2014全國土地估價師資格考試考點采分：土地估價實務基礎（第5版） pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

☆☆☆☆☆

李穎，李延軍 編

圖書標籤:

• 土地估價
• 土地估價師
• 考研
• 資格證
• 教材
• 考點
• 2014年
• 實務基礎
• 房地産
• 經濟學

出版社： 华中科技大学出版社

ISBN：9787560953151

版次：5

商品编码：11439997

包装：平装

丛书名： 2014全国土地估价师资格考试考点采分

开本：16开

出版时间：2014-04-01

用纸：轻型纸

页数：302

編輯推薦

　　1、《土地估價實務基礎（第五版）》由專傢根據新考試大綱要求，將大綱涉及考點按“掌握、熟悉、瞭解”進行分類，幫助考生提前列好復習提綱，做到心中有數。
　　2、《土地估價實務基礎（第五版）》提煉命題重點，用星號標注考點重點等級；劃定考試範圍，內容全麵而有針對性；源於教材，比教材更簡練，幫助考生有的放矢地進行復習，有效節省復習時間。
　　3、《土地估價實務基礎（第五版）》每個考點均附有經典試題，隨學隨練，幫助考生鞏固考點知識。
　　4、《土地估價實務基礎（第五版）》提供兩套優質模擬試題，兩套試捲是作者總結曆年命題精髓、預測新命題趨勢編寫而成，是考生檢驗復習效果的必備試捲。
　　5、《土地估價實務基礎（第五版）》提供全程售後服務，作者團隊與編輯團隊傾心為考生答疑解惑，使考生學有所得、問有所答。（詳見本書封底，獲取更多服務信息）

內容簡介

　　 《土地估價實務基礎（第五版）》是嚴格按照《全國土地估價師資格考試大綱》的要求編寫的，按照大綱的要求劃分齣瞭復習要點、考點，並對考點做瞭一一講解。全書內容包括土地價格的概念、土地價格影響因素、土地估價概念、土地估價的原則、土地估價程序及土地價格定義的界定、收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩餘法、路綫價法、基準地價係數修正法、常見用途土地估價及其他土地權利估價、土地分等、土地定級、城市地價動態監測、徵地區片綜閤地價評估等。
　　 《土地估價實務基礎（第五版）》可供參加2014年度全國土地估價師資格考試的考生復習使用。

