　　不斷深化的財稅製度改革和嚴格的稅收徵管對房地産企業的財稅操作提齣新的、更高的要求。本書將房地産開發經營業務流程與會計核算、納稅操作實務融為一體，按照投資決策、前期準備、開發建設、竣工銷售等四大階段，結閤房地産企業涉及的諸稅種講解財稅知識、操作實務和納稅籌劃技巧，是房地産企業老闆、財務總監、財務人員必備工具書，也是稅務人員的參考書，還可以作為房地産企業財稅專業的培訓教材。

作者簡介

　　劉玉章，財稅專傢，高級會計師、注冊會計師。現受聘擔任世界稅收聯閤會（*國）財稅研究員，中央財經大學財經研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授，北京劉玉章財稅顧問有限公司總裁。

　　長期從事房地産企業、建築企業的財務會計、審計等實務工作，潛心於房地産業財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規知識積纍，良好的稅企溝通能力。曾經參與我國《企業所得稅法》的研究、製定工作，對企業所得稅法規具有獨到見解，被譽為我國房地産業界納稅籌劃的領軍人物。齣版有《房地産企業財稅操作技巧》《土地增值稅清算大成》、《企業所得稅匯算清繳指南》《流轉稅改革與納稅操作實務》、《*國稅製》等多部財稅專著。

上篇會計核算實務
第一章房地産企業會計核算
第一節會計基本假設與會計基礎
第二節會計信息的質量要求
第三節會計要素及其確認與計量原則
第四節會計科目與財務報告
第二章房地産企業初設階段的會計核算
第一節房地産企業設立階段的會計核算
第二節開發準備階段的會計核算
第三章房地産企業負債的會計核算
第一節流動負債的會計核算
第二節非流動負債的會計核算
第四章開發産品成本的會計核算
第一節開發産品的分類
第二節開發成本的會計核算
第三節土地開發成本的核算
第四節配套設施開發成本的核算
第五節房屋開發成本的核算
第六節開發間接費的核算
第七節藉款費用的核算
第八節開發産品成本的分配計算
第九節BOT項目的會計核算
第十節代建工程的核算
第五章固定資産的會計核算
第一節固定資産的確認和初始計量
第二節固定資産的後續計量
第三節固定資産的處置
第六章投資性房地産的會計核算
第一節投資性房地産的特徵與範圍
第二節投資性房地産的確認和初始計量
第三節投資性房地産的後續計量
第四節投資性房地産的轉換和處置
第七章長期股權投資的會計核算
第一節長期股權投資的初始計量
第二節長期股權投資的後續計量
第三節長期股權投資核算方法的轉換及處置
第八章收入、費用和利潤的會計核算
第一節收入的會計核算
第二節費用的會計核算
第三節利潤的會計核算

下篇納稅操作技巧
第九章營業稅的納稅操作技巧
第一節納稅義務人與扣繳義務人
第二節營業稅的稅目和稅率
第三節營業稅的計稅依據
第四節應納稅額的計算
第五節營業稅的優惠政策
第六節營業稅的徵收管理
第七節營業稅的納稅操作技巧
第八節營業稅的會計核算
第十章增值稅的納稅操作技巧
第一節徵稅範圍及納稅義務人
第二節一般納稅人和小規模納稅人的認定及管理
第三節增值稅的稅率與徵收率
第四節應納稅額的計算
第五節簡易計稅方法應納稅額的計算
第六節特殊經營行為的稅務處理
第七節增值稅的徵收管理
第八節"營改增"對房地産開發企業的影響
第十一章土地增值稅的納稅操作技巧
第一節納稅義務人、徵稅範圍和稅率
第二節應稅收入和扣除項目的確定
第三節應納稅額的計算
第四節房地産開發企業土地增值稅的清算
第五節土地增值稅的優惠政策及其運用
第六節土地增值稅的徵收管理
第十二章城市維護建設稅及教育費附加的納稅操作技巧
第一節城市維護建設稅稅法解讀
第二節城市維護建設稅的納稅操作技巧
第三節教育費附加和地方教育附加的有關規定
第十三章城鎮土地使用稅和耕地占用稅的納稅操作技巧
第十六章印花稅的納稅操作技巧
第一節印花稅稅法解讀
第二節印花稅的納稅操作技巧
第十七章車輛購置稅和車船稅的納稅操作技巧
第一節車輛購置稅的納稅操作技巧
第二節車船稅的財稅操作技巧
第十八章企業所得稅的納稅操作技巧
第一節納稅義務人、徵稅對象與稅率
第二節應納稅所得額的計算

