編輯推薦

　　1、不務虛，分析真實市場；
　　2、係統性房地産市場數據；
　　3、百張圖錶，一圖勝韆言；
　　4、35年房地産市場編年史；
　　5、獨創艾氏立體分析框架；
　　6、較為專業，但力求可讀。
　　房價會暴跌50%嗎？房價還要跌多久？城鎮化還是房價推手嗎？買房還需要搶嗎？90後要不要買房？為什麼2015年很關鍵？房價跌瞭怎麼辦？
　　作者將集中解答這些問題，部分文章已發錶，曾連續三個周五占據四大門戶財經頻道頭條或點擊一。

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內容簡介

　　房價會暴跌50%嗎？買房還需要搶嗎？房價還要跌多久？房價跌瞭怎麼辦？
　　《房市大衰退：33年房市變遷大推演》將集中解答上述問題，本書分為三大部分，一，從房價決定的基本麵市場供需齣發，告訴你中國究竟有多少房子，驚人的庫存背後，是正在逆轉的購房需求；
　　第二，分析中國房地産市場33年來錶象的房價走勢以及所呈現齣的房地産周期，創新性地運用艾略特波浪理論等從五大角度推演中國房地産周期；
　　第三，從房地産市場的泡沫形態齣發，糾正被誤讀的格林斯潘的泡沫觀，進而分析泡沫破裂的演化路徑，哪些是壓倒駱駝最後的稻草，並結閤周期推演泡沫破裂有可能的時點。
　　半載近乎廢寢忘食，如履薄冰，隻為你我的錢袋子負責。

作者簡介

　　艾經緯，生於上世紀八十年代中期，資深財經媒體人，現任第一財經日報《財商》中心副主任。
　　自幼書法啓濛，好讀文史哲。希冀讀萬捲書，行萬裏路，力求知行閤一。經濟學科班齣身，習慣專題式閱讀，模塊化研究。自詡一個宏觀經濟、金融市場、曆史趨勢的觀察者和參與者。同時深信教育是社會進步之本，是一名JA誌願者。
　　八載財經媒體生涯，興趣初在資本市場，擅長財務分析，2007年~2009年間挖掘瞭諸多問題上市公司，跟蹤研究華聞係、明天係、新湖係等資本係。2009年起重新關注宏觀經濟，後拓展至全球宏觀，重點關注美日央行，及房地産市場。
　　2010年起，主持發布第一財經日報《財商》金融投資閱讀榜，2013年起兼任中資海派“iHappy投資者”係列圖書編審委員會委員，百度閱讀簽約作者。
　　2011年起在第一財經日報開闢“宏觀觀察”專欄，2014年起在一財網開闢“圖解宏觀”專欄，同時在新浪財經、今日頭條亦有專欄。
　　著有：《誰的A股？》、《“殺人”遊戲投資學》、散文集《世事繁雜，我們簡單》（百度閱讀），與張庭賓先生閤著有暢銷書《中國富人為何變窮》。

精彩書評

　　★房地産是中國傢庭資産配置占比大的資産，本書從多維度客觀論述中國房地産價格如何進行估值及未來走勢，其結論也很值得藉鑒。
　　——李迅雷 海通證券副總裁、首席經濟學傢

　　★作為資深財經媒體人，艾經緯先生關注房地産市場不奇怪，難得的是這本書有框架、有邏輯、有數據，係統地分析瞭中國房地産市場的運行軌跡。作者對住房供應、剛性需求、自有率、空置率、城鎮化、土地財政等熱點問題有獨到的視角和解構，其房市大衰退的觀點和背後的推理值得所有關心中國經濟和房地産市場的人士藉鑒和參考。
　　　　——彭文生 中金公司首席經濟學傢

　　★這是泡沫嗎？房價調整會有多劇烈？艾經緯從中國房地産市場的虛幻中梳理事實，並清晰地提齣他的預測：18個月的房價調整已然開始。無論你贊同與否，這本書值得一讀，其中的數據計算和圍繞房價的爭論非常令人耳目一新。
　　——王誌浩（Stephen Green） 渣打銀行中國區首席經濟學傢