目錄

目　　錄

第一章　土地價格的概念

　　　　　　【重點提示】

　　　　　　【考試範圍】

　　　　　　【考點采分】

　☆☆☆☆☆考點1：土地價格的內涵與外延

　☆☆☆☆☆考點2：我國土地價格的形式

　☆☆☆☆☆考點3：土地價格的主要特徵

　☆☆☆☆☆考點4：土地價格的類型及特徵

　　　☆☆☆考點5：我國土地價格評估的發展曆史

第二章　土地價格影響因素

　　　　　　【重點提示】

　　　　　　【考試範圍】

　　　　　　【考點采分】

　☆☆☆☆☆考點1：一般情況下的地價影響因素

　　　☆☆☆考點2：主要地價影響因素的作用規律
　☆☆☆☆☆考點3：不同用途地價影響因素的特點

第三章　土地估價概念

　　　　　　【重點提示】

　　　　　　【考試範圍】

　　　　　　【考點采分】

　☆☆☆☆☆考點1：土地估價的概念

　　　☆☆☆考點2：土地估價的作用及現實意義
　　　　　☆考點3：土地估價的服務方嚮

　☆☆☆☆☆考點4：我國土地估價的産生背景和發展過程

第四章　土地估價的原則

　　　　　　【重點提示】

　　　　　　【考試範圍】

　　　　　　【考點采分】

　☆☆☆☆☆考點1：土地估價原則

　　　☆☆☆考點2：預期收益原則

　☆☆☆☆☆考點3：替代原則

　☆☆☆☆☆考點4：最有效利用原則

　☆☆☆☆☆考點5：供需原則

　　　☆☆☆考點6：報酬遞增遞減原則

　　☆☆☆☆考點7：貢獻原則

　　　☆☆☆考點8：變動原則

　　☆☆☆☆考點9：閤法原則
第五章　土地估價程序及土地價格定義的界定

　　　　　　【重點提示】

　　　　　　【考試範圍】

　　　　　　【考點采分】

　☆☆☆☆☆考點1：土地估價程序

　☆☆☆☆☆考點2：確定估價基本事項

　　☆☆☆☆考點3：擬訂估價作業計劃
　☆☆☆☆☆考點4：收集資料實地踏勘

　☆☆☆☆☆考點5：分析整理相關資料
　☆☆☆☆☆考點6：選定方法試算價格

　　　☆☆☆考點7：確定宗地估價結果

　　☆☆☆☆考點8：撰寫估價報告書

　　☆☆☆☆考點9：土地估價報告審核
　☆☆☆☆☆考點10：土地價格定義的界定

第六章　收益還原法
　　　　　　【重點提示】

　　　　　　【考試範圍】

　　　　　　【考點采分】

　☆☆☆☆☆考點1：收益還原法概念

　　　☆☆☆考點2：收益還原法的基本公式

　　☆☆☆☆考點3：收益還原法不同情況下的公式
　☆☆☆☆☆考點4：收益還原法估價的基本步驟

　☆☆☆☆☆考點5：土地年總收益的概念、測算方法
　☆☆☆☆☆考點6：總費用的測算方法

　☆☆☆☆☆考點7：土地純收益的概念及測算方法

　☆☆☆☆☆考點8：土地還原率的概念及其確定方法

　☆☆☆☆☆考點9：收益還原法的適用範圍及基本條件

　　　　☆☆考點10：收益還原法的發展曆史及其在國外的應用

第七章　市場比較法
　　　　　　【重點提示】

　　　　　　【考試範圍】

　　　　　　【考點采分】

　☆☆☆☆☆考點1：市場比較法的概念
　　☆☆☆☆考點2：市場比較法的特徵

　☆☆☆☆☆考點3：市場比較法的原理

　☆☆☆☆☆考點4：市場比較法的基本公式

　☆☆☆☆☆考點5：市場比較法的估價步驟

　☆☆☆☆☆考點6：調查與選擇比較案例

　　　　☆☆考點7：確定價格可比基準

　　☆☆☆☆考點8：交易情況修正

　　☆☆☆☆考點9：估價期日修正

　☆☆☆☆☆考點10：區域因素比較與修正

　　☆☆☆☆考點11：個彆因素比較與修正

　　　☆☆☆考點12：其他相關修正的類型及修正方法

　　　　☆☆考點13：確定比準價格

　　☆☆☆☆考點14：市場比較法適用範圍

第八章　成本逼近法

　　　　　　【重點提示】

　　　　　　【考試範圍】

　　　　　　【考點采分】

　　　☆☆☆考點1：成本逼近法概念

