房地産開發企業稅收與會計實務大全 pdf epub mobi txt 电子书下载 2025

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樊劍英，段文濤，王駿著

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出版社：中国市场出版社

ISBN：9787509216439

版次：1

商品编码：12277671

包装：平装

开本：16

出版时间：2018-01-01

用纸：胶版纸

页数：698

字数：1120000

具体描述

産品特色

內容簡介

——為我們財稅人的——

新夢想新實踐新徵程

當今財稅界三位大咖齊力閤著此書

給諸位帶來一份財稅饕餮大餐——

業務全流程各環節逐項深入剖析

國傢法規地方規定全麵完整體現

完善精進稅務策劃走在行業前列

作者簡介

樊劍英（主編）

■ 財稅智庫專傢谘詢團成員，金稅橋（集團）稅務師事務所項目閤夥人，中稅谘詢集團高級閤夥人，天和智庫（北京）經濟研究所專傢委員會委員，國傢稅務總局網絡學院講師，中國房地産財稅谘詢網講師，中國注冊稅務師行業繼續教育特聘老師，北京市注冊稅務師協會師資庫特聘老師，河北省注冊稅務師協會師資庫特聘老師，解稅寶特聘老師，稅務師，房地産納稅策劃專傢，中國民主同盟盟員，房地産業、建築安裝行業財稅實戰專傢、企業稅務顧問。

■ 先後在《中國稅務報》《海峽財經導報》等報刊發錶大量財稅論文，編著有《房地産開發企業納稅實務與風險防範》等財稅圖書。

段文濤（副主編）

■ 國傢稅務總局稽查人纔庫成員，中國注冊稅務師行業繼續教育特聘老師、師資庫講師，湖南大學研究生院校外導師，湖南大學經貿學院兼職教授，湖南省財稅法學研究會常務理事，長沙市首屆“十大影響力法治人物”。

■ 長期從事涉稅法律、稅務稽查實務、營改增及增值稅、地方稅收政策、徵納雙方涉稅風險防範的研究。

王駿（副主編）

■ 中國財稅浪子，新浪知名財稅博客博主。

■ 北京中翰聯閤稅務師事務所閤夥人。

內頁插圖

精彩書評

讀書識人。樊劍英老師以其精湛的業務操作能力主編的《房地産開發企業營改增後稅收與會計全流程操作實務》一書，見微知著，深計遠慮，涵蓋瞭房地産開發全程各個環節，是房地産財稅人員必讀書，也是房地産經營管理人員案頭必備的工具書。

——尤長生新疆世紀興業投資集團有限公司總裁

喜見一部營改增後以房地産項目開發流程為主綫、集會計核算與稅法實務於一身、對房地産財稅領域具有指導性意義的實用工具書問世。厚積而薄發，本書是作者多年從事房地産財稅研究的心血結晶，對於廣大房地産財稅工作者提升實踐操作能力大有裨益。

——陳玉琢國傢稅務總局稅務乾部進修學院教授稅收經濟教研室主任

因稅結緣，樊劍英老師是我多年的良師益友，其主編的《房地産開發企業營改增後稅收與會計全流程操作實務》一書提煉瞭項目開發全流程營改增後的財稅疑難問題，政策解析與實操經驗心得相結閤，有深度、有廣度、有提醒、有方案，是房地産投資、開發、銷售、財務人員非常實用的工具書。

——周麗函恒大地産集團華東公司財務經理

捲置案頭，蓬蓽生輝，開捲解惑，老師猶在身邊。財稅智庫的專傢們忠實於稅法，磨練於實踐，大處著眼，小處著手，緊緊把握時代脈搏，用心撰寫的《房地産開發企業營改增後稅收與會計全流程操作實務》讀得懂、用得上，一定是房地産開發企業財稅人員的好幫手、好老師。

——李炯梅財稅智庫創始人

立足實務乃本書極大特點，本書根據房地産、建築業營改增及其他全新法規政策詮釋房地産開發全流程的會計與納稅實務，政策解析與案例分析、問題解答相輔相成，由點及麵、由錶及裏，精準剖析，邏輯嚴謹，能讓初學者有方嚮，讓實踐者有頓悟，讓非財稅人員有發現，讓稅務管理人員有依據，可快速幫助讀者洞悉業務疑點難點，體悟大道至簡智慧。

——宋寜中稅谘詢集團、艾特密信息技術股份有限公司總裁

讀此書，感覺像是一位慈愛的非遺傳承人不厭其煩從房地産各個環節循循教授，盡全力而不肯有一絲遺漏疏忽。對於涉及稅收業務的律師而言，此書是一本非常不錯的教材，可以很快找到相關的知識點深入學習，並能促使站在法律的角度獨立思考。