　　★中國經濟中，本書提供讓人耳目一新而專業的見解，值得推薦！
　　—— 邵宇 東方證券首席經濟學傢

　　作者以房地産市場大數據為基石，從35年來的市場政策和價格變遷中研判未來的房價走勢，用相對通俗的語言和豐富的案例呈現齣來，推薦一讀！
　　——秦朔 上海文廣集團副總編輯、第一財經日報總編輯

　　瘋狂樓市是中國熱門話題，觀點也可謂尖銳對立，有些專傢幾乎成仇。那麼，眾說紛紜之中誰更可信呢？我認為有三條標準：1，獨立立場；2，係統分析框架和嚴謹邏輯推導；3，紮實的數據。艾經緯此書兼具這三個特徵，特彆需要強調的是，他是媒體人，具有可信的公共立場；此前也未一路預言房地産崩盤，不存在唱空到底的必要。因此態度更客觀，成果更具參考價值。
　　——張庭賓 中華元智庫創辦人、《中國富人為何變窮》作者

　　作者長期跟蹤中國房地産市場，觀點鮮明，數據翔實，推薦閱讀！
　　——王健 美國達拉斯聯邦儲備銀行高級經濟學傢兼政策顧問

　　本書從中國房地産市場的供需分析齣發，圍繞30多年的房價變化推演房地産周期，進而分析房地産泡沫的機理和不穩定因素。框架很清晰，結論很明瞭。
　　——管清友 民生證券研究院院長、首席宏觀研究員

目錄

序言
閱讀提示
第一篇　供需大剪刀
第一章　逆天的供給
第一節　中國到底有多少房子
第二節　房子真的不用再搶啦！
第三節　中國在建住宅至少夠賣5年
第四節　待開發麵積可賣3個月
第五節　3 600萬套保障房已實際執行82%
第六節　北京自住房：衝擊50%的供應
第二章　轉摺的需求
第一節　“剛需”：一個經典的謬誤
第二節　被錯誤比較的住房自有率
第三節　從人口金字塔看房地産需求
第四節　“90後”到底要不要買房
第五節　危險的信號：2015年購房適齡人口達峰值
第六節　驗證美日房地産泡沫的神器
第七節　大爭鋒：正在減速與透支的城鎮化
第八節　房價與收入：“對不起，拖後腿瞭”
第三章　供需大碰撞
第一節　供需的剪刀：哢嚓一下要7年
第二節　舊變量：那些年被拆掉的房子
第三節　新變量：單獨二胎效應要等10年
第四節　破壞量：房屋倒塌序幕拉開
第五節　暗物質：空置率的5個調查數據
第六節　穩定量：哪些城市的房子更抗跌
第七節　剪刀之銷竣比：房市供需假象指標
第八節 批售比：萬科的絕密武器，樓市的風嚮標
第二篇　價格與周期
第四章　錶象的價格
第一節　房價誰決定？
第二節　房價的統計，百姓的疑惑
第三節　1998年之前的中國房價
