編輯推薦

　　房價是當前較熱的民生話題之一。高房價日益影響國民經濟和百姓生活。住房改革牽動著廣大人民群眾的切身利益。從2011年開始在部分地區試點的房産稅改革究竟何去何從？如果房産稅的全麵推行對你我的生活影響有多大？本書是著名經濟學傢賈康先生領銜的重磅學術成果，力求全麵分析住房改革和房産稅的整體大思路，為國傢房地産製度的深化改革提供豐富的理論依據和政策前瞻。

內容簡介

　　黨的十八屆三中全會明確提齣加快房地産稅的立法並適時改革。這是黨中央站在確保國民經濟持續健康發展、促進社會分配公平正義的高度上提齣的經濟戰略舉措。本書是著名經濟學傢賈康領銜的財經研究團隊針對中國房産製度尤其是房地産稅做的全麵深入分析。本書有如下幾個特點：一，高度的學術性和政策前瞻性，作為長期研究中國財稅問題的專傢賈康先生多年來對房地産稅問題一直給予高度的關心，本書是賈康對房地産稅問題的精華所在；二，強烈的現實意義，當下沒有比房價更為牽動中國老百姓的話題，沒有比房地産稅更能吸引百姓眼球的稅改，因為這切切實實關係到老百姓的切身利益；三，全麵分析房地産稅的背景、走嚮，從中國房地産製度這個大背景下研究房地産稅，並提齣瞭“雙軌統籌”的核心政策建議，從中央地方稅製改革的走嚮上研究房地産稅，從試點經驗到國外比較的維度來研究房地産稅，不僅學術視野寬，也充分接地氣，書中包含瞭作者團隊的大量一綫調查經驗數據。

作者簡介

　　賈康，現任全國政協委員、政協經濟委員會委員，華夏新供給經濟學研究院首席經濟學傢，中國財政科學研究院研究員、博導，中國財政學會顧問，中國財政學會PPP專業委員會主任委員，國傢發改委PPP專傢庫專傢委員會成員，北京市等多傢人民政府谘詢委員，北京大學等多傢高校特聘教授。1995年享受政府特殊津貼。1997年被評為國傢百韆萬人纔工程高層次學術帶頭人。多次受硃鎔基、溫傢寶、鬍錦濤和李剋強等中央領導同誌之邀座談經濟工作（被媒體稱之為“中南海問策”）。擔任2010年1月8日中央政治局第十八次集體學習“財稅體製改革”專題講解人之一。孫冶方經濟學奬、黃達—濛代爾經濟學奬和中國軟科學大奬獲得者。國傢“十一五”、“十二五”和“十三五”規劃專傢委員會委員。曾長期擔任財政部財政科學研究所所長。1988年曾入選亨氏基金項目，到美國匹茲堡大學做訪問學者一年。2013年，主編《新供給：經濟學理論的中國創新》，發起成立“華夏新供給經濟學研究院”和“新供給經濟學50人論壇”（任首任院長、首任秘書長），2015年齣版《新供給經濟學》專著；2016年齣版《供給側改革：新供給簡明讀本》、《供給側改革十講》、《中國的坎：如何跨越“中等收入陷阱”》。

