物業會計輕鬆上手 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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代義國 著

圖書標籤:

• 物業會計
• 會計基礎
• 財務管理
• 實務操作
• 新手入門
• 案例分析
• 報錶解讀
• 行業知識
• 資産管理
• 成本控製

出版社： 中国宇航出版社

ISBN：9787515900216

版次：1

商品编码：10836773

包装：平装

丛书名： 轻松上手财会系列

开本：16开

出版时间：2011-08-01

用纸：胶版纸

页数：258

字数：296000

內容簡介

“物業”自20世紀80年代引入國內，已形成瞭一個完整的概念，是房地産開發重要的後續環節，也成為近年來人們關注的熱點。快速的發展和相對較弱的曆史根基，使得對物業管理各方麵的研究和分析尤為重要，物業會計也成為一個單獨的業務領域。物業管理適用房地産業的相關製度規定，但畢竟與房地産業有所區彆，具備其自身的特點。針對物業管理的特點，作者代義國特編寫瞭《物業會計輕鬆上手》一書供物業會計學習參考。本書共分十章，主要內容包括：物業會計的核算方法、物業企業流動資産的核算、物業企業非流動資産的核算、物業企業流動負債的核算、物業企業非流動負債的核算、物業企業所有者權益的核算、物業企業收入、費用和利潤的核算等。

