記機構應如何辦理登記？
50.劃撥用地上的房屋能否抵押？應如何辦理登記？
51.土地尚未辦理登記的情況下，權利人持房屋所有權證申請辦理抵押登記，是否需要先換發不動産權證後再做抵押登記？
52.針對設施農用地上建造的建築物、構築物提齣登記申請的，登記機構能否辦理並發放不動産權證？
53.針對“一戶多宅”、麵積超占、混閤用途等情況，登記機構應如何辦理不動産登記？
54.農村“村改居”後，原房管部門已經為居民住房頒發瞭房屋所有權證，但土地尚未登記發證，現房屋所有權人申請辦理不動産登記手續，應如何處理？
55.辦理宅基地使用權及房屋所有權首次登記時，因鄉村規劃不完善、權屬來源資料不齊全等原因，農民無法提供登記申請的必備材料的，登記機構應如何處理？
56.宅基地使用權人應如何界定？登記為戶還是傢庭成員？
57.如何處理和應對長期分散登記導緻的林權和土地等各類不動産重復登記發證的問題？
58.申請人憑原先頒發的水域灘塗養殖證換發不動産權證的，登記機構應如何辦理？
59.同一承包地塊上既有林木，又有草地，應如何進行登記發證？
60.在海域使用權登記實踐中，海域使用權的審批交易管理部門和不動産登記部門如何實現高效銜接？
61.通過設定地役權的方式使用土地建造的建築物、構築物，如電信信號基站、電網基站、廣告牌等，能否頒發不動産權屬證書？
62.登記實務中，抵押權人的主體資格有什麼限製？
63.哪些財産不能作為抵押物設立抵押權？
64.在建建築物抵押登記時，如何劃定不動産登記單元？
65.登記實務辦理中，建設用地使用權抵押登記與在建建築物抵押登記應如何做好銜接？
66.登記機構在辦理在建工程抵押登記工作中，如何準確把握在建工程抵押的抵押權人主體範圍、抵押人主體範圍和貸款資金用途問題？
67.在土地上存在在建建築物（可能閤法或違法）的情況下，登記機構可否僅辦理建設用地使用權抵押權登記？
68.因地上建築物、構築物不符閤規劃條件，隻辦理瞭建設用地使用權抵押登記，待規劃手續補辦後，地上建築物、構築物是否隨之一並抵押？
69.不動産超額抵押的，不動産登記機構是否需要審查？
70.如何正確理解《實施細則》中的“預購商品房抵押登記”的性質？
71.抵押雙方因擔保範圍的變更申請抵押權的變更登記，登記簿中沒有“擔保範圍”的記載項目，登記機構應如何辦理？
72.最高額抵押債權數額確定後，轉為一般抵押權，抵押雙方申請債權確定登記並同時申請主債權數額變更，但現登記中沒有抵押權確定登記這一登記類型，應如何辦理？
73.債權人轉讓部分債權，當事人若約定最高額抵押權隨同部分債權的轉讓而轉移的，登記機構應如何辦理？
74.不動産登記機構在辦理抵押登記時，是否應當記載抵押期限？
75.利害關係人申請更正登記時，是否必須提交登記簿記載權利人同意更正的證明材料？
76.辦理不動産登記依據的閤同被生效法律文書撤銷或公證文書被公證機構撤銷，登記機構能否依申請人申請辦理更正登記？
77.登記機構在異議登記辦理中，如何準確把握利害關係人的範圍？
78.在不動産存在權屬爭議的情況下，登記機構應如何辦理？
79.商品房預售後，開發商不按約定配閤辦理預告登記，能否單方申請？在非預售情況下，如當事人之間進行房屋買賣或抵押，並約定辦理預告登記，一方當事人不予配閤的，能否單方申請？
80.預告登記期間，預告權利人死亡的，應如何辦理後續的本登記？
81.依人民法院等國傢有權機關囑托辦理查封登記後，若查封期限屆滿後無續封，登記機構如何辦理查封登記注銷業務？
82.在登記與交易職責分設的地區，法院囑托登記機構辦理不動産預查封登記時，應如何辦理？
83.已被預告登記的不動産是否能查封？宗地之上有部分預購商品房辦理預告登記，能否協助查封開發企業整宗地使用權？
84.如何準確理解不動産登記查詢製度中的利害關係人？
85.當事人能否通過互聯網而無須到登記辦事大廳直接查詢、復製不動産登記資料？
86.不動産登記機構在風險防範方麵應注意哪些事項？
87.不動産登記發生錯誤給當事人造成損失，登記機構承擔民事賠償責任還是行政賠償責任？
88.登記機構因登記錯誤承擔賠償責任的，承擔的是過錯責任還是無過錯責任？
附錄一不動産登記暫行條例
附錄二不動産登記暫行條例實施細則

