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內容簡介

　　《房地産開發企業營改增操作實務》一書分成八個部分來講述：
　　◇導讀：房地産開發企業營改增概覽
　　◇房地産開發企業營改增政策解析
　　◇房地産開發企業增值稅納稅申報錶填寫
　　◇房地産開發企業增值稅發票開具與管理
　　◇房地産開發企業營改增後的會計核算
　　◇營改增後房地産開發企業納稅籌劃與風險控製
　　◇防僞稅控係統及軟件操作
　　◇附錄
　　《房地産開發企業營改增操作實務》首先對試點實施辦法進行詳細的講解，以幫助房地産開發企業更好地瞭解政策，不在政策上違規，接下來從房地産開發企業操作的角度來解讀各項稅務事務的辦理，著重突齣可操作性，幫助房地産開發企業迅速地厘清營改增後的稅務事項並高效地辦理好各項業務。

作者簡介

　　李建軍，立信會計師事務所（特殊普通閤夥）資深稅務閤夥人。中國注冊會計師、稅務師，清華大學一英國班戈大學國際工商管理碩士，深圳市注冊稅務師協會理事。擁有超過25年的會計、審計、稅務代理工作經驗，諳熟中國財經及稅務法律法規，著有《財務通則與企業財務管理規章製度設計》《企業財務文書寫作格式與範本》《營改增政策解讀與企業實操手冊》等圖書。曾為多傢房地産、金融、互聯網、生物製藥公司提供高端稅務服務。尤其擅長為企業IPO上市、新三闆掛牌、並購重組及資本交易等所産生的稅務疑難提供稅務解決方案。曾谘詢和輔導過中鐵粵豐置業、深業置地、保利地産、聯泰地産、中糧地産、恒居地産、深赤灣、堯都銀行、招銀國際等客戶。

目錄

導讀 房地産開發企業營改增概覽
一、什麼是房地産開發
二、房地産開發與房地産開發經營的區彆
三、房地産開發企業營改增政策

第一章 房地産開發企業營改增政策解析
第一節 房地産開發企業納稅人和扣繳義務人
一、納稅人義務人的確定
二、納稅人的類型及認定條件
相關鏈接 一般納稅人資格登記
三、增值稅扣繳義務人
四、閤並納稅的規定
第二節 房地産開發企業增值稅的應稅範圍及稅率
一、應稅範圍
二、稅率和徵收率
第三節 房地産開發企業增值稅的計稅方法和應納稅額的計算
一、一般計稅方法
二、簡易計稅方法
第四節 房地産開發企業應稅銷售額的確定
一、基本規定
二、特殊規定
三、房地産開發企業的具體規定
相關鏈接 房地産開發企業扣除土地價款時的颱賬管理要求
第五節 房地産開發企業增值稅進項稅額抵扣
一、可抵扣進項稅額範圍和扣除憑證
二、不得抵扣的進項稅額
三、進項稅額轉齣的規定
第六節 房地産開發企業納稅地點與納稅義務發生時間
一、房地産開發企業納稅地點
二、房地産開發企業納稅義務發生時間
三、房地産開發企業納稅期限
第七節 房地産開發企業營改增政策的過渡與銜接
一、新老項目的界定標準
二、新老項目的政策銜接
三、試點前發生業務的政策銜接
四、銷售使用過的固定資産的政策銜接
五、原一般納稅人增值稅期末留抵稅額的處理

第二章 房地産開發企業增值稅納稅申報錶填寫
第一節 房地産開發企業增值稅納稅申報錶（一般納稅人適用）的填寫
一、一般納稅人增值稅納稅申報錶的填寫順序
二、名詞解釋
三、《增值稅納稅申報錶（一般納稅人適用）》主錶的填寫
四、《增值稅納稅申報錶附列資料（一）》（本期銷售情況明細）填寫說明
……
第三章 房地産開發企業增值稅發票開具與管理
第四章 房地産開發企業營改增後的會計核算
第五章 營改增後房地産開發企業納稅籌劃與風險控製
第六章 防僞稅控係統及軟件操作
附錄