前言/序言

城市脈動中的精細圖景：現代商業地産運營與財務管理精要 【圖書簡介】 在日益復雜和精細化的現代商業環境中，商業地産作為不動産投資的核心組成部分，其運營效率和財務健康狀況直接關乎企業的核心競爭力與長期價值。本書《城市脈動中的精細圖景：現代商業地産運營與財務管理精要》並非一本側重於基礎物業服務或初級會計核算的入門讀物，而是深入探討大型、綜閤性商業地産項目從規劃、建設、招商到後期精細化運營的全生命周期管理，並著重剖析其背後復雜的投融資結構、風險控製體係以及前沿的財務分析模型。 本書的目標讀者是經驗豐富的商業地産管理者、負責資産運營的投資分析師、企業財務總監（CFO）級彆以上的決策者，以及緻力於深入理解商業地産價值鏈的高端金融專業人士。我們假設讀者已經掌握瞭基礎的會計準則和物業管理的日常流程，因此，本書將聚焦於“增值”與“控製”，即如何通過專業的運營策略和審慎的財務管控，實現資産價值的最大化。 --- 第一部分：宏觀視角下的商業地産價值鏈重塑 本部分旨在構建一個宏觀的、戰略性的框架，理解當前商業地産市場所麵臨的結構性變化和新的挑戰。 第一章：商業地産的戰略定位與資産組閤優化 本章深入分析當前零售、辦公、工業及混閤用途（Mixed-Use）物業的市場趨勢。重點探討在“後疫情時代”和數字化浪潮衝擊下，不同類型商業地産的功能迭代與價值重塑。我們不討論如何處理日常的水電費核算，而是聚焦於： 1. 功能混搭與業態協同效應（Synergy）： 如何通過精密的規劃設計，實現辦公、零售、居住和文娛功能的最佳交叉融閤，以提升整體物業的坪效與人流粘性。 2. 資産組閤的動態調整策略： 針對不同成熟度的項目（持有、轉型、退齣），製定差異化的資本配置方案。內容包括如何運用投資組閤理論優化地域和業態的風險敞口。 3. 可持續發展（ESG）與資産價值掛鈎： 探討綠色建築認證、能耗管理優化如何轉化為可量化的財務迴報（如租金溢價、融資成本降低），而非僅是閤規要求。 第二章：復雜投融資結構下的資本運作 商業地産項目往往依賴於復雜的金融工具。本章避開簡單的“貸款利息計算”，轉而深入研究高階的資本結構。 1. REITs/私募股權基金（PE）的結構設計與退齣機製： 詳細解析公募REITs、私募REITs以及閤夥企業結構在商業地産中的應用。重點剖析優先股、劣後股的風險迴報分配模型以及不同退齣路徑（如並購、IPO）對項目IRR的影響。 2. 夾層融資（Mezzanine Financing）與結構化産品： 分析如何通過引入夾層融資來優化資本成本和提高資産迴報率（ROE）。涉及的分析工具包括現金流摺現模型（DCF）中對不同層級債務的獨立估值。 3. 土地使用權與資産證券化（ABS）： 研究土地權利金的會計處理、對項目現金流的長期鎖定效應，以及如何利用未來租金收入進行資産證券化，實現資金的快速迴籠。 --- 第二部分：精細化運營中的財務控製與績效評估 本部分從運營的微觀層麵切入，探討如何通過數據驅動的財務管理，實現運營效率的極限提升。 第三章：基於運營數據的驅動式預算與滾動預測 傳統的年度預算方法已無法適應商業地産快速變化的市場環境。本章強調實時、數據驅動的財務預測體係。 1. 租金收入的精細化預測模型： 區分固定租金、浮動租金（基於營業額分成）和增值服務收入的獨立預測模型。重點分析如何根據曆史數據和宏觀經濟指標，構建基於概率區間的租金預測模型，而非簡單的綫性外推。 2. 運營費用（OPEX）的基準對標與穿透式管理： 對比國際領先物業管理公司的OPEX結構，識彆高成本領域（如能源、安保、外包服務）。介紹零基預算（ZBB）在物業管理費用控製中的應用，要求管理者對每一項支齣提供詳細的增值論證。 3. 滾動預測（Rolling Forecast）的周期設計與指標校準： 如何將財務預測周期從年度調整為季度或月度，並實時反饋至運營團隊，確保資源分配的敏捷性。 第四章：商業地産特有的價值評估方法與審計風險 準確的資産估值是財務決策的基礎。本章側重於估值方法論及其在財務報錶中的體現。 1. 收入法（Income Approach）的深度應用： 詳細剖析資本化率（Cap Rate）和摺現率（Discount Rate）的確定過程。特彆探討在市場波動期，如何通過敏感性分析來評估估值結果的穩健性，以及如何將租戶信用風險納入摺現率的調整因子。 2. 可比交易法（Sales Comparison Approach）的適用性與局限性： 在商業地産交易相對不透明的背景下，如何篩選和調整可比案例，以確保估值的客觀性。 3. 重要會計準則在租賃與收入確認中的應用： 深入解讀IFRS 16/ASC 842（租賃會計準則）對商業地産資産負債錶的影響，以及在新收入準則下，如何正確區分基本租金收入與閤同組成部分的單獨計量（如物業服務費、裝修補貼的攤銷處理）。 --- 第三部分：風險管理、稅務籌劃與技術賦能 本部分聚焦於如何通過前瞻性的風險管理和技術整閤，確保企業在復雜多變的商業環境中保持韌性。 第五章：稅務結構優化與閤規性前瞻 本章不提供基礎的稅務申報指南，而是探討如何通過閤理的稅務結構設計，閤法降低持有成本。 1. 持有結構中的稅收遞延策略： 比較不同法律實體（如SPV、信托）在企業所得稅、房産稅和未來資本利得稅方麵的差異化影響。 2. 增值稅（VAT/GST）在跨境租賃與資産處置中的處理： 針對涉及國際投資或多區域運營的項目，分析復雜的增值稅鏈條設計與發票管理的閤規要點。 3. 稅收優惠政策的挖掘與應用： 針對高新技術産業園區、曆史建築改造等特定項目，如何係統性地申請並鎖定相關稅收減免政策，並將其納入財務預測模型。 第六章：數據分析與商業智能（BI）在決策中的集成 現代商業地産管理依賴於對海量運營數據的分析。本章闡述如何將財務數據與運營“數據孤島”打通。 1. 關鍵績效指標（KPIs）的集成儀錶盤設計： 設計一套覆蓋“資産健康度、租戶滿意度、財務迴報率”三維度的綜閤KPI體係，並探討如何利用Power BI或Tableau等工具實現自動化報告。 2. 預測性分析在空置率管理中的應用： 如何運用機器學習模型，基於宏觀經濟指標、競爭對手數據和曆史租約到期日，預測未來12個月的租戶流失風險，從而提前啓動精準的續約或招商策略。 3. 技術投入（PropTech）的投資迴報率（ROI）評估： 如何量化評估引入智能樓宇管理係統、移動端租戶平颱等技術升級帶來的效率提升和成本節約，確保技術投資的閤理性。 --- 結論：邁嚮數據驅動的資産價值創造者 本書強調，成功的商業地産管理已不再是簡單的“收租和修繕”，而是一場復雜的資本、運營和數據科學的綜閤博弈。通過本書提供的深度分析框架和高階管理工具，讀者將能夠超越日常的核算層麵，成為能夠駕馭復雜金融結構、優化運營效率、並為企業資産實現持續價值增值的戰略性財務與運營領導者。本書旨在提供的是洞察未來趨勢的“羅盤”和優化現有流程的“手術刀”。

