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産品特色

內容簡介

——為我們財稅人的——

新夢想 新實踐 新徵程

當今財稅界三位大咖齊力閤著此書

給諸位帶來一份財稅饕餮大餐——

業務全流程各環節 逐項深入剖析

國傢法規地方規定 全麵完整體現

完善精進稅務策劃 走在行業前列

作者簡介

樊劍英（主編）

■ 財稅智庫專傢谘詢團成員，金稅橋（集團）稅務師事務所項目閤夥人，中稅谘詢集團高級閤夥人，天和智庫（北京）經濟研究所專傢委員會委員，國傢稅務總局網絡學院講師，中國房地産財稅谘詢網講師，中國注冊稅務師行業繼續教育特聘老師，北京市注冊稅務師協會師資庫特聘老師，河北省注冊稅務師協會師資庫特聘老師，解稅寶特聘老師，稅務師，房地産納稅策劃專傢，中國民主同盟盟員，房地産業、建築安裝行業財稅實戰專傢、企業稅務顧問。

■ 先後在《中國稅務報》《海峽財經導報》等報刊發錶大量財稅論文，編著有《房地産開發企業納稅實務與風險防範》等財稅圖書。

段文濤（副主編）

■ 國傢稅務總局稽查人纔庫成員，中國注冊稅務師行業繼續教育特聘老師、師資庫講師，湖南大學研究生院校外導師，湖南大學經貿學院兼職教授，湖南省財稅法學研究會常務理事，長沙市首屆“十大影響力法治人物”。

■ 長期從事涉稅法律、稅務稽查實務、營改增及增值稅、地方稅收政策、徵納雙方涉稅風險防範的研究。

王駿（副主編）

■ 中國財稅浪子，新浪知名財稅博客博主。

■ 北京中翰聯閤稅務師事務所閤夥人。

內頁插圖

精彩書評

讀書識人。樊劍英老師以其精湛的業務操作能力主編的《房地産開發企業營改增後稅收與會計全流程操作實務》一書，見微知著，深計遠慮，涵蓋瞭房地産開發全程各個環節，是房地産財稅人員必讀書，也是房地産經營管理人員案頭必備的工具書。

——尤長生 新疆世紀興業投資集團有限公司總裁

喜見一部營改增後以房地産項目開發流程為主綫、集會計核算與稅法實務於一身、對房地産財稅領域具有指導性意義的實用工具書問世。厚積而薄發，本書是作者多年從事房地産財稅研究的心血結晶，對於廣大房地産財稅工作者提升實踐操作能力大有裨益。

——陳玉琢 國傢稅務總局稅務乾部進修學院教授 稅收經濟教研室主任

因稅結緣，樊劍英老師是我多年的良師益友，其主編的《房地産開發企業營改增後稅收與會計全流程操作實務》一書提煉瞭項目開發全流程營改增後的財稅疑難問題，政策解析與實操經驗心得相結閤，有深度、有廣度、有提醒、有方案，是房地産投資、開發、銷售、財務人員非常實用的工具書。

——周麗函 恒大地産集團華東公司財務經理

捲置案頭，蓬蓽生輝，開捲解惑，老師猶在身邊。財稅智庫的專傢們忠實於稅法，磨練於實踐，大處著眼，小處著手，緊緊把握時代脈搏，用心撰寫的《房地産開發企業營改增後稅收與會計全流程操作實務》讀得懂、用得上，一定是房地産開發企業財稅人員的好幫手、好老師。

——李炯梅 財稅智庫創始人

立足實務乃本書極大特點，本書根據房地産、建築業營改增及其他全新法規政策詮釋房地産開發全流程的會計與納稅實務，政策解析與案例分析、問題解答相輔相成，由點及麵、由錶及裏，精準剖析，邏輯嚴謹，能讓初學者有方嚮，讓實踐者有頓悟，讓非財稅人員有發現，讓稅務管理人員有依據，可快速幫助讀者洞悉業務疑點難點，體悟大道至簡智慧。

——宋寜 中稅谘詢集團、艾特密信息技術股份有限公司總裁

讀此書，感覺像是一位慈愛的非遺傳承人不厭其煩從房地産各個環節循循教授，盡全力而不肯有一絲遺漏疏忽。對於涉及稅收業務的律師而言，此書是一本非常不錯的教材，可以很快找到相關的知識點深入學習，並能促使站在法律的角度獨立思考。

——寇毅敏 國際稅務律師

認識樊劍英老師時我還在從事房地産財務工作，尚未把稅務做為主業，當年的《房地産開發企業納稅實務與風險防範》解決瞭實務中遇到的很多稅務問題。營改增後，樊劍英老師與時俱進，奔波於全國各地授課加瞭解各地地産企業遇到的新問題，終於心血凝結成書，《房地産開發企業營改增後稅收與會計全流程操作實務》正好可以係統解決營改增後房地産企業在新形勢下遇到的新問題，為勤勞高産的樊老師點贊！

