　　本書是一本理論與實操相結閤的內容全麵的有關房地産項目開發流程的報批報建實操指南書，按房地産項目開發需要的五證，即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》，分五章對房地産項目開發的報批報建手續進行實操指南，包括房地産項目國有土地使用權獲取階段報批報建指南，房地産項目建設用地規劃階段報批報建指南，房地産項目建設工程規劃設計階段報批報建指南，房地産項目建築工程施工許可與施工階段報批報建指南，商品房預售許可階段與建設工程竣工驗收階段報批報建指南，本書適閤房地産開發企業開發部、投資部、發展部、項目拓展部、前期管理部等投資開發部門的管理人士和從業人員參考閱讀。

前言��
第1章房地産項目國有土地使用權獲取階段報批報建指南1
1.1 國有土地使用權齣讓的相關概念4
1.2 招標拍賣掛牌齣讓國有土地使用權的範圍與程序6
1.2.1 招標拍賣掛牌齣讓國有土地使用權的範圍6
1.2.2 招標拍賣掛牌齣讓國有土地使用權的程序7
1.3 招標拍賣掛牌的資格申請與審查7
1.3.1 招標拍賣掛牌的資格申請7
1.3.2 招標拍賣掛牌的資格審查9
1.4 招標拍賣掛牌活動的實施10
1.4.1 招標活動的實施10
1.4.2 拍賣活動的實施11
1.4.3 掛牌活動的實施12
1.5 中標通知書或成交確認書的簽訂14
1.5.1 中標通知書的簽訂14
1.5.2 成交確認書的簽訂14
1.6 國有土地使用權齣讓閤同的簽訂15
1.7 契稅及土地齣讓金的繳納21
1.8 國有土地使用證的辦理22
1.8.1 國有土地使用證的辦理手續22
1.8.2 國有土地使用證辦理的注意要點28
附錄1.1 中華人民共和國土地管理法（2004年版）28
附錄1.2 招標拍賣掛牌齣讓國有建設用地使用權規定（2007年版）39
附錄1.3 招標拍賣掛牌齣讓國有土地使用權規範
（2006年版）42
附錄1.4 城市房地産開發經營管理條例（2011年修訂）54
第2章房地産項目建設用地規劃階段報批報建指南59
2.1 房地産開發企業的設立60
2.1.1 房地産開發企業設立的條件60
2.1.2 房地産開發企業備案60
2.2 房地産開發企業的資質辦理60
2.2.1 暫定資質證書的辦理61
2.2.2 各資質等級證書的辦理62
2.2.3 房地産開發企業資質的年審64
2.2.4 房地産開發企業資質的變更64
2.3 房地産項目的備案/核準65
2.3.1 房地産項目備案手續的辦理65
2.3.2 房地産項目核準手續的辦理66
2.4 環境影響評價的辦理69
2.5 建設用地規劃許可證的辦理72
2.5.1 辦理建設用地規劃許可證的手續72
2.5.2 辦理建設用地規劃許可證的注意要點73
附錄2.1 房地産開發企業資質管理規定（2015年修改版）74
附錄2.2 中華人民共和國環境影響評價法（2003年版）78
附錄2.3 中華人民共和國城鄉規劃法（2008年版）82
目錄
第3章房地産項目建設工程規劃設計階段報批報建指南91
3.1 建設工程方案設計的招標投標92
3.2 建設工程方案設計審查94
3.2.1 建設工程設計方案的內容94
3.2.2 建設工程方案設計的審查要點94
3.2.3 建設工程方案設計審查手續的辦理95
3.2.4 辦理建設工程方案設計審查的注意要點102
3.3 建設工程初步設計審查102
3.3.1 建設工程初步設計的審查要點102
3.3.2 建設工程初步設計審查手續的辦理103
3.4 項目命名與道路命名的申報107
3.4.1 項目命名與道路命名申報手續的辦理107
3.4.2 項目命名與道路命名申報的注意要點111
3.5 建設工程規劃許可證的辦理111
3.5.1 辦理建設工程規劃許可證的手續112
3.5.2 辦理建設工程規劃許可證的注意要點119
附錄建築工程方案設計招標投標管理辦法（2008年版）119
第4章房地産項目建築工程施工許可與施工階段報批報建指南127
4.1 建設工程施工圖審查備案128
4.1.1 建設工程施工圖的審查要點128
4.1.2 建設工程施工圖審查手續的辦理128
