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一冊在手，房地産企業財務管控不用愁！

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◆房地産企業財務管理人員職業提升書

◆房地産企業高層管理人士實用參考書

內容簡介

本書內容包括建立房地産企業財務管理體係、房地産企業全麵預算管理與控製、房地産企業融資管理、房地産企業資産管理、房地産企業成本控製、房地産企業內部審計共六章，講述瞭房地産企業財務管控的過程、細節和要點，通過大量的案例、範本進行瞭說明。

本書建立在傳統財務管理的基礎之上，導入瞭科學的模式，為房地産企業提供瞭一套完整的財務管控運作實戰方案，是房地産企業財務管理人員的職業提升書，也是房地産企業高層管理人士的實用參考書。

作者簡介

陳晟

注冊稅務師、注冊資産評估師、注冊房地産估價師、會計師。

曾先後服務於中國銀行湖南省分行、長沙市新融達資産評估有限公司、東莞市國信稅務師事務所有限公司等企業，具有20多年的金融、財稅、審計、評估等行業經驗。2006年曾為東莞某較大型房地産企業成功地進行納稅籌劃，提供會計稅務解決方案。

內頁插圖

目錄

第一章 建立財務管理體係

第一節 財務管理的五大內容

第二節 房地産企業財務管理體係的整體模型

第三節 構造財務管理體係的步驟與內容

第四節 組建財務部

第五節 製定財務管理製度

第二章 房地産企業全麵預算管理與控製

第一節 全麵預算管理概念

第二節 全麵預算實施的環境保障

第三節 預算編製

第四節 全麵預算管理的執行與控製

第三章 房地産企業融資管理

第一節 融資管理概述

第二節 房地産企業如何實施融資戰略

第三節 房地産項目融資實務

第四節 融資風險管控

第四章 房地産企業資産管理

第一節 資金管理

第二節 應收賬款管理

第三節 房地産企業存貨的管理

第四節 房地産企業的固定資産管理

第五章 房地産企業成本控製

第一節 房地産企業成本控製的總體戰略

第二節 建立目標成本管理責任製

第三節 加強成本檔案管理

第四節 房地産開發成本控製

第五節 房地産企業項目成本分析

第六章 房地産企業內部審計

第一節 內部審計概述

第二節 房地産企業內部審計的關鍵環節

第三節 審計項目及內容

第四節 內部審計的組織實施

參考文獻

精彩書摘

（摘自本書內文第215至第218頁麵）

第五章? 房地産企業成本控製

第四節? 房地産開發成本控製

五、采購環節成本控製

采購環節涉及的費用主要是材料費用，材料費用一般占工程總費用的65%～75%，所以它對工程成本和利潤的影響很大。

（一）製定采購預算與估計成本

製定采購預算是在具體實施項目采購行為之前對項目采購成本的一種估計和預測，是對整個項目資金的一種理性的規劃。它不單對項目采購資金進行瞭閤理的配置和分發，還同時建立瞭一個資金的使用標準，以便對采購實施行為中的資金使用進行隨時的檢測與控製，確保項目資金的使用在一定的閤理範圍內浮動。有瞭采購預算的約束，能提高項目資金的使用效率，優化項目采購管理中資源的調配，查找資金使用過程中的一些例外情況，有效地控製項目資金的流嚮和流量，從而達到控製項目采購成本的目的。

（二）製訂采購計劃

為瞭使材料供應與需求相適應，需要編製材料采購計劃。

1. 編製材料采購計劃

材料采購計劃的編製要經過以下步驟：技術部門按施工計劃及施工預算，提供年、季、月工程項目、工程量、投資計劃及單項工程年、季度需要的主要材料明細錶，同時提齣三大材（鋼材、水泥、木材）的節約指標及措施；工程所需的特殊材料和專用工具應由技術部門協助各承包單位按工程任務書提齣計劃，年初或季初交物資部門備料；物資部門根據各承包單位提齣的需用材料計劃，在充分利用庫存物資的基礎上，做好物資平衡工作，及時編報材料采、訂、購計劃。材料計劃供應量的計算公式為：

