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　　《不動産管理/21世紀高等院校教材》是為地理學科“資源環境與城鄉規劃管理專業”不動産與國土資源管理方嚮的專業主乾課程《不動産管理/21世紀高等院校教材》配套開發教材，旨在使學生學習本專業理論和相關課程以後，能全麵瞭解不動産産權理論、不動産管理製度，不動産金融等基礎理論；掌握不動産開發管理、不動産交易市場管理、不動産産權、産籍管理、不動産評估、不動産經營、不動産顧問谘詢與服務的內容、目標、方法與技能，對國內外不動産管理發展動態與信息化管理的發展有一個全麵的瞭解。

內容簡介

　　《不動産管理/21世紀高等院校教材》是針對不動産管理、土地資源管理、房地産經營管理、城鄉規劃管理等相關專業編製的21世紀高等院校教材。《不動産管理/21世紀高等院校教材》結閤本學科國內外的發展前沿和科研成果，全麵闡述瞭不動産管理的基本理論、基礎知識和基本方法，對不動産管理概述、不動産管理的理論基礎、不動産市場分析、不動産産權産籍管理、不動産資源的規劃管理、不動産交易市場管理、不動産稅收與評估、不動産經營管理、不動産綜閤服務管理、不動産的資産管理和不動産資源的信息化管理等方麵進行瞭詳盡論述和係統介紹。

目錄

前言
第一章 不動産管理概述
第一節 不動産概述
第二節 不動産管理
第三節 土地、房産與其他不動産管理
思考題

第二章 不動産管理的理論基礎
第一節 區位理論
第二節 地租理論
第三節 資源配置理論
第四節 服務理論
第五節 不動産管理製度
思考題

第三章 不動産市場分析
第一節 不動産市場概述
第二節 不動産市場調查
第三節 不動産市場需求與供給分析
第四節 不動産市場區位分析
第五節 不同類型不動産市場分析
思考題

第四章 不動産産權産籍管理
第一節 不動産産權産籍管理概述
第二節 土地産權産籍管理
第三節 房屋産權産籍管理
第四節 不動産統一登記
思考題

第五章 不動産資源的規劃管理
第一節 不動産資源分析
第二節 土地利用規劃
第三節 房屋建設規劃
思考題

第六章 不動産交易市場管理
第一節 不動産交易市場管理概述
第二節 土地交易市場管理
第三節 房地産交易市場管理
第四節 不動産資本交易市場管理
思考題

第七章 不動産稅收與評估
第一節 不動産稅收製度概述
第二節 不動産稅收的屬性、職能
第三節 不動産稅收的分類
第四節 不動産評估方法
思考題

第八章 不動産經營管理
第一節 不動産租賃管理
第二節 不動産投資管理
第三節 不動産融資管理
第四節 不動産資本經營
思考題

第九章 不動産綜閤服務管理
第一節 物業服務管理
第二節 設施管理
第三節 房地産經紀
思考題

第十章 不動産的資産管理
第一節 不動産資産管理概述
第二節 國有不動産資産管理
第三節 公司不動産資産管理
第四節 商業地産資産管理
思考題

第十一章 不動産資源的信息化管理
第一節 信息化管理基礎概念
第二節 不動産信息化建設
第三節 不動産信息化管理
第四節 不動産信息化管理係統與應用
思考題
參考文獻
附錄 不動産登記暫行條例

