商業地産策劃與投資運營（修訂版） pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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董金社 編

圖書標籤:

• 商業地産
• 房地産投資
• 地産策劃
• 投資運營
• 商業地産投資
• 房地産開發
• 商業模式
• 資産管理
• 項目管理
• REITs

出版社： 商务印书馆

ISBN：9787100091848

版次：1

商品编码：11271299

品牌：商务印书馆（The Commercial Press）

包装：平装

开本：16开

出版时间：2013-06-01

用纸：胶版纸

页数：365

正文语种：中文

內容簡介

　　《商業地産策劃與投資運營（修訂版）》以價值鏈分析為主綫，圍繞著商業地産開發商和運營商如何創造價值、構建商業地産價值鏈、實現商業地産的價值等主題展開。
　　本書分析瞭商業地産的類型、營銷策劃的價值鏈分析方法、商業地産的建築策劃、市場定位、市場推廣等。更增加瞭存量商業地産運營的研究論述。最後以國內比較典型的商業地産策劃運營案例為背景係統整閤本書的知識，讓讀者有融會貫通之感。
　　《商業地産策劃與投資運營（修訂版）》是商業地産理論和實踐緊密結閤的産物，不但是“兵法”，理論性強，而且是“劍法”，可以指導營銷實踐，彌補目前市麵上缺少缺乏成熟教材、參考書的缺憾。
　　《商業地産策劃與投資運營（修訂版）》廣泛適閤商業地産開發商、營銷策劃研究人員閱讀使用，也適閤高校教師、高年級學生、研究生學習參考用。

作者簡介

董金社先生，畢業於華東師範大學西歐北美地理研究所，高級經濟師，民進會員，現任北京金社智海房地産投資顧問有限公司總經理。他長期從事房地産營銷策劃和市場調查工作，積纍瞭豐富的房地産營銷策劃和代理經驗，操作的商業地産項目多達15個，範圍涵蓋小城鎮的商業街直至超級城市的寫字樓和商場，對商業地産的營銷有廣泛而深入的理解和認識。發錶、翻譯各類論文20餘篇，翻譯瞭《哈佛商業評論》文章選集《人事成難題，怎麼辦？》（商務印書館挑戰經理人係列叢書），參與編寫《物業管理》（經濟日報齣版社）。積極參政議政，4份議案被政府采納，産生瞭深遠的影響。

內頁插圖

目錄

第一章　商業地産及其策劃：一般概念
第一節 商業地産及其特徵
第二節 商業地産類型
第三節 策劃的一般原理
第四節 商業地産策劃的基本內容
第二章　商業地産市場調查與分析
第一節 商業地産調查及內容
第二節 商業地産市場調查方法
第三節 商業地産項目市場分析
第三章 商業地産價值律與價值鏈策劃
第一節 商業地産價值律
第二節 商業地産價值鏈分析
第三節 商業地産價值鏈策劃
第四章　商業地産定位
第一節 商業地産定位概述
第二節 商業地産功能定位
第三節 商業地産客戶定位
第四節 商業物業的價格定位
第五節 市場形象定位
第六節 定位評價和比較決策
第五章　商業建築空間策劃
第一節 商業建築空間解讀
第二節 商業建築策劃內容
第三節 商業建築策劃與設計
第四節 建築策劃和設計方案評價
第六章　商業地産的招商與推廣
第一節 商業地産招商
第二節 商業地産整閤推廣
第七章　商業地産投資與資産運營
第一節 商業地産投資運營
第二節 商業地産融資
第三節 商業地産投資信托融資模式
第四節 商業地産資産運營
第五節 國內典型的商業地産運營模式
第八章　商業地産策劃與運營案例分析
案例一 訂單式商業地産，雙贏模式
案例二 定位與市場錯位
案例三 SOH0商業地産模式的成功密碼
參考文獻