　☆☆☆☆☆考點2：成本逼近法的基本公式

　☆☆☆☆☆考點3：成本逼近法估價步驟

　☆☆☆☆☆考點4：土地取得費的概念、構成及計算方法

　☆☆☆☆☆考點5：土地開發費的概念、構成及計算方法

　　☆☆☆☆考點6：利息

　　☆☆☆☆考點7：土地開發利潤

　　　☆☆☆考點8：土地增值

　　　☆☆☆考點9：土地價格修正與確定

　　☆☆☆☆考點10：成本逼近法的適用範圍及應用限製

　　　　　☆考點11：成本逼近法在我國的發展

第九章　剩餘法

　　　　　　【重點提示】

　　　　　　【考試範圍】

　　　　　　【考點采分】

　　　　☆☆考點1：剩餘法的概念

　　☆☆☆☆考點2：剩餘法的基本公式

　☆☆☆☆☆考點3：剩餘法的估價步驟

　　　☆☆☆考點4：最佳開發利用方式

　☆☆☆☆☆考點5：不動産價值的測算

　☆☆☆☆☆考點6：假設開發條件下建築開發成本計算

　　☆☆☆☆考點7：假設開發條件下投資利息計算

　　　☆☆☆考點8：建築開發利潤

　　　　☆☆考點9：建成條件下建築物價值的計算要求及方法

　　☆☆☆☆考點10：土地價格的計算

　　☆☆☆☆考點11：剩餘法適用範圍與限製條件

　　　　　☆考點12：剩餘法的發展曆史

第十章　路綫價法

　　　　　　【重點提示】

　　　　　　【考試範圍】

　　　　　　【考點采分】

　☆☆☆☆☆考點1：路綫價法的概述

　☆☆☆☆☆考點2：與路綫價法有關的概念

　☆☆☆☆☆考點3：路綫價法的操作步驟

　☆☆☆☆☆考點4：國外路綫價的深度修正方法

　☆☆☆☆☆考點5：其他宗地條件修正係數編製

　　☆☆☆☆考點6：路綫價法的適用範圍

　　　　　☆考點7：路綫價法的發展曆史

第十一章　基準地價係數修正法

　　　　　　【重點提示】

　　　　　　【考試範圍】

　　　　　　【考點采分】

　☆☆☆☆☆考點1：基準地價係數修正法概念與基本原理

　　　☆☆☆考點2：基準地價係數修正法的公式

　☆☆☆☆☆考點3：采用城鎮基準地價係數修正法估價的要求及方法

　　　☆☆☆考點4：基準地價係數修正法的適用範圍與限製

　　☆☆☆☆考點5：農用地基準地價係數修正法的類型與基本步驟

第十二章　常見用途土地估價及其他土地權利估價

　　　　　　【重點提示】

　　　　　　【考試範圍】

　　　　　　【考點采分】

　☆☆☆☆☆考點1：常見用途土地估價

　　　☆☆☆考點2：其他土地權利估價

第十三章　土地分等

　　　　　　【重點提示】

　　　　　　【考試範圍】

　　　　　　【考點采分】

　☆☆☆☆☆考點1：城鎮土地分等的概念和原理

　☆☆☆☆☆考點2：城鎮土地分等的因素因子體係

　　　☆☆☆考點3：城鎮土地分等的技術路綫和程序

　　☆☆☆☆考點4：城鎮土地分等的因子分值計算方法

☆考點5：城鎮土地分等的因素因子分值計算標準化方式

　　　☆☆☆考點6：因素因子分值計算位序標準化

　　☆☆☆☆考點7：因素因子分值計算極值標準化

　☆☆☆☆☆考點8：城鎮土地分等涉及指數方式的因子指標計算

　　　　　☆考點9：城鎮土地分等因素因子權重確定的原則

　☆☆☆☆☆考點10：城鎮土地分等因素因子權重確定的方法

　　　☆☆☆考點11：城鎮土地分等劃分方法

　☆☆☆☆☆考點12：農用地分等的基本概念

　　　☆☆☆考點13：農用地分等的原則

　　☆☆☆☆考點14：農用地分等的因素法

　　☆☆☆☆考點15：農用地分等的樣地法

　　　　☆☆考點16：農用地分等的程序

　　☆☆☆☆考點17：農用地分等單元劃分原則與方法

　　☆☆☆☆考點18：土地利用係數分指定作物計算方法

　　　　☆☆考點19：土地利用係數綜閤計算方法

　　　☆☆☆考點20：土地經濟係數分指定作物計算方法

　　　　　☆考點21：土地經濟係數綜閤計算方法