——李良平 華夏幸福基業稅務總監

目錄

第一章房地産開發基本知識及納稅概述

第一節房地産開發基本業務知識

一、房地産開發主要業務活動

二、房地産開發常用術語

第二節房地産開發主要階段

第三節房地産開發涉及稅費概述

第二章企業設立環節稅收政策實踐應用

第一節房地産開發企業設立及相關稅務問題概述

一、設立房地産開發企業應當具備的條件

二、新設立房地産開發企業的備案程序

三、房地産開發企業設立中的納稅問題

第二節投資主體不同影響稅後淨收益

一、企業所得稅後利潤分配納稅依據

二、稅金及附加對企業淨利潤的影響

三、內、外資企業利潤分配的稅收差異

四、內、外方股東股權轉讓的稅收差異

五、設立外商投資房地産企業的限製性規定

第三節適當藉款有助於降低稅收支齣

一、單純權益性投資對企業所得稅的影響

二、債權性投資與權益性投資對企業所得稅的影響

三、債權性投資與權益性投資對土地增值稅的影響

四、信托融資“假股權真債權”退齣時的定價稅收風險

第四節注冊地閤理規劃可降低稅務成本

一、企業所得稅管理

二、公司注冊地與項目所在地是否一緻要權衡

第五節設立分公司還是子公司的稅收權衡

一、設立子分公司的稅收權衡

二、土地如何在母子公司之間內部流轉

三、嚴禁強製或變相要求外地建築企業在本地設立分公司或子公司

第六節總分支機構跨地區經營所得稅收有彆

一、跨地區經營總分支機構的兩種情形及政策區彆

二、兼營建築安裝業務的房地産企業跨地區經營政策應用

三、房地産企業跨地區經營企業所得稅的匯總與分配

四、匯總納稅申報中分支機構預繳稅款不等於總機構分配比例的情形

第七節以土地使用權作價投資應考慮稅收問題

第三章取得土地使用權環節稅收政策實踐應用

第一節土地使用權不同取得方式下的稅務問題

一、土地使用權齣讓及年限規定

二、“招拍掛”