精彩書摘

　　行商、坐賈．地産和網店
　　人們經商做買賣，從商品送達客戶的方式看，分為行商、坐賈兩種。《白虎通義第六》可能是最早做齣定義的書：“商、賈何謂也？商之為言，商其遠近、度其有亡、通四方之物，故謂之商也。賈之為言固，固有其用物以待民來，以求其利者也。行曰商，止曰賈。”行商們無固定營業場所，往往車拉肩扛，挑著擔子帶著商品，走四方，路迢迢，水長長，走街串巷，把商品賣掉，或者換迴本地需要的産品，返迴來賣掉，有些類似今天沿街叫賣的小商小販、流動性攤位，與城管人員玩貓捉耗子的遊戲。“肇牽牛車遠服賈”大概指“行商”，因為當瞭奴隸的多數殷人是無任何資産的，更遑論有店鋪瞭，他們隻能做些販夫走卒的生意。白居易的《琵琶行》中有“商人重利輕彆離，前夜浮梁買茶去”，該商人大概亦是“行商”，說走就走，以抓住稍縱即逝的商機。“坐賈’’是坐在商店裏等待客戶上門的一類，其服務對象主要是當地人，要麼將商品或者服務賣給當地人，要麼收當地人的土特産，轉手銷往外地，坐賈的輻射範圍較小．我們研究商業及商業地産時，涉及最多的是“商圈”，該商圈是針對“坐賈”一類的商業經營行為。錶麵看，似乎“行商”無商圈，其實我們隻能說他們無固定的商圈。雖然在流動中，還是有商圈的，如擺攤設點者，他們還是會選擇客戶最可能多的地方，客戶的來源地就是其商圈。可他們同樣喜歡紮堆，到“坐賈”密集的鬧市去販賣。即使如今天的北京、上海繁華的鬧市區，高檔店鋪林立，仍然有小商小販、身上掛滿瞭商品的販夫行走其間。
　　從商業經營行為看，“行、止”是一個過程的兩個階段，行商雖然走的路多，但也要停下來找個客戶容易集中的地方，短暫地停止下來，例如集市、墟、大城市的專業批發市場、大商場的門口人流集中地，以最快的速度把商品賣掉。此類交易不太需要房産，但離不開“地産”，要找個好地角，十字路口最佳，擺個地攤。即使如農貿産品集散地，露天作業也是常事，商人們交點進場費（實為地租）。這可以說是“行商”催生的商業地産之一種。此類商業行為對地産要求高，對房産要求低。坐賈則不同，他們不但需要一個客戶易發現、易到達的地方，還需要一個舒適的經營場所一一房屋，在房間內擺放各類商品，商人和顧客都感到很舒適，在裏麵討價還價，達成交易，各取所需。這樣的經營場所是“房産+地産”的組閤。因此，不論行商還是坐賈，都需要“地産”，其次纔是“房産”，地産為主，我們就不難理解人們為何要把“商業房地産”簡化為“商業地産”瞭。其實，決定商業物業價值的是地産，是土地地段的改善與升級。由此，商業地産的第一原理須從“地産”上找，策劃活動亦須從地産齣發。不論初涉商業地産者，還是資深商業地産從業人員均需明瞭這一根本。
　　行商的高級形態是商務活動。隨著交易活動的深入，社會分工更加精細化，行商坐賈中，便有些人專門從事商業交易的服務性工作或者完成交易環節之一，而把商品買賣委托給銷售員、服務人員和小商販去做。這些分化齣來的功能，我們稱為商務活動。現代化的大生産企業，把商品賣嚮全球，銷售團隊到處跑，搞各種各樣的“促銷活動”，嚮各個分銷商、代理商推銷，嚮消費者喊話，可算做是“行商”，可商品和服務實體卻要通過“坐商”送達需求者手中。這時，“坐賈”就不能再稱為小商小販瞭，而是換上西裝革履，成瞭正兒八經的“高級商務人員”，整天拿著樣品、說明書和“思想”，動用充滿智慧的大腦，鼓起三寸不爛之舌，搞策劃、做廣告，擴大影響力。這類活動的發育催生瞭寫字樓、酒店、會展等商業物業的發展。原始的行商坐賈與升級後的行商坐賈並存，使得商業物業的類型多樣，極大地豐富瞭商業地産的內涵。
　　……

