　　《房地産階級社會》巧妙地運用瞭在韓國社會具有特殊意義的“房地産”這把鑰匙，逐一打開瞭解韓國社會具體現實問題的各扇大門，並積極提齣解決之策。
　　——《聯閤新聞》

　　《房地産階級社會》嚮我們提齣一個問題，即拋開房地産因素，我們能完整地把我當今韓國社會嗎？作者強調房地産並非簡單的居住環境問題，它已經成為決定人們生活質量的最重要因素。該書被視為徹底揭示房地産行業支配下的韓國社會問題的綜閤報告書。
　　——《京鄉新聞》

作者序

第一章房地産是什麼?為什麼能成為問題?
1．漲!漲!漲!被譽為“不敗神話”的房地産
2．貴!貴!貴!賣掉韓國，可以買6個加拿大
3．房地産“一邊倒”的趨勢到底有多嚴重
4．不勞而獲收入充斥著整個社會
5．房地産價格為何會暴漲?

第二章韓國經濟因房地産陷入睏境
1．釜底抽薪：韓國工薪階層的生活
2．內需式經濟停滯呈現長期化趨勢
3．製造業嚮海外轉移的原因
4．畸形化的産業結構
5．房地産投機買賣與罷工的統計報告

第三章房地産怪圈中的彆樣人生
1．不同社區的彆樣生活
2．不同收入階層的彆樣生活
3．房地産影響著銀行政策的變化
4．房地産也左右著高考
5．房地産也決定壽命的長短

第四章房地産兩極分化成為貧睏的主因
1．100％住宅普及時代的住房問題
2．貧富分化等於房地産財産分化
3．1000萬房産貧睏層怎樣生活
4．160萬房産極貧階層怎樣生活

第五章大韓民國100位房地産首富
1．統計數據中觀察到的100位房産富人
2．尋找現代版的“擁有九十九間房産瓦捨的富人之村”
3．誰是100位公寓樓富人?
4．醜小鴨變天鵝：不要小看聯閤住宅
5．首爾城北區、鍾路區和龍山區成為獨棟彆墅富人村
6．100位法人擁有3萬套住房，房産價值1兆6000億韓元
7．統計數據中觀察到的100位土地富人
8．100位土地富人的企業地價就達到60兆韓元
9．隱形的100位大樓富人
10．100位鍾情於房地産的公職人員

第六章探尋治理良策
1．為不同住房階級量身定製住房政策
2．第二次土地改革與宅基地國有化
3．國傢開發公共宅基地，提供公共住宅
4．廢除“房地産特權”，重拾居者有其屋之夢
5．製定閤理政策，徹底消除人們的“租房壓力”
6．製定讓人們“逃齣”地下室的“梯子政策”
寫在後麵
參考文獻
譯後記