精彩書摘

　　《不動産管理/21世紀高等院校教材》：
　　第一章 不動産管理概述
　　【章節介紹】本章介紹不動産的含義與特徵、不動産的類型，不動産業及其特點；不動産管理的含義、職能與管理模式；概述土地管理、房産管理的概念及其他不動産管理的對象與內容。
　　第一節 不動産概述
　　一、不動産的含義與分類
　　不動産是人類賴以生存和生活的基本條件，是一切經濟活動的基礎和載體，為社會生活提供基本的生産和生活場所。盡管中國的不動産業發展較晚，但不動産作為一種重要的資源和商品，已經日益成為區域社會經濟發展的重要財富。不動産不僅是國傢財富的重要組成部分，更是居民傢庭財富的主要形式之一。發達國傢不動産財富占比可達到40%~50%，不動産因而有世界上最大的生意的說法。據報道，2006年，英國全國總財富達652500億英鎊（1英鎊≈9.4374元人民幣），其中住宅用不動産以391500億英鎊的價值，占到瞭總量的60%。在我國改革開放的30多年中，不動産業也逐步成長為國民經濟的支柱産業之一，對我國經濟增長作齣瞭令世人矚目的貢獻。伴隨著不動産行業的迅猛發展，不動産利用規劃（戰略規劃）、價值評估、市場交易、租賃服務、投融資等活動也日益活躍，規模日益增大，不動産所創造的財富越來越大，對不動産管理與服務的潛在需求巨 大。
　　（一）不動産的含義與特徵
　　1. 不動産的含義
　　在國外不動産一詞常用real property和real estate，我國把不動産譯為immovable property。
　　不動産一詞最早源於英文“不動産”（real estate）。這個詞實際上産生於西班牙語“真實的”一詞，含義是“皇室的”。El Camino Real就是指皇室的馬路，而不動産是指皇室的資産。公元1500年左右，農業時代結束，工業時代開始，權力不再基於土地和農業。君主們認識到必須實行土地改革法案，允許農民擁有土地。為此，皇室創造瞭對土地所有權的“納稅”和“抵押貸款”兩種衍生工具，成為讓平民融資並獲得土地的一種方式。稅收和抵押貸款就是不動産的衍生工具。當皇室認識到，金錢不再産生於土地而是産生於土地的“衍生工具”時，君主們建立瞭銀行，讓銀行管理新增加的事務，即不動産管理。
　　關於不動産的定義及其範圍，各國較多從民法的角度對不動産進行界定。《法國民法典》第516條就規定“一切財産，或為動産，或為不動産。”第518條將不動産定義為：“土地及其建築物依其性質為不動産。”瑞士民法將不動産定義為：“不動産登記簿上已登記的獨立且持續的權利、礦山、土地的共有關係的所有部分。”《德國民法典》中並沒有使用“不動産”一詞，而是使用“不可動之物”，其通行的解釋是“地産”，在法典的第96條規定：“土地的主要組成部分，為定著於土地的物，特彆是建築物及與土地尚未分離的齣産物。”可見，房屋等建築物是地産的必要組成部分，與土地不可分割，突齣瞭土地作為不動産核心的觀念。《意大利民法典》第812條的規定是：“土地、泉水、河流、樹木、房屋和其他建築物，即使是臨時附著於土地上的建築物以及在—般情況下那些或是自然或是人為地與土地結為一體的物品是不動産。固定河岩或者河床之上並且為永久使用而建造的磨坊、浴場以及其他漂浮在水麵上的建築視為不動産。”在英國的法律中，不動産與廣義的土地等同，是指包括地麵、地下和土地上空的一切財産。這裏地麵上的財産，除主要指房屋外，還包括定著其上的物，如生長著的植物等任何有意置於地錶或埋在地下，認為應永遠定著於土地上的東西。有的國傢法律規定不動産中包括農作物，有的則不包括。有的對於農作物還區彆對待。如在美國法律中，關於植物為動産與不動産的劃分標準為：按年計算並以人力生産的各類植物為動産，包括水果、苗圃花卉、短時期內將伐樹木及已轉賣土地上的已收割或已成熟的農作物。而常年生並立於土壤中的天然植物為不動産，包括喬木和灌木、已轉賣土地上的生長的樹木和無保留條件轉賣土地上生長期中的農作物。所以，對不動産和動産的區彆，要依據國傢、地方法律的規定而確定。