商業地産策劃與投資運營（修訂版） 洞悉風雲變幻，把握價值脈搏 在瞬息萬變的商業地産領域，成功的投資與運營絕非偶然，而是深思熟慮的策劃、敏銳的市場洞察和卓越的執行力的結晶。本書《商業地産策劃與投資運營（修訂版）》正是為緻力於在這一充滿機遇與挑戰的行業中披荊斬棘、成就卓越的您量身打造的權威指南。它不僅僅是對過往經驗的梳理，更是對未來趨勢的預判，旨在幫助讀者構建係統性的認知框架，掌握核心的實操技能，從而在激烈的市場競爭中立於不敗之地。 本書的價值，首先體現在其全麵性與深度。我們深入剖析瞭商業地産從最初的策劃定位，到最終的投資退齣，再到運營管理的全生命周期。每一環節都力求做到細緻入微，層層遞進，確保讀者能夠構建起完整的知識體係。 在策劃層麵，我們強調“以終為始”的思維模式。一本成功的商業地産項目，其起點必然是對市場需求的精準洞察與對項目潛力的前瞻性評估。本書將帶領您走進市場研究的細微之處：如何科學地選擇研究對象？如何運用多種數據分析工具，從宏觀經濟指標、區域發展規劃、人口結構變遷，到消費者行為模式、競爭對手優劣勢，再到細分業態的發展前景，層層剝離，提煉齣最具價值的市場信息？我們將詳細闡述項目定位的核心要素：如何根據目標客群、地段特徵、産品形態，為項目量身定製差異化的競爭優勢？如何通過深入分析，找到項目的獨特性與稀缺性，從而在同質化競爭中脫穎而齣？這包括對不同商業業態（如購物中心、寫、産業園區、特色商業街區、倉儲物流等）的深入解讀，以及如何根據項目特點，進行多業態組閤與協同發展，最大化空間利用效率和商業價值。 進入投資運營階段，本書更是將理論與實踐緊密結閤，提供瞭一套切實可行的操作框架。在投資決策方麵，我們不僅關注傳統的財務迴報指標，更強調價值評估的多元化與前瞻性。您將學習到如何進行審慎的盡職調查，識彆潛在的風險點，包括法律法規、産權清晰度、地質條件、工程質量、環保要求等，並掌握多種估值模型的運用，理解其適用場景與局限性，從而做齣理性、審慎的投資判斷。我們還將探討融資策略的多樣性，包括股權融資、債權融資、REITs等，以及如何根據項目特點和市場環境，製定最優的融資組閤，實現資金效率的最大化。 在運營管理部分，本書將目光聚焦於提升資産價值與實現持續盈利。我們認為，優秀的商業地産運營，是對空間、人流、消費以及情感的精妙管理。您將深入瞭解招商策略的藝術：如何識彆與吸引高質量的租戶？如何製定靈活而有效的租金結構與閤同條款？如何通過租戶組閤的優化，實現業態互補與協同效應，打造具有吸引力的商業生態？本書還將詳述營銷推廣的精髓：如何構建全方位的品牌形象？如何運用數字化營銷手段，精準觸達目標消費者？如何策劃富有創意和互動性的活動，提升項目的人氣與口碑？更重要的是，我們將探討客戶關係管理的重要性：如何建立與租戶和消費者的長期、穩固的閤作關係？如何通過優質的服務，提升客戶滿意度，從而驅動租金增長和資産增值？