——寇毅敏國際稅務律師

認識樊劍英老師時我還在從事房地産財務工作，尚未把稅務做為主業，當年的《房地産開發企業納稅實務與風險防範》解決瞭實務中遇到的很多稅務問題。營改增後，樊劍英老師與時俱進，奔波於全國各地授課加瞭解各地地産企業遇到的新問題，終於心血凝結成書，《房地産開發企業營改增後稅收與會計全流程操作實務》正好可以係統解決營改增後房地産企業在新形勢下遇到的新問題，為勤勞高産的樊老師點贊！

——李良平華夏幸福基業稅務總監

精彩書摘

黨團活動經費可否稅前扣除

恒源房地産公司2018年7月組織黨員、團員赴革命聖地西柏坡開展黨建活動,活動支齣10萬元。問:可否在企業所得稅稅前扣除?

分析:

黨的十八大提齣,創新基層黨建工作,建立穩定的經費保障製度。《關於加強和改進非公有製企業黨的建設工作的意見(試行)》(中辦發〔2012〕11 號) 強調,加強非公有製企業黨建工作經費保障。按照中央關於加強基層服務型黨組織建設的有關精神,為進一步提高非公有製企業黨建工作水平,保證企業黨組織活動有經費、服務有條件。《中共中央組織部財政部國傢稅務總局關於非公有製企業黨組織工作經費問題的通知》(組通字〔2014〕42號)就非公有製企業黨組織工作經費問題有如下規定:(1)非公有製企業黨組織工作經費主要通過納入管理費用、黨費撥返、財政支持等渠道予以解決。同時,鼓勵采取企業贊助、黨員自願捐助等方式,拓寬經費來源。

(2)根據《公司法》中“公司應當為黨組織的活動提供必要條件” 的規定和中辦發〔2012〕11號文件中“建立並落實稅前列支製度”等要求,非公有製企業黨組織工作經費納入企業管理費列支,不超過職工年度工資薪金總額1%的部分,可以據實在企業所得稅前扣除。

(3)非公有製企業黨組織工作經費仍然不足的,上級黨組織要從留存的黨費中適當撥補。黨員交納的黨費,可根據企業規模、黨員數量等具體情況,全額或大部分返撥給企業黨組織,用於開展黨的活動。

(4)有條件的地方,可藉鑒北京、吉林、廣東等地做法,采取專項列支等辦法,對非公有製企業黨建工作給予必要的經費支持。

(5)黨組織工作經費必須用於黨的活動,使用範圍包括:召開黨內會議,開展黨內宣傳教育活動和組織活動;組織黨員和入黨積極分子教育培訓;錶彰先進基層黨組織、優秀共産黨員和優秀黨務工作者;走訪、慰問和補助生活睏難黨員;訂閱或購買用於開展黨員教育的報刊、資料和設備;維護黨組織活動場所及設施等。

(6)建立健全非公有製企業黨建工作經費管理使用情況定期報告、檢查和公示製度。

企業黨組織每年要嚮黨員大會或黨員代錶大會報告黨組織經費收支情況。從企業管理費中列支的部分,要嚴格執行財務製度,接受企業財務或審計部門的監督。各級組織、財政和稅務部門要加強對經費使用情況的檢查和監督,發現問題及時糾正和處理。

(7)各級黨組織和有關部門要從促進非公有製企業健康發展、鞏固黨的執政基礎的高度,切實加大工作力度,把幫助解決非公有製企業黨建工作經費問題,作為為基層辦實事、解難事的一項重要舉措,結閤實際製定實施細則,確保落到實處,為非公有製企業黨建工作提供有力保障。

因此,恒源房地産公司黨建活動支齣可按照上述文件規定在企業所得稅稅前扣除。

城市房屋拆遷補償費企業所得稅處理

對於拆遷費的企業所得稅處理,目前並沒有明確的單行文件規定。《房地産開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕31號文件發布)所稱“土地徵用費及拆遷補償費”,是指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用,主要包括土地買價或齣讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超麵積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支齣、安置及動遷支齣、迴遷房建造支齣、農作物補償費、危房補償費等。這裏應當增加一個條件,即開發商參與瞭一級土地開發或者拆遷補償工作。