第四節　1998年之後的中國房價
第五節　中國商品房始祖的33年房價變遷
第六節　錯位：房價是建安成本的5～14倍
第七節　走高的地價：土地招拍掛製度下的蛋
第八節　房價公式中的地價，平均25%
第五章　混沌的周期
第一節　房地産周期：一個理不清的毛綫球
第二節　三個經典的房地産周期理論
第三節　18年魔咒：為什麼？
第四節　日本、美國、英國的房地産周期
第五節　1998年：中國房地産周期分水嶺
第六節　1998年之前的中國房地産周期
第六章　房市大衰退
第一節　新視角：波浪理論指嚮C浪大殺跌
第二節　透支的2013年：3個領先指標
第三節　領先指標：本輪下跌至少18個月
第四節　哈裏森模型劍指2014年
第五節　政府的“父愛主義”能挽救房地産嗎？
第六節　解除限購之溫州樣本
第七節　房市大衰退：五個角度的測算
第八節　房價有多少下跌空間
第九節　未來房價走勢：V形、U形？
第十節　“白銀十年”：一個美好的願望
第十一節　房市大衰退，經濟會怎樣
第三篇　泡沫與輪迴
第七章　泡沫的機理
第一節　被誤讀的格林斯潘泡沫論
第二節　泡沫的五重性
第三節　異質信念和通貨幻覺
第四節　土地、貨幣與鋼一般的泡沫
第五節　泡沫演化路徑：衰退大陀螺
第六節　泡沫的臨界點：不穩定的魔指
第七節　明斯基時刻：債務、房價的沙堆
第八節　泡沫測定：誰說破瞭纔叫泡沫
第八章　駱駝與稻草
第一節　新常態：經濟增長邁入中速時代
第二節　漸變量：貿易順差的逆轉
第三節　央行角色：貨幣政策新常態
第四節　貨幣如水：增速進入下行通道
第五節　不穩定因素：資本外流
第六節　領先指標：人民幣匯率過拐點
第七節　觸發因素：39%負債率的堰塞湖
第八節　外部衝擊：美聯儲2015年加息
第九節　反腐增強1%，打壓房價4.8%～9.6%
第十節　導火索：廣義信貸風險暴露38%
第九章　泡沫的終結
第一節　中國房地産泡沫測算
第二節　從收入測算房地産泡沫
第三節　150萬億元：逆天的中國住宅總市值
第四節　注意杠杆，彆把買房不當交易
第五節　5個案例：房價下跌，該怎麼辦？
第六節　漫長的痛苦：次貸危機的演化
第七節　破裂先鋒：溫州和鄂爾多斯
第八節　2015年：泡沫的終結
附錄A　中國房地産市場35年運行軌跡（1978～2014年上半年）
附錄B　中國房地産市場35年運行軌跡（1978～2013年簡版）
附錄C　中國保障房政策24年變遷
參考文獻
緻謝
後記　從理想主義到中的精神

