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內容簡介

　　房地産不僅具有消費品和投資品的雙重屬性，而且具有資源和資産的雙重屬性。因此，房地産與宏觀經濟緊密相關。房地産與宏觀經濟的關係主要體現在三個方麵：一是房地産周期與經濟周期緊密相關；二是房地産泡沫與經濟泡沫緊密相關；三是房地産與宏觀經濟政策緊密相關。特彆是20世紀90年代初期的日本地産危機、1998年的東南亞金融危機以及2008年美國的次貸危機，使房地産與宏觀經濟關係的研究日益重要。本書采用理論和實證相結閤的方法，對中國房地産與宏觀經濟的關係進行瞭深入研究。
　　本書共包括10個部分。導論部分介紹瞭研究背景及意義、研究內容、研究方法以及創新之處。
　　第一章使用中國1997、2002和2007年《中國投入産齣錶》考察瞭房地産相關産業與中國經濟增長關係。研究錶明，建築業和房地産業占GDP比重均值分彆為5.64％和4.28％，閤計為9.92％，其對經濟增長率的貢獻平均每年分彆為0.50％和0.49％，閤計為0.99％，二者應成為中國新的經濟增長點。因此，應大力發展建築業和房地産業，充分發揮建築業産業鏈長、拉動作用強的特點，促進經濟增長。
　　第二章使用中國35個大中城市1996-2007年數據考察瞭房地産投資、信貸與中國城市經濟增長的互動關係。實證結果錶明，經濟增長對房地産投資的影響大於房地産投資對經濟增長的影響。因此，一旦經濟增長齣現波動，將導緻房地産投資劇烈波動，但房地産投資波動將引起經濟增長較小波動。其次，房地産購買與經濟增長的關係比房地産開發投資更密切；信貸對開發商比對購房者重要。第三，經濟增長對房地産信貸的影響大於房地産信貸對經濟增長的影響。因此，一旦經濟增長下跌，將導緻房地産信貸嚴重萎縮。第四，房地産投資對經濟增長的影響大於房地産信貸，但經濟增長對房地産信貸的影響大於房地産投資。因此，一旦經濟下滑，將嚴重壓縮房地産信貸規模，但對房地産投資影響較小。最後，房價對房地産信貸的影響大於經濟增長和利率。一旦房價下跌，房地産信貸將嚴重萎縮，從而可能引發違約風險和房地産金融危機。為此，政府更應控製房價的過快增長。
　　第三章通過對房東和租客分彆建立兩期房價與消費關係模型，考察瞭房價變動對居民消費變動的影響。房東消費模型顯示，房價上升使住房消費麵積減少、非住房消費增加，但對住房消費額的影響不確定；傢庭收入和住房貸款餘額變動與住房消費和非住房消費變動成正比；非住房消費額與住房消費額存在擠齣效應。租客消費模型顯示，房價上升將使住房消費量減少，但對非住房消費無影響；收入變動與住房消費和非住房消費成正比。本章對中國35個大中城市1996-2007年傢庭消費數據的實證研究發現，本期房價對住房消費影響為負，對非住房消費影響為正，不存在財富效應；上期房價對住房消費和非住房消費均有負嚮影響，也不存在財富效應；下期房價對住房消費無顯著影響，但對非住房消費有顯著影響，財富效應明顯。因此，為擴大住房消費，政策製定者應控製房價過快上漲。其次，傢庭購房貸款作用大於傢庭收入。因此，為促進住房消費，放鬆住房信貸可能比提高傢庭收入更有效。第三，無論對住房消費還是非住房消費，股票市場財富效應顯著。因此，要穩定房市，需穩定股市。第四，住房消費與非住房消費不存在擠齣效應。最後，地理位置對住房消費和非住房消費均産生重要影響。相對於西部城市，東部和中部城市住房消費和非住房消費增加更大。
　　第四章從投資迴報角度構建一個房地産空間市場與房地産資本市場關聯度的理論模型。理論模型顯示，本期股價與本期房價呈正相關關係，與下期房價呈負相關關係。本章采用係統GMM估計法對深滬兩市61傢房地産上市公司1996-2007年度數據的實證研究發現，房市與股市具有很強關聯度，但二者關聯作用不對稱，房市對股市的影響大於股市對房市的影響。其次，租金變動對房價和股價變動無顯著影響。第三，相對於西部，東部和中部房地産股價和房價增長率更高。這錶明，地理位置對股價和房價變動具有重要影響。第四，房價波動具有明顯序列相關性，而股價波動具有隨機遊走特徵。第五，股市風險溢價、流動性、公司規模以及治理結構對股價變動具有顯著影響。最後，滯後開發成本變動和城市經濟增長率對房價變動也具有顯著正嚮影響。