在一級、二級聯動開發模式下,對於房地産開發企業來說,如果被拆遷戶選擇貨幣補償方式,該項支齣作為“拆遷補償費”計入開發成本中的土地成本;如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補償方式,相當於被拆遷戶用房地産開發企業支付的貨幣補償資金嚮房地産開發企業購入房屋,要確認土地成本中的“拆遷補償費支齣”,即按拆遷補償協議所約定的價格或者同期同類房屋市場價格或者計算的金額,以“拆遷補償費”的形式計入開發成本的土地成本。另外,對補償的房屋應視同對外銷售,銷售收入按照拆遷補償協議所約定的價格或者同期同類房屋市場價格確定,同時應按照同期同類房屋成本確認銷售成本。

從拆遷補償的形式看,以實際支付的貨幣補償款確認計稅成本比較方便。難點在於産權調換形式下的計稅成本確認方麵,另外,房地産開發企業會計核算采用《企業會計準則》還是《企業會計製度》對於成本核算結果也有一定影響。

前言/序言

推薦序

什麼？樊劍英、段文濤、王駿三位財稅大咖要閤著一本書？有沒有搞錯啊？聽聞此消息，我一直不敢相信，直到9月25日拿到書稿清樣，纔真的相信瞭。是的，沒有搞錯，就是他們三人閤著的《房地産開發企業稅收與會計實務大全》。

我與樊劍英、段文濤、王駿三位可以說結於“稅源（緣）”。記得10年前大傢的溝通交流還不像現在有微信這麼方便時，比較流行的方式是BBS論壇及微博之類的，因此通過這些論壇平颱及微博結識瞭今天被財稅界稱為“網紅”的中國財稅浪子王駿，後來因為有瞭微信這一方便的溝通平颱，又結識瞭地産財稅大師劍英及稅癡文濤。王駿、劍英、文濤的為人執著、認真、有責任心使咱們順理成章地成瞭“好基友”。順便給親們透露個秘密，咱們四人真有個“好基友”微信群呢。

房地産開發具有産業鏈條長、範圍廣、環節多、專業性強、關聯度高、資源占用多、規模大、開發周期長等特點，而且涉及契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、印花稅、增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、房産稅、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅等諸多稅（費）種，造成房地産開發企業的財稅處理實務相當復雜且爭議頗多，特彆是營改增後，增值稅幾乎影響瞭各個稅種的稅務處理及會計核算方式，使房地産企業財稅處理實務變得更加復雜，爭議問題不斷湧現，同時財稅風險劇增。因此，業界急需一本房地産企業全流程全稅種的財稅實務處理指導教程，三位大咖閤著的《房地産開發企業稅收與會計實務大全》正是在此背景下“應運而生”的。通覽本書，有近70萬字，153個案例，124個問題解答，71個友情提示，13個學習與思考，融入瞭營改增後各省市政策解讀精華，土地增值稅最新清算政策口徑、營改增後增值稅科目設置及會計核算方式等內容，從房地産開發企業全流程全稅種角度解析稅務處理及納稅策劃方案，涵蓋瞭房地産企業組織架構設計、拿地方式、開發過程中的稅務安排及銷售策略、完工與土地增值稅清算等主要環節的稅務問題。三位大咖將政策解析與實踐應用完美糅閤在一起，使本書可以幫助各個層次的讀者充分領會房地産開發企業各環節財稅實務操作要領，從而完整洞察把控財稅風險，快速提升實務操作技能。

房子承載著人們對美好生活的嚮往。中國特色社會主義進入瞭新時代，十九大報告提齣：加強社會保障體係建設；堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房製度，讓全體人民住有所居。可以預見，圍繞讓老百姓住有所居、住有優居、住有綠居、住有樂居，一定還會有新問題和稅收新政策齣現。相信三位財稅大咖也一定會與時俱進，及時更新，保持本書旺盛的生命力。

孔子曰：三人行，必有我師焉。現在，三位當今財稅界大咖閤著的這本書，帶給我們的將是怎樣一種財稅知識饕餮大餐的享受呢？親們還是一起來學習吧！

是為序。

深圳市思邁特財稅谘詢有限公司

深圳思邁特會計師事務所

高級閤夥人張學斌博士

2017年12月5日於深圳

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序一：那年花開月正圓（代序）

忽如一夜春風來,稅海江湖因房地産建築業營改增而熱鬧起來，但老樊不喜喧囂，隻想暢快，夢想采菊東籬下，手抓羊肉大快朵頤，兩口老酒低唱淺斟，終於屢屢被讀者催起。有公司老總直言：“你的書何時齣版，我們公司先預定韆本”，竟不敢迴復。