材料計劃供應量＝材料需要量+期末庫存量-期初庫存量

由於期初庫存量是已知的，問題的關鍵是要確定計劃期的材料需要量和期末庫存量。

（1）計劃期材料需要量的製定。

由於目前的建築市場發育不完善，而工程的中標價格卻是按市場的供求關係形成的，套用的又是舊的定額，盡管經過不同程度的調整，但預算成本仍很難反映社會建築業生産經營管理水平，所以根據技術組織措施計劃，製訂降低成本計劃是十分必要的。由於材料費屬於變動成本，所以在計劃成本的基礎上按不同工程量水平製定彈性成本也是比較容易的。

材料需要量是計劃期內保證施工正常進行所必須消耗的材料數量，它的計算公式為：

材料需要量＝計劃工作量×計劃消耗

材料需要量確定的準確與否，直接影響材料供應計劃的質量，必須做好各項基礎工作。

（2）計劃期末材料儲備量的製定。

由於材料供應與需求之間存在著時空的差異，所以在客觀上形成瞭材料儲備。材料儲備並不是越多越好，而是要有一個度，即要製定材料儲備額，常用的是經濟訂購批量法。

經濟訂購批量就是項目在一定期間材料存貨相關總成本達到最低的一批采購數量。與存貨相關的成本，是指為形成和維持材料采購管理而引起的各項費用支齣，其總額隨材料數量、價格等屬性的變化而增減，主要由訂貨成本、購買成本、儲存成本和缺貨成本四部分構成。

確定經濟訂購批量的目的，就是使與材料有關的上述四項成本總和達到最低；根據施工項目的一般情況，由於訂貨成本和儲存成本相對較小，重點要考慮購買成本和缺貨成本之和的最小化，最終得齣一定期間的經濟采購量。

2. 編製采購計劃

根據材料的需用計劃和采購的經濟采購量的分析結果以及將要選擇的閤同類型編製采購計劃，說明如何對采購過程進行管理。具體內容包括：

（1）閤同類型。

（2）組織采購的人員。

（3）管理潛在的供應商。

（4）編製采購文檔。

（5）製定評價標準等。

采購計劃一般由項目物資部門製訂，根據項目需要，采購管理計劃可以是正式、詳細的，也可以是非正式、概括的，關鍵強調其正確性、及時性和可執行性。

（三）采購詢價

采購詢價就是從可能的賣方那裏知悉誰有資格、誰能最低成本完成材料采購計劃中的供應任務，從而確定供應商的範圍。該過程的專業術語也叫供方資格確認，獲取信息的渠道有招標公告、行業刊物、專業建築網站等媒體。

做好采購詢價管理，現在需要充分利用計算機管理係統，藉助網絡優勢，快速地瀏覽和獲取需要的信息，從而保障得到詢價結果的高效率。

（四）供應商的選擇

供應商是項目采購管理中的一個重要組成部分，項目采購時應該本著“公平競爭”的原則，給所有符閤條件的供應商提供均等的機會，一方麵體現市場經濟運行的規則，另一方麵也能對采購成本有所控製，提高項目實施的質量。因此，在供應商的選擇上要注意如下兩方麵的問題。

1. 選擇供應商的數量

一般來說，供應商的數量以不超過3～4傢為宜。

2. 選擇供應商的方式

選擇供應商的方式主要包括公開競爭性招標采購、有限競爭性招標采購、詢價采購和直接簽訂閤同采購。四種不同的采購方式按其特點來說，分為招標采購和非招標采購。在項目采購中采取公開招標的方式，可以利用供應商之間的競爭來壓低物資價格，幫助采購方以最低價格取得符閤要求的工程或貨物，並且多種招標方式的閤理組閤使用，也將有助於提高采購效率和質量，從而有利於控製采購成本。

（五）采購環境的利用

充分利用采購環境的一個重要內容就是熟悉市場情況、瞭解市場行情、掌握有關項目所需要的貨物及服務的多方麵市場信息。比如，結閤所采購貨物或服務的種類、性能參數、質量、數量、價格的要求等，瞭解並熟悉國內、國際市場的價格及供求信息，所購物品的供求來源、外匯市場情況、國際貿易支付辦法、保險閤同等有關國內、國際貿易知識和商務方麵的情報和信息。這就要求項目組織建立有關的市場信息機製，以達到有效利用采購環境的目的。良好的市場信息機製包括下圖所示三個方麵的要求。（圖詳見書本）

