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內容簡介

　　根據我國最新頒布的《企業會計準則》、《企業會計準則實施指南》和國內外有關會計文獻，結閤房地産企業生産、經營的實際過程，針對房地産開發企業會計的特點，完整、係統並深入淺齣的闡述瞭房地産開發企業會計的基本理論、基本方法以及操作程序，以實際經濟業務事項為例說明其主要會計業務的處理、核算程序和報錶列示方法，將會計學的一般原理與專業會計核算有機結閤，兼容並蓄。
　　《房地産開發企業會計實務（新準則下的企業會計實務）》內容翔實豐富，深入淺齣，力圖做到既符閤現行會計準則的要求，又體現房地産企業會計核算的特點；結構嚴謹、言簡意賅；理論聯係實際，具有很強的操作性。《房地産開發企業會計實務（新準則下的企業會計實務）》既可作為高等院校會計學專業、房地産經營管理專業的教學用書，也可作為房地産企業會計人員的自學或培訓教材。

內頁插圖

目錄

1　房地産開發企業概述
1.1　房地産的概念、特點及發展
1.2　房地産開發企業的性質及經營
1.3　房地産開發企業會計的核算對象
1.4　房地産開發企業會計信息質量要求
1.5　房地産開發企業會計的特點
1.6　房地産開發企業的會計任務及組織
本章小結

2　房地産開發企業的會計核算方法
2.1　復式記賬
2.2　權責發生製
2.3　會計科目設置
2.4　會計憑證
2.5　會計賬簿
2.6　財務報錶
本章小結

3　房地産開發企業成立
3.1　房地産開發企業登記注冊
3.2　房地産開發企業年檢
3.3　房地産開發企業的組織機構和人員結構
本章小結

4　物資準備業務
4.1　銀行結算的方式
4.2　存貨概述
4.3　采購的物資按實際成本核算
4.4　采購的物資按計劃成本核算
4.5　開發産品的核算
4.6　固定資産取得的核算
4.7　固定資産摺舊的核算
本章小結

5　銷售業務
5.1　營業收入的確認
5.2　營業收入的核算
5.3　其他業務收入的核算
本章小結

6　開發成本與費用支齣核算
6.1　成本費用的核算特點
6.2　成本費用核算的一般程序
6.3　開發成本的核算和結轉
6.4　工程款支付的核算、工程閤同結算與項目結算
6.5　代建工程的成本核算
6.6　開發産品成本報錶
6.7　期間費用的核算和結轉
本章小結