2017年高考錄取塵埃落定，一傢人終於可以放飛心情享受團聚的夏日時光。此時，《那年花開月正圓》正在熱播，虐心劇情跌宕起伏，吳蔚文、吳聘在有限的劇集裏並沒有傳授給周瑩這個十六七歲小姑娘多少做生意的技能，但是吳傢東院言信行果的經商理念已經在這個小姑娘步入吳傢東院之時就開始潛移默化地生根發芽，直至根深蒂固。雖不能助其頭頂雲天，也足夠其長袖善舞日升月恒立足於世。轉身看自己的女兒，她沒有選擇老爸的財稅專業，老爸如今已華發漸生，未來的人生歲月裏，除瞭遠遠凝視外，還能給女兒怎樣的助力呢？唯有“認真”二字。人可以有惰性，但做事不能不認真。不忘初心，執著於理想，即使長不成參天大樹，也要成為一棵精美到極緻的小草，抓住泥土綠透大地，讓人生不留遺憾。這一月，推掉瞭應酬，在傢裏陪老媽、陪夫人、陪女兒，除追劇外，又重新撿拾起寫瞭一半的書稿，躲進小樓成一統，鬍子半月不曾颳，為瞭給讀者一個交待，也為瞭給將上大學的女兒一個最直接的榜樣。終於，在女兒入學前一天，書稿成形。

營改增前，《房地産開發企業納稅實務與風險防範》連續六版更新，其中有讀者莫大的鼓勵與支持，以書會友，稅緣情深。營改增後，憑藉金稅三期大數據信息化和增值稅發票新係統，增值稅幾乎影響瞭稅海江湖的各個稅種的稅收處理及會計核算方式，使房地産企業涉稅業務更加復雜，稅收風險劇增。僅靠《房地産開發企業納稅實務與風險防範》一書的更新已不能滿足讀者需求，需要一部增值稅背景下的房地産開發全流程稅收操作實務工具書，給讀者答疑解惑，給實踐尋找依據，對自己營改增以來的學習與應用來個總結。

本書突齣房地産開發的全流程、全業務、全稅種，立足房地産開發全程解析稅務處理及可行的稅務策劃方案，涵蓋瞭公司組織架構設計、拿地方式、開發過程中的稅務安排、銷售策略、完工與土地增值稅清算等主要環節的稅務問題，將政策法規、案例解析、會計處理、問題解答、友情提示等完美糅閤在一起，雖稍嫌囉嗦，卻更方便各個層次的讀者充分領會房地産開發各環節稅收實務操作要領，洞悉把控稅收風險，快速提升實踐操作技能。

本書突齣實戰性，引用現行有效最新的政策法規及各地涉稅疑難問題解答，力求成為房地産開發財稅人員案頭必備工具書。本書即將付梓之際，李剋強總理簽署第691號國務院令，宣布廢止《中華人民共和國營業稅暫行條例》，並將修改後的《中華人民共和國增值稅暫行條例》予以發布。於是，我們又根據最新法規對書中涉及的內容進行瞭更新，以方便讀者及時瞭解和應用。本書既有益於房地産開發企業、稅務機關、中介服務機構的實踐應用，也適用於初涉獵房地産開發企業財稅人員的入門學習。我們衷心希望廣大讀者朋友“一書在手，問題溜走”，也希望大傢在看到最新的政策口徑後隨時反饋，以便我們及時更新，保持本書旺盛的生命力。

本書由張學斌博士作序，老樊擔任主編，段文濤、王駿擔任副主編。對稅收問題的研究讓我們走到一起，願中國稅收好基友的智慧結晶能夠成為廣大讀者朋友房地産稅收實踐中隱形的翅膀，三生三世十裏桃花，飛嚮稅收遵從好天地。

營改增尚未停步，政策更迭頻繁，房地産稅收依然有新的問題和不同的聲音。路漫漫其修遠兮，我們攜手共求索。本書疏漏之處，尚請讀者批評指正。

樊劍英

2017年12月26日

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序二

很多人可能覺得奇怪，為何樊劍英、王駿和我三人會閤作寫書，又為何由張學斌來作推薦序。這還得從我們四人的關係說起。

樊劍英雖然年齡比我小，但我一直尊稱他為“老樊”，他也是我心目中的老師。要說財會與稅收的結閤，老樊堪稱當今財稅界的佼佼者。而王駿，自詡財稅浪子，雖然有時觀點屬於“騎牆派”，其實是一個很有堅守的財稅人，形浪而意不浪。至於張學斌，我稱他“張博”，作為轉讓定價專業領域的領頭人是無可爭議的，在反避稅方麵，也是既有理論造詣又具豐富實務經驗。至於我嘛，用四個字就可以介紹瞭——草根稅官，我的職業目標也是四個字——稅務工匠。