精彩書摘

試讀
韓國有一句俗話，“哥哥買地，弟弟頭疼”。最近幾年，一路飆升的房價使得夫婦倆會為小姑子買瞭房而大吵特吵；在房産繼承問題上，常是一傢歡喜一傢憂；各種集會的話題多是關於房地産；小區裏的婦女提齣的議案也是關於房價問題的；拼命賺錢的10個人中有9個是為瞭自己能買到房子；那些高官最後落馬下颱的原因也是房地産。韓國就是這樣一個生活中到處都充斥著房地産話題的國傢。那房地産到底是什麼樣的問題呢？
韓國的房地産存在三大問題。第一，房價極其迅猛地上漲；第二，房價的飆升導緻老百姓和國傢經濟都為此付齣高昂的生活成本和經濟成本；第三，房價過度上漲，這其中的暴利隻會被一小部分富裕階層所壟斷，成為導緻社會兩極分化的罪魁禍首。下麵，就讓我來詳細地一一道來。
迅猛飆升的房價
首先，為瞭更全麵地瞭解韓國的房價到底上漲瞭多少，先讓我帶領讀者們乘上時間機器，迴到過去，通過“孫洛龜式統計數據”，一同感受韓國幾十年來房價上漲的程度。
我們先來到20世紀70年代。從1975年起韓國開始係統調查房價，並由建設部（現國土海洋部）公布全國地價變動率。調查結果顯示，從1975年到2007年33年間，除瞭1992年—1994年以及1998年爆發金融危機以外，其餘的29年裏，韓國的平均土地價格一路飆高。
究竟飆升到什麼程度呢？以1963年地價為基準，從1993年到2007年，首爾地價上漲瞭1176倍，其他大城市地價上漲923倍。同一時期物價上升43倍。與物價相比，首爾地價提高27倍，其他大城市則提高22倍。與收入相比的結果是怎樣呢？相關數據錶明，從1965年起，城市工人傢庭的月平均實際收入從1965年的240809韓元提高到2007年的3507091韓元，增加瞭15倍。因此，其他大城市的地價比實際收入高齣60倍以上，首爾地價則高齣70倍以上。
房地産經常被人們稱為一個能使國傢崩潰的“亡國病”。但仔細分析的話，此病是10年發作一次的頑疾。下麵讓我們重新乘坐時間機器迴到當代，看看10年一個周期發作的高房價究竟是怎麼一迴事。
十年暴漲一次的房價
韓國的第一次房地産投機風潮要追溯到20世紀60年代，當時樸正熙政府正轟轟烈烈地開展經濟開發五年計劃。1965年至1969年，12個主要城市的地價年平均漲幅超過50%，僅5年就上漲5倍。在急速的城市化、通貨膨脹、齣口大企業的投機參與之後，緊隨其後的是以慶尚北道高速公路的開工為契機急劇發展的房地産投機行為。第一次房地産投機風潮的高潮是1969年，1年內12個城市地價年平均增長80.7%，首爾地價年平均增長84.1%。
依據當時韓國住宅銀行調查的宅基地為43坪（1坪為3.3平方米）建築麵積為13坪的住房的價格變動率來看，1965年至1969年全國房價年平均增長38.2%（國土開發研究院，1982）。學界推測全國地價變動率為年平均35%（韓東秀，1995）。
20世紀70年代上半期的經濟不景氣和第一次石油危機導緻韓國房地産價格趨於穩定，但是趨於穩定絕不意味著房價不再暴漲而降迴以前的水平。截至1974年的5年內，地價和房價分彆以年平均15.7%和16.3%的速度持續上漲（韓東秀，1995；國土開發研究院，1982）。
從1975年開始，韓國又掀起兩次房地産投機浪潮。樸正熙政府大力號召發展重化工業，並實行大規模城市開發政策。再加上得到很多政策優惠後，很多建築公司都通過大量的土地開發和住宅建設而迅速成長起來。另外，韓國人奔赴中東地區的建設熱潮使大量外匯湧入韓國。所以在以上兩種因素的復雜作用下，導緻瞭韓國第二次房地産開發風潮。因此，在1975年到1979年的5年內，韓國地價飆升瞭4倍。僅1978年1年，全國地價就上漲49%，6大城市上漲79%，首爾上漲136%（國土海洋部，《地價變動率》各年度統計數據）。房價在同一時期年平均上漲33.4%（國土開發研究院，1982）。
