　　全麵營改增後，房地産開發全流程會計與稅務處理實操指南！
　　■一本書啃透房地産企業全流程賬稅處理，直接套用省心省力
　　全流程：企業設立階段、獲取土地階段、前期準備階段、建設施工階段
　　銷售（預售）階段、項目清算階段、自持物業階段
　　全套賬：核算程序+科目設置+會計核算+稅務處理
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　　增值稅房産稅印花稅契稅耕地占用稅企業所得稅
　　土地增值稅城鎮土地使用稅城市維護建設稅及教育費附加

內容簡介

　　北京中經陽光稅收籌劃事務所-房地産智庫成果
　　■提供房地産開發企業可以直接套用的會計科目錶、成本核算明細科目等完善的賬務核算體係
　　■按房地産開發企業的業務流程講解會計核算和稅務處理，邊開發邊做賬務處理
　　■提供來自標杆房地産企業關於增值稅、企業所得稅、土地增值稅的係統性實戰案例，對照操作降低稅務風險

作者簡介

　　蔡昌，■中央財經大學財政稅務學院教授，博士生導師，稅收籌劃與法律研究中心主任，國際注冊高級會計師（ICSPA）。兼任中國稅務學會學術委員、中國注冊稅務師協會特聘顧問、國傢稅務總局“全國稅務領軍人纔”培養導師，北京大學、清華大學、浙江大學、廈門大學、上海國傢會計學院客座教授，國內多傢集團企業及上市公司財稅顧問。
　　■2012年獲得“鄧子基財稅學術論文奬”。主要研究領域為財務會計與稅法、稅收籌劃與産權稅收學。著有《契約視角的稅收籌劃研究》《稅收信用論》《中國財稅研究：産權、土地、稅收》《房地産企業全程會計核算與稅務處理》等。

　　黃潔瑾，■管理學碩士，中央財經大學稅收籌劃與法律研究中心秘書長，研究員，中國社會科學院研究生院稅務專業碩士導師，融資華爾街（北京）創業投資有限責任公司總經理，中國首批注冊納稅籌劃師、首批高級稅務谘詢師。主編或參與撰寫《房地産智庫叢書》《“營改增”新政解讀與稅務處理》等圖書。
　　■曾就職於重慶某軍工企業從事財務工作，後擔任某集團公司財務總監、副總裁，擁有豐富的財務實戰經驗和會計做賬技巧，現主要從事財稅谘詢與稅收籌劃工作，曾為河南建業集團、青島華商置業集團、國華置業集團、億來置業、青島豪都置業等多傢集團企業提供服務。