评分☆☆☆☆☆

這本《物業會計輕鬆上手》，真不是浪得虛名的！我之前在一傢小型物業公司做財務，雖然有一些基礎的會計知識，但涉及到物業管理這種特殊行業，還是感覺有點力不從心。尤其是在處理一些專業性比較強的問題時，比如物業基金的核算、房屋維修基金的提取和使用、以及各種專項維修資金的賬務處理，我總是抓不住重點，感覺模棱兩可。這本書簡直就像是為我量身定做的。作者在講解這些重點和難點時，非常有條理。他不是一股腦地把所有東西都塞給你，而是循序漸進，先從基礎概念講起，然後逐步深入到具體的實操層麵。讓我特彆驚喜的是，書中對於不同性質的費用，比如公共能耗費、管理服務費、特約服務費等，是如何進行區分和核算的，都有非常詳盡的講解。而且，他還提供瞭很多錶格和模闆，比如收支明細錶、成本核算錶等，直接可以套用，大大提高瞭我的工作效率。我之前最頭疼的就是如何準確地編製物業費的收支報告，每次都要花很長時間去整理和核對。看瞭這本書之後，我纔明白原來 there are shortcuts！書中提供的分析方法和報錶格式，都非常專業，而且易於理解。現在，我做報錶的速度快瞭很多，而且準確性也大大提高，這讓我非常自信。

评分☆☆☆☆☆

作為一個已經從業多年的財務人員，我一直對物業會計這個領域抱有濃厚的興趣，但苦於沒有係統性的學習資料，一直停留在淺層瞭解。偶然間看到瞭這本書，我決定嘗試一下。讓我驚喜的是，它不僅有我期待的理論深度，更重要的是，它提供瞭非常寶貴的實操經驗。書中對於物業公司日常運營中可能遇到的各種會計場景，都進行瞭細緻的剖析。比如，關於“業主入住率”和“空置率”對物業費收入的影響，以及如何進行賬務上的處理；再比如，關於“物業管理閤同”的會計確認和履行，以及相關的風險防範。這些都是我在實際工作中非常關心的問題。作者在講解時，並非照本宣科，而是結閤瞭大量的實際案例，並且詳細解釋瞭每一步操作的邏輯依據。我尤其欣賞書中關於“成本控製”和“利潤分析”的部分，它不僅僅是教會你如何記賬，更重要的是教會你如何通過會計數據來分析物業公司的經營狀況，如何找到提升效益的方法。書中提供的一些分析工具和圖錶，讓我能更直觀地看到公司的財務健康狀況，這對於我嚮管理層提供決策支持非常有幫助。總而言之，這本書不僅僅是一本會計操作指南，更是一本幫助物業公司提升管理水平的寶典。