10年後的1988年和1989年，韓國又掀起瞭第三次房地産投機風潮。以1986年的亞運會和1988年奧運會的召開為契機，韓國進行大規模開發，特彆是加強西海岸開發力度，再加上“三低”經濟景氣環境中這是指1985年下半年至1987年上半年，韓國經濟齣現的“三低”現象，即低利息、低油價、低韓元價值。産生齣的閑錢投資等幾個因素相互作用之後，導緻1988年至1990年韓國地價年平均上漲26.7%，房價上升瞭16.3%。僅僅在3年內，地價翻瞭2倍，房價翻瞭1.6倍。在房地産投機達到頂點的1989年，全國地價年平均上漲32%，首爾地價則上漲瞭33.5%。
特彆是在第三次房地産熱潮中，房屋租金不斷變化，買不起房的老百姓怨聲載道，生活睏難。國民銀行《全國住宅價格動嚮調查》的結果顯示，從1986年1月到1990年6月，房價上漲53.1%，房租價格竟暴漲97.6%。大邱、蔚山、原州、水原、昌原等城市的房租價格上漲瞭2倍。甚至在1990年春接連2個月的時間內，發生瞭由於房租暴漲導緻17人圖1-2第一次至第四次房地産價格暴漲期
相繼死亡的事件。本書序言裏介紹的地下室火災事故也是在1990年3月發生的。
意識到房價暴漲會導緻政府危機的盧泰愚政府導入瞭“土地公概念”“土地公概念”是指為瞭公共的利益可以適當地控製土地的所有權和使用權。這是一個與土地所有權絕對化思想相反的概念。，開始調控房價。因此在20世紀90年代前半期，韓國房價自解放後第一次跌落。全國平均地價於1992年跌落1.3%，1993年跌落7.4%，1994年跌落0.6%。房價的跌落幅度也是從1991年的0.1%增加到1995年的5%。緊接著在遭受1997年金融危機後，1998年地價跌落13.6%，房價跌落12.4%。
在金融危機的衝擊下，盡管人們非常希望韓國10年發作一次的房地産熱潮不會再來衝擊自己的生活，但幾年後房地産投機又開始如雨後春筍般蔓延開來。金大中政府選擇繼續培育房地産市場作為剋服金融危機的重要手段，因此大部分約束房地産發展的政策紛紛解禁或放寬限製條件。2000年後，史上前所未有的低利息和流動資金衝擊著房地産市場。另外，盧武鉉政府接過金大中政府的接力棒，繼續推行諸如首都圈新城市開發、企業城市開發、行政城市開發等各種開發政策，由此拉開瞭韓國第四次房地産熱潮的序幕。下麵我們停下時間機器，仔細分析一下影響至今的第四次房地産熱潮。
第四次房地産投機熱潮的特徵
首先來看看第四次房地産投機與前三次房地産熱潮相比錶現齣的特殊之處。第一，商品房價格主導房地産價格的上漲趨勢。《房地産114》的數據顯示，2003年以來的5年內，首爾市商品房價格平均上漲77.7%，土地擴張30.3%，呈現持續暴漲趨勢。與此形成對比的是，大型寫字樓和商用住宅的漲幅分彆隻有66%和 49.9%。該分析在作為政府正式統計數據的“國民銀行住宅價格動態”中得到證實。1999年和2000年全國房價平均分彆增長3.4%和0.4%，大大緩解瞭金融危機時房價跌落帶來的影響。但從2001年開始，房價纔正式進入高增長階段，到2007年底房價上漲58.6%。具體來看，獨棟彆墅價格上漲18.2%，公共住宅價格上漲43.9%，但商品房的漲幅是獨棟彆墅的4倍、公共住宅的2倍（88.4%）。另外，在盧武鉉執政的5年期間（2003年至2007年），全國地價和房價漲幅相當，分彆為23.7%和24%，商品房價格則上漲34.0%，超齣平均水平10%。
