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囊括物業糾紛常見疑難問題解答與全國各地常用典型法律依據；立足審判實踐，貼近實際問題，著眼矛盾化解；融理論性、知識性、實用性與工具性為一體。

內容簡介

本書收集瞭百餘條長期睏擾物業糾紛審判實踐的問題，既進行法律理論的闡述，又給齣瞭實務的解決思路，體現瞭法官們源於審判實踐的深入思考，是審判經驗的凝練與升華。本書的可貴之處，在於立足審判實踐，貼近實際問題，著眼矛盾化解，是審判工作與調研工作的有機結閤。實踐性是本書區彆於學術著作和一般普法類圖書的一大特點，書中列舉的問題皆源於審判實踐，著重對物業糾紛審判實踐中存在的疑難問題、新型問題進行瞭梳理解答。內容新穎全麵，貼近生活，融理論性、知識性、實用性與工具性為一體，既有對實體法適用問題的闡述解答，又有對案件審理方法和技能的探討。

目錄

第一編物業糾紛常見疑難問題解答
第一章物業管理概述
第一節“物業”及“物業管理”的概念
1.如何理解“物業”的概念？
2.一個完整“物業”由哪些部分構成？
3.“物業管理”的含義是什麼？
4.物業管理的模式有哪些？
5.物業管理區域如何劃分？
第二節物業管理法律關係中的相關主體
6.如何界定業主身份？
7.業主在物業管理活動中有哪些權利與義務？
8.如何依法成立業主大會？
9.如何選舉産生業主委員會？
10.業主大會有哪些職責？
11.業主委員會有哪些職責？
12.業主錶決權能否委托他人行使？
13.夫妻共有某專有部分，一方行使錶決權後，另一方可否以未經其同意為由主張該錶決權的行使無效？
14.物業服務企業在物業管理活動中具有哪些權利與義務？
15.如何理解物業使用人的概念？物業使用人分為哪幾類？
16.物業使用人在物業管理法律關係中具有何種權利與義務？
17.物業使用人在何種情況下承擔交納物業費的義務？
18.業主委員會是否具備訴訟主體資格？
19.業主委員會提起訴訟是否必須經過業主大會的決議通過？
20.業主要求罷免業主委員會成員或改選業主委員會，是否屬於人民法院的受理範圍？
第二章建築物區分所有權糾紛
第一節業主專有權糾紛
21.建築物區分所有權的含義是什麼？
22.業主專有權的含義是什麼？如何界定專有部分？
23.業主使用專有部分有哪些限製？
24.對於業主違規裝修等不當使用專有部分的行為，誰有權予以製止？
25.對於業主的“住改商”行為，誰有權提起訴訟？
26.有利害關係的業主對“住改商”行為提起訴訟，人民法院如何處理？
27.小區公共設施的設置和使用侵害業主專有部分權利，業主是否有權起訴要求排除妨害？
第二節業主共有權糾紛
28.業主共有權的含義是什麼？業主共有部分的範圍包括哪些？
29.小區電梯、外牆、大門廣告收入以及公共車位租賃收入等收益歸誰所有？如何分配使用？
30.業主個人能否要求分配物業共有部分的收益？
31.露颱屬於專有部分還是共有部分？業主能否將露颱改造成封閉性空間？
32.對於侵害小區共有部分的行為，誰有權提起訴訟？
33.部分業主有權處置共用樓道嗎？
34.部分業主擅自處置共用樓道，其他業主起訴至法院，應如何處理？
35.小區綠地歸誰所有？
36.業主委員會對物業進行自管的情況下，業主委員會是否可以嚮業主收取物業費?
37.物業管理用房中包括業主委員會的辦公用房嗎？
38.物業服務企業能否利用人防工程取得收益？
第三節車位、車庫糾紛
39.物業服務企業將小區綠地改建成停車位，相關權利人訴至法院要求恢復原狀，應如何處理？
40.小區車位、車庫歸誰所有?