我們四個人，分散在大江南北，怎會成為摯友呢？我想，在地理上，是京廣綫把我們連在瞭一起；在事業上，就是一個“稅”字把我們拴在瞭一起。我們在性格上差異較大，學斌脾氣最差，我次之，王駿和老樊是“溫柔殺手”，但，有著一個共同的特點，那就是“不忽悠”。雖然在業務水平上我是毫無懸念的叨陪末席，但也有一點是我最自豪的，那就是大傢公認的，我最帥，堪稱顔值擔當。

言歸正傳，說到這本剛剛完成的《房地産開發企業稅收與會計實務大全》，很多財稅朋友可能覺得奇怪，自2016年5月全麵推開營改增試點以來，有關營改增的書不說如過江之鯽，也可稱得上如雨後春筍吧，這本書為何沒有搶在營改增初期，而是在一年多後的現在纔齣版呢？這也與我們的性格有關，不是自己熟悉的東西不寫，不是自己瞭解的業務不寫。寫瞭，就要有它的價值，能真真實實地為營改增添上財稅人的一份心意。

目前，房地産企業營改增後的諸多實務問題開始呈現，很多財務人員以及稅務人員都在尋找應對的路徑。特彆是，我們正在邁入新時代，麵對經濟發展不平衡、不充分的問題，稅收發揮著至關重要的調節作用。針對房地産企業營改增以來的諸多稅收問題，拿齣一本圍繞實務操作，融閤稅收與會計知識，服務於財稅人的書，可以說恰逢其時。至於這本書究竟怎麼樣，相信你在看過之後，會有自己的評價。

謝謝！謝謝長期以來支持我們的財稅朋友。

讓我們心懷敬畏與感激之心，共同走過稅收的全世界吧。

段文濤

2017年12月26日

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序三

《房地産開發企業稅收與會計實務大全》是由樊劍英老師領銜主編的，我也有幸參與其中。值此新書即將付梓之際，我要隆重介紹一下剛柔相濟的樊劍英老師。

太極門派楊傢拳有句名言：“柔裏有剛攻不破，剛中無柔不為堅。”練習太極拳的都講究剛柔相濟方可齣神入化。在財稅領域，若問有誰恰到好處地把握瞭剛柔相濟的邊界，答案一定是樊劍英老師。

我有時候調侃地將樊劍英老師稱為樊梨花老師，甚至在微信公共號中原文引用他的文章時也這樣稱呼他。他性格好，不會有絲毫的不高興，因為他知道我沒有任何的不敬之意。他就是這麼一個寬厚的人，就是這樣的漢子。樊老師這麼多年也真心不容易，從上市公司總會計師的崗位功成身退，投入社會中介，做顧問、做策劃、做培訓，常常是天南地北的“空中飛人”。每次都有美女熱情招待並與他親密閤影，惹得某些人好生嫉妒，這裏也包括濤哥（段文濤老夫子）。

一曰柔，意味著細緻。我認識樊老師其實比濤哥要早，第一次見到樊老師的時候也是很多財稅界的同行聚會在一起，大傢聊得很嗨，尤其是一邊吃飯，一邊不識相地說起業務問題，使飯桌上的氣氛變得非常慘烈，杯盤狼藉之態若現。有一次我去石傢莊授課，樊老師特意從外地趕迴來跟我相見，令我十分感動。後來聽濤哥說起他倆基情滿滿的老故事，更覺得樊老師是一個細緻入微的人。

二曰柔，意味著善良。對待同行總是熱情相助，如果哪位老師因故無法到場授課，樊老師一定會默默無聞地充當替補，從而成功救場。即便有些居心不良的人利用樊老師的善良來欺騙他，樊老師也能夠坦然麵對。上善若水，水善利萬物而不爭。

論性格，樊老師沒有濤哥那麼剛烈，但是柔中有剛，閃爍著特有的光芒。樊老師的治學態度是很嚴謹的，寫起書來一絲不苟，旁徵博引。對待每一個有爭議的問題，都要堅持查根索據，不願意稀裏糊塗地混過去。在寫書過程中，但凡大傢有意見不一緻的地方都堅持各自錶述，共同探討，既尊重不同的觀點，又堅持自己的想法。這幾年和樊老師見麵的機會不算多，也不算少，但是經常會通過微信看到他四處奔波的身影，身材也沒有明顯發福，看來樊老師有超強的自控能力，將自己的工作和生活、學習安排得井井有條。

黨的十九大報告指齣，中國特色社會主義進入瞭新時代。新時代要有新氣象，更要有新作為。我們財稅人也有新夢想，需要新實踐。聊以這本新書開啓我們的新徵程，我相信會給大傢帶來不一樣的感受！

王駿

2017年12月26日