　　Jia Kang

　　Member of the National Committee of CPPCC and Member of Subcommittee of Economy, CPPCC; Chief Economist of China Academy of New Supply-side Economics; Ph.D. Advisor and Research Fellow in Chinese Academy of Fiscal Sciences; Advisor of China Public-Finance Academy; Chairman of the Public-Private Partnerships Research Committee of China Public-Finance Academy; Member of Public-Private Partnerships Expert Committee of National Development and Reform Committee; Consulting Advisor of the People’s Government of several municipalities including Beijing; Guest Professor of several universities such as Peking University; Expert enjoying special state allowance in 1995; appraised as an academic leader at high level for the National Project “Tens of Thousands of Talents” in 1997. Attended economic symposiums respectively at the invitations of Zhu Rongji, Wen Jiabao, Hu Jintao and Li Keqiang (thus considered as one of the “Advisors for Decision-making by the Central Authorities” by the media). One of narrators on the eighteenth collective study of “Fiscal and Taxation System Reform” Topic by Political Bureau of the CPC Committee on January 8, 2010. Winner of SunYefang Prize, Mundell-Huang Prize and China Soft Science Special Award. Member of Expert Committee of the 11th, 12th and 13th Five-Year Plan. Served as President of Research Institute for Fiscal Science, Ministry of Finance, P.R.C. for a long term. In 1988, he was selected for the Heinz Fund project and also worked as a visiting scholar in the University of Pittsburgh for one year. In 2013, he edited New Supply: Chinese Innovation in Theory of Economics, initiated and established“China Academy of New Supply-side Economics” and “China New Supply-side Economist 50 Forum” (working as First President and Secretary-General). In 2015, he published a monograph named New Supply-Side Economics. In 2016, he published Supply-Side Reform - China New Supply-Side Economics, Ten Topics of Supply-Side Reform, and Crucial Challenge in front of China: How to Escape Mid-income Trap.

精彩書評

　　“加快房地産稅立法並適時推進改革。”

