◎CMBS作為有效的資産證券化工具，對激活中國萬億級不動産存量，促進傳統房地産企業轉型有重要意義，成為發達國傢金融領域主流産品。

◎通過國外先進實踐實地考察，結閤國內現狀與實踐，為中國CMBS的標準製定和市場建設提供藉鑒與指導。

◎高堅、蔡建春、徐幼於作序，任誌強、秦虹、顧雲昌、孫嘉、陳雷聯袂推薦。

◎如果你是開發商或者商業物業持有人，可以從本書獲得優化融資的新發現，以及對商業地産戰略的新思路。

 ◎如果你是投行、評級機構、律師、服務商或者其他服務機構，可以通過本書瞭解國際成熟的監管經驗和國內的前沿實踐，一起攜手推進國內承銷標準、監管框架和市場基礎設施的形成，並擇中道而行。

◎如果你是投資人，藉助本書可以發現一個新的投資品類，並就如何進行風險判斷有所啓迪。

◎如果你關心房地産宏觀調控，也許可以通過本書獲得一些房地産長效機製形成的啓發。

商業物業存量盤活是房地産市場持續健康發展、産業發展效率提高的重要途徑。而以資産證券化為代錶的金融創新正重塑著房地産行業的商業模式，《CMBS: 國際經驗和中國實踐》以資産證券化，特彆是CMBS這個發達國傢的主流産品為切入點，剖析中國商業物業的去庫存、抑空置路徑，探索瞭切實可行的商業物業存量盤活之道。

《CMBS: 國際經驗和中國實踐》作者基於自身豐富的理論和實踐經驗，且實地調研瞭美國主要的CMBS參與機構，包括投行、投資人、行業協會和監管層等，並與國內外專傢進行瞭多輪研討，深入剖析瞭美國CMBS市場的發行承銷標準、信息披露標準、法律體係、投資交易、資産服務機構、評級方法等，並為中國CMBS的標準製定和市場建設提供藉鑒與指導。

隨著中國房地産行業從住宅開發到商業物業的轉型，CMBS必將成為商業物業投資者的主流融資工具之一。作為國內CMBS市場的首批實踐者，該書作者為業界提供瞭一本全麵分析國內外市場發展、兼顧理論和實踐的佳作。

第一章 中國商業物業發展概況1

第一節 迫切需要對商業物業形成客觀公允的認識2

一、什麼是商業物業2

二、迫切需要破除對商業物業的偏見3

三、中國商業物業的發展現狀9

四、中國房地産開發商傳統商業模式走嚮終點25

五、中國房地産行業從住宅開發到商業物業的轉型是中國經濟轉型的縮影30

第二節 中國商業物業破局的三大支撐力量和政策方嚮32

一、三大支撐力量32

二、政策方嚮35

第三節 中國商業物業融資狀況37

一、間接融資狀況37

二、直接融資狀況39

第四節 中國商業物業資産證券化的發展脈絡41

一、國內CMBS誕生的大背景和必然性43

二、CMBS與REITs的若乾概念梳理46

三、CMBS對於商業物業的意義51

第五節 中國金融行業迫切需要商業物業資産證券化53

一、CMBS和REITs可以完善中國的投資圖譜，化解資産荒53

二、CMBS市場潛在規模巨大，是盤活存量的重要工具55

三、打破剛性兌付，CMBS最有希望成為突破口56

四、CMBS等證券化工具的發展有助於控製和優化杠杆58

第六節 迫切需要形成CMBS最佳實踐和産品標準59

一、形成最佳實踐和産品標準的意義59

二、形成最佳實踐和産品標準的著眼點60

第二章 境外CMBS市場發展情況63

第一節 美國的CMBS市場64

一、美國CMBS市場的發展情況64

二、美國CMBS市場的分類與構成、主要特點69

三、金融危機後美國CMBS市場的主要動嚮79

第二節 其他國傢和地區的CMBS市場82

一、歐洲的CMBS市場82

二、澳大利亞的CMBS市場85

三、亞洲的CMBS市場88

第三節 經驗總結與主要啓示92

一、歐美在金融危機後改革的主要啓示92

二、亞洲市場經驗的主要啓示95

第三章 CMBS的産品特徵與交易結構97

第一節 産品特徵98

一、一般特徵98

二、獨有特徵100

三、風險特徵102

第二節 交易結構設計104

一、參與主體及相應職責104

二、具體交易結構安排106

三、第三方服務商的重要職能115

第三節 投資交易與後續管理116

一、美國CMBS的投資交易116

二、美國CMBS的存續期管理118

三、美國CMBS的風險管理措施119

第四節 典型案例分析121

一、美國CMBS案例及經驗啓示121

二、我國CMBS案例分析127

第四章 第三方服務商和特殊服務商139

第一節 第三方服務商的角色140

一、美國市場的服務商角色概述141

二、中國市場的第三方服務商機製有待建立143

第二節 特殊服務商概述145

一、特殊服務商的作用145

二、特殊服務商的服務範圍146

三、特殊服務商收費148

第三節 特殊服務商評級149

一、特殊服務商排名149

二、特殊服務商評級標準150

第四節 特殊服務商案例研究152

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