第十四章　土地定級

　　　　　　【重點提示】

　　　　　　【考試範圍】

　　　　　　【考點采分】

　　☆☆☆☆考點1：城鎮土地定級的概念和原理

　　☆☆☆☆考點2：城鎮土地定級的因素因子體係

　☆☆☆☆☆考點3：城鎮土地定級的技術路綫和程序

　　☆☆☆☆考點4：城鎮土地定級的因素因子分值計算原則

　☆☆☆☆☆考點5：城鎮土地定級的因素因子分值計算方法

　☆☆☆☆☆考點6：因素對土地質量的影響方式及類型

　　　　　☆考點7：城鎮土地定級中的麵狀土地因素分值計算方法

　　　　☆☆考點8：城鎮土地定級中的點、綫狀土地因素分值計算方法

　☆☆☆☆☆考點9：城鎮土地定級中的商服繁華影響度的指標分析

　☆☆☆☆☆考點10：城鎮土地定級中的繁華影響度分值的計算與疊加

　☆☆☆☆☆考點11：城鎮土地定級中的道路通達度指標分析

　　☆☆☆☆考點12：城鎮土地定級中的道路通達度的分值計算

　　　☆☆☆考點13：城鎮土地定級中的公交便捷度分析

　　☆☆☆☆考點14：城鎮土地定級中的公交便捷度的分值計算和修訂

　☆☆☆☆☆考點15：城鎮土地定級中的基礎設施完善度作用分值計算

　　　☆☆☆考點16：城鎮土地定級中的環境質量優劣度作用分值計算

　☆☆☆☆☆考點17：城鎮土地定級中的公用設施完備度、對外交通便利度、
文體設施影響度作用分值計算

　　　☆☆☆考點18：綠地覆蓋度、人口密度的作用分值計算

　　　☆☆☆考點19：産業集聚影響度的作用分值計算

　☆☆☆☆☆考點20：城鎮土地定級的因素因子權重確定方法

　　☆☆☆☆考點21：城鎮土地級彆劃分方法

　　　☆☆☆考點22：農用地定級的基本概念

　　　　　☆考點23：農用地等價的關係

　☆☆☆☆☆考點24：農用地定級的原則

　☆☆☆☆☆考點25：農用地定級的程序和方法

　☆☆☆☆☆考點26：農用地定級單元劃分原則與方法

第十五章　城市地價動態監測

　　　　　　【重點提示】

　　　　　　【考試範圍】

　　　　　　【考點采分】

　☆☆☆☆☆考點1：城市地價動態監測的程序及指標采集方法

　　☆☆☆☆考點2：標準宗地的設立及估價要求與方法

第十六章　徵地區片綜閤地價評估

　　　　　　【重點提示】

　　　　　　【考試範圍】

　　　　　　【考點采分】

　☆☆☆☆☆考點1：徵地區片綜閤地價的範圍和特點

　☆☆☆☆☆考點2：徵地區片綜閤地價的評估步驟和方法、錶達形式，
以及在徵地補償估價中的應用

土地估價實務基礎模擬試捲（一）

土地估價實務基礎模擬試捲（一）參考答案及解析

土地估價實務基礎模擬試捲（二）

土地估價實務基礎模擬試捲（二）參考答案及解析

精彩書摘

第一章　土地價格的概念

【重點提示】

掌握：土地價格的內涵，土地價格的特徵

熟悉：不同類型土地價格及特徵

瞭解：我國土地價格評估的發展曆史

【考試範圍】

1.土地價格概念

（1） 土地價格的內涵

（2） 我國土地價格的形式

2.土地價格的特徵

3.不同類型土地價格及特徵

（1） 土地所有權價格、使用權價格、租賃權價格、抵押權價格和其他項權利價格（按土地權利分類）的特徵

（2） 交易價格、理論價格、評估價格等（按生産方式分類）的特徵

（3） 基準地價、標定地價、監測地價等（按管理目的分類）的特徵

（4） 土地總價格、土地單位麵積價格、樓麵地價等（按結果錶示方法分類）的特徵

（5） 生地價格、熟地價格、毛地價格、淨地價格等（按土地形態劃分）的特徵

（6） 拍賣價格、招標價格、協議價格、掛牌價格等（按土地交易方式劃分）的特徵

（7） 買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、徵地價格等（按使用目的劃分）的特徵

（8） 監測地價等其他一些劃分方法形成的土地價格的特徵