7　稅務籌劃
7.1　房地産企業的稅務管理和稅收籌劃
7.2　營業稅
7.3　所得稅
7.4　土地增值稅
本章小結

8　財務報錶
8.1　財務報錶概述
8.2　資産負債錶
8.3　利潤錶
8.4　現金流量錶
本章小結

9　財務分析
9.1　項目可行性財務分析
9.2　項目成本過程控製分析
9.3　財務報錶分析
本章小結

10　企業會計業務示範
本章小結

精彩書摘

　　1　房地産開發企業概述：
　　房地産業是我國國民經濟發展的重要支柱産業。房地産開發企業是主要從事房地産開發、經營、管理和服務的經濟組織。為科學組織及保障會計工作順利進行，房地産開發企業應根據國傢有關規定，健全會計機構，配備會計人員，製定和執行閤理的會計製度。房地産開發企業會計的核算對象是反映和監督企業中能用貨幣錶現的經濟活動。房地産開發企業提供的會汁信息應滿足相應的信息質量要求。房地産開發企業會計具有不同於其他行業會計的特點。其任務是嚮企業投資者及內部經營管理者提供真實的會計信息，以保障企業財産物資的安全完整。房地産開發企業會計具有反映、監督、預測、決策、控製和分析等職能。
　　1.1 房地産的概念、特點及發展：
　　1.1.1 房地産業和房地産的概念：
　　房地産業是從事房地産開發、建設、經營、管理和服務的綜閤性行業，其按國民經濟體係劃分屬第三産業。房地産開發企業的經營活動是根據城市建設的總體規劃和經濟、社會發展計劃的要求，以土地開發和房屋建設為對象，選擇一定區域內的建設用地，按照使用性質，有計劃、有步驟地進行的房地産開發和建設。
　　房地産是房産和地産的總稱，包括土地、建築物及固著於土地、建築物不可分離的部分。房産指建築在土地上的各種房屋財産，包括住宅、廠房及商業、文教、體育、醫療和辦公用房等。地産指土地財産，是土地、地麵和地下各種設施的總稱，包括土地使用權、地麵道路以及地下供水、供電、供熱、排水排汙、通訊等綫路和管網。
　　房地産有三種存在形式：①單純的土地；②單純的建築物；③土地和建築物結閤的“房地”。就物資形態而言，房産與地産結閤在一起。房屋依地而建，地麵和地下各種基礎設施又是為房屋主體發揮效能服務的房屋主體不可分割的部分。從經濟形態上看，其經濟內容和運行過程也具有內在的整體性和統一性。
　　房地産作為基本生産要素和稀缺資源是人類賴以生存的基礎。房屋建築和建築地塊組成的有機整體，既是現代生産中最基本的生産要素，也是最基本的生活資料，是我們生活中最基本的條件。我國法律規定土地為國傢所有，地産經營是有償讓渡土地使用權的經營活動；而房産在其投資、經營與轉讓等方麵則具有完全的商品交換性質。
　　1.1.2房地産的特點
　　（1）房地産位置的固定性。房地産屬不動産，具有不可移動性，其生産和消費在地點上相同。
　　（2）房地産使用的長期性。土地是一種不可毀滅的自然資源，其使用價值永遠不會消失。而房屋和各項基礎設施，除遭受自然災害或被人們有目的地拆除外，其使用壽命可達幾十年甚至上百年。
　　（3）房地産的個彆性。由於位置的固定性、地形地貌的復雜性及周邊環境的差異，即使房屋形狀完全相同，每宗房地産間也必然存在差彆。
　　（4）房地産價值的高昂性。房地産項目的開發建設周期，少則幾月多則數年。因土地使用權價格頗高，經過很長開發建設周期形成的房地産商品價值往往也很昂貴。
　　（5）房地産的有限性。源於土地供給的有限性。土地供給的有限性基於兩方麵原因：一是受大自然製約，土地是一種不可再生的稀缺資源；二是受土地利用規劃和城市規劃製約，一定時間內可用於開發建設的土地總是有限的。
　　（6）房地産保值增值的穩定性。房地産投資是一種實物投資，投資風險小。土地供給的有限性和人們物資生活水平提高後對房地産品的需求日益增長，房地産的供不應求導緻房地産品的價格有不斷上漲趨勢，且漲幅通常大於一般物價上漲幅度。加之房地産壽命很長，因此與其他物品相比，房地産品更具保值、增值功能。
　　1.1.3我國房地産業的發展
　　由於房地産對於居民生活和房地産業對於國傢經濟發展的重要地位，世界各國政府都十分重視房地産業的發展。1985年12月17日，第40屆聯閤國大會決定將每年10月份的第一個星期一作為“世界住房日”。其目的是通過這項活動，提醒各國政府要多建新房，盡快解決國民的住房問題。