4.1.3 建設工程施工圖審查情況備案手續的辦理133
4.2 工程建設項目報建錶的審批140
4.2.1 工程建設項目報建的主要內容141
4.2.2 工程建設項目報建錶審批手續的辦理141
4.3 建設工程施工、監理招標和閤同備案143
4.3.1 建設工程施工監理招標登記和備案手續的辦理144
4.3.2 建設工程施工和監理閤同備案手續的辦理150
4.4 建設工程質量安全監督登記和施工安全措施備案155
4.4.1 建設工程質量安全監督登記手續的辦理156
4.4.2 建設工程施工安全措施備案手續的辦理160
4.5 餘泥渣土排放證的辦理167
4.6 建築工程施工許可證的辦理169
4.6.1 辦理建築工程施工許可證的條件169
4.6.2 辦理建築工程施工許可證的手續169
4.6.3 辦理建築工程施工許可證的注意要點173
4.7 建設工程放綫、驗綫的辦理175
4.8 建設工程臨時施工設施的報批177
4.8.1 建設工程臨時施工設施報批手續的辦理177
4.8.2 建設工程臨時施工設施報批的注意要點180
4.9 建設工程永久設施的報批181
4.9.1 建設工程永久設施報批手續的辦理181
4.9.2 建設工程永久設施報批的注意要點188
附錄4.1 房屋建築和市政基礎設施工程施工圖設計文件審查管
理辦法（2013年版）189
附錄4.2 工程建設項目報建管理辦法（1994年版）194
附錄4.3 房屋建築和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法（2001年版）195
附錄4.4 建設工程質量管理條例（2000年版）202
附錄4.5 建設工程安全生産管理條例（2004年版）210
附錄4.6 建築工程施工許可管理辦法（2014年版）219
第5章商品房預售許可階段與建設工程竣工驗收階段報批報建指南223
5.1 房屋麵積預測的辦理224
5.1.1 房屋麵積預測手續的辦理224
5.1.2 房屋麵積預測手續辦理的注意要點224
5.2 商品房預售許可證的辦理225
5.2.1 商品房預售許可證辦理的條件225
5.2.2 商品房預售許可證申請手續的辦理226
5.2.3 商品房預售許可證辦理的注意要點232
5.3 商品房預售廣告備案233
5.4 商品房預售款使用的申請234
5.5 建設工程竣工專項驗收的辦理236
5.5.1 建設工程竣工專項驗收手續的辦理236
5.5.2 建設工程竣工專項驗收辦理的注意要點242
5.6 建設工程竣工驗收備案和竣工檔案歸檔242
5.6.1 建設工程竣工驗收備案手續的辦理242
5.6.2 建設工程竣工檔案歸檔手續的辦理248
5.7 門牌號碼的申報251
5.8 房屋麵積實測的辦理252
5.8.1 房屋麵積實測手續的辦理252
5.8.2 房屋麵積實測手續辦理的注意要點252
5.9 新型牆體材料專項基金和建設工程工資保障金核退的辦理254
5.10 房地産權的初始登記256
附錄5.1 城市商品房預售管理辦法（2004年版）260
附錄5.2 房屋建築和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法
（2009年版）262
附錄5.3 房屋登記辦法（2008年版）263

精彩書摘

　　《房地産開發流程房地産項目報批報建實操一本通》：
　　住宅質量保證書應當列明工程質量監督部門核驗的質量等級、保修範圍、保修期和保修單位等內容。房地産開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
　　保修期內，因房地産開發企業對商品房進行維修，緻使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
　　第三十二條商品房交付使用後，購買人認為主體結構質量不閤格的，可以嚮工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不閤格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地産開發企業應當依法承擔賠償責任。
