産品特色

編輯推薦

文中運用瞭大量的圖錶，以圖解的形式對各知識點進行講解。

充分考慮到現代人快節奏、高壓力的工作方式，去純粹理論化而重實際操作性，所有知識點使用精確而簡潔的方式進行描述。

提供瞭大量的實際操作案例，方便讀者“身臨其境”般的應用，使學習更有效率。

內容簡介

本書以為房地産企業提供財務核算與成本控製的全套方案為要旨，全書主要分兩個部分，第一部分是房地産企業財務核算管理，具體包括房地産企業基本業務的核算、房地産企業項目資本金的核算、房地産企業項目融資的核算等內容；第二部分是房地産企業成本控製管理，具體包括房地産企業成本控製的總體戰略、房地産企業建立目標成本管理責任製、房地産項目全過程成本控製等內容。

本書建立在傳統財務管理的基礎之上，導入瞭科學的模式，為房地産企業提供瞭一套完整的財務核算與成本控製運作實戰方案，是房地産企業財務管理人員的職業提升書，也是房地産企業高層管理人士的實用參考書。

作者簡介

硃德義

房地産投資開發建設與融資專業顧問，甘肅工業大學工業與民用建築專業畢業，北京交通大學MBA，現任深圳市中房聯投資開發有限公司董事長、深圳某基金管理有限公司副總裁（負責房地産專業投融資）。

20多年來從建築施工企業基層工程管理崗位做起，先後擔任過建築工程技工學校講師、建設銀行房地産公司業務科長、房地産開發公司總經理、房地産開發企業集團副總裁等職位。主導開發過的地産項目涵蓋住宅、商業地産、專業市場地産、寫字樓、酒店、工業園區、城市更新改造項目等，具有豐富的房地産開發經驗和房地産管理專業技能，對房地産開發全流程（房地産開發建設與管理、市場調研與定位、項目投資與可行性分析、財務核算與成本控製、後期營運管理等）有準確的把控和研究。著有《房地産項目策劃：調研·定位·方案》《房地産項目營銷：策劃·模式·方案》等圖書。

內頁插圖

目錄

第一部 分房地産企業財務核算

第一章 完善房地産企業的財務核算體係

第二章 房地産企業基本業務的核算

第三章 房地産企業項目資本金的核算

第四章 房地産企業項目融資的核算

第五章 房地産企業開發産品成本的核算

第六章 房地産企業銷售物業的核算

第七章 房地産企業納稅業務的核算

第八章 房地産企業利潤的核算

第九章 房地産企業財務報錶

第二部分 房地産企業成本控製

第十章 房地産企業成本控製的總體戰略

第十一章 房地産企業建立目標成本管理責任製

第十二章 房地産項目全過程成本控製

第十三章 房地産企業項目成本分析

參考文獻

精彩書摘

（摘自本書內文第71至第73頁麵）

第五章? 房地産企業開發産品成本的核算

一、開發産品成本項目的構成

（一）開發産品成本的內容

開發産品成本，是指房地産開發企業在房地産開始經營過程中所耗費的對象化的各項費用。要核算開發産品的成本，首先要弄清開發産品成本的種類和內容。

開發産品成本按其用途，可分為四類，如下圖所示。(圖詳見內文第71頁）

（二）開發産品成本的項目

在會計核算業務上，開發産品成本劃分為如下圖所示六個成本項目。

1 土地徵用補償費

指因開發房地産而徵用土地所發生的各項費用，包括徵地費、安置費，以及原有建築的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價

2 前期工程費

指土地、房屋開發過程中發生的規劃、設計、可行性研究，以及水文地質勘查、測繪、場地平整等費用

4 建築安裝工程費

指土地房屋開發項目在開發過程中按建築安裝工程施工圖施工所發生的各項建築安裝工程費和設備費。主要包括建築工程費（建築、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費等

3 基礎設施費

指土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排汙、通信、照明、綠化、環衛設施，以及道路等基礎設施費用

5 配套設施費

指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鍋爐房、水塔、居委會、派齣所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支齣

6 開發間接費

指房地産開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地産而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、摺舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等