评分☆☆☆☆☆

這本書，我真的是抱持著“聽說它很好，我來試試看”的心態買的。拿到手的時候，那個厚度，說實話，我心裏是有點打鼓的。畢竟“輕鬆上手”這四個字，有時候會讓人産生不切實際的期待，但更多的時候，它是一種承諾，一種指引。翻開第一頁，就有一種被溫柔引導的感覺。作者沒有上來就甩一堆專業術語，而是用一種非常生活化的比喻，把物業會計這個聽起來很枯燥的科目，變得生動有趣。舉個例子，比如講到成本核算的時候，作者會把小區的水電費、綠化費、維修費，比作我們傢庭日常開銷，這樣一來，那些復雜的賬目就一下子變得清晰起來，不再是冰冷的數字，而是能看到它們背後服務於我們小區生活的點點滴滴。書中的案例也特彆貼近實際，不是那種脫離現實的理論講解。比如，在處理物業費催繳這個棘手的問題時，書中給齣瞭好幾種不同的會計處理方法，並詳細分析瞭每種方法的優劣，還給齣瞭實際操作的流程圖，這對於剛入行的我來說，簡直是救星！我之前擔心的那些“不知道該怎麼記”、“這個票據要怎麼處理”的迷茫，都在書中的具體指導下迎刃而解。而且，書中對一些細節的處理也非常到位，比如不同類型的發票如何區分、如何歸類，閤同的會計處理等等，這些看似微不足道的小細節，恰恰是我們在實際工作中經常會遇到的難點。讀這本書，我感覺自己不再是那個戰戰兢兢、摸索前行的小白，而是有瞭一個可以信賴的夥伴，陪著我一步一步，穩穩地踏入物業會計的領域。

评分☆☆☆☆☆

說實話，我之前對物業會計這個領域完全是零基礎，甚至可以說是一竅不通。朋友推薦瞭這本書，我抱著試試看的心態買來翻翻。一開始，我以為會是一本枯燥乏味的教科書，但齣乎意料的是，它的內容相當接地氣，而且邏輯性很強。作者在講解的過程中，非常注重理論與實踐的結閤。他不會隻講“是什麼”，更會講“為什麼”以及“怎麼做”。比如，在介紹物業會計的基本原則時，他會先從宏觀的角度解釋為什麼要遵守這些原則，它們能帶來什麼好處，然後再深入到具體的會計處理方法。我特彆欣賞書中對於一些常見會計難題的解析，比如如何準確地劃分不同部門的費用，如何處理業主投訴可能産生的額外費用，以及如何進行年度的利潤分配等等。這些問題在現實中都非常常見，而且處理不好很容易引起糾紛。書中給齣的解決方案，都非常具體，而且考慮到瞭各種可能的情況，讓人感覺非常實用。我印象最深的是關於“預收物業費”的處理章節，作者通過一個詳細的案例，一步一步地講解瞭如何進行賬務處理，包括如何確認收入，如何進行期末的調整等等，讓我這個完全不懂的菜鳥也能看得明明白白。而且，書中的語言風格也很樸實，沒有過多華麗的辭藻，就是一種很誠懇地在分享知識的感覺，讀起來不會有壓力，反而會有一種被鼓勵的感覺。

评分☆☆☆☆☆

我是一名剛剛踏入社會的新人，對於財務工作充滿瞭好奇，但對於物業這種特殊的行業，更是感到一頭霧水。在學校裏學到的財務知識，似乎和實際工作總是有一些差距。朋友推薦瞭這本書，我抱著忐忑的心情翻開瞭它。沒想到，這本書簡直就像是一位耐心十足的老師，一步一步地引領著我。作者的語言非常通俗易懂，沒有那些讓人望而生畏的專業術語。他會用最簡單的方式來解釋最復雜的概念。比如，在講到“物業公司的人員成本”時，他不僅僅是告訴你怎麼核算工資和社保，還會講解到如何區分不同崗位（如保安、保潔、管理人員）的薪酬結構，以及如何進行工時統計和分配。這些細節，在學校裏是完全學不到的。書中還提供瞭很多實用的錶格，比如“物業費收繳颱賬”、“維修基金使用審批錶”等等，讓我感覺像是拿到瞭可以直接上手使用的工具。我最怕的就是那些看不懂的、或者用起來很麻煩的錶格。這本書在這方麵做得非常好，每一張錶格的設計都非常清晰明瞭，並且有詳細的填寫說明。通過閱讀這本書，我不僅學會瞭物業會計的基本操作，更重要的是，我開始能夠理解物業公司是如何通過財務數據來管理日常運營的，這種理解讓我對自己未來的工作充滿瞭信心。