4.我國土地價格評估的發展曆史

【考點采分】

考點1：土地價格的內涵與外延

重點等級：☆☆☆☆☆

　☆☆☆☆☆考點1：土地價格的內涵與外延
土地價格是土地經濟作用的反映，也稱Ⅰ【 A．土地使用價值 B．土地收益 C．基準地價 D．地價】，是土地權利和預期收益的購買價格，即地租的資本化。土地價格存在的根源是Ⅱ【 A．壟斷地租 B．絕對地租 C．經濟地租 D．級差地租】。決定土地價格高低的主要因素是Ⅲ【 A．絕對地租 B．經濟地租 C．級差地租 D．壟斷地租】。完整的土地價格定義應包括Ⅳ A．估價期日、實際與設定開發程度、實際與設定用途、現狀或規劃利用條件、實際與設定使用年期、價格類型 B．估價日期、設定開發程度、設定用途、現狀或規劃利用條件、設定使用年期、價格類型 C．估價期日、實際開發程度、現狀用途、現狀容積率、剩餘使用年期[=YQ]D．估價期日、開發程度、用途、容積率、使用年期】等內容。我國的地價是以Ⅴ【 A.土地使用權齣售 B.土地使用權購買 C.土地使用權齣租 D.土地使用權齣讓 E.土地使用權轉讓】為前提，一次性支付的多年地租的現值總和，是土地所有權在經濟上的實現形式。
一般來說，土地價格具有如下特點：Ⅵ【 A．土地有比較完整的市場 B．土地價格高低不由生産成本決定 C．土地價格形成時間長且相對比較睏難 D．資本有機構成的提高導緻地價呈上升勢態 E．土地價格高低取決於可以獲取的預期土地收益（地租）的高低和利息率的大小】。用公式錶示：土地價格=地租/利息率。所以，土地價格實際上是按利息計算的地租購買價格，它隨著Ⅶ【 A.地租的提高或利息率的上升 B.地租的提高或利息率的下降 C.地租的降低或利息率的上升 D.地租的降低或利息率的下降】而不斷上漲。不同的權利可取得不同的土地收益，也會有相應不同的土地價格。由於土地具有不同於一般商品的特殊性，土地價格與一般物品的價格相比，有其自身的特性：Ⅷ【 A．價格基礎不同 B．形成時間不同 C．地價具有明顯的地區性和地域性 D．地價形成市場的不充分性 E．地價呈總體上升趨勢】；土地價格的高低不由Ⅸ【 A.地租 B.利息 C.利息率 D.生産成本】決定，主要由土地的有效需求決定；
Ⅹ【 A.土地 B.房屋 C.汽車 D.機器】一般不具有摺舊現象。

【經典試題】

（多選題）1.關於土地價格，說法正確的有（　　）。

A.地價具有明顯的地區性和個彆性

B.地價呈明顯上升趨勢，地價上升的速度高於一般商品價格上漲的速度

C.土地市場是不完全的市場

D.土地價格的高低由其生産成本決定

E.土地價格是土地經濟作用的反映

參考答案Ⅰ.DⅡ.BⅢ.CⅣ.A（2006年考試真題）Ⅴ.DE　Ⅵ.BCDEⅦ.B　Ⅷ.ABCDEⅨ.DⅩ.A1.ABCE

考點2：我國土地價格的形式

重點等級：☆☆☆☆☆

　☆☆☆☆☆考點2：我國土地價格的形式
土地同一般商品類似，在不同的階段滿足不同的目的，會形成不同的價格形式。為加以區分，往往在價格前分彆加上相應的限定詞。這樣，一組相輔相成的價格係列就構成瞭價格體係。
對一般商品價格而言，為區分其在不同階段的價格形成特點，長期以來，已形成瞭一係列固定的名稱。以具體商品為例，有錶示企業內部商品生産成本的成本價格、商品齣廠轉入流通領域時的齣廠價格、商品經銷商在大批量銷售商品時形成的批發價格、商品經營者與一個個消費者達成交易時的零售價格等。從宏觀方麵，還有反映某一地區內某類商品價格水平和變動趨勢的平均價格、價格指數等。另外，還有管製物價而製定的商品指導價格、指令價格和調劑價格等。這樣一係列Ⅰ【 A．不同名稱 B．不同錶現方式 C．滿足不同用途 D．不同類彆 E．不同特性】的價格，就構成瞭整個商品價格體係。
在土地市場中，土地使用權作為一種特殊的商品流動轉移，已經存在或正在形成一係列錶示不同的特性和滿足不同要求的地價，目前的主要形式有以下幾種。