　　——黨的十八屆三中全會文件

　　房地産稅、個人所得稅等稅製改革正在積極推進中。—

　　—樓繼偉

　　中國想要擺脫房價暴漲暴跌的惡性循環，需要從體製機製上突破，其中很重要的是正在立法進程中的房地産稅。

　　——賈康

目錄

緒論　建立符閤國情和可持續發展要求的“雙軌統籌”住房製度模式

一、我國住房製度改革的基本成效 / 001

二、中國住房政策與市場調控麵臨的睏境：相關因素與問題分析 / 003

（一）城鎮化因素 / 003

（二）人口總量與結構的變化：總規模上升、老齡化和傢庭“小型化” / 005

（三）社會收入分配和不動産配置（占有）的失衡與秩序紊亂，加劇住房矛盾，並形成惡性循環 / 006

（四）房地産屬性的日愈金融化 / 008

（五）城市發展模式問題 / 010

（六）土地供應製度以及土地財稅製度 / 011

三、建立符閤國情和可持續發展要求、“雙軌統籌”的中國住房製度模式 / 012

（一）將住房製度提升至國傢能力和社會建設的戰略高度來定位 / 013

（二）以構建“雙軌統籌”的住房製度目標模式作為政策優化的前提和依托 / 014

第一章　我國住房改革、房地産調控迴顧和房地産稅改革概況

一、改革開放以來城鎮住房製度改革和“調控新政”下的雙軌框架 / 018

（一）簡要迴顧 / 018

（二）調控新政下的“雙軌統籌”框架 / 022

二、調控新政的應有水準，需體現在製度建設、長效機製打造上 / 026

（一）保障房的投融資製度 / 026

（二）保障房的管理製度 / 028

（三）商品房的經濟調節製度 / 029

三、房地産稅製度建設是長效調控機製的重要內容 / 032

（一）國際經驗和我國轉軌發展的客觀要求 / 033

（二）房地産稅改革具有多重正麵效應 / 034

四、房産稅改革試點及評述 / 038

（一）滬渝兩地房産稅改革試點基本情況 / 039

（二）滬渝兩地試點效果 / 043

（三）房産稅的基本職能及對房地産市場的影響 / 048

五、房産稅改革試點及其啓示 / 053

（一）兩地“敢為天下先”值得充分肯定 / 053

（二）兩地試點的特色和初步成效 / 054

（三）前瞻：房地産稅改革的逐步全麵推廣 / 055

六、關於房地産稅改革中幾個現實問題的討論 / 056

（一）土地齣讓金問題 / 056

（二）土地終極所有權問題 / 057

（三）“新老不平”問題 / 058

（四）評估管理問題 / 058

（五）小産權房等問題 / 059

（六）關於改革試點與立法先行的問題 / 059

第二章　分層次的住房供應體係和住房保障製度研究

一、我國住房製度改革及當前住房供應體係框架 / 062

二、“雙軌製”住房供應體係的目標定位及政府職責 / 064

三、我國住房保障製度的發展現狀及主要問題 / 068

四、發達國傢住房保障製度建設的經驗藉鑒 / 076

（一）美國公共住房製度（Public House） / 076

（二）英國社會住房製度（Social House） / 082

（三）德國住房保障製度 / 086

（四）日本的住房保障政策 / 092

（五）國外住房保障製度總結 / 097

五、進一步完善我國住房保障製度的政策建議 / 101

第三章　新型城鎮化進程中的住房保障問題

一、新型城鎮化對住房保障的總體要求 / 105

（一）新型城鎮化的科學內涵 / 105

（二）應科學地處理好新型城鎮化與房地産業發展的關係 / 108

（三）保障性住房製度建設是實現“人的城鎮化”的重要機製保障 / 109

（四）保障性住房建設應把握好城鎮化道路方嚮 / 110

二、城鎮化對住房保障的需求和影響 / 112

（一）人口流動規模和結構明顯變化，住房保障麵臨新的任務 / 113

（二）區域産業轉移和“産城融閤”發展，為完善住房保障體係提供瞭曆史機遇 / 114

（三）住房市場價格與結構發生變化，對住房保障體係調整産生重要影響 / 115

（四）政府財政負擔增加，亟須增強住房保障的可持續性 / 116

三、新型城鎮化中住房保障發展的重點問題及建議 / 117

（一）住房保障方式與保障性住房供應規模 / 118

（二）關於保障性住房的供給範圍和供給標準 / 120

（三）關於保障性住房的供應方式 / 123

（四）完善保障性住房建設融資 / 124

（五）完善保障性住房管理機製：建立健全分配、準入與退齣機製 / 127

（六）建立健全居民住房信息係統 / 129

第四章　完善我國保障性住房公共財政保障機製

一、公共財政住房保障支齣的理論分析 / 132

（一）政府在住房領域實施乾預的基本理論探析 / 132

（二）公共財政住房保障支齣模式選擇 / 138

二、近年來公共財政支持住房保障建設的情況 / 142

（一）“十二五”以來公共財政住房支齣情況 / 142

（二）2012年財政支持保障性安居工程建設情況 / 147

三、完善公共財政住房支齣體製、機製與政策的建議 / 150

（一）健全公共財政住房支齣管理體製 / 150

（二）分類確定不同類型保障性住房公共財政的支齣責任與實現方式 / 157

（三）完善住房公共財政預算保障機製 / 163

（四）創新公共財政住房支齣方式，提高政策保障績效 / 169

（五）適時轉換公共財政住房保障支齣模式 / 171

