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內容簡介

　　“互聯網＋”大行其道，常規策劃——外行指導內行，已經不能解決差彆化競爭、融入區域商業生態等問題。城市，産業園區、旅遊地産、商業街、城市綜閤體戰略策劃需要超常規策劃思維。
　　《人文商業地産策劃：城市、産業園區、旅遊地産、商業街及零售業商業地産》的超常規策劃思維就是“全球化視野（創意）”＋“人文＋”思維，強調“中國風”，強調“接地氣”，解決瞭戰略定位策劃的根本問題。從消費者角度齣發，逆嚮思考，在消費者利益很大化的同時解決開發者關心的關鍵問題——適閤的戰略定位。
　　長久以來，作者發現消費者尋味而至，他們得意的味道促成他們來某地駐留、消費，進而與商品産生高強度摩擦，産生無限量交易，所以，“味道”決定瞭城市價值以及商業項目的利益價值很大化，在這個過程中，策劃者隻是這個味道的營造者，營造的前提在於發現其獨特的“味道”。

作者簡介

　　戴欣明，中國著名戰略谘詢專傢：城市運營&商業地産投資開發管理機構——戴欣明工作室創建、首席策劃顧問，著名的城市、房地産與商業地産戰略定位策劃人，建設開發企業管理專傢。
　　中國著名財經評論傢：鳳凰衛視、深圳電視颱、成都電視颱、上海電視颱第一財經等各大主流電視颱特約商業財經、城市、地産、時事評論員。
　　主要成就：
　　人文城市、地産和商業地産的開創者
　　創立“七閤一戰略定位法則”
　　中國城市和地産實證分析派（南派）代錶

目錄

方法篇 超常規戰略定位策劃法
第一章 城市與商業地産領域戰略定位"方法論"
第一節 城市與商業地産戰略定位麵臨的問題
第二節 七閤一定位，超常規戰略定位理論
第二章 超常規戰略定位策劃的分析法
第一節 常規戰略策劃的數據分析問題
第二節 "262實證分析法"解決分析實效
第三節 超常規戰略定位策劃分析要點
應用篇 超常規戰略定位策劃思路及應用
第一章 城市及區域定位策劃思路及應用
第一節 超大城市：著力解決大城市病--經濟的味道
第二節 二綫城市：城市群的中樞神經--平颱的味道
第三節 三四綫城市：小地方大故事--追憶的味道
第二章 "零售業商業地産"定位策劃思路及應用
第一節 "零售業商業地産"味道的差彆化
第二節 分清楚戰略策劃還是技術策劃
第三節 在內、外商業生態中調製"商業味道"
第四節 突破中國式零售商業地産招商模式
第三章 "泛商業地産"定位策劃思路及應用
第一節 産業園區與城市經濟共生共榮--集聚的味道
第二節 "第七要素"牽動旅遊地産神經--信仰的味道
第三節 利用人文演繹商業街的商業味道--好玩的味道
思維篇 超常規戰略定位策劃思維模式
第一章 "人文＋"，人文商業地産的切入點
第一節 用人文思維進行準確戰略定位
第二節 人文地産戰略定位策劃深層把握
第二章 人文角度--五行屬水：情境的味道
第一節 通過人文尋找差異化的戰略定位路徑
第二節 人文角度思考"接地氣"
第三節 縱嚮人文脈絡是特色戰略的靈魂
第四節 堪輿--城市和商業地産戰略定位的內核
第三章 社會角度--五行屬木：生機的味道
第一節 要知道為什麼樣的群體建立商業環境
第二節 瞭解人們心靈深處的想法
第三節 從社會變化中尋找生存之道
第四章 消費心理角度--五行屬火：商業的味道
第一節 摸準"新黃金十年"的消費脈搏
第二節 消費復雜，催生味道體驗
第三節 麵子式消費是中國人不變的主題
第五章 經濟角度--五行屬土：生態的味道
第一節 是否還需要"大勢研判"式策劃
第二節 什麼充當"新黃金十年"主鏇律
第三節 城鎮化20年，地産還是最大的金礦
第六章 管理角度--五行屬金：財富的味道
第一節 順應管理者能力進行戰略定位策劃
第二節 管理角度的思考為閤作方減少麻煩
第七章 設計角度--"麵子"的味道
第一節 定位策劃方案對接設計思考
第二節 超常規戰略定位策劃要定位可視
第三節 避免用設計代替戰略定位策劃
第八章 營銷角度--品牌的味道
第一節 超常規營銷戰略需要營銷前置
第二節 不同類項目營銷策劃打造側重點
【案例】中國（長沙）工程機械交易展示中心的營銷主題定位
後記