评分☆☆☆☆☆

不错，代别人买的！！！

评分☆☆☆☆☆

很好的书。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

评分☆☆☆☆☆

未看过，得闲睇下先！！

评分☆☆☆☆☆

很好的一本书 通俗易懂

评分☆☆☆☆☆

未看过，得闲睇下先！！

评分☆☆☆☆☆

这本是写的，书的内容直得一读，阅读了一下，写得很好，，内容也很丰富。，一本书多读几次，。快递送货也很快。在书店看上了这本书一直想买可惜太贵又不打折，回家决定上京东看看，果然有折扣。毫不犹豫的买下了，京东速度果然非常快的，从配货到送货也很具体，快递非常好，很快收到书了。书的包装非常好，没有拆开过，非常新，可以说无论自己阅读家人阅读，收藏还是送人都特别有面子的说，特别精美各种十分美好虽然看着书本看着相对简单，但也不遑多让，塑封都很完整封面和封底的设计、绘图都十分好画让我觉得十分细腻具有收藏价值。书的封套非常精致推荐大家购买。打开书本，书装帧精美，纸张很干净，文字排版看起来非常舒服非常的惊喜，让人看得欲罢不能，每每捧起这本书的时候似乎能够感觉到作者毫无保留的把作品呈现在我面前。作业深入浅出的写作手法能让本人犹如身临其境一般，好似一杯美式咖啡，看似快餐，其实值得回味无论男女老少，第一印象最重要。从你留给别人的第一印象中，就可以让别人看出你是什么样的人。所以多读书可以让人感觉你知书答礼，颇有风度。多读书，可以让你多增加一些课外知识。培根先生说过知识就是力量。不错，多读书，增长了课外知识，可以让你感到浑身充满了一股力量。这种力量可以激励着你不断地前进，不断地成长。从书中，你往往可以发现自己身上的不足之处，使你不断地改正错误，摆正自己前进的方向。所以，书也是我们的良师益友。多读书，可以让你变聪明，变得有智慧去战胜对手。书让你变得更聪明，你就可以勇敢地面对困难。让你用自己的方法来解决这个问题。这样，你又向你自己的人生道路上迈出了一步。多读书，也能使你的心情便得快乐。读书也是一种休闲，一种娱乐的方式。读书可以调节身体的血管流动，使你身心健康。所以在书的海洋里遨游也是一种无限快乐的事情。用读书来为自己放松心情也是一种十分明智的。读书能陶冶人的情操，给人知识和智慧。所以，我们应该多读书，为我们以后的人生道路打下好的、扎实的基础！读书养性，读书可以陶冶自己的性情，使自己温文尔雅，具有书卷气读书破万卷，下笔如有神，多读书可以提高写作能力，写文章就才思敏捷旧书不厌百回读，熟读深思子自知，读书可以提高理解能力，只要熟读深思，你就可以知道其中的道理了读书可以使自己的知识得到积累，君子学以聚之。总之，爱好读书是好事。让我们都来读书吧。其实读书有很多好处,就等有心人去慢慢发现.最大的好处是可以让你有属于自己的本领靠自己生存。最后在好评一下京东客服服务态度好，送货相当快,包装仔细！这个也值得赞美下希望京东这样保持下去，越做越好。让我们一起来共享这部精彩、精致的作品吧，支持京东

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这是买的旧书

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不错，代别人买的！！！

评分☆☆☆☆☆

书收到了，还没仔细看，物业方面的会计也没最新版的书