前言/序言

　　怪圈·庸俗·謬誤·動物精神
　　——我們該如何分析房地産市場？
　　隻有經驗這位人民最好的老師，最終會揭示齣我們的錯誤。
　　——〔法〕古斯塔夫·勒龐（1841—1931），群體心理學創始人
　　一隻螞蟻，爬上一個圓環，無休止地爬行，發現怎麼也爬不齣這個圓環。這是為什麼？因為這隻圓環隻有一麵，而且起點也是終點。
　　這怎麼可能？無論自然界還是人類社會，都存在兩麵性，為什麼這個圓環隻有一麵，難道不在地球上？
　　它在地球，在自然界，也在人類社會，更不是魔術。來，我們動手試一試，把一張窄紙條扭轉180°，再把兩頭粘接起來，是不是隻有一麵？如果看不齣，就想象齣一隻蟲子或者用手指沿著紙條麵爬行，是不是可以爬遍整個麯麵而不必跨過它的邊緣？
　　初始看似很神奇，但動手又發現很簡單，這是150多年前德國數學傢莫比烏斯絞盡腦汁苦無果，卻在玉米地中靈光一閃的發現，因而被稱為“莫比烏斯怪圈”。
　　房價的莫比烏斯怪圈
　　中國的房地産泡沫就猶如一個莫比烏斯怪圈，當我從房價上漲這一起點去探究中國房地産市場35年來的運行軌跡，以及試圖研判未來趨勢之時，驚訝地發現終點在於房價上漲。
　　房價上漲的原因在於房價上漲，這就好比拔著自己的頭發離開地麵一樣荒誕，但無論從現實中觀察，還是從模型檢驗中推論，這個結論並不算離經叛道。資産價格的軌跡，既類似於布朗運動，也猶如在混沌世界中，但中國的房價起點和終點竟是如此的心心相印。
　　從1978年理論啓濛，到試點改革，到轉軌市場，再到全盤改革，中國房地産市場用35年時間跨越瞭西方上百年的曆史，最終演變成張五常先生所言的“中國房地産市場是一個鋼做的泡沫”。
　　在這個鋼一般的泡沫之後，掩藏著一個莫比烏斯怪圈。燒餅沒有齣鍋，不會有人買；買者沒有錢，攤主可以不賣；燒餅沒人買，價格就不會漲；燒餅幾日賣不掉也就會變壞……這些在房地産市場都不存在。
　　作為兼具商品、資産二重屬性的房地産，房價的形成機製是復雜的，在所謂的剛需推動之下，房價一路上漲，完全無視所謂的剛需是否滿足有效需求的前提條件，而投資和投機性的需求又推波助瀾，隻要房價漲得越快，投資和投機性需要就會産生一個樂觀的預期，進而進一步拉升房價。
　　也就是說，在房價上漲和投資以及投機性需求之間存在一個莫比烏斯怪圈：房價上漲—預期房價上漲—房價漲得越快—投機需求增加—房價上漲。在這個循環之中，房價上漲既是自身上漲的原因，又是自身上漲的結果，起點也是終點，好比電影《盜夢空間》中那個加速的陀螺，進入一層又一層夢境。
　　這個自我加速的房價上漲陀螺，還受到外部的衝擊進而加速，隨著房價的上漲，地産商加速拿地，土地招拍掛讓地方政府嘗到瞭甜頭，繼而膨脹成土地財政，因而有意控製供地，於是地價開始上漲，而當上漲的地價建成商品住宅，又推動瞭房價上漲。於是，房價上漲—地産商搶地—預期土地升值—地價上漲—房價上漲，外部的衝擊加速瞭房價上漲這一陀螺。
　　當內部和外部相結閤之時，這個房價上漲的陀螺就成為：房價上漲—預期房價上漲—房價漲得越快—投機需求增加—地産商搶地—預期土地升值—地價上漲—房價上漲。而這一陀螺加速運動的結果就是房地産泡沫最終形成。
　　庸俗與框架
　　在房價的莫比烏斯怪圈形成過程中，輿論上多空萌生。初期，市場上的群眾未經泡沫的啓濛，多空雙方勢均力敵，甚至空頭更占優勢。但這個鋼一般的泡沫異乎尋常的堅硬，於是在一次次空頭輿論領袖撞得頭破血流之時，空方的群眾紛紛繳械，轉嚮多方的陣營。
　　雖然經曆過2008年金融危機期間15個月的下跌，空頭得到一絲喘息的機會，但是2009年的絕地反彈，空方再度陷入尷尬乃至被不屑的氛圍之中。作為中國房地産市場的空方領袖謝國忠先生，鍥而不捨地呐喊泡沫論，但群眾已給其冠以“信國忠，住窩棚”。與之相反的是，任誌強先生從曾經的群眾最想扔皮鞋的“全民公敵”轉身變成微博上那個“可愛”的心靈雞湯先生。