內頁插圖

第一章房地産企業會計核算與稅務處理概述
第一節房地産開發經營的主要特點
一、房地産開發企業的類型與主要業務
（一）房地産開發企業的類型
（二）房地産開發企業的主要業務
二、房地産開發業務的主要特徵
三、房地産開發經營的主要流程
（一）取得土地使用權階段
（二）前期準備階段
（三）建設施工階段
（四）房産銷售（預售）階段
（五）項目清算階段
（六）自持物業階段
第二節房地産開發企業會計核算製度的演進
一、房地産開發企業會計製度形成的前期
二、房地産開發企業會計製度實施階段
三、房地産開發企業實施統一會計製度階段
四、房地産開發企業執行《企業會計準則》階段
第三節房地産開發企業的財稅特徵
一、房地産開發業務的財稅特徵
二、房地産開發企業繳納的主要稅種
第四節房地産開發企業的會計科目設置及核算內容
一、房地産開發企業的會計科目設置
二、主要會計科目的核算內容
（一）開發成本
（二）開發産品
（三）投資性房地産
（四）開發間接費用
（五）應交稅費
（六）主營業務收入
（七）其他業務收入
第二章企業設立階段的會計核算與稅務處理
第一節企業設立條件
一、內資房地産企業設立的法律要求
（一）《公司法》有關規定
（二）《城市房地産管理法》有關規定
（三）《房地産開發經營管理條例》有關規定
（四）《房地産開發企業資質管理規定》有關規定
二、外商投資房地産企業的設立要求
（一）注冊資本要求
（二）設立備案程序
三、項目資本金的要求
第二節企業設立階段的會計核算
一、會計科目的設置
（一）實收資本（或股本)
（二）資本公積
二、注冊資本的核算
（一）設立登記時齣資的核算
（二）注冊資本增加的核算
(三)實收資本減少的核算
第三節企業設立階段的稅務處理
一、企業設立階段的納稅計算
（一）印花稅
（二）契稅
二、不同齣資方式的稅務處理
三、分支機構設立的稅務處理
（一）分公司
（二）子公司
（三）分支機構設立的稅務分析
第四節籌辦期的界定與開辦費的處理
一、籌辦期的概念
二、開辦費的開支範圍
三、開辦費的會計核算
四、開辦費的稅務處理
第三章取得土地使用權階段的會計核算與稅務處理
第一節土地製度概述
一、我國的土地所有製
二、土地管理的基本製度
三、土地徵收和建設用地供應
四、土地供應的程序
五、二級市場土地使用權轉讓的法律規定
第二節取得土地使用權的途徑
一、以齣讓方式取得國有土地使用權
（一）以招標、拍賣、掛牌方式取得土地使用權
（二）以協議方式取得國有土地使用權
二、以劃撥方式取得國有土地使用權
三、以轉讓方式取得國有土地使用權
第三節取得土地使用權階段的稅務處理
一、契稅
（一）納稅義務人
（二）稅率
（三）計稅依據
（四）徵收管理
（五）契稅計稅依據解讀
（六）契稅的會計處理
二、耕地占用稅
（一）納稅義務人
（二）徵稅範圍
（三）計稅依據
（四）稅率
（五）徵收管理
（六）耕地占用稅的會計處理
三、城鎮土地使用稅
（一）納稅義務人
（二）徵稅範圍
（三）計稅依據和稅額
（四）徵收管理
（五）稅收優惠
（六）城鎮土地使用稅的會計處理
四、印花稅
（一）稅目和稅率
（二）稅收優惠
（三）徵收管理
（四）印花稅的會計處理
五、個人所得稅
六、土地增值稅
第四節取得土地使用權階段的會計核算
一、一般企業取得土地使用權的會計處理
二、房地産開發企業取得開發用土地使用權的會計處理
（一）通過競拍取得土地使用權的會計處理
（二）接受投資取得土地使用權的會計處理
（三）在建項目收購的會計處理
（四）自用土地使用權的會計處理
第四章開發建設階段的會計核算與稅務處理
第一節開發建設階段業務概述
一、項目策劃設計階段
二、項目準備階段
三、項目施工階段
四、項目竣工驗收階段
第二節開發建設階段的會計核算與稅務處理
一、開發建設階段涉及的主要稅種
（一）城鎮土地使用稅
（二）印花稅
二、開發建設階段不同承包方式下的會計處理
（一）建築安裝工程承包方式
（二）不同工程承包方式的會計處理
第三節ＢＴ及ＢＯＴ項目的會計核算與稅務處理
一、BT項目工程承包
（一）BT模式的含義
（二）BT模式的特點
（三）BT項目分類
（四）BT項目的會計核算
（五）BT模式下的增值稅核算
二、BOT項目工程承包