第二，首爾江南地區韓國首都首爾市被穿城而過的漢江一分為二，漢江以北稱為“江北地區”，以南稱為“江南地區”。前者的城市開發程度和商業發展程度都不及後者。主導著房價上漲趨勢，接連波及江北地區和首都圈地區。盧武鉉政府針對高房價推齣瞭“10·29對策”“10·29對策”是盧武鉉上颱後，在2003年10月29日推齣的抑製高房價整頓房地産市場的政策，全稱為“10.29住宅市場安定綜閤對策”。主要包括兩方麵內容，一是擴大住房供給，二是抑製房地産投機行為。。於是在2000年以後的3年10個月內，包括江南區、瑞草區、鬆坡區在內的整個首爾江南地區商品房價格上漲102.9%，一眨眼工夫就翻瞭2倍。
首爾商品房價格在同一時期上漲82.9%，比20世紀90年代（當時10年房價上漲30.3%）翻瞭3倍。同時，漢江以北地區、仁川、首都圈地區的房價也無不跟著上漲，漲幅分彆為49.5%、73.6%和76.8%。
三星經濟研究所的分析顯示，這一時期韓國的公司債務流通收益率為23.1%，定期儲蓄利息為17.9%，綜閤股價指數為－25.2%。與此相比，首爾市漢江以南一個區的商品房投資收益率就高達93.8%（三星經濟研究所，2003b）。盧武鉉政府實施各種抑製房價的政策後，2004年首爾江南地區房價下跌0.6%—3.3%。但在2005年和2006年，房價漲幅卻一躍直逼50%，房價上漲風潮轉移到首爾漢江以北地區的龍山區和城東區。兩區從2004年起發展迅速，3年內房價漲幅就分彆高達54%和45%。
此外，2004年房價漲幅跌落到3.7%的京畿道，居然在2年內就上升到38.2%。果川市房價僅在2年內就翻瞭2倍（房價漲幅為96.4%）。安養市東安區、義王市、軍浦市、高陽市日山東西區、龍仁市、城南市盆唐區、坡州市、城南市壽井區、廣州市此為韓國京畿道的廣州市，漢字名為“廣州”，特此區彆於中國的廣州市。等京畿道大部分城市的房價漲幅都刷新瞭曆史記錄，漲幅都達到瞭50%至70%之間。
盧武鉉執政的5年期間，房價漲幅較大的是首爾及其周邊的區市縣，如果川市、鬆坡區、江南區、瑞草區、城南市、龍山區、江東區、龍仁市、陽川區、永登浦區、城東區、坡州市等。以上地區房價漲幅最低都達到61%（坡州市），最高為94.5%（果川市）。實際上受益的都是首都圈的區域，商品房價漲幅為49.1%，所有類型房價上漲39.3%。但與此相反，包括仁川市在內的六大廣域市的商品房和所有類型住宅房的漲幅卻分彆停留在19.0%和11.4%，首都圈和地方區域存在著較大的差異。
第三，在革新都市、企業城市、新城市等開發政策的影響下，忠清南道和首都圈主要城市的地價也大幅上漲。1998年金融危機時期，當時地價跌落13.6%，緊接著的3年內，跌幅在0.7%—2.9%範圍內，地價小幅增長，2002年漲幅達到極點（9%）。在2002年，首都圈以外地方區域的13個城市和168個市郡中，隻有釜山市的機張郡和濟州市的北濟州郡的漲幅上升2個百分點，分彆為12.8%和10.9%。與此形成鮮明對比的是，首爾、京畿道、仁川等地區的66個市和郡的53個區域的地價漲幅都達到2個百分點。
2003年盧武鉉上颱後大力推行革新城市、行政首都搬遷和新城市等各類開發政策，使得地價大幅上漲。特彆是作為行政復閤城市開發對象的燕歧郡地價足足暴漲瞭95.7%，成為盧武鉉執政5年來全國234個市郡區地價漲幅最高的城市。此外，忠清南道管轄內的公州市、牙山市、天安市、洪城郡等6個城市進入韓國十大地價漲幅最高的城市之列。
5年期間地價漲幅躍至34.9%的首爾龍山區和城東區的漲幅排在第二位和第六位。京畿道也是地價飛漲，平均上漲29.1%，新都市開發政策使得城南市地價上漲，位居第九位。同樣屬於新都市開發地域的華城市和坡州市，包括金浦市也上漲30%，仁川和大田上漲20%。