　　此時，我想起曾經一位領導說過“談論房價是件很庸俗的事”，開始不理解，後來猛然意識到，用道德、利益訴求去揣摩市場，滿屏幕地嘩眾取寵，確實是件很無聊的事，而實際上房價的運動軌跡並不會理會這些。
　　那麼，我們該如何去分析房地産市場呢？
　　我以為分析房地産市場，好比建房子，數據是基石，框架是房梁結構，邏輯則是黏閤建築材料之間的水泥，能被讀懂的話語則是房子的外觀裝飾。之所以這麼說，是因為在浩如煙海的房地産評論中，用數據說話的已然不多見，至於框架更是鮮見，而邏輯又多是基於自身的利益訴求與道德評價。但當在我埋頭上海圖書館，發現很多關於房地産的學術研究成果時，我又感慨為何這些滿足瞭上述條件的研究卻並不能得到市場的認可。實質上我又很清楚，因為這些研究從數據模型中來，也終結於數據模型，而這些話語大眾是無法讀懂的，用個通俗的詞匯，即是不接地氣。
　　我並非說具備上述條件的分析就一定是正確的，因為數據有統計口徑之差異，框架也有結構之區分，邏輯也有正僞之立場。而市場又永遠隻有勝負之分，無對錯之分。那麼，既然房地産市場分析是見仁見智，又何必糾纏呢？
　　非也，市場固然混沌，但市場畢竟給齣瞭檢驗結果，我們仍需懷有敬畏之心。在一個動態演化的市場中，調整的隻能是你的心、你的分析，尤其是你的框架。
　　8年來，從讀書到思考再到實踐的循環中，我努力試圖構建自己的思維分析框架，如今比較完整地運用在房地産市場上瞭。我曾搜索過，發現無人如此運用，那麼，我就狂妄地將此命名為艾氏立體動態分析框架吧。
　　艾氏框架如下。
　　第一層：時間的維度，分為短期、中期、長期，在不同的時間維度談論問題，得齣的結果也自然難以相同，對錯也就難以判定；
　　第二層：空間維度，分為微觀和宏觀，以及局部和整體，井底之蛙和展翅大鵬的視野自然是天地之分；
　　第三層：內外維度，分為內生和外部衝擊，就好比人的性格，由內在基因決定，也由後天的環境影響所緻；
　　第四層：二分法，分為名義和實際、價格和價值，房地産兼具二重屬性，可以說，房地産價格是最為迷幻的，一麵是鋼筋水泥的混閤物的價值，另一方麵卻又是混凝土黃金的價格；
　　第五層：進化論，前述是基於事物靜止狀態下的立體分析框架，但萬事萬物無不在演化之中，同時相互影響，故而分析市場也需從靜止到運動，有運動就有傳導和鏈條，有變遷就會至兩極，就有陰和陽。
　　基於這個分析框架，本書立足於房地産的市場屬性，從市場平衡的基礎供需分析齣發，繼而分析錶象的價格以及價格運動的軌跡所體現的周期性，進而就房地産市場當前的泡沫形態展開分析。
　　供需關係是分析市場的基礎，我分解瞭供需中若乾變量，從存貨到保障房供給衝擊，從人口結構到政策擾動。其中有短期因素，也有中長期因素，而人口結構又是其中最為重要的中長期因素，同時進行瞭一些國彆經驗比較，譬如撫養比這樣的指標的領先作用就頗為明顯。
　　無論是商品市場還是資産市場，價格是最引人關注的，但價格也是最錶象的，價格變動的軌跡是迷幻的，因而周期也如一團理不清的毛綫球。我很訝異，近百年來，關於房地産周期的經典研究隻有那麼幾個。
　　我的研究中，界定瞭房地産周期劃分的前提標準，嘗試用波浪理論劃分1998年以來的中國房地産周期，結閤哈裏森模型等對本輪房地産的衰退周期進行測算，得齣的結論是，本輪衰退將至少持續18個月，但更多的測算指嚮48個月乃至更多，是所謂房市大衰退。
　　雖然全國性房地産尚未成為泡沫經濟，但大部分地區已是明顯，而溫州、鄂爾多斯等地區泡沫業已破裂。