41.物業服務企業是否有權在小區空地上劃齣車位齣租？
42.如何理解物業服務企業收取車位費的性質？
43.物業服務企業能否自行決定車位費的價格？
44.業主已購車位但是沒有停放車輛，是否應當交納停車服務費？
45.對於建設單位未齣售的車位，物業服務企業是否可以收取停車服務費？
第四節專項維修資金及共有部分的維修
46.什麼是專項維修資金？專項維修資金設立的目的是什麼？
47.住宅物業小區哪些部位的維修可以動用專項維修資金？
48.物業共有部分、共用設施設備需要維修時，什麼情況屬於物業服務企業履行日常維護、保養義務的範圍，什麼情況下可以動用專項維修資金？
49.小區的供水、供電、供熱、供氣、有綫電視、網絡等專營設施設備的維修、改造、更新是否可以動用專項維修資金？
50.使用專項維修資金需要經過什麼程序？
51.住宅專項維修資金歸誰所有？物業服務企業未及時利用專項維修資金對住宅共用部分、共用設施設備進行維修給業主造成損失的，是否應承擔責任？
第三章 業主知情權、撤銷權糾紛
第一節業主知情權糾紛
52.業主知情權的含義是什麼？具體內容有哪些？
53.對業主知情權的行使是否應進行目的正當性審查？
54.業主知情權義務主體有哪些？如何確定？
55.業主能否要求查閱物業承接驗收資料？
56.物業服務企業服務項目、收費標準是否應當公開？
57.物業服務企業經營公共部分需要履行哪些手續？對於經營收益及使用是否應當嚮業主公開？
58.物業服務企業對於物業費的收支情況是否應當嚮業主公布？業主是否有權要求查詢物業服務企業的會計賬簿、原始會計憑證、財務賬冊等資料？
59.業主知情權應以何種方式實現？
60.誰具備業主知情權之訴原告的訴訟主體資格？
第二節業主撤銷權糾紛
61.業主撤銷權的含義是什麼？
62.撤銷權的行使對象是什麼？
63.可行使業主撤銷權法定情形有哪些？
64.業主撤銷權的權利主體是誰？
65.針對業主大會、業主委員會作齣違法決議的情況，有哪些救濟途徑？
66.業主行使撤銷權有無期限限製？與《閤同法》第75條規定的撤銷權行使期限有何不同？
67.業主僅以未參加業主大會會議或業主委員會會議為由要求撤銷業主大會或業主委員會決議，能否支持？
68.業主能否直接要求撤銷業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務閤同？
69.業主大會或業主委員會的決議被撤銷後，依照該決議所簽訂的閤同其效力如何認定？
70.如何認定業主撤銷權之訴的適格被告？
71.業主撤銷權糾紛的舉證責任如何分配？
第四章 物業服務閤同糾紛
第一節前期物業服務閤同糾紛
72.如何理解前期物業服務閤同的含義？
73.業主能否以並非前期物業服務閤同當事人為由，拒絕交納物業費？
74.業主以前期物業服務閤同約定的物業費標準超齣政府指導價為由要求降低，應如何處理？
75.建設單位未通過招投標方式與選聘的物業服務企業簽訂的前期物業服務閤同是否有效？
76.建設單位在齣售商品房時承諾贈送物業費，業主以此為由拒交物業費，是否應當支持？
77.前期物業服務閤同到期或終止後，前期物業服務企業拒絕退齣，如何處理？
78.前期物業服務企業拒絕退齣，繼續提供物業服務，業主能否拒交物業費？
79.物業服務企業與建設單位簽訂前期物業服務閤同後，又與業主分彆簽訂的物業服務閤同的效力如何認定？對物業費標準約定不一緻時，應如何處理？
80.業主能否以商品房買賣閤同中未載明前期物業服務的內容為由，主張前期物業服務閤同無效？
第二節物業服務閤同訂立糾紛
81.業主委員會委托物業服務企業嚮業主徵求對於物業費漲價的意見，是否閤法？
82.未經法定程序，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業費漲價協議，是否有效？
83.物業服務企業不具備法人資格和物業服務資質，物業服務閤同的效力如何認定？
84.業主大會選聘的物業服務企業因前物業服務企業拒不交接，未能進駐小區提供服務，能否要求業主按約支付物業費？
85.物業服務閤同到期後未續簽閤同仍提供服務，業主以沒有續簽閤同為由拒交物業費，是否支持？
第三節物業服務閤同履行糾紛
86.業主能否以物業服務企業未公開物業費收支情況為由拒交物業費？
87.業主能否以物業服務企業提供的服務有瑕疵為由拒交或少交物業費？
88.業主能否以物業服務企業將小區物業服務轉包他人經營為由拒交物業費？
89.業主能否以建設單位交付的房屋存在質量問題或建設單位存在其他違約情形為由拒交物業費？
90.業主能否以汙水管道返水導緻傢中財物受損為由拒交物業費？
91.業主能否以傢中供暖設施漏水緻財物受損為由拒交物業費？
92.業主能否以傢中供暖溫度不達標為由拒交物業費？
93.業主能否以在小區內停放的車輛被盜、被毀損或車內財物被盜為由拒交物業費？
94.業主能否以電梯存在運行故障為由拒交物業費？
95.業主能否以住宅單元門的門禁損壞，物業服務企業不及時修理為由拒交物業費？
96.業主能否以購買的車位不能辦理産權證為由拒交物業費？
97.業主能否以購買或租用的停車位經常被他人占用為由拒交物業費？
98.業主能否以物業服務企業占用小區公共部位設置停車位、侵犯公共利益為由拒交物業費？
99.業主能否以消防通道被停車占用為由拒交物業費？
100.業主能否以小區公共綠地被其他業主圈占為由拒交物業費？
101.業主能否以物業服務企業對公共綠地養護、管理不到位為由拒交物業費？
102.業主能否以物業服務企業保潔服務不達標或存在瑕疵為由拒交物業費？
103.業主能否以自行保潔為由拒交物業費？
104.業主能否以財物被盜為由拒交物業費？
105.業主能否以小區內發生刑事案件、業主的人身安全受到損害或威脅為由拒交物業費？
106.物業服務企業在承接查驗時發現共用部位、共用設施設備存在質量問題如何處理？
107.房屋長期未實際入住和使用,業主是否應當交納物業費?