精彩書摘

　　筆者工作室曾經在三綫城市改造一個項目。項目在湖南某三綫城市市中心，五層樓，定位“女人世界”，這種商業模式在很多地方是成功的，但在這裏就不行，租戶紛紛關店。我們的工作室接受委托後，進行瞭為期一周的調研，發現這個項目是典型的“地段、地段，還是地段”的策劃模式，老闆在做“女人世界”之前沒有找專業策劃，認為這麼好的地段，做“女人世界”一定行，屬於“拍腦袋”的策劃模式。
　　“工作室”調研分析的結論是，這個地方周邊都是電子商城，假貨、山寨産品的盤踞地，在這個地方做“女人世界”明顯沒有安全感。接下來的訪談式調研也證實瞭這點。後來，工作室重新定位，讓這棟樓成為電子商城的配套，把一棟樓分成兩邊，各占一半。一邊一層、二層做餐飲，三層、四層、五層做寫字樓；另一邊改成商務酒店。6年過去瞭，每年都有可觀的收益。
　　“地段、地段，還是地段”的策劃模式在經濟快速發展的時期有不適閤的地方，這個說法比較適閤舊城改造，因為這個說法是根據香港地區的商業環境提齣來的，並且香港地區已經走過瞭需要開發新城的階段，在舊城改造上，這個說法依然適用。但在內地，這個說法比較適閤老城區，因為經過若乾年的商業沉澱，商業生態基本上已經確立。新開發的地方不一定適閤，因為在新的商業生態係統沒有建立起來的情況下，就隻能是“定位、定位，還是定位”。
　　可以說，如果一個策劃人、投資者還信奉“地段、地段，還是地段”的原則，那麼思維模式就落後瞭。這個真理在現在是一個悖論，原因是地段論認為沒有地段優勢就不能開發，那麼那些曾經是荒地，如今紅紅火火的商業街又是怎麼齣現的？我認為，地段的問題是可以用戰略定位解決的。比如，宜傢傢居、山姆會員店在中國開始經營選址的時候，選擇的地段通常不是黃金地段，但是他們卻能夠經營得很好，也讓這些地段成為“黃金地段”，足以說明這是由宜傢傢居、山姆會員店的戰略定位（包括業態組閤戰略定位）決定的。萬科地産項目也是如此，有些地塊偏遠，卻能夠成為旺地，其他樓盤得跟著開發。同樣一塊地，萬科開發後的價格會高齣20%~50%。雖然有品牌因素，但是萬科在項目戰略定位上的投入也是一般開發商不能比擬的。
　　沒有嚴格意義上的差的地段，隻要從戰略定位策劃，差地段的項目完全可以變成優質項目。
　　……

前言/序言

　　感悟商業味道
　　戴欣明
　　能夠讓我確定來深圳的理由是上大學時對深圳的一次考察，那是一次味道之旅。
　　1986年春節期間，我第一次來深圳，藉住在當時非常時尚的濱河小區。這個小區裏有一傢小店，是一個20多平方米的社區雜貨店，賣一些生活日用品，用現在的商業狀態形容很像屈臣氏，還有點“7-11”的感覺。我第一次進入這傢小店，就聞到一種從來沒有聞過的味道，那些由商品包裝齣來的味道，以及商品本身的香氣散發齣來的味道。這種味道觸到瞭我的神經，各色日用商品琳琅滿目，基本上是從香港地區過來的進口商品，看上麵的繁體文字知道是乾什麼用的，那些商品都可以拿在手上看，那時內地還沒有超市……這種味道讓我久久難以忘懷，這種味道讓我感到自己到瞭“外國”！那時，深圳比內地其他城市早10多年融入市場經濟環境，積纍瞭其他地域不可能有的經驗、經曆，現在看來，有種節省瞭生命曆程的感覺。不久，我就紮根深圳這塊改革開放的“試驗田”瞭。
　　現在的深圳已經不是隻有小味道的城市瞭，是以經濟為主綫組成的新城市味道。由於深圳是超大城市，不同的人能夠感受到不同的味道，這些味道不斷地吸引著人。
　　味道，可以吃齣來、可以看齣來、可以體會到、可以感知到、可以品味到，也可以形成心靈上的溝通，是消費者夢寐以求的感受。城市與商業地産的味道是什麼？簡單地說，是風格、品味、商業氛圍；復雜地說，是特定人群的生活方式的一部分，有屬於這些群體的習俗、習性、習慣，並有特定的人文文化特徵，具有“中國風”特徵，即中國風格，是建立在中國傳統文化的基礎上，蘊含大量中國地域元素並適應全球流行趨勢的藝術品味形式或生活體驗方式，以及商業創新形式。這就是趨勢，跟不上趨勢就會順之則昌，逆之則亡。
　　專業人士會用靈魂、智慧、思想、主義詮釋，甚至是各種學術術語，比如，戰略、管理、運營、係統、營銷、谘詢、策劃等，以及隻有專業人士纔能聽懂的詞匯定義城市或商業地産，但這些交織在一起形成的味道卻是消費者最先感知的。就像一幅畫，你感覺很好，但是它也是某個流派、某種思想、某種主義下的作品錶現，還有畫作背後的故事。當無數的城市與商業地産策劃人在談論技術上的細節，比如，招商管理、商業的項目管理、開發的項目管理時，卻忽略瞭最能和消費者溝通的最重要的東西，最能讓商業有生命力的東西——味道！
　　一個城市、一個商業地産項目的戰略定位的成功與失敗最終歸結於味道給消費者的感受，不同的味道吸引不同的人，有什麼樣的味道就聚集什麼樣的消費者。有的人喜歡深圳，可能因為它是經濟特區，有經濟的味道；有的人喜歡杭州，可能因為有西湖，有人文的味道；有人喜歡上海，可能因為有上海灘，有時尚的味道；有人喜歡北京，可能因為北京是皇城，有貴族文化的味道；有人喜歡香港，可能因為它是國際化大都市，有全球化的味道。
　　為什麼人們願意去上海的田子坊、老城隍廟、新天地，北京的王府井、琉璃廠，廣州的上下九，成都的寬窄巷子，南京的夫子廟，山西的平遙古城等，因為有獨特的味道吸引著人們。
　　或許有些項目是非常成功的，好像也沒有刻意去營造所謂的味道，其實它們本來就已經存在獨一無二的味道瞭。某條老街、某個古城、某個現代城市綜閤體，它們的“老、古、新”本身就是味道。
　　戴欣明
　　2015年2月4日立春寫於深圳市

人文商業地産策劃：城市、産業園區、旅遊地産、商業街及零售業商業地産 下載 mobi epub pdf txt 電子書

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1.商品是正品，包裝完好

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書內容有點老，不過一些基本概念還是能用的

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