本書還會深入分析物業管理的精細化操作，包括設施設備的維護保養、安全管理、環境衛生、能源效率等，這些看似基礎的工作，實則對項目的運營成本和用戶體驗有著至關重要的影響。 本書的“修訂版”特質，體現在其對時代發展脈搏的敏銳捕捉與對行業變革的深刻反思。我們深刻認識到，商業地産並非孤立存在的經濟實體，而是與社會、經濟、技術、環境等諸多因素相互交織、相互影響。因此，本書在原有堅實理論的基礎上，進行瞭前沿性的拓展與更新。 數字化轉型與科技賦能：在數字化浪潮席捲的當下，科技如何重塑商業地産的投資、運營與消費體驗？本書將探討大數據、人工智能、物聯網、5G等新興技術在商業地産領域的應用，例如智能化的樓宇管理係統、精準的客流分析、個性化的營銷推送、沉浸式的消費體驗等，幫助讀者把握科技紅利，構建智慧商業地産。 可持續發展與綠色建築：在全球氣候變化與環保意識日益增強的大背景下，可持續發展已成為商業地産不可迴避的議題。本書將深入分析綠色建築標準、節能減排技術、可再生能源的應用，以及如何將ESG（環境、社會、公司治理）理念融入到項目策劃、投資、運營的全過程，幫助讀者打造更具社會責任感和長期價值的商業地産項目。 新消費趨勢與業態創新：消費者的需求在不斷變化，新的消費場景和業態層齣不窮。本書將剖析Z世代消費特徵、體驗式消費的崛起、社交零售的興盛，以及跨界融閤、社群經濟等新模式對商業地産的影響。我們將探討如何通過業態創新，滿足多元化的消費需求，打造更具吸引力和生命力的商業空間。 政策法規與宏觀調控：房地産市場的發展與國傢的政策導嚮息息相關。本書將對近年來商業地産相關的政策法規進行梳理與解讀，包括土地政策、金融政策、稅收政策、租賃管理政策等，幫助讀者理解政策環境的變化，規避政策風險，抓住政策機遇。 國際化視野與案例分析：在經濟全球化的背景下，藉鑒國際先進經驗至關重要。本書將精選全球範圍內具有代錶性的商業地産項目案例，從策劃理念、投資模式、運營策略等方麵進行深入剖析，為讀者提供開闊的國際視野，激發創新靈感。 本書的目標讀者群廣泛，包括但不限於： 商業地産開發商與投資者：為他們提供係統性的理論指導和實操工具，幫助其提升項目開發與投資決策的成功率。 商業地産項目管理人員：為他們提供精細化的運營管理方法，幫助其提升項目租金收益和資産價值。 金融機構與投資顧問：為他們提供專業的行業洞察與風險評估工具，支持其在商業地産領域的投融資業務。 房地産行業的從業者：包括但不限於策劃師、招商經理、營銷人員、物業管理人員等，幫助其提升專業技能，實現職業發展。 對商業地産感興趣的個人投資者與學生：為他們提供全麵而深入的行業入門指南，構建紮實的理論基礎。 《商業地産策劃與投資運營（修訂版）》以其嚴謹的學術性、鮮活的實踐性、前瞻的戰略性，力求成為您在商業地産領域探索價值、創造財富的可靠夥伴。我們相信，通過閱讀本書，您將能夠更深刻地理解商業地産的內在邏輯，更精準地把握市場脈搏，更自信地迎接未來的挑戰，最終在商業地産的廣闊天地中，書寫屬於自己的輝煌篇章。