（1） 根據土地市場狀況，對一定區域內的土地收益或交易價格等進行歸納整理，形成的區域平均價。

（2） 政府確定實施Ⅱ【 A．優先購買權 B．絕對控製權 C．防止地價暴漲 D．提前收迴土地使用權確定補償額 E．優先使用權】等管理措施所依據的地價標準。

（3） 清産核資中反映單位和個人占用土地資産量的地價標準。

（4） 股份製企業中土地作價入股的地價標準。

（5） 政府齣讓土地使用權前確定的最低價和期望成交價格。

（6） 政府齣讓土地使用權的齣讓價格。評估國有土地使用權齣讓價格時，應遵循Ⅲ【 A．土地齣讓拍賣底價評估應采用公開市場價值標準 B．用成本逼近法評估時，土地取得成本應包括土地使用權齣讓金 C．采用兩種以上的方法進行評估 D．估價時點一般為估價作業日期以後某一時點 E．收集市場資料時，應注重所選實例的可替代性】等要求。

（7） 單位和個人有償取得的土地使用權轉讓、齣租時形成的轉讓底價和交易價格。

（8） 土地作為單位或個人的財産，為債務人取得貸款或為他人貸款提供擔保時的抵押價格。

（9） 國傢將土地作為財産對其徵收有關稅收時的課稅土地價格。

地價管理的作用可錶現在Ⅳ【 A．壟斷土地一級市場 B．防止地價暴漲 C．防止地價暴跌 D．防止國有土地收益流失 E．穩定地價】等方麵。地價管理政策要與相應的Ⅴ【 A．社會監督 B．政府乾預 C．地價管理製度 D．群眾覺悟】相配閤，在土地市場上纔能發揮作用。
此外，還有單位和個人轉讓、齣租、抵押劃撥土地使用權時補交的地價、政府對土地作為單位和個人財産進行管理時的土地價格等。

【經典試題】

（單選題）1.因案件執行的需要，人民法院擬對某宗劃撥土地使用權進行處置並委托當地政府土地交易中心進行拍賣。以下對拍賣底價評估的觀點正確的是（　　）。

A.屬於強製處分範疇，底價評估時需考慮進行價值摺減

B.采用完全市場公開價值標準評估底價

C.根據法院齣具的意見評估底價

D.根據案件申請執行方的意見評估底價

（多選題）2．不同標準和起不同作用的地價形式的形成是由於（　　）的不同。

A．地産權利　　　　　　　　　　　　B．土地質量

C．土地區位D．政府土地管理政策

E．市場供求關係

參考答案　Ⅰ.ABC　Ⅱ.ACDE　Ⅲ.ACE（2007年考試真題）　Ⅳ.BCD　Ⅴ.C　1.B（2009年考試真題）2．ABDE

前言/序言

评分☆☆☆☆☆

不错！！！！！！！！！！！！

评分☆☆☆☆☆

评价晚了，东西还行吧

评分☆☆☆☆☆

帮别人下单的，应该不错

评分☆☆☆☆☆

还没考，这套书正在看，一般般

评分☆☆☆☆☆

是正版书，内容还不错，可以看。

评分☆☆☆☆☆

快递很给力，书的质量还好！下次还会来买。

评分☆☆☆☆☆

不错！！！！！！！！！！！！

评分☆☆☆☆☆

不错！！！！！！！！！！！！

评分☆☆☆☆☆

还没考，这套书正在看，一般般