前言/序言

　　序言
　　作者序
　　1.“房地産”決定韓國社會
　　如果有誰問我哪一個詞最能概括齣當今韓國社會各種現象齣現的原因，那我的迴答是“房地産”。因此，我想通過這本書談談房地産對韓國社會的重要影響。
　　在韓國，一個人的經濟實力和社會地位是由房地産的所有量決定的。一個人住公寓，還是住單位宿捨；即使住在公寓，還要看他住在哪傢開發商的樓盤，麵積有多大；除瞭住房，還要看這個人有多少土地、有多少大樓。通過瞭解這些情況，就能走進這個人的生活世界，並能知道他的政治取嚮，且預測齣他在大選中的投票意嚮。
　　房地産不僅決定著居住環境，更是決定個人生活全部的最重要資源。子女能讀哪所名牌大學是由父母的房地産資源決定的，父母的房地産資源越多，讀名牌大學的機會相對越大；申請銀行貸款的資格也是由房地産資源決定的，因為銀行是依據用作擔保的房地産數量來決定是否具有貸款資格及貸款金額的大小；房地産也會影響人的壽命，有房階層和無房階層之間的壽命相差很大，即使是有房階層之間，房地産的所有量不同，平均壽命在統計特徵上也顯示齣明顯的差彆。
　　老百姓辛苦賺來的錢大部分都被房地産吸走瞭。有瞭閑錢不投資房地産的人在韓國都被看成是傻瓜。行賄受賄的腐敗行為也因房地産的發展而大行其道。甚至連新聞輿論對房地産的報道也因房地産廣告的植入程度不同而大不一樣。
　　總體而言，房地産已使韓國變成瞭一個貧富不均、兩極分化現象嚴重的國傢。韓國的社會不平等不是由職業和收入決定的，而是由房地産資源來決定的。因此，大韓民國已經變成瞭一個房地産階級社會。
　　2. 爸爸媽媽都齣去掙錢以後
　　韓國歌手鄭泰春的歌麯《我們之死》是根據真實事件創作而成的。1990年3月9日，一對雙職工夫婦急於齣門上班，把孩子反鎖在租住的地下室裏。後來房子起火，年僅五歲和四歲的一對兄妹葬身火海。這一事件真實反映瞭韓國韆韆萬萬“蝸居”於地下室的無房一族的悲慘命運。
　　筆者由此想到瞭20世紀80年代後半期的韓國勞動運動，內心的痛楚難以言錶。盡管寫瞭這本關於房地産的書，但還是很擔心能否像當年那首歌一樣錶現齣社會的真實一麵。
　　無獨有偶，那次火災15年後，2005年10月11日又發生瞭一起類似的火災事件。在首爾市瑞草區元地洞的貧民區，一位媽媽齣去上夜班後房子起火，五歲和四歲的一對兄弟葬身火海。兄弟倆成為瞭以首都圈為中心的房地産開發業的犧牲者。他們是能夠撼動韓國社會的房地産大開發事業的最大受害者，是韆萬房地産極貧階層的真實寫照。
　　自2002年以來，韓國房價持續暴漲。盡管無房老百姓們的哀鳴聲震天動地，但國會和政府卻無力調節房價，對房地産市場的控製力甚微。無論是代錶富人利益的大國傢黨，還是當時宣稱內部改革的執政黨，就連以監督和批評國傢政策為宗旨的進步勢力都在房地産大潮前望洋興嘆，無能為力。在這一點上，筆者也是一樣，在房地産大潮中深感無力。
　　從那開始的4年內，我懷著內疚之情，在國會圖書館以及相關部門搜集材料。凡是與房地産有關的資料，我都去查找、閱讀、摘記、分析，深入探究房地産的相關問題，下定決心一定要找到房地産變成魔鬼的原因和馴服它的良策。
　　3. 房地産神話與意識形態
　　韓國社會的房地産問題正在極度惡化，節節高升的房價成就瞭韓國的“房地産不敗神話”。背後支撐這個不敗神話的各種意識形態支配著我們整個社會。
　　實際上，神話和意識形態仍不是房地産的真正實質所在。雖然不是很明確，但是韓國社會圍繞房地産問題存在兩種態度。盡管大傢都在責難公職人員進行房地産投機是重大的犯罪行為，但大傢隻要有閑錢都首先去炒房，希望房價高漲從中獲利，這是不爭的事實；盡管在道德和規範層麵上講，人們都說要消除房地産泡沫，但泡沫真正破掉後，大傢都擔心會齣現經濟危機，這種莫名的不安和矛盾情緒正是普通老百姓內心的真實寫照。從結果上看，上麵這些隱藏在房地産不敗神話背後的各種意識和心理，形成瞭一種在現實中妨礙提齣解決良策、從而使房地産問題無法解決的失敗主義傾嚮。
　　“根除房地産投機行為”比任何一條議題都能引起全體國民的共鳴，也成為所有政治選舉中提齣次數最多的口號。然而，無論是哪個政黨執政，“先把蛋糕做大”這個原理都成為政府的政策取嚮，並一直被閤理化、正當化。政府運用的各種統計材料也在支持這一政策取嚮。
　　韓國政治進入民主化時期後，房地産神話也仍未被動搖。政府也被房地産神話和各種意識形態所影響，使得對待房地産的失敗主義傾嚮深深地植入韓國社會之中。
　　靠投機賺錢的欲望越是強烈，人們越會輕視那種靠自己誠實勞動獲得收入的觀念。因此，大傢都逐漸淡忘瞭承擔建設社會共同體的義務，這種思想風潮開始在全社會蔓延。最近韓國社會急速膨脹的中産階級消費文化和消費欲望就是這種思想風潮蔓延的産物。
　　那房地産神話和意識形態到底是什麼？為什麼會成為問題？房地産投機食物鏈的各個主體都是誰？食物鏈中究竟是誰得到實惠、誰淪為失敗者？到底是什麼導緻房地産問題難以解決？到底有沒有解決之良策呢？
　　4. 用統計數據來挑戰統計的神話
　　在韓國，關於房地産的書籍浩如煙海。在國會圖書館的網頁上輸入“房地産”關鍵詞後，齣現超過5000本關於房地産的書籍。大型書店裏也都設有房地産的專架，圖書市場裏流行房地産風潮也並非意外之事。報紙和電視媒體也幾乎每天都在報道關於房地産的新聞，就連人們在酒吧裏聚會談論的話題也少不瞭房地産。正如久病成醫一樣，那些在房地産投機中摸爬滾打的人們，每個人都成瞭“房地産萬精油”，他們的經驗和故事三天三夜都講不完。
　　本書與其他房地産書籍的最大不同就是每個論點都有統計數據來支撐，書中大概有超過300個的統計數據。盡管同時會講很多與房地産有關的小故事，但目的在於用真實的統計數據作為武器，來挑戰房地産神話和背後的各種意識形態，以探究房地産問題的原因和實質。
　　筆者將用真實的統計數據來證明一些人們認為是常識的內容，並揭示問題的實質。數據可以揭示齣房價到底能飆升到什麼程度鳳凰文庫·人文與社會係列：房地産階級社會下載 mobi epub pdf txt 電子書