　　關於泡沫，輿論界深受美聯儲前主席格林斯潘那句“隻有破裂瞭纔知道是泡沫”的誤導，但我梳理瞭格林斯潘的泡沫言論，以為這是一個誤讀，並且格老的泡沫觀非常具有係統性和層次感。在此基礎上，測算中國的房地産泡沫程度，進而指齣泡沫之上的十座大山，泡沫破裂可能的演化路徑。
　　謬誤與常識
　　庸俗的對立麵不是高尚，而是嚴謹或者說是靠譜。立體動態的框架可以得齣完整的畫麵，但結論也需接受市場的檢驗。
　　既然不屑於庸俗，那麼就批判一下房地産輿論市場上經典的謬誤。這些謬誤的涵蓋範圍從詞義錯用，到統計口徑，再到分析框架。
　　第一個是剛需，不知從何時起，剛需成為地産商口中的中國房價的助燃劑。剛需全稱是剛性需求，在經濟學話語中，是指對商品的價格變動不敏感，是相對於彈性需求而言的，你覺得房子是嗎？
　　雖然國人的傳統觀念使得興傢置業乃至丈母娘催買房子，貌似剛需，但實質上這隻是需要，而且談不上有效需要（即有支付能力），又何談剛性呢？此外，多少人在買房時不是硬著頭皮拿齣積蓄甚至七大姑八大姨地藉錢，你能說硬著頭皮是不敏感嗎？
　　第二個是拐點，經常聽到“房地産市場齣現拐點瞭”，被描述成價格在持續上升一段時間後開始下降，但從拐點的數學定義來講，這個描述是錯的，這種點應該叫極值點，或者叫駐點。真正的拐點是凸麯綫與凹麯綫的連接點，從經濟周期圖上看，衰退與蕭條、復蘇與繁榮之間的連接點纔叫拐點。
　　第三個是城鎮化率，按照官方的統計數據，2013年城鎮化率為53.7%，中國達到發達國傢中上等水準還有20個百分點的空間。但中國的城鎮化率很可能被低估瞭，比如海通證券首席經濟學傢李迅雷等人認為，若按照以“城鎮非就業人口”加上“全國非農就業人口”來估算城鎮化率，則2011年中國城鎮化率已超過60%。
　　第四個是城鎮化效應，按照主流的觀點，城鎮化將推動房價上漲，確實進城人口增加，對住房需求增加，但同期保障房也在加碼建設，為何一定是房價上漲呢？不同的結論，源自分析要素的多寡，傳導鏈條的分歧，乃至分析框架的差異。
　　類似可推敲的還有很多，不再一一列舉。
　　但我也承認，有數據、有邏輯、有模型的研究也並非就能保證結論的正確。不少學術研究得齣的結論也讓人忍俊不禁，如果經過復雜的數據檢驗與迴歸之後，隻得齣房價要下跌，需要增加供給以及適當提高容積率這樣的結論，還有降低房價短期需要控製房、地價格，而在長期需要抑製地價這樣的政策建議，是不是纍而無功呢？
　　還有模型檢驗中也存在諸多問題，一是相關性很強，但並不是因果關係；二是同一相關性檢驗，但結論多樣。以房價和地價的關係為例，有的人研究後稱沒有關係，有的人說前者決定瞭後者，有的人說後者決定前者。
　　總之，在遇到不同的結論時，我的選擇是，一看邏輯、分析路徑，二看曆史、數據檢驗，倘若再有分歧，那麼隻能相信常識瞭。
　　泡沫與動物精神
　　星星在混亂的人群頭頂閃耀，
　　襪帶在粗漢鄙夫間纏繞。
　　人們買呀賣呀，瞧呀鬧呀，
　　連猶太人和新教徒的吵嘴也被人喜聞 房市大衰退：33年房市變遷大推演 下載 mobi epub pdf txt 電子書

第四節日本、美國、英國的房地産周期99

　　第三，從房地産市場的泡沫形態齣發，糾正被誤讀的格林斯潘的泡沫觀，進而分析泡沫破裂的演化路徑，哪些是壓倒駱駝最後的稻草，並結閤周期推演泡沫破裂最有可能的時點。

不錯，有啓發

第五節泡沫演化路徑：衰退大陀螺148

書的很多觀點不敢苟同 但是還是可以看看的

第七節明斯基時刻：債務、房價的沙堆152

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　　黃帝問道：什麼是天有八風，經有五風？

裝幀十分精美，紙張質量還是很不錯的，內容很好的，不錯不錯，性價比很高，快遞速度一流啊，快遞小哥態度很好，相信京東自營，繼續努力加油啊n