精彩書摘

　　（一）會計主體
　　會計主體是指企業會計確認、計量和報告的空間範圍。為瞭嚮財務報告使用者反映企業財務狀況、經營成果和現金流量，提供與其決策有用的信息，會計核算和財務報告的編製應當集中於反映特定對象的活動，並將其與其他經濟實體區彆開來，纔能實現財務報告的目標。
　　在會計主體假設下，企業應當對其本身發生的交易或者事項進行會計確認、計量和報告，反映企業本身所從事的各項生産經營活動。明確界定會計主體是開展會計確認、計量和報告工作的重要前提。
　　明確會計主體，纔能劃定會計所要處理的各項交易或事項的範圍。在會計工作中，隻有那些影響企業本身經濟利益的各項交易或事項纔能加以確認、計量和報告，那些不影響企業本身經濟利益的各項交易或事項則不能加以確認、計量和報告。會計工作中通常所講的資産、負債的確認，收入的實現，費用的發生等，都是針對特定會計主體而言的。
　　明確會計主體，纔能將會計主體的交易或者事項與會計主體所有者的交易或者事項以及其他會計主體的交易或者事項區分開來。例如，企業所有者的經濟交易或者事項是屬於企業所有者主體所發生的，不應納入企業會計核算的範圍，但是企業所有者投入到企業的資本或者企業嚮所有者分配的利潤，則屬於企業主體所發生的交易或者事項，應當納入企業會計核算的範圍。
　　會計主體不同於法律主體。一般來說，法律主體必然是一個會計主體。例如，一個房地産公司作為一個法律主體，應當建立財務會計係統，獨立反映其財務狀況、經營成果和現金流量。但是，會計主體不一定是法律主體。例如，在企業集團的情況下，一傢房地産母公司擁有若乾個房地産子公司，母、子公司雖然是不同的法律主體，但是母公司對於子公司擁有控製權，為瞭全麵反映企業集團的財務狀況、經營成果和現金流量，就有必要將企業集團作為一個會計主體，編製閤並財務報錶。
　　（二）持續經營
　　持續經營是指在可以預見的將來，企業將會按當前的規模和狀態繼續經營下去，不會停業，也不會大規模削減業務。在持續經營的前提下，會計確認、計量和報告應當以企業持續、正常的生産經營活動為前提。
　　企業是否持續經營，在會計原則、會計方法的選擇上有很大差彆。一般情況下，應當假定企業將會按照當前的規模和狀態繼續經營下去。明確這個基本假設，意味著會計主體將按照既定用途使用資産，按照既定的閤約條件清償債務，會計人員就可以在此基礎上選擇會計原則和會計方法。如果判斷齣企業會持續經營，就可以假定企業的固定資産會在持續經營的生産經營過程中長期發揮作用，並服務於生産經營過程，固定資産就可以根據曆史成本進行記錄，並采用摺舊的方法，將曆史成本分攤到各個會計期間或相關産品的成本中。如果判斷齣企業不會持續經營，固定資産就不應采用曆史成本進行記錄並按期計提摺舊。
　　如果一個企業在不能持續經營時還假定企業能夠持續經營，並仍按持續經營基本假設選擇會計確認、計量和報告原則與方法，就不能客觀地反映企業的財務狀況、經營成果和現金流量，會誤導會計信息使用者的經濟決策。
　　（三）會計分期
　　會計分期是指將一個企業持續經營的生産經營活動劃分為一個個連續的、長短相同的期間。會計分期的目的，在於通過會計期間的劃分，將持續經營的生産經營活動劃分成連續、相等的期間，據以結算盈虧，按期編報財務報告，從而及時嚮財務報告使用者提供有關企業財務狀況、經營成果和現金流量的信息。
　　在會計分期假設下，企業應當劃分會計期問，分期結算賬目和編製財務報告。會計期間通常分為年度和中期。中期是指短於一個完整的會計年度的報告期間。
　　根據持續經營假設，一個企業將按當前的規模和狀態持續經營下去。但是，無論是企業的生産經營決策還是投資者、債權人等的決策都需要及時的信息，都需要將企業持續的生産經營活動劃分為一個個連續的、相同的期間，分期確認、計量和報告企業的財務狀況、經營成果和現金流量。明確會計分期假設意義重大，由於會計分期，纔産生瞭當期與以前期間、以後期間的差彆，纔使不同類型的會計主體有瞭記賬的基準，進而齣現瞭摺舊、攤銷等會計處理方法。
　　（四）貨幣計量
　　貨幣計量是指會計主體在財務會計確認、計量和報告時以貨幣進行計量，反映會計主體的生産經營活動。
　　在會計的確認、計量和報告過程中之所以選擇貨幣為基礎進行計量，是由貨幣的本身屬性決定的。貨幣是商品的一般等價物，是衡量一般商品價值的共同尺度，具有價值尺度、流通手段、貯藏手段和支付手段等特點。其他計量單位，如重量、長度、容積，颱、件等，隻能從一個側麵反映企業的生産經營情況，無法在量上進行匯總和比較，不便於會計計量和經營管理，隻有選擇貨幣尺度進行計量，纔能充分反映企業的生産經營情況。所以，會計基本準則規定，會計確認、計量和報告選擇貨幣作為計量單位。
　　在有些情況下，統一采用貨幣計量也有缺陷，某些影響企業財務狀況和經營成果的因素，如企業經營戰略、研發能力、市場競爭力等，往往難以用貨幣來計量，但這些信息對於使用者決策來講也很重要，為此，企業可以在財務報告中補充披露有關非財務信息來彌補上述缺陷。
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