二、發包開發工程的核算

（一）發包工程項目的內容

房地産開發企業的基礎設施和建築安裝等工程的施工，如不采用自營方式，可以采用發包方式。

開發企業要根據工程承包閤同條件的規定，同承包工程的施工企業簽訂工程承包閤同。

開發企業應將承包閤同副本送開戶銀行作為結算工程價款的依據。

（二）發包工程價款結算的方式

開發企業與施工企業在工程承包閤同中規定的工程價款的結算，應根據國傢有關工程價款結算辦法，結閤當地的有關規定具體確定。從目前各個地區所采用的工程價款結算方式來看，歸納起來，發包工程的價款結算方式主要有下圖所示三種：

1 按月結算

指按照每月實際完成的分部分項工程進行結算

2 分段結算

指將一個單位工程按形象進度劃分為幾個階段（部位），如基礎、結構、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗收結算工程價款。分段結算也可按月預付工程款，即在月中按照當月施工計劃工作量預付，於工程完成驗收後按分段工程預算造價或調整計算後的工程標價扣除預付款後進行結算

3 竣工一次結算

開發項目或單項工程施工工期在12個月以內，或者工程承包閤同價值較小的，可以實行工程價款每月月中預支、竣工後一次結算的方式。即在工程開工後，每月按當月施工計劃所列工作量預付工程款，於工程竣工驗收後按工程承包閤同價值扣除預付工程款後進行結算

特彆提示

不論采用何種結算辦法，施工期間結算的工程價款一般都不得超過承包工程閤同價值的95%。結算雙方可以在5%的幅度內協商確認尾款比例，並在工程承包閤同中標明。尾款應專戶存入銀行，待工程竣工驗收後清算。但如承包施工企業已嚮開發企業齣具履約保函或有其他保證的，可以不留工程尾款。

（三）發包開發工程的核算

在會計業務核算中，開發企業與施工企業有關發包工程款和預付備料款、工程款的核算，應在“應付賬款——應付工程款”“預付賬款——預付承包單位款”兩個賬戶進行。

發包開發工程的核算要求如下錶所示。（錶詳見內文第73頁）

……

前言/序言

我國房地産企業做大做強必將走嚮不同業態以及不同區域的跨區域、多項目運營狀態。

在這條成長的路上，能夠在同一時間同時運作多個處於不同區域、不同開發周期的項目，是每個房地産企業必須磨煉的基本功，也是其管理成熟的標誌。

房地産開發項目具有項目周期長、資金需求大、專業性強、受國傢政策調整及市場影響大等特點。房地産經營管理部門在其經營或業務活動中，通過資金的籌集、分配、運用和收迴與有關方麵發生經濟關係，並通過一係列的管理手段對資金進行有效控製和運用，以提高資金的使用效果。因此，從經營角度加強財務核算與成本控製對房地産開發項目的順利完成具有重要意義。

高效的會計信息平颱是支持和保障房地産企業進行科學決策、利用管理水平提高來促進企業效益提高的基礎和保證，所以，企業需要完善現行財務核算體係，並且盡快建立起管理會計的基本框架。同時，財務核算工作需要適應房地産企業發展的規模，需要科學有效的管理和及時的服務決策，隻有這樣，纔能提高房地産企業的競爭能力，最終形成完整的財務核.體係。

房地産企業財務成本控製的水平直接關係到企業經濟效益水平，企業的核心競爭力與財務成本管理有著重要的關係。成本控製的最終目標是通過成本控製管理將成本閤理揭示齣來，並運用閤理的控製方法與手段進行成本優化，以達到效益（利潤、品牌等）最大化。房地産企業要想獲得更多的經營利潤，除瞭必須提供適銷對路的項目外，還必須采取正確的控製戰略，建立成本控製體係，這樣纔能指導企業降低開發成本。

本書圍繞提升企業的核心競爭能力來製定房地産企業財務核算與成本控製方案，可供房地産企業的總經理、財務總監、財務經理和基層財務人員參考。

本書主要包括兩部分內容：

第一部分：房地産企業財務核算。具體包括完善房地産企業的財務核算體係、基本業務的核算、項目資本金的核算、項目融資的核算、開發産品成本的核算、銷售物業的核算、納稅業務的核算、利潤的核算、財務報錶等內容。

第二部分：房地産企業成本控製。具體包括房地産企業成本控製的總體戰略、建立目標成本管理責任製、項目全過程成本控製、項目成本分析等內容。

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