　　盡管各國對不動産的錶述不同，但都包含瞭土地、建築物及土地上之定著物等基本要素。
　　我國在《物權法》第92條將不動産定義為：“不動産是指土地以及房屋、林木等地上定著物。”最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若乾問題的意見》第186條所作的解釋認為：“土地、附著於土地上的建築物及其他定著物、建築物的固定附屬設備為不動産。”建設部2003年發布《房地産業基本術語標準》中對不動産術語的定義為：不動産（immovable property）是指依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附於土地並且不能分離的其他物，包括物質實體和依托於物質實體上的權益。
　　美國教科書《現代不動産》中對不動産的描述是：不動産是指擁有所有權的事物－所有者可以使用、控製或處置的事物。不動産包括有形土地、建築物和附屬於土地的改良工事，從學術意義上講，不動産是指內生於不動産所有權的法律權利、權益和利潤。也就是說，擁有土地不僅是擁有自然土地，而是擁有在一定限製條件下使用、處置和使用土地的權利。通過立法程序和法庭司法、社會來具體確定這一係列權利，而且隨著時間的推移改變這些權利。比如分區規劃法令規定作為住宅的用地就限製其土地主人在這塊土地上建立工廠的權利。
　　我國教科書中對不動産也有相似的定義。在任紀軍編寫的《不動産經營》一書中認為不動産又稱房地産（real estate），是指土地以及土地上的永久性的附著物及其所有者權利。在金儉編著的《中國不動産特權法：原理 規則 適用》一書中認為不動産是指位置不能移動或者移動位置後會引起性質、形狀改變或降低其價值的財産。在牛建高主編的《不動産投資分析》一書中認為不動産是相對於動産而言的，它強調的是財産和權利載體在地理位置上的相對固定性（非移動性），具體是指土地以及建築物等土地定著物，是實物、權益、區位三者的綜閤體，具有自然和經濟雙重屬性。
　　從上述各定義中，我們可以看到，不動産包含以下三層含義：首先，不動産是一種財産。它可能是自然財富如土地、土壤與植物資源，也可能是人力創造的財富如建築物。其次，這種財産的位置是不能移動的。土地作為不動産的基礎總是固定於地球的某一位置。這類財産一旦移動位置就不是原來意義上的財産，因為這類財産一旦移動位置後，就會引起性質、形狀的改變或者會降低其價值。房屋移動後，就不可能保持原來的麵貌。當然，隨著科學技術的發展，這類財産有的位置移動後，仍能保持原有形狀，如活動房。但即便如此，該財産的屬性可能就此發生瞭變化。最後，這種財産是以法權形式進行交易，其管理有異於其他的一般動産，是通過係列的衍生物進行經營與管理。
　　作為特殊商品的不動産具有自然和經濟兩重屬性。
　　從自然屬性的角度來考察不動産時，不動産包括土地、建築物及其他附著物。土地是包含地麵、地上空間和地下空間的三維立體空間。建築物是一種土地定著物，具體是指人工建築而成，由建築材料、建築構配件和建築設備等組成的整體物，包括房屋和構築物兩大類。其他附著物是建築物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建築物上，與土地、建築物不可分離的物；或者雖然可以分離，但是分離不經濟，或者分離後會破壞土地、建築物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建築物的價值明顯受到損害的物。例如，排水管道、電力、熱力係統、地上建造的庭院、花園、假山、柵欄等。不動産雖然包括土地和建築物等部分，但並不意味著隻有土地與建築物閤成一體時纔被稱為不動産，單純的土地或者單純的建築物都屬於不動産，是不動産的一種存在形態。在總量上，土地是不動産的主要存在形態。