精彩書摘

　　《不動産登記疑難問題精解》：
　　1.權屬界綫封閉
　　不動産單元的權屬界綫不是必須以實際存在的實物作為分割界綫，隻要通過某種方式，能夠使此不動産與彼不動産相區分即可。不動産權屬邊界通常可以通過界址點進行確定，界址點一旦確定瞭，不動産的位置、形狀、麵積和權屬界綫也就確定瞭。
　　土地、海域一般由首尾相連的界址點構成權屬界綫。房屋等建築物一般由頂蓋、牆體等維護結構形成的固定界綫構成權屬界綫。産權式商鋪、車位等沒有牆體等維護結構的特定空間，可以在地麵埋設鉚釘、銅釘等永久固定於地麵的界標或利用鋼條、畫綫漆等在地麵上劃定明確的界綫，以區分不動産權屬邊界。橋梁、碼頭、油庫、隧道等構築物，可以構築物外圍輪廓為權屬界綫。公路、鐵路以及建築區劃內的道路、綠地等定著物可由該定著物占用土地的外圍界綫構成權屬界綫。
　　2.具有獨立的使用價值
　　作為物權客體的物，必須具有使用價值，可以被人力所支配。不為人所控製，或沒有使用價值的物，不能作為民法上所視之物。同時，按照“物權客體特定”原則，物須可以為權利人獨立、排他地使用。因此，作為物權客體的不動産須具有使用價值，且可以被權利人獨立使用。一個不動産即使權屬界綫封閉，但沒有使用價值或不具備獨立使用條件，也不能劃分為一個獨立的不動産單元。
　　二、不動産單元的設定
　　……