评分☆☆☆☆☆

閱讀這本書的過程，我仿佛經曆瞭一次完整的商業地産項目從無到有的全過程。作者以一種非常係統和全麵的方式，梳理瞭商業地産從策劃、開發、建設、招商、運營到最終價值實現的全生命周期。我特彆欣賞書中對於“開發與建設”環節的詳細描述，包括瞭項目可行性研究、土地獲取、規劃設計、工程管理等方麵的內容，這些都是構建一個優質商業地産項目的基礎。而隨後的“招商與運營”章節，更是將理論與實踐緊密結閤。作者分享瞭許多關於如何吸引不同類型租戶、如何製定有效的租金策略、如何提升租戶滿意度、以及如何通過營銷推廣來吸引顧客的寶貴經驗。讓我驚喜的是，書中還觸及瞭“物業管理”和“資産管理”的範疇，這讓我明白，一個項目的成功，離不開對每一個細節的精益求精，以及對資産價值的持續優化。這本書的深度和廣度，遠超我的預期，它不僅是一本教科書，更像是一位經驗豐富的行業專傢的實操指南。

评分☆☆☆☆☆

這本書最大的亮點在於其對“策劃”這一環節的重視。在許多關於房地産的書籍中，策劃往往被簡化或忽略，而本書則將其提升到瞭戰略層麵的高度。作者認為，一個成功的商業地産項目，其命運很大程度上取決於前期的策劃是否到位。從市場調研、定位分析，到概念設計、業態規劃，每一個環節都至關重要。書中詳細闡述瞭如何進行精準的市場細分，如何根據目標客戶群體的需求來量身定製商業項目的定位，以及如何將這些定位轉化為具體的空間設計和業態組閤。我印象最深的是關於“主題性商業街區”的策劃案例，作者描述瞭如何通過挖掘地域文化特色、注入創意元素，打造齣具有獨特吸引力的商業空間，從而吸引客流，提升商業價值。這不僅僅是簡單的商業運營，更是文化與商業的深度融閤。此外，書中還探討瞭“體驗式商業”的發展趨勢，強調瞭在當前消費升級的背景下，商業地産需要從單純的購物場所，轉變為集娛樂、休閑、社交、文化體驗於一體的多元化空間。這一點讓我對商業地産有瞭全新的認識。

评分☆☆☆☆☆

這本書的封麵設計就透著一股專業勁兒，厚重的裝幀，燙金的標題，散發著一種沉甸甸的知識感。翻開第一頁，撲麵而來的是嚴謹的學術氣息，文字密集但條理清晰，仿佛一位經驗豐富的導師在娓娓道來。我尤其欣賞作者對於市場趨勢的洞察，他沒有泛泛而談，而是深入剖析瞭那些影響商業地産發展的宏觀因素，比如政策導嚮、技術革新以及消費者行為的變化。讀到關於城市規劃與商業地産聯動的那幾章，我更是如獲至寶。書中詳細闡述瞭如何通過精細的城市規劃來引導商業地産的布局，實現資源的最優配置，以及如何抓住城市發展的新機遇，比如新興産業園區的崛起、文旅商業的融閤等。作者還引用瞭大量的案例研究，這些案例都非常有代錶性，涵蓋瞭不同城市、不同業態的商業地産項目，從一綫城市的CBD到新興二綫城市的商業綜閤體，都進行瞭細緻入微的分析。通過這些案例，我不僅看到瞭商業地産的成功之道，也學習到瞭可能存在的風險和挑戰。書中的數據圖錶製作精良，直觀地展示瞭市場數據和發展趨勢，讓復雜的概念變得易於理解。

评分☆☆☆☆☆

坦白說，一開始我抱著學習一些投資技巧的心態來閱讀這本書，但很快我就發現，它所提供的遠不止於此。這本書更像是一本商業地産的“思維指南”。它教會我如何跳齣固有的思維模式，從更廣闊的視野去審視商業地産這個行業。作者在書中反復強調“長期價值”的重要性，告誡投資者不要被短期的市場波動所乾擾，而是要關注項目的內在價值和可持續發展能力。他深入剖析瞭商業地産作為一種資産配置的優勢，以及如何通過科學的投資組閤來分散風險，實現穩健的財富增長。我尤其贊同作者關於“風險管理”的論述，他不僅指齣瞭商業地産投資可能麵臨的各種風險，比如經濟下行、政策調整、競爭加劇等，更重要的是，他提供瞭應對這些風險的有效策略。這讓我意識到，投資不僅僅是“看得準”，更是“守得住”。書中的一些章節，例如關於“退齣策略”的探討，也讓我受益匪淺。瞭解何時以及如何安全退齣，是完成整個投資閉環的關鍵。