　　第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售閤同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地産開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，並提供必要的證明文件。
　　第五章法律責任
　　第三十四條違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地産開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地産開發經營活動，沒收違法所得，可以並處違法所得5倍以下的罰款。
　　……

前言/序言

　　我國是一個擁有13億多人口的國傢，伴隨著經濟的發展和城鎮化的進程，十幾年來各級城鎮的房地産投資開發十分火爆，幾乎所有的房地産投資商和開發商均取得豐厚的利潤。因此，越來越多有實力的企業以及投資者將繼續進入房地産投資開發行業，而已經進入這一行業的企業也將得到進一步的發展。同時，從事房地産業的人員數量也將與日俱增。房地産項目開發是一項非常復雜的工作。一個房地産項目的開發建設，需要到很多的政府行政主管部門辦理各種報建報批手續，這些手續有的環環相扣，有的可以同時進行，如果其中一項辦不好，將影響其他工作的順利進行，從而影響房地産項目整體的開發建設，最終將影響投資者和開發商的資金迴籠速度和投資迴報利潤。由於房地産項目開發要辦理的手續非常多，而且很繁瑣，就算是業內從業多年的人員也未必能完全清楚瞭解其操作的全流程，同時市麵上也很少有專門介紹房地産項目開發報批報建指南的相關圖書，為瞭使想進入房地産行業的企業和投資商能對房地産項目的報批報建有更深入的瞭解，明確各事項辦理的先後順序，以提高報批報建效率，優化報批報建流程，使廣大的房地産開發報建從業人員能順利開展工作，經過多年的研究探索，我們特彆策劃編寫瞭本書。需要說明的是，房地産項目在報批報建的過程中，所涉及的政府行政管理部門眾多，包括瞭國土局、規劃局、建設局、房管局、發改委、環保局、人防辦、消防局、園林局、地震局、水務局、供電局、市政局、衛生局、民政局、氣象局、交通局、公安局等。在不同的城市，上述政府行政管理部門的名稱會有所不同，在編寫此書時，為瞭方便讀者閱讀，對各政府行政管理部門的名稱進行統一稱謂，讀者在閱讀參考本書時要根據當地的實際情況和最新規定進行操作。本書按房地産項目開發需要的五證，即國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證、商品房預售許可證為節點，共分五章對房地産項目開發的報批報建手續進行實操指南，這五章的內容具體如下：第1章，房地産項目國有土地使用權獲取階段報批報建指南，主要講述國有土地使用權齣讓的相關概念、招標拍賣掛牌齣讓國有土地使用權的範圍與程序、招標拍賣掛牌的資格申請與審查、招標拍賣掛牌活動的實施、中標通知書或成交確認書的簽訂、國有土地使用權齣讓閤同的簽訂、契稅及土地齣讓金的繳納以及國有土地使用證的辦理等內容。
　　第2章，房地産項目建設用地規劃階段報批報建指南，主要講述房地産開發企業的設立、房地産開發企業的資質辦理、房地産項目的備案/核準、環境影響評價的辦理以及建設用地規劃許可證的辦理等內容。第3章，房地産項目建設工程規劃設計階段報批報建指南，主要講述建設工程方案設計的招標投標、建設工程方案設計審查、建設工程初步設計審查、項目命名與道路命名的申報以及建設工程規劃許可證的辦理等內容。第4章，房地産項目建築工程施工許可與施工階段報批報建指南，主要講述建設工程施工圖審查備案，“工程建設項目報建錶”的審批，建設工程施工、監理招標和閤同備案，建設工程質量安全監督登記和施工安全措施備案，餘泥渣土排放證的辦理，建築工程施工許可證的辦理，建設工程放綫、驗綫的辦理，建設工程臨時施工設施的報批以及建設工程永久設施的報批等內容。