三、以劃撥方式取得的土地使用權轉讓

四、購買在建（項目）工程

五、收購項目公司

六、閤作開發

七、社會保障性住房建設用地

八、取得土地使用權涉及稅費

第二節土地使用權轉移計徵契稅實踐應用

一、齣讓土地使用權契稅政策解讀

二、齣讓土地使用權如何確定契稅計稅依據

三、天籟之音——大配套費暫緩計入契稅計稅依據

四、劃撥用地轉讓是否補徵契稅

五、改變土地用途是否徵收契稅

六、無效産權轉移能否退還契稅

七、因政府徵用重新承受土地是否繳納契稅

八、以土地使用權抵債是否繳納契稅

九、特殊情形契稅申報可以無發票

十、企業辦學校用地是否繳納契稅

十一、契稅納稅申報錶

第三節改製重組契稅徵免實踐應用

一、改製重組免徵契稅的政策規定

二、改製重組免徵契稅政策的實踐應用

第四節耕地占用稅該由誰繳納

一、耕地占用稅該由企業交還是政府交

二、耕地占用稅在土地齣讓前就該繳納

三、可否一年免徵城鎮土地使用稅

四、耕地占用稅納稅申報錶

第五節受讓土地注意土地使用稅之稅收風險

一、土地無約定交付日期的稅收風險

二、未繳納土地齣讓金是否免繳城鎮土地使用稅

三、未辦理土地使用證開發也應繳納土地使用稅

第六節囤地繳納土地閑置費影響清算成本扣除

一、開發商囤地要繳納土地閑置費

二、土地閑置費在土地增值稅清算中不能扣除

第七節政府土地返還款營改增後風險依舊在

一、土地返還款計入收入還是衝減土地成本

二、土地返還利益不屬於免稅收入

三、對土地返還利益土地增值稅處理應慎重

四、對土地返還利益如何進行增值稅處理

五、土地減免款是否計入房産原值計徵房産稅

第四章舊城改造項目稅收政策實踐應用

第一節拿地先拆遷稅務視角分析

一、舊的拆遷基本程序規定

二、拆遷政策之變遷

三、從地方文件看舊城改造基本原則

四、舊城改造、拆遷補償需要關注的問題

第二節被徵收人舊城改造政策分析

一、城市房屋拆遷被徵收人的增值稅處理

二、城市房屋拆遷被徵收人是否繳納個人所得稅

三、被徵收人取得安置房屋後銷售如何徵收個人所得稅

四、被徵收人（自然人）取得拆遷補償房屋如何計徵契稅

五、被徵收人（拆遷戶）是否免徵土地增值稅

六、被徵收人（企業）企業所得稅是否有優惠

第三節拆遷人與徵收人舊城改造政策不完全一緻

一、拆遷主體與徵收主體增值稅處理

二、城市房屋拆遷補償費如何計入土地增值稅扣除項目

三、城市房屋拆遷補償款是否繳納契稅

四、城市房屋拆遷補償費企業所得稅處理

五、先拆遷後齣讓補償款不一定要計成本

六、土地改造不徵增值稅要具備的條件

第四節舊城改造項目如何清算土地增值稅

第五節“三舊”改造九種模式最具指導性意義的文件

第五章代建開發與增值稅計稅方式

第一節取得土地使用權後再代建如何徵稅

第二節沒有土地代建行為如何徵稅

一、稅務機關對代建行為的確認標準

二、委托方如何納稅

三、開發商如何納稅

四、營改增後按同樣原則徵收增值稅

第三節政府工程營改增後如何計稅

一、BT項目如何計算繳納增值稅

二、BOT項目如何計算繳納增值稅

三、PPP項目如何計算繳納增值稅

第六章土地使用權轉讓營改增後如何計稅

第一節轉讓土地使用權是否可以按差額納稅

一、不動産轉讓如何計徵增值稅

二、土地使用權轉讓如何計徵增值稅

第二節在建工程轉讓與股權轉讓獲取開發用地

第三節股權轉讓取得土地使用權稅收政策實踐應用

一、土地使用權直接轉讓的經營風險

二、股權轉讓下的稅務處理及政策應用

第四節整體産權轉讓收購項目公司稅收政策實踐應用

一、整體産權轉讓是否徵收增值稅

二、整體産權轉讓免徵土地增值稅

三、印花稅相關問題

四、企業所得稅相關問題

五、契稅相關問題

第五節整體資産轉讓獲取土地稅收政策實踐應用

一、增值稅相關問題

二、土地增值稅相關問題

三、企業所得稅相關問題

四、印花稅相關問題

五、契稅相關問題

第七章閤作開發房地産稅收政策實踐應用

第一節房地産閤作開發概述

一、房地産閤作開發

二、閤作開發的基本模式

三、閤作開發的法律問題

第二節當閤作建房遇到營改增

一、不成立閤營企業的閤作建房

二、成立閤營企業的閤作建房

三、將正在開發的土地與彆人閤作開發

四、閤作建房中關於“一方提供土地使用權”具體含義的規定

五、房地産開發企業吸收他人資金閤作建房

第三節閤作建房免徵土地增值稅分情況分析

一、閤作建房項目清算主體的確定

二、閤作建房分得現金是否免稅

三、閤作建房分得房産再齣售情形的處理

四、 閤作建房雙方的稅務與會計處理

第四節分房分利會計稅務處理不一樣

第五節先聯閤拿地再閤作建房如何處理

第八章開發環節稅收政策實踐應用

第一節開發成本核算的主要內容

一、房地産開發成本對象及確定原則

二、房地産開發成本分類及核算的具體範圍

三、房地産開發過程可能涉及的行政事業性收費和政府性基金

第二節建築工程施工閤同計稅方法的選擇

一、營改增新老項目劃分的原則

二、建築服務計稅方法的選擇

三、建築服務總分包差額計稅規則

四、建築服務總分包計稅方法能否一緻

五、建築工程施工閤同計稅方法誰說瞭算

第三節共同成本及代建工程的會計核算處理

一、房地産開發成本的核算程序

二、房地産開發成本中共同成本的分配方法

三、成本分配所依據的建築麵積的確定

四、房地産共同成本分配方法案例解析

五、土地增值稅清算時扣除項目金額支付的截止時間

六、土地增值稅清算時成本分攤的一般規則

七、土地增值稅清算時層高係數法實踐應用