108.建設單位未齣售的房屋,是否適用空置房的收費標準?
109.如何認定房屋空置的事實?業主要求按照空置房標準交納物業費，是否以經物業服務企業確認為前提?
110.物業費的支齣主要包括哪些方麵?物業服務企業能否主張物業費的同時,另行主張電梯費及公用照明費?
111.房屋被轉讓後，物業服務企業能否嚮房屋買受人主張原業主欠交的物業費？
112.原業主死亡後，其欠交的物業費，物業服務企業能否嚮其繼承人主張？
113.業主以其他業主的侵權行為造成其財産損失，物業服務企業未盡製止義務或未能有效製止為由拒交物業費，是否應當支持？
114.小區住宅改為商業用途的房屋,物業服務企業可否要求相關業主按照商業用房的標準交納物業費?
115.小區中的水、電、暖、氣等尚未進行“一戶一錶”的改造，物業服務企業提供瞭嚮專營公司交納相關費用的相應證據,可否嚮業主追償?
116.物業服務企業主張逾期交納物業費滯納金或違約金的,應如何處理?
117.物業費糾紛如何適用訴訟時效的規定?
118.業主以已嚮業主委員會交納瞭物業費為由,拒絕嚮物業服務企業交納物業費,是否應當得到支持?
第五章專營設施設備的歸屬與維護糾紛
119.小區內水、電、暖、氣等專營設施設備的産權歸誰所有？
120.《山東省物業管理條例》實施以後建成的住宅小區內專營設施設備的維護責任應由何方承擔？
121.《山東省物業管理條例》實施以前建成的住宅小區內專營設施設備的維護責任應由何方承擔？
122.《山東省物業管理條例》實施前建設的住宅小區，未將專營設施設備移交給專營單位，應由何方承擔維護責任？
123.小區內未移交專營公司的水、電、暖、氣等專營設施，應如何組織維修？發生維修費用如何分擔？
第六章 物業管理侵權糾紛
124.小區物業服務企業安保人員履行職務過程中傷害業主或訪客，物業服務企業是否應當承擔賠償責任？
125.健身器材緻人損害，物業服務企業主張已經設立安全警示標誌，是否可以免責？
126.設置路障或未采取安全措施導緻進入小區的非小區居民受傷，物業服務企業是否應當承擔責任？
127.業主傢中被盜，小區監控設施毀壞無法識彆犯罪嫌疑人，物業服務企業是否應當對被盜業主承擔責任？
128.小區內高空墜物緻人損害，物業服務企業是否應當承擔賠償責任？
第二編物業糾紛處理常用法律依據
第一章法律、法規、司法解釋及其他規範性文件
中華人民共和國物權法（節錄）（2007年10月1日）
中華人民共和國閤同法（節錄）（1999年10月1日）
物業管理條例（2007年8月26日）
最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋（2009年10月1日）
最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋（2009年10月1日）
最高人民法院關於金湖新村業主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函（2003年8月20日）
前期物業管理招標投標管理暫行辦法（2003年9月1日）
物業服務收費管理辦法（2004年1月1日）
物業服務收費明碼標價規定（2004年10月1日）
物業服務定價成本監審辦法（試行）（2007年10月1日）
物業服務企業資質管理辦法（2015年5月4日）
業主大會和業主委員會指導規則（2010年1月1日）
住宅專項維修資金管理辦法（2008年2月1日）
住宅室內裝飾裝修管理辦法（2011年1月26日）
物業承接查驗辦法（2011年1月1日）
第二章全國主要省（市）物業管理規定
北京市物業管理辦法（2010年10月1日）
上海市住宅物業管理規定（2011年4月1日）
天津市物業管理條例（2008年12月1日）
重慶市物業管理條例（2009年10月1日）
廣東省物業管理條例（2009年3月1日）
浙江省物業管理條例（2009年11月27日）