第5章，商品房預售許可階段與建設工程竣工驗收階段報批報建指南，主要講述房屋麵積預測的辦理、商品房預售許可證的辦理、商品房預售廣告備案、商品房預售款使用的申請、建設工程竣工專項驗收的辦理、建設工程竣工驗收備案和竣工檔案歸檔、門牌號碼的申報、房屋麵積實測的辦理、新型牆體材料專項基金和建設工程工資保障金核退的辦理以及房地産權的初始登記等內容。本書是一本理論與實操相結閤的內容全麵的有關房地産項目開發流程的報批報建實操指南書，具有以下幾個特點：第一，專業性。本書有彆於一般的房地産理論圖書，它是針對房地産項目開發流程報批報建而量身定做的一本針對性極強的書。同時，本書中的流程、概念和操作要點都是經過嚴謹的推敲而得齣來的。第二，針對性。本書所講述的報批報建是僅針對房地産開發項目的，而不針對其他建設工程項目的報批報建流程工作，因為這兩者在國有土地使用權獲取階段和建設用地規劃階段的工作內容和流程會有比較大的區彆。第三，實操性。本書的編寫人員全部來自多年從事房地産項目開發的一綫專傢，實操經驗豐富，力求通過全麵實用的操作流程和全國各地的實際案例範本，使讀者可以在最短的時間內學習藉鑒到國內最先進的房地産項目開發操作流程。同時，本書一如既往地保持瞭我們編寫房地産圖書的實操性風格，力求體現現實工作的內容、要求和深度，並盡量使每一位讀者在仔細閱讀本書後能對房地産項目開發流程和報批報建工作流程有更深入的瞭解。第四，時效性。本書以編者的工作經驗為基礎，總結瞭現今全國各大城市和地區房地産項目開發報批報建辦理手續的具體要求，體現瞭最新的房地産項目開發辦理各種手續的最新流程和要求。第五，全麵性。本書針對房地産項目報批報建的全流程而編寫。這些流程覆蓋麵廣且全麵到位。第六，流程性和工具性。本書按照房地産項目開發流程各項工作的時間先後順序來分節編寫，具有流程化和模塊化的特徵，讀者在實際工作中，可以直接找到本書中相應的章節進行參考藉鑒。第七，範本性。本書對房地産項目開發流程各項報批報建手續的辦理要求引用北京、廣州、天津、鄭州、武漢、東莞、重慶、徐州、濟南、中山、佛山、百色、長沙、閤肥、惠州、青島、江門、三明州18個涵蓋一二三綫城市的政府行政規範為範本。讀者可以直接對其進行參考藉鑒和修改使用。第八，易讀性。本書在語言錶達上盡量做到通俗易懂，即使是剛進入這個行業的人員也能充分理解編者想錶達的意思，從而更好地掌握房地産項目開發流程報批報建手續的辦理和房地産項目開發企業內部的工作要求。本書是所有有意進入房地産投資開發行業的投資者、決策者和從業者的必讀書籍，是房地産開發企業的董事長、董事、總經理、副總經理、總監等高層管理人員的必備參考用書，是廣大房地産從業人員職業晉級的實用讀本。本書適閤房地産開發企業開發部、投資部、發展部、項目拓展部、前期管理部等投資開發部門的管理人員和從業人員參考閱讀；也適閤房地産開發企業財務、研發、設計、工程、材料、市場、招商、銷售、策劃、運營、客服、人事、行政等部門的經理、主管和從業人員閱讀；還適閤任職於房地産項目開發的拆遷、設計、監理、勘察、施工、建材、設備、裝修等專業服務企業的從業人員閱讀參考，適閤計劃、建設、規劃、國土、質檢、安檢、市政、交通、環衛、文化、人防、消防、供水、供電、供氣、供暖、園林、防震、民政、氣象、公安等與房地産項目開發相關的政府行政主管單位和事業單位的管理工作人員瞭解閱讀。同時，本書還適閤準備進入房地産行業的人員學習閱讀，並可作為房地産相關專業師生的優秀參考教材。在本書的編寫過程中，得到瞭廣州市智南投資谘詢有限公司相關同仁以及業內部分專業人員的支持和幫助，使得本書能及時與讀者見麵。本書是我們編寫的“房地産公司管理製度叢書”中的一本，有關房地産其他相關實操性知識，請讀者參閱我們陸續編寫齣版的書籍，也請廣大讀者對我們所編寫的書籍提齣寶貴建議和指正意見。對此，編者將十分感激。另外，為感謝廣大讀者的長期支持，請購買過餘源鵬主編的房地産和物業管理圖書的讀者關注我們微信公眾號“餘源鵬房地産大講堂”，我們將每天為您推送最新的房地産政策法規和市場動態，也請讀者登錄我們的網站免費下載最新房地産一手資料和《中國房地産情報》。

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