精彩書摘

　　《房地産開發企業營改增操作實務》：
　　導讀 房地産開發企業營改增概覽
　　經國務院批準，自2016年5月1日起，在全國範圍內全麵推開營業稅改徵增值稅（以下稱營改增）試點，金融、建築、房地産和生活服務業等全部納入營改增試點行業範圍。
　　一、什麼是房地産開發
　　房地産開發是指從事房地産開發的企業為瞭實現城市規劃和城市建設（包括城市新區開發和舊區改建）而從事的土地開發和房屋建設等行為的總稱。
　　對於房地産的概念，應該從兩個方麵來理解：房地産既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。作為一種客觀存在的物質形態，房地産是指房産和地産的總稱，包括土地和土地上永久建築物及其所衍生的權利。
　　房産是指建築在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。地産是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地麵道路等。房地産由於其自身的特點，即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動産。隨著個人財産所有權的發展，房地産已經成為商業交易的主要組成部分。
　　房地産開發包括土地開發和房屋開發。土地開發主要是指房屋建設的前期工作，主要有兩種情形：
　　（1）新區土地開發，即把農業或者其他非城市用地改造為適閤工商業、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；
　　（2）舊城區改造或二次開發，即對已經是城市土地，但因土地用途的改變、城市規劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建築物，並對土地進行重新改造，投入新的勞動。
　　二、房地産開發與房地産開發經營的區彆
　　房地産開發與房地産開發經營是有區彆的，房地産開發是指依《中華人民共和國城市房地産管理法》的規定，在取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。這是《中華人民共和國城市房地産管理法》第二條第三款明確的定義。房地産開發是房地産活動中一項重要製度，屬於房地産生産、流通、消費諸環節中的首要環節。而房地産開發經營是指房地産開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，並轉讓房地産開發項目或者銷售、齣租商品房的行為。這是國務院《城市房地産開發經營管理條例》第二條明確定義的。
　　因此房地産開發和房地産開發經營是有區彆的，兩者對主體的資質要求是不同的，前者不一定要求具有房地産開發經營資格，而後者就要求具有房地産開發經營資格。最高人民法院在《民事案件案由規定》中把閤資、閤作開發房地産閤同糾紛歸屬於房地産開發經營閤同糾紛中，所以閤資、閤作開發經營房地産閤同中對主體的資格是有要求的，至少要求一方當事人具有房地産開發資格，但實踐中經營有將具有房屋預租性質的自建房（非商品房）閤建閤同糾紛當作房地産開發經營閤同糾紛，而要求自建房閤建閤同的一方當事人具有房地産開發經營資格，就是因為沒有將房地産開發與房地産開發經營區彆開來。由於閤資、閤作房地産開發經營閤同是屬於房地産經營性質的閤同關係，必然涉及轉讓房地産開發項目或銷售、齣租商品房的行為。
　　……

前言/序言

　　自2016年5月1日起，中國將全麵實施營改增，營業稅將退齣曆史舞颱，增值稅製度將更加規範。這是自1994年分稅製改革以來，財稅體製的又一次深刻變革。
　　2016年3月24日，財政部及國傢稅務總局聯閤發布《關於全麵推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號，以下簡稱“36號文”），明確從5月1日起，將試點範圍擴大到建築業、房地産業、金融業、生活服務業，並將所有企業新增不動産所含增值稅納入抵扣範圍，確保所有行業稅負隻減不增。
　　李剋強總理在《政府工作報告》提齣全麵實施營改增，承諾“確保所有行業稅負隻減不增”之後，又在2016年3月18日主持召開國務院常務會議，部署全麵推開營改增試點工作，進一步減輕企業稅負。李剋強說，全麵實施營改增，是深化財稅體製改革、推進經濟結構調整和産業轉型的“重頭戲”。他在多個場閤錶示，營改增不隻是簡單的稅製轉換，它有利於消除重復徵稅，減輕企業負擔，促進工業轉型、服務業發展和商業模式創新，是一項“牽一發而動全身”的改革。
　　營改增的全麵推廣，不僅是涉及這四個行業，其實所有的企業，包括早已納入增值稅體係的企業，都被波及，因為這些行業可能就是其他企業的上遊或下遊企業，而且銷售或購買無形資産和不動産的業務，幾乎所有的企業都會涉及。
　　針對房地産業營改增，將進一步改善房地産行業運行環境，並有效調節房地産企業稅負水平、提升企業積極投資開發的信心，同時也將給房地産企業帶來不同的機遇與挑戰。
　　其實，對於營改增企業而言，首先必須對稅收政策有充分的瞭解，接下來要辦理相關的稅務手續，瞭解營改增後會計處理方麵的變化，纔能夠避免在稅務方麵的風險，但就我們目前輔導的企業來看，許多企業並不具備這方麵的能力，許多企業的稅務會計對稅收政策一知半解，對所要辦理的事務更是雲裏霧裏，因而，往往跑瞭許多次稅務局，還辦不成功一項業務。
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書還沒細看，但沒質量問題，送貨速度挺給力的

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京東自營總是這麼給力！

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