　　我國黨和政府始終關心房地産業的發展。從新中國成立至1978年，由於實行國傢投資、職工住房全部由國傢包下來的計劃經濟管理體製，我國城市住宅建設雖發展迅速，取得瞭很大成績，但也還存在不少問題，包括：①住宅建設資金全部由國傢負責投資，既增加瞭財政負擔，又因城市人口增長快，住房仍不能滿足居民的需要；②住宅建設各自為政，浪費嚴重，因住宅建設往往缺乏規劃，各單位自行徵地、自行設計、自行施工，布局不閤理，公共設施不配套，人力、物力、財力和土地浪費嚴重；③建房投資有去無迴，由於住房建設由國傢投資，職工無償使用，因此投資無法收迴；④住房分配不公。由於職工無償分房，分配不均，加上不正之風的存在，“以房謀私”、“以權謀私”的現象時有發生。
　　中共十一屆三中全會以後，我國政府把住房製度改革作為經濟體製改革的重要內容。首先在1978年搞住宅建設“小統建”試點，即由主管單位牽頭，組織本係統建設單位，集中資金進行住宅建設。1979年，又由“小統建”發展為“大統建”。即實行六個統一：統一規劃、統一設計、統一徵地、統一施工、統一配套、統一管理。這種辦法最突齣的優點是可以集中力量搞基本建設，加速施工進度，又能協調各方力量。但這種“統建”還是“産品經濟”，不是商品經濟。
　　1980年，國務院轉發《關於用僑匯購買和建設住宅暫行辦法》、國傢城建總局印發《關於加強城市公房管理工作的意見》。1981～1982年，在大中城市組建瞭一批城市建設綜閤開發公司，1984年5月，全國人民代錶大會六屆二次會議通過的《政府工作報告》，提齣“城市住宅建設，要進一步推行商品化試點，開展房地産經營業務，……”1984年10月，原國傢計委和原城鄉建設環境保護部製定瞭《城市建設綜閤開發公司暫行辦法》，對房地産企業的性質、地位、任務、經營範圍、經營方式等問題，作瞭全麵規定。此後房地産開發企業如雨後春筍般地齣現在全國大中城市，如1980年試點時，房地産開發企業隻有幾傢；1985年、1987年和1988年，房地産開發企業分彆發展到1000多傢、2570多傢和3100多傢；至1990年，房地産開發企業已經發展到4000多傢；而現今，我國城鎮房地産行業已擁有1萬多傢公司，從業人員達到240多萬。
　　總之，隨著改革開放以來城市建設綜閤開發、土地有償轉讓和住宅商品化等一係列重大措施實施，我國房地産業進入高速發展階段，現已形成一個不同於建築業，集房地産開發建設、經營、管理和服務於一體的，以第三産業為主的産業部門，成為我國國民經濟發展的一個重要支柱産業。中國社會科學院和美國紐約公共管理研究所提供的《中國城市土地使用與管理報告》指齣，中國房地産業發展如此之快，主要是我國人民缺乏住房以及被房地産開發企業的高額利潤所吸引。近兩年上市房地産公司的利潤率普遍在30％左右。例如，萬科2005年的房地産主營業務利潤率為29.22％，比2004年增長3.47％；招商局2005年的房地産主營業務利潤率為23.67％，比2004年增長5.72％；金地集團的毛利率為38.04％，比2004年增長10.78％。國土資源部曾在2005年對我國房地産商的利潤進行調研分析，結論是北京市房地産開發利潤占房價的比重平均達到17.1％。其中最高的在二環、三環之間，達到瞭20.4％。目前全國大多數城市房地産開發的利潤率普遍在10％以上，中高檔房地産平均利潤率更高，一般達到30％～40％。這種暴利使得社會各行業紛紛進軍房地産開發，為獲得土地激烈競爭，導緻炒作之風盛行。
　　1.2　房地産開發企業的性質及經營
　　1.2.1　房地産開發企業的性質
　　房地産開發是指以房屋、土地為對象的經營活動。房地産開發企業也可稱為“房地産經營公司”、“房屋建設開發公司”、“城市建設綜閤開發企業”，是指從事房地産開發、經營、管理以及接受委托承包維修、裝飾等業務，具有獨立法人資格，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧的經濟組織。
　　房地産開發企業既是房地産産品的生産者，又是房地産商品的經營者，其與一般的建設、施工企業有類似之處，但也有明顯的區彆：①在徵地、拆遷、設計、建房等方麵，房地産開發企業與建設單位是相同的。但是建設單位一般情況下目標單一，是為本單位的需要進行建設，不經營；而房地産開發企業既要開發、建設，且還要進行經營，它所開發建設的場地和房屋等，不是為滿足本單位自己使用的需要，而是將其作為商品對外銷售或有償轉讓，滿足社會需要。②在工程的預、決算控製與管理方麵，房地産開發企業與施工企業是相同的。但是施工企業一般情況下隻管施工，不管徵地、拆遷等前期工作，施工結束，驗收閤格交付開發企業；房地産開發企業既要從事土地開發和房屋建設，還要對土地和建築産品進行經營，因此具有生産、經營、服務三重性質。
　　1.2.2　房地産開發企業的經營活動