前言/序言

前言
不動産統一登記製度作為一項基礎性製度，是切實保護公民閤法財産權益、維護市場交易安全的重大舉措，對建立健全我國社會主義市場經濟體製，提高國傢治理能力和治理體係現代化具有重大意義。自2013年《國務院機構改革和職能轉變方案》正式啓動不動産統一登記製度改革以來，國土資源部深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署，在地方各級黨委政府和相關部門的通力協作下，基本實現瞭登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平颱的“四統一”。截至目前，除西藏部分縣以外的全國所有地區均已實施不動産登記“發新停舊”工作，不動産統一登記製度已在基層全麵落地，不動産統一登記工作取得重大進展。
不動産統一登記工作在我國尚屬於一項新生事物。製度構建與落地實施僅是重大改革進程的第一步，如何確保這一新生製度長期規範有序地運行纔是關鍵和難點所在。自2015年3月1日不動産統一登記製度在江蘇徐州破冰啓程至今，我國不動産統一登記工作摸索前行兩年有餘，各級不動産登記機構在地方黨委政府的大力支持下，積極創新，勇於擔當，主動作為，在不動産統一登記實踐中紛紛形成瞭諸多行之有效、特色鮮明的典型模式、做法，為我國不動産統一登記製度的後續創新發展注入瞭巨大活力。與此同時，問題與成效交織共存，阻力與障礙疊加放大，已成為地方普遍現象，且態勢愈加嚴重。尤其在長期分散登記中，因相關管理環節不規範、不完善、不到位等導緻的登記發證難題層齣不窮，備受輿論和社會熱議，在一定程度上製約著不動産登記工作的健康有序推進，甚至引發誤解誤讀，亟須破題。根據2017年全國國土資源工作會議關於全麵加強不動産權益保護的要求以及不動産登記工作總體安排，國土資源部將抓好不動産登記製度完善和登記規範化作為今年的一項重點工作任務。為充分契閤這一現實要求，依法妥善解決登記實踐中遇到的疑難問題，指導各級不動産登記機構有序做好各項實務工作，國土資源部不動産登記中心有關人員在長期全程參與完成
《不動産登記暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）、《不動産登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）、《不動産登記操作規範（試行）》（以下簡稱《操作規範（試行）》）等不動産登記立法支撐工作的基礎上，進一步立足本職，主動作為，通過組織開展多層次的深度調研，組織理論與實務專傢深入研討交流等，最終編寫形成瞭《不動産登記疑難問題精解》一書。
本書的麵世凝聚瞭眾多專業人士的心血，是一項集體智慧的結晶，參與本書編寫的作者兼具理論與實務之長，編寫人員既有全程參與《暫行條例》《實施細則》《操作規範（試行）》立法執筆起草者，也有北京、天津、青島、深圳、成都等地方登記實務部門經驗豐富的業務骨乾，他們多年來緻力於不動産統一登記製度理論研究，一直深度參與國傢和地方立法工作，並長期作為國傢層麵不動産登記業務培訓的主要師資代錶，赴各地開展業務培訓交流，在理論探索、實務操作及問題解答等方麵積纍瞭豐富的經驗。
本書的編寫耗時一年有餘。本成果醞釀的齣發點是基於我們長期組織或參與各級不動産登記業務培訓交流的日常工作實際，陸續收集梳理瞭500餘個涉及理論、政策、技術以及工作組織等方麵的不動産登記疑難問題，在此基礎上，我們編寫組通過研討分析，進一步歸納提煉，最終精選齣80餘個關注度高、共性強的重點問題，然後逐一分工落實。其間，我們曆經瞭近10次基層調研、20餘次會議研討、10餘次文稿修改，不斷反復推敲，最終成稿。在撰寫過程中，我們始終堅持以問題解答“實用性”為導嚮，堅持“尊重曆史、依法依規、兼顧實踐、便民利民、維護權益”的基本原則，在對問題進行深入理論解構的基礎上，既緊扣《物權法》《暫行條例》及《實施細則》《操作規範（試行）》等現行製度精神，也最大程度上尊重並汲取不動産登記實踐中的成熟通行做法和有效實操經驗，兼具瞭理論性和實務性的融閤，體現瞭現實性和前瞻性的統一，最大限度做到貼近基層，服務實踐。
在本書編寫過程中，為確保成果的嚴謹、準確和權威，我們特邀請原中國土地勘測規劃院院長、教授級高級工程師程燁和北京大學法學院教授常鵬翱兩位業界權威對書稿予以審閱指導，他們提齣瞭很多寶貴意見和建議，在此錶示衷心感謝！此外，中國地質大學研究生南锡康，中國人民大學研究生韓文靜，中央財經大學研究生楊慧、鬍宇航等在問題梳理和後期修改等方麵也做瞭大量工作，付齣瞭辛勤勞動，在此也一並錶示感謝！
最後需要說明的是，雖然本書盡可能地力求準確、詳盡、通俗地闡釋各類問題涉及的相關法條內容，但與紛繁復雜的不動産登記實踐相比，本書作者對不動産登記有關規定的理解難免存在局限或不足，對一些長期存在爭議的問題也難以給齣定論，僅供不動産登記理論界、實務界的廣大同人參考和批評指正。因時間緊促，本書中的一些缺點和錯誤在所難免，請廣大讀者指正。
編者
2017年3月30日

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