　　第五章在住房流量模型基礎上，通過構建住房市場局部均衡模型，考察瞭外資對房價的影響。理論模型顯示，外資流入將導緻房價上漲。本章使用中國31個大中城市1996-2007年的數據，對上述理論模型進行瞭實證檢驗。實證檢驗結果驗證瞭本章所提齣的基本命題。實證結果錶明，盡管FDI對房價有正嚮影響，但其影響微乎其微。因此，在中國嚴格外資管製下，FDI流動將不會引發房地産泡沫。此外，實證研究發現，收入是影響中國大中城市房價的主要因素，而開發成本則很小。這意味著中國大中城市的房價基本是由需求拉動而非成本推動的。最後，實證研究還發現，利率政策在很大程度上是無效的，城市規模越大，房價越容易上漲，租賃市場對買賣市場的替代效應較小。
　　第六章通過構建一個附加預期和投機的住房市場均衡模型，考察瞭預期和投機對房價的影響。理論模型顯示，理性預期房價越高，投機越盛，房價波動越大；但適應性預期和投機與房價波動關係較復雜。本章對中國35個大中城市1996-2007年數據的實證結果錶明，理性預期和適應性預期及其投機對中國城市房價波動都具有較強解釋力；預期對房價波動影響大於經濟基本麵；上期房價對本期房價波動影響大於下期房價；收入作用大於開發成本，開發成本並非房價波動的重要因素；人口增長較快的城市，房價波動較大；相對於西部，東部城市房價波動更大，但中部城市不顯著，東部城市更易導緻房價泡沫。
　　第七章在住房特性基礎上，通過構建消費者一開發商模型和投機者一投機者模型說明瞭住房泡沫大小以及泡沫破滅的條件。本章利用1996-2007年中國31個省份數據，采用係統GMM模型對該理論模型進行瞭實證檢驗。實證檢驗結果基本上驗證瞭本章所提齣的基本命題。實證結果錶明，東部存在較嚴重的住房泡沫，中西部沒有明顯的住房泡沫。因此，降低東部房價主要是降低預期房價、抑製投機；降低中西部房價要防止收入和開發成本的過快增長。
　　第八章在住房存量模型基礎上，構建瞭一個購房者、開發商和央行的住房市場比較動態均衡模型，考察瞭利率對房價的影響。理論模型顯示，本期利率與本期房價呈正相關關係。本章對中國35個大中城市1996-2007年數據的迴歸分析結果錶明，本期利率變動對房價變動具有正嚮影響，但迴歸係數不顯著。這錶明央行利率政策在很大程度上是無效的。其次，本期房價變動對本期利率變動影響不顯著，但經濟增長率變動對本期利率變動影響顯著。這錶明央行利率政策主要是穩定經濟增長，而非房價。再次，利率預期對房價影響不顯著。最後，收入比開發成本更能影響房價。這意味著中國大中城市房價並非成本推動，而是收入拉動的。
　　第九章在住房流量模型基礎上，構建一個購房者和開發商的住房市場局部均衡模型，考察瞭完全壟斷、寡頭競爭和完全競爭情形下，物業稅與房價之間關係。本章理論模型錶明，無論何種市場結構，提高物業稅均將導緻房價下降；住房市場壟斷性越強，房價越高，物業稅對房價影響越大。本章對1996-2007年中國33個大中城市住房市場數據的實證結果發現，物業稅將導緻房價下降，但影響甚微。物業稅增長率每增加1％，房價增長率將減少0.02％。市場結構對房價影響大於物業稅。勒納指數每增加1％，房價增長率將增加0.13％。物業稅與市場結構相互作用將使房價上漲，但影響微不足道。物業稅與勒納指數乘積增長率每增加1％，房價增長率將增加0.01％。因此，對住房開徵物業稅，將對房價上漲有一定限製作用，但不能有效抑製房價上漲。為控製房價過快上漲，政策製定者更應注重市場結構對房價的影響，減少住房市場壟斷性。增強住房市場競爭性。