八、土地增值稅清算時按投影麵積分攤土地成本實踐應用

九、土地增值稅清算時地下車位如何分攤成本

十、土地增值稅清算時商業用地和住宅用地如何分攤成本

第四節會計成本不等於開發産品計稅成本

一、開發産品完工前成本的確認

二、開發産品完工條件的確認

三、開發産品完工後成本的確認

四、預提成本影響完工産品計稅成本的確定

五、房地産開發企業預提成本並非隨意扣除

六、營改增後質押金、保證金的稅務處理

七、營改增後建築發票的規範性要求

第五節售樓部不同模式的稅務處理

一、利用開發完成或部分完成的樓宇內的商品房裝修裝飾後作為

營銷設施使用

二、利用開發小區內樓宇之外的明顯位置建造臨時設施作為營銷

設施使用

三、利用開發小區內的配套設施裝修裝飾後作為營銷設施臨時

使用

四、在開發小區之外的人口密集區設置銷售網點作為營銷

設施使用

第六節項目工程用房與銷售用房稅務處理不同

第七節境外支付服務費的稅務處理

一、境外企業服務所得是否繳納增值稅

二、代扣代繳稅收繳款憑證可抵扣進項稅額

三、境外企業服務所得是否繳納企業所得稅

四、對外支付改為備案製

五、境外支付不含稅閤同如何代扣稅款

第九章營改增後房地産增值稅稅收政策實踐應用

第一節商品房銷售基本政策

一、商品房現售

二、商品房預售

第二節房地産銷售預繳稅款與納稅申報

一、新老項目的確定

二、預繳稅款

三、一般計稅方法

四、納稅申報

第三節房地産企業進項稅額抵扣實踐應用

第四節房地産銷售開發産品發票如何開具

一、房地産正常發票開具

二、繳納營業稅後未開具發票如何補開

三、主要政策及發票開具規定

四、開具紅字增值稅發票管理規定

第五節轉讓“二手房”增值稅政策實踐應用

第六節不動産齣租增值稅政策實踐應用

一、一般納稅人齣租不動産的增值稅繳納規定

二、小規模納稅人齣租不動産的增值稅繳納規定

三、預繳稅款

四、發票開具及徵收管理

第七節房地産企業特殊業務增值稅政策問答

第十章房地産企業經營收入企業所得稅處理實踐應用

第一節房地産開發企業預售收入企業所得稅處理

一、産品完工標準

二、預計計稅毛利率

三、預售階段所得稅收入的確認

四、預收賬款會計科目的設置

五、預售階段企業所得稅預繳納稅申報的變化

六、預繳企業所得稅納稅申報錶未明確事項處理

七、預售階段可否彌補以前年度虧損

八、預售階段企業所得稅年度匯算清繳的有關問題

九、稅務機關檢查調增的企業應納稅所得額可否彌補以前年度的

虧損

第二節會計準則與企業所得稅對房地産收入的確認差異

一、會計對收入的確認

二、稅法對收入的確認

第三節開發産品完工後收入的所得稅處理

第四節房地産企業其他收入的稅務處理

一、預租定金與預收租金的納稅區彆

二、財産轉讓收入的企業所得稅處理

三、非貨幣性交易和視同銷售所得的企業所得稅處理

四、非貨幣性資産投資的企業所得稅處理

五、債務重組的特殊性稅務處理

六、國債投資業務的企業所得稅處理

七、融資性售後迴租業務是否確認企業所得稅收入

八、股息、紅利等權益性投資收益收入確認問題

九、企業接收政府劃入資産的企業所得稅處理

十、企業接收股東劃入資産的企業所得稅處理

十一、資産移送的企業所得稅處理

十二、小型微利企業的企業所得稅處理

第五節房地産企業所得稅可否核定徵收

一、企業所得稅核定徵收的管理規定

二、房地産開發企業核定徵收匯算清繳使用的報錶

三、房地産開發企業按規定應當核定徵收的情形

四、房地産開發企業核定徵收收入匯算是關鍵

五、房地産開發企業核定徵收改為查賬徵收虧損可否彌補

六、核定徵收是否能夠變相享受稅收優惠

七、企業所得稅核定徵收是否土地增值稅也要核定徵收

第六節商品房閤同麵積與確權麵積誤差的稅務處理

一、約定麵積與確權麵積齣現誤差後的結算方式

二、約定麵積與確權麵積齣現誤差後的稅務處理

第七節房地産促銷方式及其稅務處理

一、代墊首付

二、購房返稅

三、打摺促銷

四、首付打摺銷售

五、售後迴購

六、售後迴租

七、買房奬車

第八節支付及收取違約金的稅收政策實踐應用

一、未履行閤同支付及收取的違約金的稅務處理

二、履行閤同中支付及收取的違約金的稅務處理

第九節社會保障性住房政策優惠及稅收政策實踐應用

一、配建社會保障性住房稅務處理難題< 房地産開發企業稅收與會計實務大全 下載 mobi epub pdf txt 電子書

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內容全麵，有很多事列，很容易看懂，適閤終極人員看

評分☆☆☆☆☆

好書，很厚，內容充實，書完好(?▽?)

評分☆☆☆☆☆

恒大地産的朋友推薦的，據說很不錯，他們都八十多買的，不知道我為什麼九十多買

評分☆☆☆☆☆

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評分☆☆☆☆☆

內容全麵，案例通俗易懂，是本很好的工具書。

評分☆☆☆☆☆

正版，對工作有幫助。好評

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學習書籍，一般都沒看，關鍵的時候翻一翻。

評分☆☆☆☆☆

多快好省多快好省多快好省多快好省多快好省

評分☆☆☆☆☆

不斷學習新的知識，稅務近年的政策好多

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