　　房地産開發企業的經營活動是根據城市建設的總體規劃和經濟、社會發展規劃的要求，以土地開發和房屋建設為對象，選擇一定區域內的建設用地，按照使用性質，有計劃、有步驟進行的房地産開發和建設。主要包括以下幾方麵：
　　（1）房地産開發。房地産開發包括土地開發和房屋開發。①土地開發指對土地進行平整、建築物拆除、地下管綫鋪設和道路等基礎設施建設。土地開發應按照城市建設總體規劃進行，即由各省、市、自治區、縣人民政府統一審批、統一徵用、統一管理，具體工作通常交由房地産開發企業進行開發。土地開發通常包括新城區土地開發和舊城區土地再開發。新城區土地開發通過徵用農村集體所有製土地、受讓土地使用權和城市基礎設施建設實現。舊城區土地再開發通過拆遷和改造實現，主要包括道路和基礎設施等按城市規劃的要求進行改造。土地開發好後有償轉讓給各單位興建工程項目，但土地使用權仍歸國傢所有。②房屋開發指城市各種房屋，包括商品房、商廈、飯店、學校、廠房和其他用房的開發建設。房屋開發業包括新城區房屋開發和舊城區房屋開發。房屋開發周期較長，涉及麵廣，耗資大，必須按規定的建設程序，有計劃、有組織、有步驟地進行。土地和房屋的不可分割性，使土地開發和房屋開發緊密相關，可統稱為房地産綜閤開發。
　　（2）房地産經營。廣義的房地産經營指從房地産開發到房地産售後服務的全過程。狹義的僅指房地産齣售、租賃和抵押。房地産齣售是土地使用權和房屋所有權的轉讓；房地産租賃是房地産使用權的轉移，並不改變其所有權，可視為使用權的齣售；房地産抵押是指房地産所有者將其房地産所有權作為抵押物賦予抵押權人，以此作為取得貸款的還款保證。目前我國的房地産經營主要指房地産齣售和租賃，是房地産從生産進入消費過程的兩種基本形式，也是房地産開發企業經營收人和經濟效益的主要來源。
　　（3）配套設施開發和建設。配套設施開發和建設指根據城市建設總體規劃開發建設的大型配套設施項目，包括市政、公用、動力、通訊等城市基礎設施建設，也包括開發小區內營業性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；開發小區內非營業性配套設施，如中小學、文化站、醫院等；開發項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等；開發小區內公共配套設施，如居委會、自行車棚、幼兒園等。
　　（4）代建工程開發和建設。代建工程是指房地産開發企業接受當地政府和其他單位委托，代為開發的各種工程項目，包括土地開發工程、房屋建設工程、道路鋪設工程，供熱、供氣、供水管道以及其他市政公用的設施等。
　　1.2.3　房地産開發企業的經營方式
　　與其他行業內的企業經營方式相比較，房地産開發企業的經營方式主要有以下三種：
　　（1）定嚮開發。即房地産開發企業事先與買方簽訂買賣閤同，然後根據閤同確定的目標進行開發建設。
　　（2）投標開發。即房地産開發企業對於有關部門組織的招投標項目進行投標，爭取一定的開發項目，開發建設完成後，根據不同情況，既可以定嚮銷售，也可自尋買主。
　　（3）自行開發，自行銷售。房地産開發企業經過當地人民政府批準，在城市總體規劃指定的地區，自行開發和銷售，另外還可建立房地産二級開發市場。
　　1.2.4　房地産開發企業的經營特點
　　房地産開發企業從事包括徵地拆遷、組織規劃設計、組織施工、竣工驗收、産品銷售等的全過程。其開發經營活動不同於一般的建設單位或施工企業，具有以下特點：
　　（1）開發經營的計劃性。房地産開發企業徵用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控製在國傢計劃範圍之內，按照規劃、徵地、設計、施工、配套、管理“六個統一”原則和企業的建設計劃、銷售計劃進行開發經營。
　　（2）開發産品的商品性。房地産開發企業的産品是指施工完成的具有使用價值和價值的各種房屋、建築物、構築物，以及提供的各種建築安裝勞務。其産品主要是住宅、土地開發、基礎設施和公共配套設施等建設項目。隨著我國市場機製的發展和完善，房地産開發企業所開發的産品，無論是建設場地，還是房屋、建築物，均已作為商品進入市場，實行有償轉讓或作價銷售。
　　（3）開發産品的差異性。房地産開發企業開發建設的土地、房屋都有其特定目的及專門用途，如不同的土地因所在地的工程地質條件及土地用途的不同，開發過程會有很大差彆；

前言/序言

　　
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