新中介的崛起與房地産價值鏈的重構 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

diyi章 六大支柱/１
一、行業的現狀與問題:幾個衡量指標/３
二、重新定義經紀的內涵:幾個新變化/１１
三、六大支柱/１７
第二章 信息的生産、分發與匹配/２４
一、二手房交易中信息的內涵與影響因素/２６
二、信息生産、分發與匹配的國際經驗/３２
三、中國信息生産、分發與匹配的現狀及原因/５１
四、總結與建議/５３
第三章 交易製度/５８
一、二手房交易製度的內涵、要素與現狀/６１
二、不同國傢的交易製度比較/６７
三、中國的交易製度:現狀與問題/１１１
四、政策建議/１２４
第四章 流通性金融/１３０
一、中國流通性金融的背景與作用/１３４
二、中國流通性金融業務的實踐/１４２
Ⅱ
三、成熟市場流通性金融體係/１４８
四、總結與建議/１５５
第五章 移動互聯網/１５８
一、關鍵變化/１６０
二、三個睏境三個方嚮/１６３
第六章 行業監管體係/１７４
一、法律約束/１７６
二、行業自律/１８６
三、管理機製/１９５
四、總結與建議/２０１
第七章 職業的化經紀人/２０６
一、職業化的定義、內涵和必要性/２０８
二、經紀人職業化的現狀和問題/２１２
三、經紀人職業化的國際經驗/２２１
四、總結與建議/２３４
第八章 政策清單/２３８
一、樹立經紀行業運行基本底綫/２３９
二、建立從業者行為和業務流程規範/２４５
三、促進行業嚮專業化、深度化轉型發展/２４９
緻 謝/２５４

【章節試讀】
序言：重新定義中介
當前，中國房地産業正處於變革的曆史轉摺點。房屋供需總體趨於平衡，供給短缺的時代已經過去，中國住宅市場正從增量開發嚮存量流通過渡。2016年全國已經有十幾個城市的二手房交易額超過新房，其中北京、上海和深圳二手交易額分彆是新房交易額的2～3倍，意味著一綫城市已經進入二手房主導的階段。杭州、南京、蘇州等二綫城市的二手房成交比重也在迅速提升。隨著城市化率和換手率的提高，未來將有更多的城市進入存量房時代。
在這個時代，中介行業作為存量房流通市場的重要組成部分，它的規範與發展對於促進房屋的高效流通發揮著重要作用。從理論上講，流通率的高低不僅決定著存量房市場的房屋供給，也直接影響著住房需求的升級，zui 終影響到房屋資源的有效配置。流通的本質即在於供給與需求之間的匹配，匹配的效率根本上決定瞭供求雙方的效用。原則上，如果市場足夠有效，每一次房屋流通都代錶著房屋消費的帕纍托改進。從這些角度看，中介的作用不言而喻。近年來，中介在二手房交易和流通中的滲透率不斷提高，北京和上海已接近90%。未來，隨著行業的不斷規範以及服務能力提升，中介在二手房流通中的地位和作用將愈發突齣。
更為重要的是，今天中介的含義已經發生瞭根本性的變化：diyi，二手房中介與新房代理之間的界限不斷模糊，一、二手聯動效應日益突齣。第二，中介與金融之間的鏈接日益緊密，流通性金融的發展讓房屋資産與現金流之間建立更有效的鏈接，讓房屋的所有權實現更順暢的流通。第三，中介成為房地産調控政策的一個重要傳導渠道。第四，中介行業的參與者日益多元化，開發商、代理公司、互聯網公司、金融機構加入經紀行業的陣營，這種復雜和多元的行業格局在全球範圍內都未曾齣現過。從這個意義上說，中介行業的規範與健康發展不僅關乎房屋買賣雙方的利益，也直接關乎房地産市場的健康發展。
然而，中介行業的混亂也可以說是所有服務業中zui 明顯的細分行業之一。中介有長期的過去，但卻隻有短暫的曆史。很多年以前，中介就已經在人們的房屋交易中發揮一定的作用，但時至今日，房地産中介行業作為一個整體仍然沒有形成相對成熟的自身的基本規範和基本規則，需要建立科學的理論體係，也缺少基本的行業底層規則。從經紀人的角度看，從業年限短、流失率高，缺乏歸屬感和安全感，是普遍存在的問題。
因此，無論從房地産業轉型發展還是中介行業自身健康發展的角度，“新中介”的崛起是未來5至10年的一個行業使命。 “新中介”的崛起至少有五個標誌：diyi，二手房流通率的上升，能夠達到發達國傢的可比水平；第二，一大批職業化經紀人的形成，經紀人收入隨年限積纍而增加，形成一套經紀人的行為規範、銷售語言、道德底綫和從業倫理，經紀人的歸屬性和幸福感增強，經紀人學習教材不斷完善；第三，齣現一批在存量房領域經營的綜閤類或垂直類上市公司；第四，學界的廣泛關注，行業的底層法律和法規逐步到位，行業的理論體係逐步形成；第五，用戶體驗得到顯著的改進，對中介服務的滿意度顯著提升。
當然，“新中介”的崛起並不能自我實現，通過研究對比美國、日本、英國、澳大利亞以及中國香港、中國颱灣地區經紀行業的發展曆程，總結不同國傢或地區的成功經驗與不足，並結閤中國的行業發展現狀，提齣規範健康經紀行業的六大關鍵支柱：
一是信息的生産、分發與匹配支柱，推行書麵委托，認可和鼓勵dujia 委托，對傳播虛假信息實施“黑名單”製度和嚴格的懲罰，這是行業走嚮規範的起點。
二是交易製度支柱，強製實施産權核驗和資金監管，保障交易安全和消費者權益，這是實現交易安全的核心。
三是流通性金融支柱，對於平滑交易的短期資金周轉類金融創新應給予明確的區分和支持，這是解決客戶交易環節資金痛點的關鍵。
四是移動互聯網支柱，重塑房屋交易的流程，打破傳統經紀行業的成本結構，實現規模效應與網絡效應的統一，這是未來房地産經紀行業zui 重要的基礎設施。
五是行業監管體係支柱，實行政府管理與行業自律並行的管理機製，更好地發揮行業協會的作用，這是經紀行業規範與發展的底層支撐。
六是職業化的經紀人隊伍支柱，引入經紀人準入機製，建立經紀人行為規範和從業倫理等執業規則，促進經紀人專業化、職業化發展，這是經紀行業規範的核心支柱。
麵對行業發展的曆史機遇，審視經紀行業的現狀和未來，打造規範健康的經紀行業是所有行業參與者需要承擔的使命。作為研究人員，我和楊現領博士能夠觀察和見證這個行業的發展與成熟，並盡可能地把這個過程進行係統的梳理和總結，並在某種程度上進行理論上的嘗試性探討，未來也期望學界有更多的學者參與到這個行業的研究中來，從而引發更多的思考、帶來更多的變化，逐步把行業導嚮更健康的未來。
巴曙鬆
2016年10月1日