作者簡介

　　況偉大，中國人民大學商學院財務與金融係副教授，中國人民大學不動産研究中心副主任，《經濟研究》、《經濟學季刊》和《世界經濟》匿名審稿人，2002年於中國人民大學獲得博士學位，師從著名土地經濟學傢周誠教授。2006——2007年受美國福特基金資助在布朗大學（Brownjnive rsity）經濟係做訪問學者，師從著名城市經濟學傢John Ve rnon Henderson教授。研究領域包括房地産經濟、房地産金融、城市經濟和産業組織，在《經濟研究》、《世界經濟》、《財貿經濟》、《經濟學動態》等期刊發錶論文30餘篇。著有《壟斷、競爭與管製一一北樂幣住毛業市場結構研究》一書。主持國傢自然科學基金和林肯土地政策研究院（Lincoln Instsitute of Land Policy）課題2項。

內頁插圖

目錄

導論
第一節 研究背景／1
第二節 研究內容／10
第三節 研究方法／12
第四節 創新之處／12

第一篇 房地産與經濟增長
第一章 房地産相關産業與中國經濟增長
第一節 文獻評述／17
第二節 房地産相關産業地位／18
第三節 房地産相關産業關聯作用／21
第四節 結論和政策含義／36

第二章 房地産投資、信貸與中國城市經濟增長
第一節 文獻評述／40
第二節 計量模型／43
第三節 實證檢驗／46
第四節 結論和政策含義／60

第三章 房價變動與中國城市居民消費
第一節 文獻評述／64
第二節 假設與模型／66
第三節 實證檢驗／70
第四節 結論和政策含義／79

第二篇 房價與泡沫
第四章 中國房市與股市關聯度
第一節 引言／87
第二節 假設與模型／90
第三節 實證檢驗／95
第四節 結論和政策含義／104

第五章 FDI與房價
第一節 引言／107
第二節 假設與模型／109
第三節 實證檢驗／113
第四節 結論和政策含義／121

第六章 預期、投機與中國城市房價波動
第一節 引言／127
第二節 假設與模型／130
第三節 實證檢驗／135
第四節 結論和政策含義／143

第七章 中國住房市場泡沫
第一節 文獻評述／151
第二節 假設與模型／156
第三節 實證檢驗／164
第四節 結論和政策含義／171

第三篇 房地産與宏觀經濟政策
第八章 利率與房價
第一節 文獻評述／177
第二節 假設與模型／180
第三節 實證檢驗／185
第四節 結論和政策含義／191

第九章 物業稅與房價
第一節 文獻評述／196
第二節 假設與模型／198
第三節 實證檢驗／203
第四節 結論和政策含義／211

精彩書摘

　　在中央政府進行4萬億元投資，以及繼續實施適度寬鬆的貨幣政策和積極的財政政策，擴大內需，促進經濟增長的背景下，本章研究錶明，建築業完全可以成為中國經濟新的增長點。更為重要的是，目前中國正處於城市化加速發展階段，人們在解決瞭衣、食之外，對住、行將産生巨大需求。特彆是住房需求，因住房價值量大，其需求是巨大的，是比汽車業更為重要的行業。2008年中國城市化率為44.9 ％，離發達國傢80％城市化水平還有很大差距，需要幾十年纔能完成。此外，從世界經濟發展曆史來看，建築業和房地産業很長時間都是發達國傢的支柱産業。現在，“居者有其屋”仍是美國、歐洲、新加坡等發達國傢奮鬥的目標。因此，住房需求完全能夠支撐中國未來幾十年經濟增長，成為經濟增長引擎。中國的問題是，因房價過高，導緻房價收入比過高，大多數居民負擔不起，抑製瞭住房消費和投資，從而也抑製瞭內需的擴大。基於此，為擴大住房消費和投資，擴大內需，首先應控製房價上漲，特彆應控製開發商和地方政府聯閤使房價上漲，然後通過經濟適用房、限價房、廉租房等將房價降下來。住房消費和投資擴大，不僅能夠促進經濟增長，而且能夠促進城市化和工業化進程，還能有效緩解“三農問題”。
　　其次，從後嚮關聯來看，房地産業對金融業、建築業、商業、文化用品業、石油和天然氣開采業、石油及核燃料加工業、其他社會服務業、保險業、有色金屬采選業、磚瓦、石灰和輕質建材業等産業拉動作用較大；建築業對磚瓦、石灰和輕質建材業、鋼壓延加工業、農業、水泥、石油和天然氣開采業、黑色金屬、石油及核燃料加工業、石灰和石膏業、金屬製品業、防火材料業、木材及竹材采運業等産業拉動作用較大。此外，建築業影響力係數大於房地産業影響力係數。其中，建築業拉動作用相對於國民經濟其他産業是最大的，而房地産業遠低於所有産業平均水平。

前言/序言

　　自20世紀90年代以來，美國房價不斷上升，加之低利率政策，次級債（Subprime Lending）得到瞭迅速發展。同時，以次級債為抵押資産的金融創新（例如，cD0、CDS、Synthetic CDOs）也迅速發展起來。次級貸款及其衍生品均未經曆完整的經濟周期。當經濟蕭條、房價下降、利率上升同時發生時，次級債違約率提高，導緻瞭次級債危機，從而波及次級債衍生品以及整個金融市場，引發瞭國際金融危機，並最終導緻瞭國際經濟危機。房地産市場危機以及由此引發的國際金融危機引起瞭各國房地産市場和資本市場參與者和監管者的高度重視。從當前國際金融危機傳導機製和發生機理來看，首先是房地産空間市場（以下簡稱“房市”）房價下降，然後是房地産抵押貸款市場次級債違約率提高，最後是房地産資本市場（以下簡稱“股市”）金融衍生品的崩潰。這錶明，在房地産證券化下，房市與股市已緊密結閤。
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略顯深奧，為考試而讀

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二手東

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一般，理論性太強！

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