评分☆☆☆☆☆

作為一個對商業地産的投資邏輯充滿好奇的新手，我一直希望能找到一本能夠係統性解答我疑惑的書。這本書的齣現，無疑滿足瞭我的這一需求。它並沒有直接教你“怎麼炒房”，而是從一個更加宏觀和戰略的視角，帶你理解商業地産的本質和價值所在。我特彆喜歡作者在“價值評估”那一章的論述，他沒有簡單地給齣一堆公式，而是深入淺齣地解釋瞭影響商業地産價值的各種因素，包括地段、租金、空置率、租約穩定性，甚至還有未來發展潛力。更重要的是，他強調瞭“運營”在價值實現中的核心作用。許多人隻關注“買什麼”，卻忽略瞭“如何讓它升值”。這本書讓我明白瞭，一個成功的商業地産項目，背後一定有一個高效的運營團隊，他們負責招商、管理、營銷，不斷提升項目的吸引力和盈利能力。書中關於“招商策略”和“租戶組閤優化”的章節，簡直是寶藏。作者分享瞭許多實用的技巧，比如如何吸引優質租戶、如何平衡不同業態的比例以形成協同效應，以及如何通過精細化運營來降低空置率，穩定現金流。這些內容對於每一個想要深入瞭解商業地産投資的人來說，都是不可或缺的。

评分☆☆☆☆☆

从业者必须要知道的，学到的东西很多，推荐。

评分☆☆☆☆☆

[ZZ]写的的书都写得很好，[sm]还是朋友推荐我看的，后来就非非常喜欢，他的书了。除了他的书，我和我家小孩还喜欢看郑渊洁、杨红樱、黄晓阳、小桥老树、王永杰、杨其铎、晓玲叮当、方洲，他们的书我觉得都写得很好。[SM]，很值得看，价格也非常便宜，比实体店买便宜好多还省车费。 书的内容直得一读[BJTJ]，阅读了一下，写得很好，[NRJJ]，内容也很丰富。[QY]，一本书多读几次，[SZ]。 快递送货也很快。还送货上楼。非常好。 [SM]，超值。买书就来来京东商城。价格还比别家便宜，还免邮费不错，速度还真是快而且都是正版书。[BJTJ]，买回来觉得还是非常值的。我喜欢看书，喜欢看各种各样的书，看的很杂，文学名著，流行小说都看，只要作者的文笔不是太差，总能让我从头到脚看完整本书。只不过很多时候是当成故事来看，看完了感叹一番也就丢下了。所在来这里买书是非常明智的。然而，目前社会上还有许多人被一些价值不大的东西所束缚，却自得其乐，还觉得很满足。经过几百年的探索和发展，人们对物质需求已不再迫切，但对于精神自由的需求却无端被抹杀了。总之，我认为现代人最缺乏的就是一种开阔进取，寻找最大自由的精神。 中国人讲“虚实相生，天人合一”的思想，“于空寂处见流行，于流行处见空寂”，从而获得对于“道”的体悟，“唯道集虚”。这在传统的艺术中得到了充分的体现，因此中国古代的绘画，提倡“留白”、“布白”，用空白来表现丰富多彩的想象空间和广博深广的人生意味，体现了包纳万物、吞吐一切的胸襟和情怀。让我得到了一种生活情趣和审美方式，伴着笔墨的清香，细细体味，那自由孤寂的灵魂，高尚清真的人格魅力，在寻求美的道路上指引着我，让我抛弃浮躁的世俗，向美学丛林的深处迈进。合上书，闭上眼，书的余香犹存，而我脑海里浮现的，是一个“皎皎明月，仙仙白云，鸿雁高翔，缀叶如雨”的冲淡清幽境界。愿我们身边多一些主教般光明的使者，有更多人能加入到助人为乐、见义勇为的队伍中来。社会需要这样的人，世界需要这样的人，只有这样我们才能创造我们的生活，[NRJJ]希望下次还呢继续购买这里的书籍，这里的书籍很好，非常的不错，。给我带来了不错的现实享受。希望下次还呢继续购买这里的书籍，这里的书籍很好，非常的不错，。给我带来了不错的现实享受。

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没啥味道，送货很及时，不过现在都不咋看了。

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好评好评好评好评好评好评好评好评好评好评好评好评好评

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今天中午收到货还没有来得及看，质量不错希望有所帮助

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垃圾 不要买这书 里面学不到任何东西

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整体来说很不错，大小正合适

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好回去后看看

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东西很不错哦，非常满意