（一）BOT模式的含義
（二）BOT項目管理部的會計核算
（三）BOT項目公司的會計核算
（四）BOT項目的攤銷與移交
（五）BOT模式下的增值稅核算
第五章開發産品成本的歸集、分配與結轉
第一節開發成本核算概述
一、成本核算的基本程序
二、確定成本核算對象
（一）成本核算對象的概念及確定要點
（二）確定成本核算對象的原則
（三）確定成本核算對象的方法
（四）房地産開發企業成本對象管理要求
三、劃分成本核算項目
（一）成本核算項目的分類
（二）成本項目的核算內容
四、成本核算對象和成本項目之間的關係
第二節期間費用核算概述
一、費用的特點
二、費用確認的原則
三、費用確認的方法
四、費用的核算內容
（一）管理費用
（二）銷售費用
（三）財務費用
第三節成本費用會計科目的設置
一、開發成本
二、開發間接費用
三、開發産品
四、管理費用
五、銷售費用
六、財務費用
第四節成本歸集、分配的會計處理
一、成本分配方法
（一）占地麵積法
（二）建築麵積法
（三）直接成本法
（四）預算造價法
二、成本分配方法對土地增值稅的影響及例釋
（一）不同成本分配方法下的稅款差異分析
（二）不同性質的成本項目客觀上要求適用不同的成本分配方法
（三）層高係數建築麵積法
（四）特殊的成本分攤方法
三、土地徵用及拆遷補償費的歸集與分配
(一)土地徵用及拆遷補償費的歸集
(二)土地徵用及拆遷補償費的分配
四、前期工程費的歸集與分配
（一）前期工程費的歸集
（二）前期工程費的分攤
五、建築安裝工程費的歸集與分配
（一）采用發包方式的核算
（二）采用自營方式的核算
（三）建築安裝工程費的分配
六、基礎設施費的歸集與分配
（一）基礎設施費的歸集
（二）基礎設施費的分配
七、開發間接費用的歸集與分配
（一）開發間接費用的歸集
（二）開發間接費用的分配
第五節公共配套設施費的會計核算
一、公共配套設施成本對象的確定
（一）營利性公共配套設施
（二）非營利性公共配套設施
二、公共配套設施的成本核算對象
（一）營利性公共配套設施的成本對象
（二）非營利性公共配套設施的成本對象
三、公共配套設施費的會計核算方法
（一）營利性公共配套設施費的核算
（二）非營利性公共配套設施費的核算
四、預提公共配套設施費的會計核算
（一）公共配套設施費的預提範圍
（二）預提公共配套設施費的賬務處理
(三）預提公共配套設施費的計算方法
第六節土地開發成本與代建工程成本的會計核算
一、土地開發成本的核算
(一)土地開發成本的劃分和歸集
(二)土地開發成本核算對象的確定和成本項目的設置
(三)土地開發成本的核算
（四）已完成開發土地開發成本的結轉
二、代建工程成本的核算
第七節開發完工産品成本的結轉
一、開發産品總成本的核算
（一）計算總成本的原則
（二）成本預提
（三）成本核算對象總成本計算錶
二、結轉完工開發産品成本
（一）開發産品的會計科目設置
（二）開發産品成本明細錶
三、結轉開發産品成本
（一）開發産品銷售成本明細錶
（二）成本差異的賬務處理
第六章銷售（預售）階段的會計核算與稅務處理
第一節銷售（預售）階段業務概述
一、土地使用權轉讓
二、商品房銷售
(一)商品房預售與現房銷售
(二)自行銷售與委托銷售
（三)一次性付款、分期付款及按揭付款
（四）商品房銷售流程
三、其他建築物銷售
四、代建工程
五、其他業務
（一）商品房售後服務收入
（二）材料銷售收入
第二節銷售（預售）房款的會計核算
一、會員費及誠意金的會計核算
(一)會員費及誠意金的概念
(二)會員費及誠意金的管理
(三)會員費及誠意金的會計處理
（四）會員費及誠意金的稅務處理
二、銷售定金的會計核算
(一)定金的概念
(二)銷售定金的管理
(三)定金的會計處理
(四)定金的稅務處理
三、按揭保證金的會計核算
四、預售房款的會計核算
(一)預售房款的概念
(二)預售房款的管理
(三)預售房款的會計處理
五、銷售更名、銷售退房、銷售換房的會計核算
(一)銷售更名的會計核算
(二)銷售退房的會計核算
(三)銷售換房的會計核算
六、代收款項的會計核算與稅務處理
（一）代收款項的會計核算
（二）代收款項的稅務處理
第三節商品房銷售收入的會計核算與稅務處理