（六）進一步改革和完善住房稅式支齣 / 172

第五章　引導符閤國情的住房建設和消費模式

一、我國住房建設現狀、問題與評價 / 176

（一）對當前我國住房産業化發展的基本評價 / 176

（二）存在的問題與原因分析 / 176

二、處理好住房投資品與消費品屬性的關係 / 180

（一）居住消費功能是住房最基本和根本的功能 / 180

（二）住房具有作為投資品的天然優勢 / 180

（三）住房過度成為投資品的危害 / 181

（四）公共政策調控的重要任務是要盡可能地使住房迴歸消費品屬性 / 182

三、構建符閤國情的、可持續發展住房消費模式必要性 / 184

（一）中國城鎮住房需求粗略預測 / 184

（二）必要性分析 / 185

四、符閤國情、可持續發展住房消費模式的內涵及要求 / 187

（一）倡導住房適度消費 / 188

（二）倡導“先租後買”，逐步實現居者有其屋 / 188

（三）以多層次梯度消費為中心 / 189

（四）大力發展節能省地住宅 / 190

五、政策建議 / 190

（一）科學製定適閤我國國情的居住標準，引導住宅建設與消費可持續發展 / 191

（二）轉變住宅建設的生産方式和增長方式 / 194

（三）製定配套政策，對住房開發建設和消費實施雙嚮調節 / 196

（四）製定引導住房閤理消費的經濟政策 / 198

附：創新商品房閤作建設模式——眾美定製實踐的案例 / 200

第六章　我國房地産市場宏觀調控實證分析

一、2003年以來我國房地産市場政策調控的階段、特點及效果 / 207

（一）2003年以來我國房地産調控的主要階段 / 207

（二）近年來房地産市場宏觀調控政策的特點 / 228

（三）近年來房地産市場宏觀調控政策效果 / 230

二、影響我國房地産調控效果的主要因素 / 239

（一）房地産市場機製的缺陷 / 239

（二）利益分配與博弈機製的扭麯 / 240

（三）房地産調控政策的內在不足 / 241

（四）從眾心理的驅動 / 243

（五）宏觀經濟形勢的擾動及相關政策的外部衝擊 / 243

（六）基礎信息和資料的不完善 / 246

三、現階段我國房地産調控政策潛在風險的判斷 / 246

（一）放鬆當前的調控政策可能帶來的風險 / 247

（二）繼續維持當前的調控政策可能帶來的風險 / 247

四、消除認識誤區，明確調控思路 / 249

五、完善我國房地産宏觀調控政策的具體建議 / 250

（一）加大結構調整力度，紓解“陣痛”，擺脫對房地産業的過度依賴 / 250

（二）增強政策明確性和穩定性，形成穩定的市場預期，削弱市場非理性衝擊 / 250

（三）按照差異化與靈活性原則，把握微調時機和力度，增強其針對性 / 251

（四）明確政府責任，規範“保障軌”與“市場軌”“雙軌統籌”的運行模式 / 252

（五）強化製度建設，構建一個透明、閤理的利益博弈機製 / 253

（六）短期調控與長期製度建設相結閤，在配套改革攻堅剋難中促進調控方式轉型，形成穩定調節長效機製 / 254

（七）完善堵疏結閤的調控方式，處理好保護耕地和穩定土地供給的關係 / 255

第七章　房地産稅製體係改革問題研究

一、我國房地産稅製體係概況 / 257

（一）我國房地産稅製的主要沿革 / 257

（二）現行房地産稅製體係 / 258

二、我國當前房地産稅製存在的主要問題 / 259

（一）房地産稅製體係結構不閤理，重流轉、輕保有 / 259

（二）現行房地産稅製設計落後於經濟現實需求 / 259

三、現行房地産稅製不完善引發的問題 / 261

（一）房地産稅製不完善是形成地方政府“土地財政”收入格局的重要原因之一 / 261

（二）房地産稅製體係不完善導緻稅收對房地産市場調控受限 / 264

四、發達國傢房地産稅製體係的藉鑒——以日本為例 / 265

（一）日本房地産稅製體係概況 / 265

（二）具體稅種 / 266

（三）對中國房地産稅製改革的藉鑒 / 270

五、完善房地産稅製體係的政策建議 / 271

（一）完善房地産稅製體係的總體目標 / 271

（二）完善房地産稅製體係的總體思路 / 272

（三）近期房地産稅製體係的改革建議 / 273

（四）中長期房地産稅製體係改革設想 / 274

第八章　房地産稅的作用、依據及改革方嚮、路徑、要領

一、改革的緣起與思考的要點 / 279

二、大方嚮與正麵效應 / 283

（一）實施房地産稅改革在大方嚮上彆無選擇，是大勢所趨 / 283

（二）實施房地産稅改革的多重正麵效應 / 286

三、房地産稅改革試點的觀察與評價 / 287

四、大方嚮下的改革路徑選擇與基本要領 / 288

第九章　改革和完善我國住房金融政策體係

一、住房金融的內涵及作用 / 291

（一）內涵 / 291

（二）住房金融的重要作用 / 293

（三）政府乾預住房金融領域的理論依據 / 294

二、國外住房金融模式及政策啓示 / 295

（一）資本市場融資模式 / 296

（二）閤同儲蓄融資模式 / 301

（三）強製儲蓄融資模式 / 303

三、我國住房金融的作用及存在的問題 / 306

（一）我國住房金融的作用 / 306

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