隻有建立瞭良好的市場信息機製，纔能在項目采購中做到知己知彼，並對采購環境有充分的瞭解和把握。這使得采購者能處於供需雙方的有利地位，獲得價格上的優勢，不僅能取得高質量的貨物或服務，也能取得成本上的利益。而如果缺乏瞭對相關信息的熟悉，會造成采購工作的延誤，采購預算的超支，失去成本控製的優勢。

（六）采購閤同簽訂

選擇供應商的主要參照條件就是采購詢價環節的評價結果，當然，也要參照其他標準，如供應能力、曆史信譽等。比如具體確定商品混凝土的供應商是一傢還是多傢，一般都要考慮不少於2傢 供應商，以防供應不及時導緻停工風險的發生，這裏就需要考慮到混凝土澆築本身需要連續性等要求。

采購閤同就是在確定瞭供應商後，項目與供應商之間簽訂的確保雙方履行約定的一份法律文件。在簽訂之前，需要對閤同類型進行選擇，因為不同的閤同類型決定瞭風險在買方和賣方之間分配。項目的目標是把最大的實施風險放在供應商，同時維護供應商對項目經濟、高效執行的奬勵；供應商的目標是把風險降到最低，同時使利潤最大化。

常見的閤同可分為以下幾種： 成本加奬勵費閤同，主要用於長期的、硬件開發和試驗要求多的閤同； 固定價格加奬勵費用閤同，是長期的高價值閤同；固定總價閤同，適用的項目易於控製總成本，風險最小。

（七）采購環節成本控製的要點、內容、方法及執行部門

材料及設備采購環節成本控製的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學的流程，就可以最大限度地減少在該環節齣現損失的概率，達到成本控製的目的。具體流程如下錶所示。（錶詳見書本）

……

前言/序言

我國房地産企業做大做強必將走嚮不同業態以及跨區域、多項目運營狀態，而在這條成長的路上，企業能夠同時運作多個處於不同區域、不同開發周期的項目，是每個成長為規模房企必須磨練的基本功，也更是一個房地産開發企業管理成熟的標誌。

房地産開發項目具有項目周期長、資金需求大、專業性強、受國傢政策調整及市場影響大等特點。房地産經營管理部門在其經營或業務活動中，通過資金的籌集、分配、運用和收迴，與有關方麵發生經濟關係，並通過一係列管理手段進行有效控製和運用，以提高資金的使用效率。因此，從經營角度看，加強財務控製對房地産開發項目的順利完成具有重要意義。

財務管理作為房地産項目管理的重要組成部分，在其內容上不僅是對建設資金收支的控製，更重要的是對企業資金運行進行決策、計劃和控製的綜閤性管理。如從資金來源及資金成本、資金使用效率、盈利目標及盈利能力的測算和評估、稅務籌劃等方麵為決策層提供依據，並建立資金收支所反映的經濟活動的控製管理製度，從而全麵提升財務管理在企業管理中的核心地位。從其控製主體上講，財務控製的主體應當是企業管理者，由房地産開發公司的成本管理部門、營銷部門等部門組成，而非傳統意義上的財務人員。

良好的財務控製可以實現房地産開發項目經營效益最大化，確保投入資金的安全性、收益性，實現資本保值、增值目標。同時，加強財務控製還可以保證項目業務信息和財務信息的真實性和完整性，以及項目財務活動的閤法性。

本書就是建立在傳統管理的基礎上，導入科學的模式，為房地産企業提供一套完整的運作實戰方案，以供讀者參考。

本書主要包括建立財務管理係統、房地産企業全麵預算管理與控製、房地産企業融資管理、房地産企業資産管理、房地産企業成本控製、房地産企業內部審計六個章節，講述瞭房地産財務管控的過程、細節、要點。

本書突齣的特點是：

◇文中運用大量的圖錶，以圖解的形式對各知識點進行講解。

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本書在編輯整理過程中，獲得瞭許多房地産行業一綫財務管理人員的幫助和支持，在此對他們錶示感謝！

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本書以為房地産企業提供財務核算與成本控製的全套方案為要旨，全書主要分兩個部分，第一部分是房地産企業財務核算管理，具體包括房地産企業基本業務的核算、房地産企業項目資本金的核算、房地産企業項目融資的核算等內容；第二部分是房地産企業成本控製管理，具體包括房地産企業成本控製的總體戰略、房地産企業建立目標成本管理責任製、房地産項目全過程成本控製等內容。

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