一、收入的會計確認與計量
（一）新收入準則修訂的主要內容
（二）新收入準則的修訂意義
（三）新收入準則的實施時間
（四）收入的會計確認
（五）收入的會計計量
二、稅法關於收入的確認與計量
三、房地産銷售收入的賬務處理
四、商品房麵積差的會計核算
五、拆遷還房的會計和稅務處理
(一)拆遷還房的概念
(二)拆遷還房的稅務處理
(三)拆遷還房的會計處理
六、委托代銷收入的會計核算
（一）收取手續費方式
（二)視同買斷方式
七、售後迴購房屋收入的會計核算
（一）會計處理
（二）稅務處理
第四節商品房銷售成本的會計核算
一、開發産品的會計核算
二、開發産品銷售時的會計核算
三、成本差異的會計核算
第七章自持物業階段的會計核算與稅務處理
第一節齣租物業的會計核算與稅務處理
一、齣租物業的初始計量
(一)齣租物業的確認
(二)齣租物業的賬務處理
(三)齣租物業暫估入賬的賬務處理
二、齣租物業收入的會計核算與稅務處理
(一)齣租收入的確認
（二）租金收入的賬務處理
(三)免租期收入的賬務處理
（四）租金收入的稅務處理
三、齣租物業後續支齣的會計核算
(一)維修的賬務處理
（二）裝修的賬務處理
（三）改建支齣的賬務處理
四、齣租物業後續計量的會計核算
（一)成本計量模式的賬務處理
(二）公允價值計量模式的賬務處理
（三）後續計量模式變更的賬務處理
五、投資性房地産轉換的會計核算
（一）投資性房地産轉換形式
（二）投資性房地産轉換日的確定
（三）投資性房地産轉換為非投資性房地産的會計核算
（四）非投資性房地産轉換為投資性房地産的會計核算
六、投資性房地産處置的會計核算
（一）采用成本模式計量的投資性房地産處置的賬務處理
（二）采用公允價值模式計量的投資性房地産處置的賬務處理
第二節自營物業的會計核算與稅務處理
一、自營物業的會計核算
(一)自營物業的確認和初始計量
(二)自營物業的賬務處理
二、自營物業後續支齣的會計核算
(一)自營物業裝修的會計核算
(二)自營物業改建的會計核算
(三)自營物業日常維修的會計核算
(四)自營物業計提摺舊的會計核算
(五)自營物業土地使用權攤銷的會計核算
三、自營物業處置的會計核算
第八章納稅活動的會計核算
第一節房地産行業增值稅稅製
一、納稅人
二、徵稅範圍
（一）房地産企業增值稅徵稅範圍
（二）不徵收增值稅的情形
（三）房地産業不徵收增值稅項目
三、稅率和徵收率
四、應納稅額的計算
（一）計稅方法
（二）銷售額
（三）增值稅進項稅額抵扣
（四）預繳稅額的計算
五、徵收管理
（一）納稅義務發生時間
（二）納稅地點
（三）發票管理
（四）法律責任
六、稅收優惠
（一）免稅政策
（二）營改增過渡政策
（三）發票開具
第二節增值稅的會計核算
一、增值稅會計科目的設置
二、營改增後的會計處理
（一）采購等業務涉及進項稅額抵扣的賬務處理
（二）銷售業務的賬務處理
（三）抵減銷售額的賬務處理
（四）因發生非正常損失或改變用途等調整進項稅額抵扣的
賬務處理
（五）首次購買稅控裝置和支付技術維護費允許在增值稅
應納稅額中全額抵減的財務處理
（六）年終增值稅納稅調整的賬務處理
第三節增值稅會計核算案例解析
一、一般納稅人的會計處理與稅務處理
（一）一般納稅人銷售不動産的會計核算
（二）銷售房地産老項目的會計核算
二、小規模納稅人銷售不動産的會計核算
三、銷售不動産的納稅計算與會計處理綜閤案例
（一）房地産開發企業銷售其開發的房地産項目
（二）一般納稅人銷售直接購買、接受捐贈、接受投資入股、
抵債的不動産
（三）一般納稅人銷售自建的不動産
四、房地産企業增值稅核算與納稅申報綜閤案例
五、營改增後開發項目的稅負測算綜閤案例
（一）基本概況
（二）營改增稅負測算適用的政策
（三）營改增稅負測算方案
（四）營改增後納稅方案的選擇
（五）管理建議
第四節城市維護建設稅及教育費附房地産企業全程會計核算與稅務處理（第三版） [the whole process of financial accounting and tax] 下載 mobi epub pdf txt 電子書

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