江蘇省物業管理條例（2013年5月1日）
第三章山東省主要物業管理規定
山東省物業管理條例（2009年5月1日）
山東省住宅物業服務收費管理辦法（2012年1月1日）
山東省住宅專項維修資金管理辦法（2015年5月1日）
關於推進全省老舊住宅小區整治改造和物業管理的意見（2015年8月1日）
濟南市物業管理辦法（2015年2月1日）
濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法（2012年8月1日）
關於公布我市普通住宅物業服務等級標準及物業服務收費基準價格的通知（濟南）（2012年8月1日）
後記

前言/序言

序
伴隨著我國住房製度的改革，城市化進程的加速，城鎮居民的居住環境發生瞭深刻的變化。一個個住宅小區，構建起現代城鎮居民全新的生活空間。人口密度的增高伴隨著人際關係更趨於復雜。生活在同一棟建築物內的業主雖唇齒相依，禍福與共，但生活習慣卻不盡相同，對居住環境之品質要求亦不一緻，引發瞭許多復雜而尖銳的矛盾衝突。為瞭業主彼此之間相處和諧，居住環境的安定有序，現代化、專業化的物業管理應運而生。物業管理在西方發達國傢和地區已有上百年的發展史，而在我國還是一個新興行業。但伴隨著物業服務市場日益繁榮，物業管理中産生的糾紛也日益增多。這些糾紛與廣大人民群眾的日常生活密切相關，往往牽涉房地産開發商、物業服務企業、小區業主自治組織、業主個體等多方利益，涉及社區自治、城市管理和社會建設等領域的諸多問題。物業管理糾紛既是關係民生和諧的社會熱點，同時也是當前司法審判的難點。
2007年10月1日起實施的《物權法》中規定瞭建築物區分所有權這一新型的法律關係，為調整物業管理中各類主體之間的權利義務關係奠定瞭基礎。2009年5月25日，最高人民法院公布瞭《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋》和《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋》。兩部司法解釋為人民法院處理物業管理糾紛提供瞭依據。但作為涉及小區居民生活方方麵麵的物業管理不僅是具體的，而且是瑣碎的，與每個業主日常起居的細節相連，加之其涉及麵廣、社會關注度高，新問題、新情況不斷湧現，各種紛繁復雜的物業管理糾紛仍然考驗著法官的審判技巧與智慧。為正確適用法律，有效化解各類物業管理糾紛，濟南市中級人民法院民一庭組織有關法官在繁重的工作之餘，潛心鑽研撰寫瞭本書。
值得一提的是，本書的作者均是長期從事物業糾紛案件審理工作的一綫法官，有著豐富的審判實踐經驗，同時具備紮實的法學理論功底，對相關理論問題能夠作齣很有深度的探討。他們利用業餘時間，付齣瞭辛勤勞動，收集瞭百餘條長期睏擾物業糾紛審判實踐的問題，既進行法律理論的闡述，又給齣瞭實務的解決思路，體現瞭法官們源於審判實踐的深入思考，是審判經驗的凝練與升華。本書的可貴之處，在於立足審判實踐，貼近實際問題，著眼矛盾化解，是審判工作與調研工作的有機結閤。實踐性是本書區彆於學術著作和一般普法類圖書的一大特點，書中列舉的問題皆源於審判實踐，著重對於物業糾紛審判實踐中存在的疑難問題、新型問題進行瞭梳理解答。內容新穎全麵，貼近生活，融理論性、知識性、實用性與工具性為一體，既有對實體法適用問題的闡述解答，又有對案件審理方法和技能的探討。
本書是法官在繁忙的工作之餘辛勤勞動的成果，凝結瞭他們的汗水與智慧。希望本書能夠為從事物業糾紛審判的法官提供有益的幫助，為法學理論工作者提供一些實踐素材和不同的研究思路，為物業管理行政主管部門及其他組織依法履行監管職責提供支持與參考，對廣大業主和物業服務從業者起到訴訟指引和普法教育作用。從而為建設和諧社區，構建和諧的物業服務關係，盡微薄之力。
中共濟南市委常委、
政法委書記
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