　　從經濟屬性的角度來考察不動産時，不動産是一種重要的資産，它總是在一定的社會關係中存在，作為生産力的組成部分。這時，不動産不僅僅錶現為一種物，更錶現為一種權益。權益是不動産自然體的衍生物，是無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益。權利，即人們擁有的財産權利，在中國目前主要有所有權、使用權、抵押權、租賃權等各種不動産産權。不動産的各種經濟活動的實質就是其權屬（即産權）的運行過程。利益用益物權是指對他人所有物在一定範圍內進行占有、使用、收益、處分的他物權。其特徵為：標的物主要是不動産，以占有為前提，是他物權、期限物權、限製物權，是以使用、收益為目的的獨立物 權。
　　不動産的整體概念來看，不動産交易的標的是不動的土地、土地上的房屋及不可移動的資源物産，而交易的載體是産權及其屬性或權利關係。因此不動産的“産”實質體現的是為一種權利關係，即産權。其中“房産”與“地産”是不動産的兩種主要涵蓋的內容或形式，所以不動産在國內通常稱為房地産，並且以一種産業業態的形式廣泛用於經濟領域。“地産”一旦作為房地産業開發對象，也必然包括“房産”在內或與房産相聯係，任何房地産經濟活動最終會形成一定的不動産形式，必然與一定的權利關係或産權關係聯係在一起。
　　從不動産與房地産的關係來看，不同學科是有一定區彆的。經濟學上認為，不動産與房地産對交易標的及其權屬關係的描述是一緻的，含義是大緻相同的。在法學上，則不動産的含義要比房地産要更為寬泛。因為我國從權屬的角度來分，房地産僅是指建立在土地之上的房屋財産，它包括瞭房産與地産。法律規定，土地所有權歸國傢所有，地産權隻能轉讓使用權，不能齣售所有權。因此房地産是房屋所有權與土地使用權的統一，房地産概念偏重於法律産權的範疇，並且界定清楚，而不動産還包括瞭非房屋體的土地之上的附著物。從管理學上，不管是純自然形態的土地不動産還是已屬於社會經濟形態的商品化房地産，從管理對象的形態、權屬、管理目的和管理要求上，不動産和房地産也有很多的共性。在不同國傢的體製與法律體係下，所使用的概念有所不同。在我國房地産業中不動産和房地産兩個詞常可以相互替換使用。本教材所采用是相對更為寬泛的不動産概念，在書中也同時使用房地産、土地、地産、房産、物業等詞，如第九章。
　　2. 不動産的特徵
　　不動産是一種特殊的商品，除具有一般商品的共性外，還具有許多自身的特徵。
　　（1）地理位置的固定性
　　土地和建築物是不動産，具有不可移動性。在交易市場中，流動的不是土地和房屋實體，而是其相關的權益（或權利）。不可移動性是不動産與其他商品最大的區彆，因而地理位置的交通通達性、用地性質等均對不動産質量、功能和價格的影響比其他商品更為顯著。這也就決定瞭不動産商品的異質性和市場的地域性。
　　（2）不可替代性
　　由於不動産地理位置的不可移動以及地形、地勢、周邊環境的差異性，因此，每一件不動産商品都是唯一的、獨特的、異質的産品，具有不可替代性。相比之下，糧食、煤炭、石油等有形商品或者股票這種無形商品，都是可替代商品。對於購買者來說，得到一批同質的商品中的任何一份都是沒有任何區彆的。因此不動産交易形態多屬個彆商品議價成交，不像其他商品（如股票、債券或黃金）有一集中交易價格指標，並且這種異質性和一定時期內各個分割市場的小量交易導緻信息不暢。
　　（3）消費品和投資品兼備的雙重性
　　消費品（consumption goods）即購買者以消費、使用為主要目的，如麵包、衣服等；資本品（capital goods）則不直接用於消費，它可作為未來生産其他財貨的中間投入，如機器、設備等。房地産既可用於居住、生活等消費活動，又可成為投資的工具，隨著人口的增長，房地産需求總量在不斷地增長，而土地總量卻是固定的，因此從宏觀來看，房地産的價格會不斷上升，使它具有保值、增值的功能，是現代社會防止通貨膨脹及貨物貶值的重要工具。由於現實中難以區分房地産的消費性和投資性，人們購買房地産的目的往往兩者兼而有之。可見，除黃金及珠寶等外，不動産也是少數兼具消費品與資本品雙重特性的資産。
　　……

前言/序言

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